【導(dǎo)讀】國房地產(chǎn)市場力度加大?？傮w來講，房地產(chǎn)市場在調(diào)控之下熱度。07年以來又呈回升趨勢。07年前4個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投。％，房地產(chǎn)投資增速明顯偏快。大中城市房屋銷售價格同比上漲％，創(chuàng)下18個月來的新高，個月來的新高達到％。其中深圳、北京的新房價格漲幅仍超過10％。度不減，房價仍然偏高且上漲較快。的主基調(diào)不符，也沒有朝著調(diào)控預(yù)期的目標(biāo)發(fā)展。來的行業(yè)調(diào)控將更加趨緊。不過統(tǒng)計數(shù)據(jù)還需要繼續(xù)觀察，房地。穩(wěn)，不排除個別抗性較小的地區(qū)出現(xiàn)平均房價回落的現(xiàn)象。的情況不大可能出現(xiàn)。控政策還需要進一步細(xì)化和落實，調(diào)控效果并不明顯。幅下跌趨勢，在07年開始獲得釋放。上海作為前一輪宏觀調(diào)控重。地產(chǎn)市場景氣態(tài)勢。國內(nèi)外大型品牌開發(fā)商紛紛涌入二、三線城市淘金。30%，而上海房地產(chǎn)投資收益率目前在7%至8%之間。05和06年中雖然因宏觀調(diào)控的影響，而取得高位盤整的。綜合競爭力排名中，位列第6。1360億元增長至2021年的3320億元。從GDP排名來看，2021

　　

【正文】 ，同比增長％，其中住宅施工面積達到 萬㎡，同比增長％。 2021 年 無錫市區(qū)房地產(chǎn)竣工面積 萬㎡，其中住宅竣工面積 萬㎡。 圖：近年 來無錫市區(qū)施工竣工面積對比圖 025050075010001250150017502021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年商品房施工面積（萬㎡） 住宅施工面積（萬㎡）商品房竣工面積（萬㎡） 住宅竣工面積（萬㎡） ■ 2021 年商品房供 應(yīng) 情況 表： 2021 無錫分區(qū)域各月 新增 供應(yīng)情況 單位： ㎡ 中心區(qū) 副中心區(qū) 東區(qū) 南區(qū) 西區(qū) 北區(qū) 1月 —— —— —— —— 中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 無錫 XX 城市場及營銷報告 169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有 第 34 頁 共 124 頁 2月 —— —— —— 3月 —— 4月 —— —— 5月 —— 6月 —— —— 表： 2021 無錫分物業(yè)各月 新增 供應(yīng)情況 單位： ㎡ 住宅 別墅 商業(yè) 辦公 1月 —— 2月 —— 3月 4月 —— 5月 —— —— 6月 —— 無錫居住熱點區(qū)域分析 由于中心區(qū)沒有新項目樓盤推出，目前無錫市區(qū)比較熱點的居住板塊主要分布在副中心區(qū)太湖廣場板塊，東區(qū)城東板塊、東亭板塊、新區(qū)板塊，西區(qū)梁溪河沿 岸板塊，南區(qū)太湖新城板塊，北區(qū)盛岸 路板塊和惠山新城板塊。 表： 無錫熱 點居住板塊特征及典型案例情況 居住板塊 板塊特征 典型案例 案例特征 中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 無錫 XX 城市場及營銷報告 169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有 第 35 頁 共 124 頁 太湖廣場板塊 定位高端，板塊優(yōu)勢明顯，吸引高端客戶群體 朗詩未來之家 地段優(yōu)越，高科技概念，精裝修房，宣揚生活理念 城東板塊 距離市區(qū)較近，吸引東區(qū)高端客戶群體 紫金門 宣傳推廣中主打地段優(yōu)勢，宣揚產(chǎn)品品質(zhì) 東亭板塊 品牌開發(fā)商進駐，吸引當(dāng)?shù)貐^(qū)域 中、 高端客戶群體 首創(chuàng)雋府 發(fā)展商品牌實力雄厚，產(chǎn)品線多樣，品質(zhì)高端 新區(qū)板塊 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，升值潛力巨大，吸引投資者及中、高端客戶群體 萬科東郡 發(fā)展商品牌實力雄厚，產(chǎn)品特色明顯，區(qū)域產(chǎn) 品投資價值高 梁溪河沿岸板塊 風(fēng)景環(huán)境優(yōu)勢明顯，居住氛圍濃郁，副中心地帶，吸引中、高端客戶群體 新梁溪人家 本地國有品牌發(fā)展商，體量中大，環(huán)境優(yōu)美，產(chǎn)品線豐富 太湖新城板塊 風(fēng)景環(huán)境優(yōu)勢明顯，未來行政中心，大型規(guī)模社區(qū)云集，品牌開發(fā)商進駐，吸引高端客戶群體 太湖國際社區(qū) 國際著名 開發(fā)商，體量超大，周邊環(huán)境優(yōu)美，產(chǎn)品線豐富，戶型設(shè)計實用，適合無錫當(dāng)?shù)鼐用窨谖? 