【導(dǎo)讀】第二章項(xiàng)目建設(shè)必要性及意義···················································································5. 第三章投資環(huán)境及市場環(huán)境分析··············································································12

　　

【正文】 30 ★緩沖區(qū)：暫存貨架和平庫 ★揀選：配貨區(qū)、流動貨架、輕型貨架 ★出貨：配載區(qū)、輕型貨架 ★加工區(qū)：分裝、貼碼 ★站臺 輸送設(shè)備 以高頻單件揀選為主的流動貨架作業(yè)區(qū)，輸送方式為人車方式；以高頻單箱揀選為主的流動貨架作業(yè)區(qū)，輸送方式為傳送帶；揀選過程結(jié)束后，形成的指向門店的貨箱分流采用自動分揀設(shè)備。 條碼和電子標(biāo)簽設(shè)備 高頻貨物采用數(shù)字揀選系統(tǒng)（ DPS），其余貨架和貨位，均以條碼標(biāo)識。 第三節(jié) 物流中心經(jīng)營及管理策略 一、經(jīng)營策略 公司以冷藏中心為依托，建立批發(fā)展示中心、配送中心和結(jié)算和信息中心，通過對物流平臺的建設(shè)，整合第三方物流資源，建立第四方物流運(yùn)營模式。利用公司的規(guī)模優(yōu)勢和資源整合能力，迅速取得行業(yè)領(lǐng) 先地位。 二、管理策略 為了提高管理效率，降低運(yùn)營成本，不但要建立完善的服務(wù)體系，還必須采取以下措施：堅(jiān)持品牌經(jīng)營，產(chǎn)品（服務(wù)）經(jīng)營和資本經(jīng)營項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第五章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 31 相結(jié)合的系統(tǒng)經(jīng)營模式；企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略與員工、供應(yīng)商、經(jīng)營商的目標(biāo)充分結(jié)合，使雙方共同發(fā)展，實(shí)現(xiàn)雙贏；建立和完善物流網(wǎng)絡(luò)，對貨物進(jìn)行實(shí)施動態(tài)跟蹤和信息自動處理，及時(shí)響應(yīng)客戶需求；組建客戶俱樂部，為公司提供一個(gè)穩(wěn)定的客戶群。 主要管理制度包括： 凡是須放入庫內(nèi)存放的物品必須辦理入庫手續(xù)方可入庫，凡是須出庫的物品必須辦理出庫手續(xù)方可出庫。 除總經(jīng)理、行政中心總監(jiān)及配 送中心所有員工外，任何人未經(jīng)總經(jīng)理書面批準(zhǔn)，不得進(jìn)入物流配送中心庫房。 樹立機(jī)械化、自動化的觀念，注重先進(jìn)設(shè)備、技術(shù)、人才的引進(jìn)與開發(fā)，重視規(guī)范化管理，這是物流配送中心功能充分發(fā)揮的關(guān)健。 推選配送合理化，通過采用專業(yè)設(shè)備、設(shè)施及操作程序，取得較好的配送效果并降低配送過分綜合化的復(fù)雜程度及難度。 實(shí)時(shí)動態(tài)庫存數(shù)據(jù)至少每 1小時(shí)更新 1次。 推行準(zhǔn)時(shí)配送系統(tǒng)。準(zhǔn)時(shí)配送合理化重要內(nèi)容。配送做到了準(zhǔn)時(shí)，用戶才有資源把握，可以放心地實(shí)施低庫存或零庫存，可以有效地安排接貨的人力、物力，以追求最高效率的工作 。 三、儲存策略 儲存策略主要是指儲位（ Dedicated Location）的指派原則。良好的儲存策略可以減少出入庫移動的距離、縮短作業(yè)時(shí)間，甚至能夠充分利用儲存空間，本項(xiàng)目擬采用分類儲放。 每一類儲存貨品都有相對固定儲位，貨品不能互相儲位，因此項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第五章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 32 必須規(guī)劃每一項(xiàng)貨品的儲位容量不得小于其可能的最大在庫量。 儲區(qū)安排要考慮物品尺寸及重量。 采用三點(diǎn)定位原則，方便貨物提取。 第四節(jié) 技術(shù)設(shè)備 一、計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng) 計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)將包括業(yè)務(wù)管理、財(cái)務(wù)會計(jì)管理、采購管理、庫存管理、配貨管理、運(yùn)輸管理、 POS 電子定貨、遠(yuǎn)程通訊、綜合統(tǒng)計(jì)信息管理和系統(tǒng)維護(hù)等模塊，擬與物流配送中心信息系統(tǒng)統(tǒng)一設(shè)計(jì)和建設(shè)。 