【正文】 商務(wù)辦公和居住功能為主的現(xiàn)代化城區(qū)。全區(qū)面積 平方公里，下轄迎龍橋、南禪寺、清名橋、金星、揚(yáng)名和金匱 6個街道。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有 第 24 頁 共 124 頁 區(qū)域房地產(chǎn)市場沿革 南長區(qū)在無錫市房地產(chǎn)市場的地位 南長 區(qū)域規(guī)劃 XX 城項目所處的 南長區(qū)位于無錫市中心 南部， 與崇安、北塘兩區(qū)共同構(gòu)成傳統(tǒng)無錫城區(qū)， 是無錫老城區(qū)的 ” 南大門 ” ， 歷來是無錫重要的居住聚集區(qū)域， 地理位臵重要 。物價水平不斷上揚(yáng)，通貨膨脹跡象出現(xiàn)； 無錫 2021 年上半年度樓市供需兩旺，未來供應(yīng)量偏大， 其中 副中心區(qū)將改變供小于求的供需失衡局面； 無錫樓市需求強(qiáng)勁，剛性需求和改善性居住需求共同支撐無錫房地產(chǎn)市場消費(fèi)力，無錫房價繼續(xù)上揚(yáng)勢頭 不 可逆轉(zhuǎn)； 無錫新城市中心規(guī)劃布局完成，太湖廣場周邊區(qū)域?qū)⒊蔀榈诙兄行模袚?dān)“商務(wù)文化核心區(qū)”功能； 宏觀調(diào)控政策沒有取得預(yù)期效果，政府改變政策調(diào)控重點(diǎn)，謀求從根本解決房地產(chǎn)行業(yè)過熱問題，估計 2021 年會出臺更為嚴(yán)厲的 房地產(chǎn) 業(yè)相關(guān) 政策。 中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 無錫 XX 城市場及營銷報告 169。 4. 土 地和房屋調(diào)控由 “ 租 ”“ 費(fèi) ” 為主轉(zhuǎn)向以 “ 稅 ” 為主，由軟約束轉(zhuǎn)向硬約束。 2. 土地調(diào)控由早期主要關(guān)注國有土地資產(chǎn)流失問題，開發(fā)區(qū)建設(shè)用地轉(zhuǎn)向?qū)ㄔO(shè)用地總量控制和土地管理制度建設(shè)的關(guān)注。強(qiáng)化對強(qiáng)制性服務(wù)收費(fèi)行為的監(jiān)管，努力降低商品住房開發(fā)建設(shè)成本。 ４ .規(guī)范涉房壟斷行業(yè)的價格行為。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有 第 22 頁 共 124 頁 ３ .合理確定經(jīng)濟(jì)適用房價格。價格公示后，開發(fā)企業(yè)需要上調(diào)銷售價格的，須將各項差價系數(shù)重新調(diào)整后，在實(shí)施前一個月向價格主管部門備案。 ２ .完善商品住房銷售明碼標(biāo)價制度。除特約服務(wù)收 費(fèi)外，開發(fā)企業(yè)不得擅自設(shè)立收費(fèi)項目亂收費(fèi)。 2021 年 6 月， 無錫物價局發(fā)布《關(guān)于 切實(shí)加強(qiáng)價格熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題管理的實(shí)施意見》 “ 一價清 ” 制度。 八部委聯(lián)合展開 房地產(chǎn)市場專項整治 4 月初，建設(shè)部、國土資源部、財政部、審計署、監(jiān)察部、國家稅務(wù)總局、國家發(fā)改 委及工商行政管理總局聯(lián)合下發(fā)通知，展開為期一年的房地產(chǎn)市場專項整治，以房地產(chǎn)開發(fā)項目為切入點(diǎn)組織全面檢查，嚴(yán)肅查處違紀(jì)違法案件。同時，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)在原有的基礎(chǔ)上提高 1 倍的政策也正式實(shí)施。 2021 年 1 月 1 日起，城 鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)在 1998 年頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定的基礎(chǔ)上平均提高 2 倍，其中交納稅費(fèi)最高的大城市土地使用稅，每平方米年稅中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 無錫 XX 城市場及營銷報告 169。將來，廣場周圍密布的各種高檔會展中心，使這一情況得以改善。 跨國總部最多的高地。建成之后，擁有消費(fèi)實(shí)力的無錫人將不必再前往上海、香港等地購買國際品牌。 頂級規(guī)模的購物天堂。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有 第 20 頁 共 124 頁 高 檔酒店最集中的區(qū)域。