盛岸路板塊 居住氛圍濃郁，吸引中端客戶群體 仁和英倫花園 區(qū)域領(lǐng)頭羊項目，產(chǎn)品主題鮮明 錢橋板塊 價格優(yōu)勢明顯，吸引中、低端客戶群體 晴山藍城 規(guī)模比較大，走低價路線，性價比卓越 惠山新城板塊 區(qū)域開發(fā)體量巨大，品牌開發(fā)商眾多，樓盤項目性價比高，吸引中端客戶群體 綠地世紀(jì)城 發(fā)展商品牌實力雄厚，規(guī)模較大，產(chǎn)品特色鮮明 從上述論述中可以得出這樣的結(jié)論，無錫 2021 和 2021 年土地供應(yīng)量比較大，這直接導(dǎo)致市場整體供應(yīng)情況偏大，無錫樓市的市中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 無錫 XX 城市場及營銷報告 169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有 第 36 頁 共 124 頁 場競爭情況會隨著 06 年推出土地項目的上市而加劇；同時隨著城市格局的拉大，城市熱點居住區(qū)域也隨之增加，并且隨著消費者對居住條件要求的提高，目前在無錫的多個區(qū)域出現(xiàn)高檔住宅聚集的區(qū)域。 在目前無錫的居住板 塊中，太湖廣場 板塊、太湖新城板塊、新區(qū)核心區(qū)板塊和城東 板塊 中項目定位比較高，這些板塊中也各有優(yōu)質(zhì)項目領(lǐng)跑各區(qū)域市場，受無錫高端客戶群體關(guān)注的項目，也多出自上述四個板塊中。 項目板塊競爭分析 目前無錫呈現(xiàn)出的高端物業(yè)聚集區(qū)域中，主要是無錫 XX 城項目所處的太湖廣場板塊，以及新區(qū)核心 區(qū)板塊、太湖新城沿蠡湖板塊和 城東 板塊。 與上述其他三個板塊相比，本區(qū)域具有其他區(qū)域不可比擬的優(yōu)勢。 首先，從規(guī)劃層面上講，太湖廣場是無錫雙核中心之一，新區(qū)核心板塊和廣益新城板塊只能夠稱之為城市副中心，而太湖新城雖然在規(guī)劃上是無錫未來行政中 心，占據(jù)自然環(huán)境優(yōu)勢，但居住氛圍、商業(yè)氛圍以及與老城區(qū)的距離使其無法與太湖廣場板塊向抗衡。 其次，在交通層面上講，本區(qū)域周邊路網(wǎng)發(fā)達，交通主干道貫通東西南北，未來地鐵建設(shè)規(guī)劃中，率先建設(shè)的 1 號線也從本區(qū)域內(nèi)通過。本區(qū)域還占有與傳統(tǒng)中心距離近的優(yōu)勢。 中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 無錫 XX 城市場及營銷報告 169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有 第 37 頁 共 124 頁 第三，從區(qū)域建設(shè)成熟程度層面上講，南門作為無錫傳統(tǒng)居住區(qū)域，市政設(shè)施和周邊居住配套設(shè)施完善度非上述三個區(qū)域所能夠相提并論。 項目競爭分析 同區(qū)域在售項目競爭分析 表： 區(qū)域內(nèi)在售 住宅 項目情況 樓盤名稱 項目體量 產(chǎn)品類型 目前售價 發(fā) 展商 凱燕環(huán)球中心 萬㎡ 酒店式公寓 18000 元 /㎡ 無錫凱燕臵業(yè)有限公司 朗詩未來之家 20 萬㎡ 高科技住宅 11000 元 /㎡ 無錫朗詩臵業(yè) 清揚首席 4 萬㎡ 小體量住宅 7500 元 /㎡ 無錫金城灣房產(chǎn) 陽光城市花園 90 萬㎡ 住宅、洋房 6800 元 /㎡ 江蘇陽光臵業(yè) 凱燕環(huán)球中心 ? 開發(fā)商： 無錫凱燕臵業(yè)有限公司 ? 總建筑面積： 134254 平方米 ? 建筑層數(shù)：總高 50 層 (近 200 米 ) 中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 無錫 XX 城市場及營銷報告 169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有 第 38 頁 共 124 頁 ? 項目物業(yè)類型：德國五星級酒店，商務(wù)酒店公寓，休閑，會議，（ 1－ 22 層，凱賓斯基大酒店； 23 層以上酒店式 公寓，辦公公寓） ? 