在計(jì)算機(jī)具體配置上，擬通過服務(wù)器 IBM AS400,PC+POS 機(jī)的獨(dú)立局域網(wǎng)系統(tǒng)，利用服務(wù)器硬盤鏡像、雙機(jī)熱備份等措施，以提高數(shù)據(jù)的安全性。前臺 POS 機(jī)把每筆商品的交易情況直接接入后臺服務(wù)器中，后臺服務(wù)器能及時(shí)跟蹤銷售的最新動態(tài)。 二、其它設(shè)備 考慮本項(xiàng)目特點(diǎn)，特別是項(xiàng)目建設(shè)方案，還需采購設(shè)備包括：營業(yè)設(shè)備、公用工程設(shè)備及其它設(shè)備（包括自動扶梯、垂直電梯、辦公用具等）。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第七章 工程技術(shù)方案 33 第七章 工程技術(shù)方案 第一節(jié) 總體設(shè) 計(jì)概況 本項(xiàng)目是建設(shè)功能齊全、結(jié)構(gòu)合理、設(shè)施配套的農(nóng)副產(chǎn)品物流園?？紤]到該項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)、功能、用途及建設(shè)基地的地形地勢、周邊環(huán)境等因素，結(jié)合當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的建設(shè)要求和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)方案的總體設(shè)計(jì)有原則是： 充分考慮我國物流配送的特點(diǎn)和發(fā)展需要，建設(shè)成為集冷藏、展示交易、物流配送、統(tǒng)一結(jié)算、統(tǒng)一調(diào)度等一體的現(xiàn)代化綜合性農(nóng)副產(chǎn)品物流基地； 建筑造型新穎，具有時(shí)代特色，體現(xiàn)出物流建筑的內(nèi)涵及鮮明個(gè)性； 總體科學(xué)規(guī)劃，布局合理，功能齊全，最大限度的提高土地利用率，考慮適當(dāng)?shù)幕顒涌臻g，創(chuàng)造優(yōu)美怡人、與周邊 協(xié)調(diào)的環(huán)境； 各功能用房設(shè)計(jì)既具科學(xué)性和合理性，又要注意實(shí)際效益； 結(jié)構(gòu)、給排水、消防、強(qiáng)弱電、暖通等專業(yè)功能設(shè)計(jì)具有技術(shù)先進(jìn)性和經(jīng)濟(jì)合理性； 第二節(jié) 總平面布置 總平面設(shè)計(jì)原則： 功能分區(qū)明確、合理、得當(dāng)，布局緊湊，節(jié)約用地，管理維修項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第七章 工程技術(shù)方案 34 方便，留有一定發(fā)展余地； 基地與外界保持良好的交通和運(yùn)輸聯(lián)系，出入口和內(nèi)部道路符合人流與車流的集散要求，各運(yùn)動流線保持順暢、短捷； 建筑物布置應(yīng)考慮當(dāng)?shù)乜傮w景觀，與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)； 便于利用當(dāng)?shù)匾延械纳舷滤?、供電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施。 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第八章 環(huán)境保護(hù)與安全 35 第八章 環(huán)境保護(hù)與安全 根據(jù)《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》等有關(guān)法規(guī)，在項(xiàng)目實(shí)施過程中對排出的污染物應(yīng)采取必要的措施，使之達(dá)到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。本項(xiàng)目中環(huán)境保護(hù)工作接受 運(yùn)城 市環(huán)保部門的監(jiān)督，采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)為： 《建筑項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》【國務(wù)院（ 98） 253 號令】 《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》【 GB16297－ 1996】 《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》【 GB8978－ 1996】 《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》【 