城建檔案館、博物館、革命陳列館、科技館、工商局、青少年活動中心等總面積將 達(dá) 50 萬平方米，這里是錫城政府配套設(shè)施及社會事業(yè)項目最為集中的區(qū)域，這不僅完善了廣場的功能，還將積聚大量的人氣。 從功能定位上看，太湖廣場將擁有多個錫城之“最”。從當(dāng)前的地理位臵看，長三角位于中國東南沿海的中部，無錫則為長三角蘇錫常都市圈和滬寧杭都市圈的中心位臵。 從歷史上看，太湖廣場周邊擁有錫城最古老的文脈，歷來是交通便捷之地。太湖大道兩側(cè)用地功能定位，蠡溪路以西為城市旅游發(fā)展區(qū)，中部為行政商貿(mào)辦公區(qū)，廣南立交以東為科技研發(fā)區(qū)，規(guī)劃結(jié)構(gòu)為 “ 一心（太湖廣場地區(qū)行政中心）、二片（蠡溪路至湖濱路之間的居住片、清揚(yáng)路至廣南立交之間的居住片）、三區(qū)（蠡溪路以西的旅游發(fā)展區(qū)、中段的行政商貿(mào)辦公區(qū)、廣南立交以東的科技研發(fā)區(qū)）、四帶（西蠡湖沿岸的太湖沿岸濱水帶、罵蠡港親水景觀帶、新運(yùn)河風(fēng)光帶和古運(yùn)河歷史發(fā)展帶） ” ，形成展示無錫現(xiàn)代化城市外貌及無錫地域文化、自然風(fēng)光和生態(tài)環(huán)境湖濱城市特色的景觀軸線。 中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 無錫 XX 城市場及營銷報告 169。廣場規(guī)劃用地面積約 67 公頃，北側(cè)為人民大會堂（已建）、市政大樓等建筑，南側(cè)有圖書館（已建）、展覽館（革命陳列館、博物館、規(guī)劃展示館）等建筑。這雙核便是解放環(huán)路崇安商貿(mào)商務(wù)核心區(qū) (老中心 )和太湖廣場商 務(wù)文化核心區(qū) (新中心 )兩個市級中心。 無錫城中心的傳統(tǒng)概念是解放環(huán)路圍合而成的 “ 烏龜殼 ” ，只有 5平方公里多。同時無錫作為區(qū)域內(nèi)核心城 市的地位，使得無錫人財富增加速度也顯著加快，這都為無錫商品住宅市場增加了需求動力。由于經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，使無錫人民收入和消費(fèi)能力都獲得了極大提高。很多年輕的高收入人才進(jìn)入無錫，對無錫房地產(chǎn)市場起到了促進(jìn)作用，增加了商品住宅的需求量。同時隨著無錫產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，高新技術(shù)和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)逐步成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，而這類企業(yè)對高新技術(shù)人才的需求，使無錫的外來人口素質(zhì)和結(jié)構(gòu)發(fā)生中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 無錫 XX 城市場及營銷報告 169。 第四是由于無錫近年來外來人口的不斷增加，促使了住宅需 求的增加。目前無錫的 9 年義務(wù)教育階段，仍然采用學(xué)區(qū)制的入學(xué)方式，選擇非居住區(qū)域的優(yōu)秀學(xué)校，需要繳納不菲的責(zé)校費(fèi)用 。無錫城區(qū) 目前有 80 萬左右出生于 1976～ 1983 年的青年，這個年齡段的人群正處于其人生中消費(fèi)力最為強(qiáng)勁的階段，這也為無錫樓市提供了強(qiáng)有力的消費(fèi)支撐。 第一是 無錫城市城市化進(jìn)程的不斷加快，使得無錫城市格局趨于完善，城市骨架的拉開對交通干線、路橋等市政設(shè)施建設(shè)力度的不斷加大，促進(jìn) 了 一部分剛性需求。 對住房需求的原因有兩方面，即剛性需求和改善居住型需求。 中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 無錫 XX 城市場及營銷報告 169。 在無錫目前樓市中，住宅需求仍然是促進(jìn)無錫房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主力動能，商業(yè)、辦公、別墅等物業(yè)成為補(bǔ) 充。 小結(jié)： 從無錫 2021 年上半年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況來看，無錫樓市或許將迎來自 2021 年以來第二輪 高速 上漲行情，在 2021 年宏觀調(diào)控后逐步區(qū)域平穩(wěn)的態(tài)勢將獲得突破。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有 第 16 頁 共 124 頁 地 106 幅，總計用地面積 1041 萬㎡，推地速度和推地數(shù)量都有大幅減少。