【正文】 號 任務名稱 計劃工期（天） 成本估算（ 萬 元） 1 前期工作 100 市場調研 30 35 可行性分析 10 25 選址 15 25 政府及學校審批 5 15 17 2 施工階段 9500 建筑承建商招標 20 250 建筑施工 185 9000 完工驗收 10 250 3 后期工作 400 招標引商 25 100 店面入駐 40 200 店面監(jiān)管 25 100 合計 完工 365 10000 第八章 環(huán)境影響和評價 環(huán)境現(xiàn)狀分析 宏觀環(huán)境分析 地理位置 XX開發(fā)區(qū) 位于福建省泉州 南安市 XX鎮(zhèn) 政府駐地西隅 20 米，地處南安市中部 ，方圓 平方公里，位于泉州 半小時經濟圈 內。 XX 東南部多丘陵，西部多山。 東有東溪綠水環(huán)繞，與園內村、赤嶺村、 福鐵村 、 蘭田村 隔溪相望；西有太和名山和清代建造的太和寺，與 東旭村 接壤；南與 青山村 毗鄰；北與集星村、 梅元村 相接。南洪公路縱穿鎮(zhèn)區(qū)，福蕓公路橫貫鄉(xiāng)村，交通網絡四通八達。 境內有省道 307 線及其復線、南洪公路和福蕓公路等主要交通要線。 XX 的 風景名勝旅游勝地主要是雪峰禪寺和九洞崆。蘭 田村被評為“建設社會主義新農村”的典型代表。 XX 學生街的建設將成為 XX第一街。 經濟發(fā)展及市場情況 南安市城 鄉(xiāng)居民生活水平穩(wěn)步提高，收入不斷增加。同時居民的消費水平也相應提高。城鎮(zhèn)居民人均消費性支出 7849 元，增長 2%，恩格爾系數(shù)為 4%，比上年下降 9個百分點。人均食品支出占總支出的 4%，居住支出占 1 1%，醫(yī)療保健支出占 %，衣著占 %，交通通訊占 1 1%，文教娛樂占 1 1%。 從數(shù)據(jù)顯示，文化娛樂與食品支出占了居消費支出的絕大部分，隨著 XX 經濟的不斷發(fā)展，銷售規(guī)模的不斷壯大， XX 學生街的建設也將成為 XX 經濟發(fā)展中一道靚麗的風景線。 XX 鎮(zhèn)總人口 萬人，屬漢族，海外僑親 萬 人。 初中有福玲中學， XX 中學，玲蘇中學。自 2021 年 7 月玲蘇中學升格為完中校和我院的落戶， XX 已形成了從幼兒園到大學的一系列教育教學體系。隨著 XX 小學至大學多年的發(fā)展，學生數(shù)量激增，市場容量不斷擴大，但是 XX 至今還未有大型的綜合性娛樂商城，難以滿足廣大學生消費欲望， XX 學 18 生街的建設擁有巨大的利潤增長空間穩(wěn)定的學生消費人群。 政策環(huán)境 綜觀中國的 稅法 ，稅收優(yōu)惠主要用于 鼓勵農、林、牧、漁、水利等行業(yè)的發(fā)展，鼓勵能源、交通、郵電等基礎產業(yè)的發(fā)展，促進科技、教育、文化、宣傳、衛(wèi)生、體育等事業(yè)的進步，體現(xiàn)國家的 民族政策 和扶持社會福利事業(yè)，鼓勵發(fā)展第三產業(yè)，鼓勵環(huán)境保護和自然資源的綜合利用，鼓勵商品出口，吸引外商投資，搞好 經濟特區(qū) 。XX 學生街規(guī)劃定位的是休閑娛樂街，主要以服務休閑的第三產業(yè)為主，項目的開發(fā)建設不僅可以有力地帶動周邊經濟，改善創(chuàng)業(yè)環(huán)境，增加就業(yè)機會，同時彌補了 XX娛樂休閑服務業(yè)的不足，并且貫徹落實了 黨的十七大提出的 實施擴大就業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，促進以創(chuàng)業(yè)帶動就業(yè) 的總體部署，全面實施《就業(yè)促進法》 ，受到政府政策的大力支持，有力于項目的開發(fā)建設。 