GB3095－ 1996】 《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》【 GBZB1－ 1999】 《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》【 GB3096－ 93】 本項(xiàng)目屬一般公用民用建筑，集物流和辦公于一體，建設(shè)基地位于 運(yùn)城 市區(qū)，項(xiàng)目建設(shè)及啟用后，主要涉及到噪聲、污水、固體廢棄物及室內(nèi)空氣質(zhì)量等環(huán)境問題，只要加強(qiáng)管理，嚴(yán)格按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行環(huán)保措施，基本上不會產(chǎn)生環(huán)境污染。 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第九章 組織機(jī)構(gòu)及勞動成員 36 第九章 組織機(jī)構(gòu)及勞動成員 第一節(jié) 組織機(jī)構(gòu) 本著機(jī)構(gòu)簡潔、人員精干、注意效率的原則確定本項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)。 本項(xiàng)目建設(shè)單位為江蘇潤恒物流發(fā)展有限公司，項(xiàng)目籌建和建設(shè)由公司辦公室具體負(fù)責(zé)，采取國內(nèi)外招標(biāo)方式落實(shí)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位及主 要設(shè)備材料采購等工作，與承包單位簽定合同，制定施工進(jìn)度計(jì)劃，全程嚴(yán)格控制工程質(zhì)量、工期、造價(jià)。 公司實(shí)行公司董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)。董事會決定分公司的重大事宜，總經(jīng)理、副總經(jīng)理由董事會確定聘任，負(fù)責(zé)執(zhí)行董事會的各項(xiàng)決議和日常經(jīng)營管理工作。 第二節(jié) 勞動定員及培訓(xùn) 本項(xiàng)目計(jì)劃勞動定員為 1200人。所需人員除部分中高級管理人員由公司內(nèi)部選用外，其余將從社會上公開招聘，通過考核擇優(yōu)錄取，并一律實(shí)行勞動合同制。 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第十章 投資估算及資金籌措 37 第十章 投資估算及資金籌措 第一節(jié) 投資估算 根據(jù)國家概算指標(biāo)及 運(yùn)城 市有關(guān)部門規(guī)定 的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對本項(xiàng)目進(jìn)行了初步估算。 一、投資估算編制依據(jù) 《 運(yùn)城 建筑工程概算定額》； 運(yùn)城 市對建筑安裝工程的有關(guān)規(guī)定； 江蘇潤恒物流發(fā)展有限公司提供的項(xiàng)目相關(guān)資料。 二、項(xiàng)目總投資 本項(xiàng)目總投資 億元，本項(xiàng)目全部工程固定資產(chǎn)投資總額為358747萬元，包括工程及設(shè)備費(fèi)用、工程建設(shè)其它費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)。本項(xiàng)目流動資金按物流配送中心運(yùn)轉(zhuǎn)需求情況進(jìn)行估算，正常年流動資金需求量為 19307 萬元。 三、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見表 10－ 1。 表 10－ 1 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)值 備注 主要技術(shù)指標(biāo) 1 總用地面積 畝 1300 866667 平方米 2 總建筑面積 萬 m2 96 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第十章 投資估算及資金籌措 38 展示中心 萬 m2 綜合交易區(qū) 萬 m2 水果交易區(qū) 萬 m2 蔬菜交易區(qū) 萬 m2 肉類、水產(chǎn)交易區(qū) 萬 m2 糧油、南北貨交易區(qū) 萬 m2 商務(wù)辦公區(qū) 萬 m2 生活配套區(qū) 萬 m2 300 畝 高低溫冷庫 萬 m2 10 萬噸 常溫庫區(qū) 萬 m2 物流配送中心 萬 m2 3 綠化率 % 4 建設(shè)周期 年 有效施工期 5 勞動定員 人 1200 四、 主體及輔助配套設(shè)施工程 新建 物流產(chǎn)業(yè)園區(qū) ，占地面積 約 1300畝， 物流園區(qū)規(guī)劃為 九 個(gè)功能區(qū)（ 1）果品交易區(qū)；（ 2）蔬菜交易區(qū)；（ 3）肉類交易區(qū)；（ 4）水產(chǎn)糧油南北貨區(qū)；（ 5）物流配送區(qū)；（ 6）展示中央商務(wù)辦公區(qū)；（ 7）配套生活區(qū)；（ 8）高低溫智能冷庫區(qū) ；（ 9）農(nóng)資交易區(qū) 。 