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有 第 15 頁 共 124 頁 南城青少年活動中心項目（智富國際） 商業(yè)、辦公、 居住 、酒店式公寓 18 常發(fā)水泵廠項目（常發(fā)清揚(yáng)御庭） 商業(yè)、辦公、居住 21 奕淳水泵廠東側(cè)地塊項目 居住 益多清楊康城項目 居住 18 威孚虞灣里地塊項目 商業(yè)、辦公、居住 10 世茂中心項目 商業(yè)、辦公、居住、會展 天安六藥廠地塊項目（天安曼哈頓） 商業(yè)、居住 11 凱燕臵業(yè)凱賓斯基東側(cè)地塊 商業(yè)（酒店）、辦公 小計 數(shù)據(jù)來源：根據(jù)無錫 國土拍賣資料整理 無錫 07 年 度上半年土地推出量 較 06 年 有所控制 2021 年上半年，無錫有兩批國土使用權(quán)拍賣，共計推出地塊 25幅，總計 用地面積 萬㎡ 。 以南長區(qū)為例，目前已經(jīng)取得土地，即將上市的項目多達(dá) 10 個，規(guī)劃 總建筑面積達(dá)到 268 萬㎡。無錫一直是一個單極中心發(fā)展模式的城市，中心區(qū)和副中心區(qū)可供開發(fā)的土地很少。然而這種情況更多是因為北塘、崇安、南長三個區(qū)域的供應(yīng)量不足造成的。 表：無錫 07 年上半年度分區(qū)域 成交情況 北塘 濱湖 崇安 惠山 南長 錫山 新區(qū) 小計 6 月份成交套數(shù) 184 1050 168 968 133 472 733 3708 5 月份成交套數(shù) 182 884 159 773 100 311 818 3227 4 月份成交套數(shù) 217 805 177 850 125 308 686 3168 3 月份成交套數(shù) 226 671 114 966 157 517 528 3179 2 月份成交套數(shù) 124 306 111 465 112 257 252 1627 中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 無錫 XX 城市場及營銷報告 169。別墅、辦公、車庫類物 業(yè)成交量較少。 強(qiáng)勁的 住宅需求仍然是推動無錫房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要推動力。根據(jù)中原對無錫各區(qū)域板塊商品房成交 監(jiān)測 ，新區(qū)板塊、太湖新城板塊、太湖廣場板塊的增長幅度比較大 07 年上半年分物業(yè)類型成交情況 表：無錫 07 年上半年度分物業(yè)成交情況 物業(yè)類型 普通住宅（套） 別墅（套） 商業(yè)（套） 辦公（套） 其它（套） 小計（套） 6 月份成交套數(shù) 3024 81 544 58 1 3708 5 月份成交套數(shù) 2554 114 497 58 4 3227 4 月份成交套數(shù) 2359 212 517 78 2 3168 3 月份成交套數(shù) 2150 104 841 76 8 3179 中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 無錫 XX 城市場及營銷報告 169。 圖 ： 2021 年 2－ 6 月無錫 市區(qū)商品房 成交均價走勢 中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 無錫 XX 城市場及營銷報告 169。 07 年上半 年度商品房成交均價 07 年上半年，除 3 月份成交均價略有下降外，各月份成交均價基本處于穩(wěn)步上升階段，其中 6 月份價格提升尤為明顯， 且保持了持續(xù)上升的態(tài)勢。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有 第 11 頁 共 124 頁 9468103 106 104124020406080100120140日均成交量（套） 94 68 103 106 104 1241月 份 2月 份 3月 份 4月 份 5月 份 6月 份數(shù)據(jù)來源： 根據(jù)無錫商品房網(wǎng)上備案平臺數(shù)據(jù)整理 從月度商品房成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計來分析，較 0 06 年，今年無錫商品房成交量上升態(tài)勢明顯。從整體來看，市場情況良好。 無錫 07 年上半年度房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢 07 年無錫上半年度商品房日均成交量 整個 2021 年上半年度，除 2 月份受春節(jié)假期影響外，無錫的商品房成交情況總體比較穩(wěn)定，前 5個月日均成交套數(shù)基本保持在 100套左右，而 6 月份有所上升。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有