【正文】 上海中原物業(yè)代理有限公司版權所有 第 41 頁 共 124 頁 ? 銷售情況：一期開盤既售空，二期基本售完，三期推出房源銷售過半 同區(qū)域在售項目競爭分析結論： 區(qū)域內 在售項目大部分均定位于高端客戶群體，由于先于 XX城項目開發(fā)，因此已經分流了本項目部分客戶群，我們應加快速度，盡可能早的開始宣傳本項目可售房源部分 區(qū)域內在售項目特點鮮明， 各有風格特征，本項目同樣應該有自身鮮明的特點，以區(qū)分其他項目，奠定自身的項目屬性； 區(qū)域內這些高品質、高價位項目的上市，提升了太湖廣場板塊的整體樓盤形象，也在一定程度上提升了客戶對該板塊房價的心理預期。上海中原物業(yè)代理有限公司版權所有 第 39 頁 共 124 頁 ? 主力訴求點：顛覆傳統(tǒng)，革命住宅、 “ 恒溫 〃 恒濕 〃 恒氧 〃 低噪 〃 適光 ” ? 主要營銷活動：朗詩科技住宅體驗之旅、朗詩產品說明會 ? 開盤時間： 6 月 30 日 ? 價格情況：一期開盤（帶裝修）住宅均價 11000 元 /M2 ? 銷售情況：第一批開盤當日，推出 128套住宅，當天銷售 113套，銷售情況較好 3. 清楊首席 ? 開發(fā)商： 無錫金城灣房地產開發(fā)有限公司 ? 總建筑面積： 平方米 ? 建筑層數：住宅 26 層，商業(yè)與辦公用房 6 層 ? 項目物業(yè)類型：高層住宅、多層商業(yè)辦公用房 ? 戶型面積分布： M2（ A 型）、 M2（ B 型）、（ C 型） ? 主力訴求點：主打地段和區(qū)域配套；新中山路城市名門 ? 主要營銷活動：開盤前下午茶； ? 開盤時間： 06 年 12 月 ? 價格情況：住宅（毛坯）均價 7500 元 /M2，辦公均價 7500—9000 元 /M2 中原地產 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 無錫 XX 城市場及營銷報告 169。 項目競爭分析 同區(qū)域在售項目競爭分析 表： 區(qū)域內在售 住宅 項目情況 樓盤名稱 項目體量 產品類型 目前售價 發(fā) 展商 凱燕環(huán)球中心 萬㎡ 酒店式公寓 18000 元 /㎡ 無錫凱燕臵業(yè)有限公司 朗詩未來之家 20 萬㎡ 高科技住宅 11000 元 /㎡ 無錫朗詩臵業(yè) 清揚首席 4 萬㎡ 小體量住宅 7500 元 /㎡ 無錫金城灣房產 陽光城市花園 90 萬㎡ 住宅、洋房 6800 元 /㎡ 江蘇陽光臵業(yè) 凱燕環(huán)球中心 ? 開發(fā)商： 無錫凱燕臵業(yè)有限公司 ? 總建筑面積： 134254 平方米 ? 建筑層數：總高 50 層 (近 200 米 ) 中原地產 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 無錫 XX 城市場及營銷報告 169。 中原地產 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 無錫 XX 城市場及營銷報告 169。 其次，在交通層面上講，本區(qū)域周邊路網發(fā)達，交通主干道貫通東西南北，未來地鐵建設規(guī)劃中，率先建設的 1 號線也從本區(qū)域內通過。 與上述其他三個板塊相比，本區(qū)域具有其他區(qū)域不可比擬的優(yōu)勢。 在目前無錫的居住板 塊中，太湖廣場 板塊、太湖新城板塊、新區(qū)核心區(qū)板塊和城東 板塊 中項目定位比較高，這些板塊中也各有優(yōu)質項目領跑各區(qū)域市場，受無錫高端客戶群體關注的項目，也多出自上述四個板塊中。