微觀環(huán)境分析 本項目周邊并沒有與項目類似的項目，但學校對面已存在的 XX 街與本項目有一定的替代性，競爭性，本項目融合消費、休閑娛樂服務建設五大以休閑娛樂主題的商業(yè) 街，將發(fā)揮 XX 學生街的巨大商業(yè)魅力，成為 XX 繁華一條街。本項目位于 XX 河畔 ，雖然地理位置不占 優(yōu)勢，但本項目將來建成后將連接我院及有社會主義新農村典范之稱的蘭 田村，將進一步擴大經濟發(fā)展范圍，并將 XX 商業(yè)集中至此。 XX 開發(fā)區(qū)位于南安中部，泉州半小時經濟圈內，交通便利，如此供應商與商業(yè)街間在物流方面具有巨大的優(yōu)勢，通過網絡技術、通訊技術迅速掌握學生街的供貨信息，及時為學生街提供充足的貨源，節(jié)約大量的時間成本。 雖然隨著 XX 經濟的不斷發(fā)展， XX 學生街的建設面臨現(xiàn)有競爭者的阻礙、潛在競爭者的加入和替代者的競爭，但 XX 學生街的獨特地位相信會開創(chuàng)一片新的藍?？臻g，為廣大消費者提供休閑娛樂場所的同時創(chuàng)造更大的利潤空間，推動 XX 經濟的快速發(fā)展。 接下來我們 通過調查 對 XX 學生街項目的微觀環(huán)境做一個 SWOT 分析： Strength： *處于 XX 及我院發(fā)展規(guī)劃的重要地區(qū) *享受當?shù)貎?yōu)惠政策，成本低 *居民、學校以河流為中心輻射，經濟集中，可供人們步行休閑娛樂 Weak： *該區(qū)域尚未開發(fā)成熟，缺乏商業(yè)配套 *距離市中心較遠，地屬偏僻，較缺乏人氣 Opportunity： *目前 XX 還沒有一個綜合性的休閑娛樂商城 *地塊北側 有河流，可以利用來做水景 *學生街坐落河流兩岸，由我院直接連接至 XX 中學，促進兩岸經濟的發(fā)展 *我院建設十年以來，規(guī)模不斷擴大，為廣大學生提供一個休閑娛樂消費的場所 Threat： *安全防護措施 *周邊多年已有商店、超市、休閑產所的競爭 19 項目 建設的意義 XX學生街傾力打造一個依托 閩南科技學院為 核心并輻射整個 XX時尚消費的商業(yè)旗艦。項目規(guī)劃定位為休閑商業(yè)街，標桿學生街，領航 XX 商業(yè)未來的姿態(tài)整合 XX核心商業(yè)，引領未來新都市中心的商機。通過項目的建設融合名品流行街、閩南風情美食街、休閑 運動街、特色酷吧街、生活主題街等五大休閑主題商業(yè)街，各界區(qū)分之間分散有序，業(yè)態(tài)互補；并通過景觀、周邊環(huán)境的融合，依山伴水，風景宜人。 通過為業(yè)主提供系統(tǒng)的招商服務，以更好地促進整體商業(yè)的良性發(fā)展和有序經營。相信隨著學生街的順利建設并開業(yè)，將與 我院 形成一個全新且更完善、更具價值的學生街商圈，并 XX 商業(yè)中起到舉足輕重的 作用。 項目以其優(yōu)秀的品質和合理的規(guī)劃， 相信在不久的將來， XX 學生街將徹底結束XX 無大型賣場的歷史；全面改變倉山的消費環(huán)境和消費模式，進一步提升 XX 核心商業(yè)區(qū)的檔次。在海西建設， XX 開發(fā)的大發(fā)展背景 下，將以一個極具投資價值的商業(yè)圈更好地發(fā)揮 XX 核心商業(yè)的魅力。在后期的消費人群中，學生街繼續(xù)引導周邊數(shù)千甚至數(shù)萬的穩(wěn)定消費人群，還將進一步優(yōu)化 XX 商圈的經營模式，創(chuàng)造更為休閑、更為時尚的消費形式，延承歷史繁華，領航無限商機。 對策 通過以上對項目的宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境分析，主要有以下對策： 產品定位 。 