戶型面積分布： 6 80、 150M2 ? 主力訴求點：凱賓斯基大酒店管理公司統(tǒng)一管理 . ? 主要營銷活動：開盤活動 ? 開盤時間： ? 價格情況：目前在售精裝修酒店式公寓均價 18000 元 /M2 ? 銷售情況： 05 年 10 月底開盤， 至 日，銷售備案情況 ： 用途 總套數(shù) 已售套數(shù) 可售套數(shù) 銷售總面積 (M2) 酒店式公寓 734 572 162 44, 2. 朗詩未來之家 ? 開發(fā)商： 無錫朗詩臵業(yè)有限公司 ? 總建筑面積： 20 萬 平方米 ? 項目物業(yè)類型：住宅 ? 戶型面積分布： 90－ 186M2 中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 無錫 XX 城市場及營銷報告 169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有 第 39 頁 共 124 頁 ? 主力訴求點：顛覆傳統(tǒng)，革命住宅、 “ 恒溫 〃 恒濕 〃 恒氧 〃 低噪 〃 適光 ” ? 主要營銷活動：朗詩科技住宅體驗之旅、朗詩產(chǎn)品說明會 ? 開盤時間： 6 月 30 日 ? 價格情況：一期開盤（帶裝修）住宅均價 11000 元 /M2 ? 銷售情況：第一批開盤當(dāng)日，推出 128套住宅，當(dāng)天銷售 113套，銷售情況較好 3. 清楊首席 ? 開發(fā)商： 無錫金城灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 總建筑面積： 平方米 ? 建筑層數(shù)：住宅 26 層，商業(yè)與辦公用房 6 層 ? 項目物業(yè)類型：高層住宅、多層商業(yè)辦公用房 ? 戶型面積分布： M2（ A 型）、 M2（ B 型）、（ C 型） ? 主力訴求點：主打地段和區(qū)域配套；新中山路城市名門 ? 主要營銷活動：開盤前下午茶； ? 開盤時間： 06 年 12 月 ? 價格情況：住宅（毛坯）均價 7500 元 /M2，辦公均價 7500—9000 元 /M2 中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 無錫 XX 城市場及營銷報告 169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有 第 40 頁 共 124 頁 ? 銷售情況：截止 07 年 7 月 3 日，銷售備案情況如下表 用途 總套數(shù) 已售套數(shù) 可售套數(shù) 銷售總面積(M2) 高層住宅 144 122 22 15, 商業(yè) 18 0 0 0 辦公 80 29 51 2, 4. 陽光城市花園 ? 開發(fā)商：江蘇陽光集團 /陽光臵業(yè) ? 總建筑面積：一共 90 萬平方 ? 項目物業(yè)類型：二期高層、小高層住宅、商業(yè)，三期電梯花園洋房、小高層住宅 ? 戶型面積分布： 50－ 220 ? 主力訴求點：主打配套賣點，讓陽光成就未來；超大規(guī)模社區(qū)，高尚學(xué)府名門 ? 主要營銷活動：引入沃爾瑪超市，引入名校 ? 開盤時間：二期 三期 06 年 11 月 ? 價格情況：二期均價：高層 5050、小高層 4950、商業(yè) 10000 三期均價：電梯花園洋房 6800 中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 無錫 XX 城市場及營銷報告 169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有 第 41 頁 共 124 頁 ? 銷售情況：一期開盤既售空，二期基本售完，三期推出房源銷售過半 同區(qū)域在售項目競爭分析結(jié)論： 區(qū)域內(nèi) 在售項目大部分均定位于高端客戶群體，由于先于 XX城項目開發(fā)，因此已經(jīng)分流了本項目部分客戶群，我們應(yīng)加快速度，盡可能早的開始宣傳本項目可售房源部分 區(qū)域內(nèi)在售項目特點鮮明， 各有風(fēng)格特征，本項目同樣應(yīng)該有自身鮮明的特點，以區(qū)分其他項目，奠定自身的項目屬性； 區(qū)域內(nèi)這些高品質(zhì)、高價位項目的上市，提升了太湖廣場板塊的整體樓盤形象，也在一定程度上提升了客戶對該板塊房價的心理預(yù)期。這對 XX 項目來說有利有弊：有這些已上市樓盤的高價位作為鋪墊，客戶對 XX 項目的價格抗性會相對減少，這是有利的一面；而周邊樓盤已奠定了太 湖廣場板塊的高品質(zhì)形象，如果 XX 項目不能在產(chǎn)品上吸引客戶、在形象氣勢上