上海中原物業(yè)代理有限公司版權所有 第 35 頁 共 124 頁 太湖廣場板塊 定位高端，板塊優(yōu)勢明顯，吸引高端客戶群體 朗詩未來之家 地段優(yōu)越，高科技概念，精裝修房，宣揚生活理念 城東板塊 距離市區(qū)較近，吸引東區(qū)高端客戶群體 紫金門 宣傳推廣中主打地段優(yōu)勢，宣揚產品品質 東亭板塊 品牌開發(fā)商進駐，吸引當地區(qū)域 中、 高端客戶群體 首創(chuàng)雋府 發(fā)展商品牌實力雄厚，產品線多樣，品質高端 新區(qū)板塊 產業(yè)基礎雄厚，升值潛力巨大，吸引投資者及中、高端客戶群體 萬科東郡 發(fā)展商品牌實力雄厚，產品特色明顯，區(qū)域產 品投資價值高 梁溪河沿岸板塊 風景環(huán)境優(yōu)勢明顯，居住氛圍濃郁，副中心地帶，吸引中、高端客戶群體 新梁溪人家 本地國有品牌發(fā)展商，體量中大，環(huán)境優(yōu)美，產品線豐富 太湖新城板塊 風景環(huán)境優(yōu)勢明顯，未來行政中心，大型規(guī)模社區(qū)云集，品牌開發(fā)商進駐，吸引高端客戶群體 太湖國際社區(qū) 國際著名 開發(fā)商，體量超大，周邊環(huán)境優(yōu)美，產品線豐富，戶型設計實用，適合無錫當地居民口味 盛岸路板塊 居住氛圍濃郁，吸引中端客戶群體 仁和英倫花園 區(qū)域領頭羊項目，產品主題鮮明 錢橋板塊 價格優(yōu)勢明顯，吸引中、低端客戶群體 晴山藍城 規(guī)模比較大，走低價路線，性價比卓越 惠山新城板塊 區(qū)域開發(fā)體量巨大，品牌開發(fā)商眾多，樓盤項目性價比高，吸引中端客戶群體 綠地世紀城 發(fā)展商品牌實力雄厚，規(guī)模較大，產品特色鮮明 從上述論述中可以得出這樣的結論，無錫 2021 和 2021 年土地供應量比較大，這直接導致市場整體供應情況偏大，無錫樓市的市中原地產 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 無錫 XX 城市場及營銷報告 169。上海中原物業(yè)代理有限公司版權所有 第 34 頁 共 124 頁 2月 —— —— —— 3月 —— 4月 —— —— 5月 —— 6月 —— —— 表： 2021 無錫分物業(yè)各月 新增 供應情況 單位： ㎡ 住宅 別墅 商業(yè) 辦公 1月 —— 2月 —— 3月 4月 —— 5月 —— —— 6月 —— 無錫居住熱點區(qū)域分析 由于中心區(qū)沒有新項目樓盤推出，目前無錫市區(qū)比較熱點的居住板塊主要分布在副中心區(qū)太湖廣場板塊，東區(qū)城東板塊、東亭板塊、新區(qū)板塊，西區(qū)梁溪河沿 岸板塊，南區(qū)太湖新城板塊，北區(qū)盛岸 路板塊和惠山新城板塊。 2021 年 無錫市區(qū)房地產竣工面積 萬㎡，其中住宅竣工面積 萬㎡。上海中原物業(yè)代理有限公司版權所有 第 33 頁 共 124 頁 2021 年無錫市區(qū)商品房批準預售面 積 萬㎡，加上 2021 年結轉的可售商品房面積 ㎡， 2021年全市商品房市場供應總量達到 萬㎡。 圖：近年來無錫出讓土地面積 單位：萬㎡ 中原地產 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 無錫 XX 城市場及營銷報告 169。到 2021 年，無錫土地供應再次出現(xiàn)高峰， 2021 全年年無錫 市區(qū)共出讓經營性用地 1041 萬平方米，同比上漲 ％，其中住宅建設用地 715 萬平方米，出讓非住宅用地 326 萬平方米。 圖 無錫房地產投資額及增長率情況 單位：億元， % 2 2 6 . 7 92 7 7 . 2 74 4 . 74 2 . 1344 9 . 3771 3 1 . 81 9 5 . 5 82 2 . 2 61 5 . 9 62 3 . 63 . 16 . 21 0 . 44 8 . 47 1 . 15 6 . 