通過對項目的準確定位，跳出 XX現(xiàn)有經濟的紅海競爭，開創(chuàng)屬于學生街的藍海領域，避免與當?shù)噩F(xiàn)有產業(yè)競爭者的競爭，可利用藍海戰(zhàn)略規(guī)劃剔除現(xiàn)有XX 街不必要的元素，減少對成本、時間的浪費，增 加休閑娛樂、生活、閩南風情美食等多種元素，創(chuàng)造一個定位全新的集名品流行街、閩南風情美食街、休閑運動街、特色酷吧街、生活主題街等五大休閑主題商業(yè)街于一身的 XX 學生街，打造一種全新的消費文化和屬于自己特色的 XX 學生街品牌，吸引更多的消費者。 客戶定位 。 XX 學生、青年男女、周邊群眾。 XX 學生目前主要以福建師范大學閩南科技學院全體師生為主，以 XX 各所學校和周邊群眾為輔，打造一條屬于 XX 人的 XX學生街。 價格定位 。 第一，項目中可通過對各個環(huán)節(jié)成本的空間，發(fā)揮規(guī)模經濟的作用，從而以較低價格提供產品； 第二，可通過調研、考察和相關數(shù)據(jù)，制定相應的價格線，以符合廣大師生、群眾的消費水平和消費能力，帶動物流、交通、社會事業(yè)等各方面的發(fā)展。最后，隨著 XX 的發(fā)展、 XX 學生街知名度的提高，在適應當?shù)叵M水平的前提下，逐漸提高價格以適應成本價位的上升，從而，使得 XX 學生街和當?shù)亟洕碾p贏發(fā)展。 網絡信息系統(tǒng)、通訊技術和物流方面的完善 。 目前主要以南安 XX 移動營業(yè)廳、 XX 郵電局、農業(yè)銀行和各物流站點為主，之后，隨著 XX 學生街的發(fā)展，帶動周邊網絡信息系統(tǒng)、郵電通訊和物流的完善發(fā)展，借助原有的郵電通訊基礎設施設備， 逐漸發(fā)展更為全面、發(fā)達和科學的各種系統(tǒng)，建立更為便捷和便利的流通環(huán)境，吸引更多的 20 消費者和各企業(yè)。 第九章 結論 可行性研究結論 該項目經過上述綜合分析、論證，得出如下結論： 經濟可行性 該項目投資 1億元，財務凈現(xiàn)值 萬元 ，財務內部收益率 %，固定資產動態(tài)投資回收期 ，約為 4年（包括建設期）。所以有較好的盈利能力和良好的財務狀況，從財務和國民經濟方面來看，項目建設是必要的、可行的。同時該項目每年能夠向社會提供無限的便利，在改善項目區(qū)生產生活條件，增 強 經濟實力，提 高 XX 鎮(zhèn)人民生活水平、營造良好的社區(qū)文化氛圍，構建和諧社會起到很好的推動作用。因此，開發(fā)實施該項目是必要的、可行的。 技術可行性 本項目對 XX 學生街 街道 的主要建設內容和關鍵技術問題進行了研究論證，項目體現(xiàn)了 以學生街建設為中心，以 XX 河畔為 XX 學生街建設基地，整修堤堰為基礎方針，同時在施工前向全社會公開招標施工單位，吸收雄厚資金，引進和應用先進技術，所以該項目在技術上有保證。 組織可行性 該項目在上級開發(fā)辦統(tǒng)一組織和指導下，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、各大學校成立學生街綜合開發(fā)指揮部，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)、各大學校領導分別 擔任指揮，具體負責項目的前期準備工作和組織實施管理，保證項目能夠按計劃順利實施。 總之本項目緊緊圍繞國家學生街綜合開發(fā)建設的總體要求，目標明確，符合國家學生街綜合開發(fā)政策和精神，切合 XX 各大院校的經濟發(fā)展實際，體現(xiàn)師生與當?shù)鼐用竦囊庠?。報告中所述項目區(qū)情況詳實，建設內容全面，重點突出，投資來源可靠，效益分析客觀。本項目的實施，不僅達到 XX 各大院校發(fā)展的需要，而且必將發(fā)揮更大的示范帶動作用，促進學生街綜合開發(fā)再上新水平。因此，本項目在經濟、技術、組織等方面具備建設的可行性。 建議 該項目設計科學合理， 切實可行，組織管理措施有力，效益 大 、風險小，建議上級對該項目予以扶持，盡快組織實施。