其主體工程及輔助配套設(shè)施工程總建筑面積約 960000m2。 項(xiàng)目總投資 ，固定資產(chǎn)投資總額為 358747萬元，流動資金 19307 萬元。 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第十章 投資估算及資金籌措 39 五、 投資估算說明 根據(jù)工程建設(shè)方案，新建物流 產(chǎn)業(yè)園區(qū) ， 其主體工程及輔助配套設(shè)施工程總建筑面積約 960000 m2。其中農(nóng)副產(chǎn)品綜合交易展示中心；果品物流交易區(qū) ；蔬菜物流交易區(qū) 萬平方米；肉類、水產(chǎn)物流交易區(qū) ；糧油、南北貨物流交易區(qū) ；高低溫冷庫 7萬平方米，室內(nèi)采用鋼結(jié)構(gòu)垂直分割， 10萬噸容量；常溫庫區(qū) ；商務(wù)辦公區(qū) 方米；生活配套區(qū) ，物流配送中心 ；配套用房 。 建筑工程費(fèi)根據(jù)運(yùn)城市的實(shí)際情況， 主體工程商務(wù)辦公區(qū)按每平米建筑面積 3200元造價(jià)估算；展示中心、生活配套區(qū)、配送中心和配套用房每平米建筑面積 1600元造價(jià)估算；交易區(qū)，常溫庫區(qū)每平米建筑面積 1200元造價(jià)估算；冷藏中心考慮室內(nèi)垂直分割，按每平米建筑面積 7500元造價(jià)估算。專業(yè)工程中的給排水工程（包括消防設(shè)施）按每平米 30元估算；電氣工程包括消防電設(shè) 施按每平米 170元估算；暖通工程按每平米 190 元估算；室外工程按建筑工程與給排水及消防、電氣、暖通等專業(yè)工程費(fèi)用之和的 12%估算。 本項(xiàng)目所需設(shè)備包括物流配送中心所需的物流設(shè)備、運(yùn)輸車輛、計(jì)算機(jī)及網(wǎng)絡(luò)設(shè)備系統(tǒng)、自動扶梯、電梯、辦公用具等有關(guān)設(shè)備設(shè)施，設(shè)備購置費(fèi)需 18672 萬元。 土地費(fèi)用的構(gòu)成包括收購或租賃興建物流配送中心所占用的土地及其附屬建筑設(shè)備，總面積 1300畝。 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第十章 投資估算及資金籌措 40 本項(xiàng)目電增容 15X600KVA，供電貼費(fèi)按 300元 /KVA估算；水增容費(fèi)按 Dn300 計(jì)，需水增容費(fèi) 240 萬元。 市政公用基 礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按 190元 /m178。 計(jì)取。 新型墻體材料發(fā)展基金按 8元 /m178。 計(jì)算。 消防設(shè)施建設(shè)費(fèi)按 5元 /m178。 計(jì)算。 結(jié)建人防費(fèi)按 40 元 /m178。 計(jì)算。 教育地方附加費(fèi)按 30 元 /m178。 計(jì)算。 白蟻防治費(fèi)按 元 /m178。 計(jì)算。 1咨詢費(fèi)按工程費(fèi)用的 %估算。 1工程監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)費(fèi)按工程費(fèi)用的 %估算。 1勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按工程費(fèi)用的 %估算。 1建設(shè)單位管理費(fèi)按工程費(fèi)用的 %估算。 1不可預(yù)見費(fèi)按工程費(fèi)用和工程建設(shè)其它費(fèi)用之和的 5%估算。 第二節(jié) 資金籌措 一、固定資 產(chǎn)投資來源 根據(jù)企業(yè)融資情況，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，擬定固定資產(chǎn)投資資金融資方案為： 208747萬元，約占 %。 （年利率 %），占 %。 還款資金的來源 本項(xiàng)目用未分配利潤、折舊費(fèi)和攤銷費(fèi)作為還款資金償還貸款本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第十章 投資估算及資金籌措 41 金。 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第十一章 財(cái)務(wù)評價(jià) 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)確定計(jì)算期為 16 年，其中：建設(shè)期 1 年，經(jīng)營期15年。 