20501001502002503001998年 1999年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年01020304050607080系列2 系列1資料來源：無錫統(tǒng)計 年鑒 無錫近年土地推出量情況 近年來，作為房地產開發(fā)二線城市的無錫，土地供應量增加速度非常快。上海中原物業(yè)代理有限公司版權所有 第 31 頁 共 124 頁 年，無錫房地產投資額持續(xù)上升，但增長幅度較 2021 年明顯有所趨緩， 2021 年的增長率為 %。上海中原物業(yè)代理有限公司版權所有 第 30 頁 共 124 頁 年齡層次分布因項目各自特征而有所不同，但多數集中在40 歲以上 ； 在追求居住舒適性而對項目品質要求比較高之外，還對生活尊貴感，項目調性和品位有一定要求。正因為該區(qū)域擁有如許多的優(yōu)勢，因此區(qū)域內項目的檔次和售價一直出于市區(qū)前列位臵，客戶層次也屬于比較高端，比較有經濟實力的人群。上海中原物業(yè)代理有限公司版權所有 第 29 頁 共 124 頁 清揚首席 商辦、居住 4 萬㎡ 7500 元 /㎡ 清揚路沿線、住宅體量小 陽光城市花園 居住 90 萬㎡ 6800 元 /㎡ 大 規(guī)模化社區(qū)，優(yōu)勢生活配套 天誠大廈 辦公 萬㎡ 8000 元 /㎡ 清揚路沿線，辦公樓產品 從上表可以看出，隨著無錫住宅產品的發(fā)展，無錫住宅板塊多區(qū)域涌現(xiàn)的現(xiàn)狀下，南長區(qū)域內項目在原有的地段優(yōu)勢之外，各樓盤都有了自身的顯著特點，以區(qū)分 同區(qū)域 其他項目 ，吸引自身目標客戶群體 。 區(qū)域在售新盤特征 目前區(qū)域內在售的樓盤同樣不多，但相比前幾年推出的項目，目前區(qū)域及周邊 項目在繼承了產品檔次較高，客戶群體高端的特點之外，還出現(xiàn)了差異化特征。上海中原物業(yè)代理有限公司版權所有 第 28 頁 共 124 頁 區(qū)域內樓盤特征 區(qū)域次新盤特征 南長區(qū)內次新盤包括新世紀花園、新江南花園、永德苑、金樂華庭 、逸景園、南洋花園、新世紀公寓等。 圖：區(qū)域商品住宅價格走勢圖 中原地產 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 無錫 XX 城市場及營銷報告 169。僅有無錫商業(yè)建設 開發(fā) 有限公司的新世紀公寓項目和無錫金城灣房產開發(fā)公司的金陽大廈項目（市場推廣名稱為“清揚首席”），住宅銷售價格均已突破 7500 元 /㎡。 中原地產 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 無錫 XX 城市場及營銷報告 169。 產品品質高端和市場供應不足 導致區(qū)域內新房價格飆升之外，一些品質較高的二手房價格同樣居高不下。加上距市中心很近，交通路網發(fā) 達，配套齊全，使得目前該區(qū)域的樓盤價格，除中心區(qū)外領銜全市，被形容為“南門地貴”。 南門 區(qū)域 作為商品住宅建設起步最早的區(qū)域，居住片區(qū)已形成規(guī)模。 隨著 太湖大道和太湖廣場的建成，清揚路周邊交通便利性和配套設施完善的優(yōu)點日益為無錫居民所青睞，清揚路周邊必將成為無錫重要的高檔居住集中區(qū)域。上海中原物業(yè)代理有限公司版權所有 第 25 頁 共 124 頁 新村、江南花園一直是無錫市區(qū)同時代比較現(xiàn)代舒適，檔次比較高的居住社區(qū)，至今 已經 成為有 30 萬人口居住的大型居住社區(qū)聚集地。 清揚路沿線居住區(qū)在無錫居住板塊格局中的地位 清揚路建于上世紀 70 年代，沿線周邊是無錫重要的居住聚集區(qū)域。 南長區(qū) 定位為以現(xiàn)代