一、營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算 本項(xiàng)目的營業(yè)收入根據(jù)現(xiàn)有物流中心的實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)情況并結(jié)合項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行估算。 1．營業(yè)收入估算 本項(xiàng)目正式運(yùn)營后，批發(fā)交易中心年交易額達(dá)到 400億元，批發(fā)交易中心的管理服務(wù)收入按年交易額的 1%計(jì)算， 該收入在項(xiàng)目運(yùn)營正常后每年征收約 40000 萬元。 項(xiàng)目在正常運(yùn)營年的主營業(yè)務(wù)收入約為 。 2． 營業(yè)稅金及附加估算 根據(jù)國家有關(guān)的稅收規(guī)定，本項(xiàng)目房產(chǎn)出售營業(yè)稅 5%，房產(chǎn)租賃稅 12%，裝卸費(fèi)收入營業(yè)稅率為 3%，庫房倉儲、配送業(yè)務(wù)、分揀配貨、批發(fā)交易中心及管理服務(wù)等收入營業(yè)稅率為 5%，城市維護(hù)建設(shè)稅按營項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第十章 投資估算及資金籌措 43 業(yè)稅額的 7%計(jì)算，教育費(fèi)附加按營業(yè)稅額的 4%計(jì)算，建筑 稅 %。 二、 總成本費(fèi)用估算 1．成本費(fèi)用估算范圍 本項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算包括超市商品零售成本、外購燃料費(fèi)、水電費(fèi)、房產(chǎn)費(fèi)、土地使用費(fèi)、職工工資及福利、折舊攤銷費(fèi)用、修理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、其它費(fèi)用等。 本項(xiàng)目總成本費(fèi)用主要依據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)（第二版）》及有關(guān)物流配送公司的實(shí)際運(yùn)營情況進(jìn)行估算。 三、總成本費(fèi)用構(gòu)成 外購燃料、動力費(fèi)用 參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目燃料費(fèi)按配送及裝卸收入的 5%估算，水電費(fèi)按營業(yè)收入 %估算。 房產(chǎn)稅和土地使用費(fèi) 房產(chǎn)稅率按固定資產(chǎn)投資 70%的 %估算，土地使用費(fèi)按當(dāng)?shù)貎r(jià)格估算。 職工工資及福利 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第十章 投資估算及資金籌措 44 項(xiàng)目投入營業(yè)后預(yù)計(jì)定員 1200人，職工年均工資福利按 2萬元計(jì)。本項(xiàng)目正常年職工工資及福利為 2400萬元。 折舊、攤銷費(fèi) 固定資產(chǎn)折舊按照國家有關(guān)規(guī)定，采用分類直線折舊計(jì)算，房屋建筑按 35 年折舊，殘值率為 4%，機(jī)器設(shè)備按 10 年折舊，殘值率為 4%。土地使用權(quán)攤銷年限按 35年，無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)均按 10年攤銷。 維修費(fèi)用 維修費(fèi)用按年折舊費(fèi)用的 10%估算。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用主要為流動資金銀行貸款利息，流動資金借款利率取 %，長期貸款利率為 %。 銷售費(fèi)用 參照商業(yè)物流企業(yè)并結(jié)合股份公司目前的銷售費(fèi)用水平測算。 其它費(fèi)用 其它費(fèi)用包括辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、交際應(yīng)酬費(fèi)、會議費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)等費(fèi)用，參照以往物流企業(yè)有關(guān)費(fèi)用綜合水平及股份公司的實(shí)際情況，其它費(fèi)用按營業(yè)收入的 %估算。 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第十章 投資估算及資金籌措 45 本項(xiàng)目正常年總成本費(fèi)用為 18141 萬元。 3 項(xiàng)目盈利能力分析 項(xiàng)目損益情況分析 本項(xiàng)目正常年收入總額為 47803 萬元（正常運(yùn)營后），營業(yè)稅及附加為 3929 萬