【正文】 005元，同比超出 %，增幅居長三角 15 個(gè)城市之首。 圖： 20212021 年 無錫人均可支配收入及消 費(fèi)支出 單位：元 中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 無錫 XX 城市場及營銷報(bào)告 169。 表 1： 2021 年 1－ 4 月無錫經(jīng)濟(jì)運(yùn)行各項(xiàng)指標(biāo) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 完成額 同比增幅 地區(qū)生產(chǎn)總值 億元 ％ 第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值 億元 ％ 累計(jì)工業(yè)增加值 億元 ％ 外資企業(yè)工業(yè)增加值 億元 ％ 全社會固定資產(chǎn)投資 億元 ％ 中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 無錫 XX 城市場及營銷報(bào)告 169。商品房銷售面積和商品房銷售額均大幅上揚(yáng)，其中商品房銷售額增幅大于商品房銷售面積，從中可以判斷出無錫商品房銷售價(jià)格也在快速上揚(yáng)中。這反映出無錫房地產(chǎn)市場目前 處于一個(gè)健康穩(wěn)定 增長 的發(fā)展階段，市場需求以剛性需求為 主，市民的購買心理受外界干擾較小。 圖 ： 2021 年 1－ 6 月無錫 市區(qū)商品房日均成交量 中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 無錫 XX 城市場及營銷報(bào)告 169。其中 6 月份更由于多個(gè)優(yōu)秀項(xiàng)目開盤銷售，使得成交量大幅上升，日成交量最多達(dá)到 233 套，如果不是因?yàn)?6 月上旬無錫爆發(fā)藍(lán)藻危機(jī)，使日成交量下降到 60 套左右，整個(gè) 6 月的商品房銷售量增加會更加明顯。 6 月份的成交均價(jià)已經(jīng)逼近 5500 元 /㎡ 。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有 第 12 頁 共 124 頁 4908472949545326549140004500500055006000成交均價(jià)（元/㎡）4908 4729 4954 5326 54912月份 3月份 4月份 5月份 6月份 數(shù)據(jù)來源：根據(jù)無錫商品房網(wǎng)上備案平臺數(shù)據(jù)整理 相對無錫前幾年商品房成交均價(jià)，無錫 2021 年房價(jià)有突破跡象 ，06 年 6 月無錫市區(qū)商品房成交均價(jià)尚處于 4700 元 /㎡ 的水平 。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有 第 13 頁 共 124 頁 2 月份成交套數(shù) 1146 51 383 42 5 1627 累計(jì)成交套數(shù) 11233 562 2782 312 20 14909 累計(jì)成交比例 ％ ％ ％ ％ 0 . 1 4 ％ 100％ 數(shù)據(jù)來源：根據(jù)無錫商品房網(wǎng)上備案平臺數(shù)據(jù)整理 從上表統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，住宅成交仍占無錫商品房成交量絕大部分。 07 年上半年無錫市成交的商品房主要以普通住宅為主，占成交商品房總套數(shù)的 ％；其次為商業(yè)物業(yè)，占商品房成交總套數(shù)的 ％。 無錫 07 年 度 上半年分區(qū)域成交情況 07 年上半年無錫市商品房成交主要集中在惠山、濱湖、新區(qū)三個(gè)區(qū)域，這三個(gè)區(qū)域的成交套數(shù)接近成交總套數(shù)的 70％。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有 第 14 頁 共 124 頁 數(shù)據(jù)來源：根據(jù)無錫商品房網(wǎng)上備案平臺數(shù)據(jù)整 理 從上表統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看 ，濱湖、惠山、新區(qū)和錫山區(qū)是無錫目前商品房成交的重要的區(qū)域，其他區(qū)域成交量明顯要低很多。崇安區(qū)是無錫傳統(tǒng)市中心，北塘和南長兩區(qū)則一直是無錫的副中心區(qū)。隨著城市格局逐步完善，中心區(qū)和副中心區(qū)城市功能和布局的調(diào)整，上述三區(qū)內(nèi)的企業(yè)逐步遷出，在未來時(shí)間內(nèi)，副中心區(qū)將迎來一個(gè)樓盤上市的高峰期。 表：南長區(qū)未來將上市項(xiàng)目 預(yù)計(jì)上市項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 總建面積（萬 ㎡ ） 無錫 XX 城 商業(yè)、五星級酒店、商務(wù)辦公、公寓 44 九龍倉太湖廣場南側(cè)項(xiàng)目 五星級酒店、商務(wù)辦公、酒店式公寓 28 九龍倉中南路延伸段北側(cè)項(xiàng)目 居住 83 1 月份成交套數(shù) 159 501 245 541 169 637 650 2902 累計(jì)成交套數(shù) 1092 4217 974 4563 796 2502 3667 17811 累計(jì)成交比例 ％ ％ ％ ％ ％ ％ ％ 100％ 中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 無錫 XX 城市場及營銷報(bào)告 169。 相比 2021 年全年 共出讓經(jīng)營性用中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 無錫 XX 城市場及營銷報(bào)告 169。 在 2021 年推出的經(jīng)營性用地中， 居 住和商住用地有 14 幅，總計(jì)用地面積為 99 萬㎡，仍然占推出土地的絕大部分。 商品房銷售面積和銷售價(jià)格持續(xù)穩(wěn)步走高，各區(qū)域發(fā)展趨于平衡，城市格局的擴(kuò)大和完善，各區(qū)域樓市均顯示出旺盛局面，使無錫樓市不 再 倚重某一個(gè) 或幾個(gè) 片區(qū)的快速發(fā)展來帶動整個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 但隨著 2021 年大量推出的地塊項(xiàng)目逐步上市， 未來 供應(yīng)量仍然偏大，供大于求的局面 或許很長時(shí)間內(nèi) 不會得到改善。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有 第 17 頁 共 124 頁 無錫 住宅商品房需求因素分析 在無錫商品房供應(yīng)量偏大的局面下，無錫樓市保持持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，商品住宅成交量和成交均價(jià)不斷突破新高，反映無錫老百姓對商品住宅需求強(qiáng)勁。 支撐無錫市場 強(qiáng)勁的剛性需求 因素有幾個(gè) 。 第二是由于結(jié)婚或者家庭人口結(jié)構(gòu)的改變而產(chǎn)生的住房需求。 第三是出于對子女教育的考慮。 不少父母和剛結(jié)婚不久的夫婦，為了孩子將來能夠獲得比較好的教育條件，紛紛選擇擁有游戲教育資源的區(qū)域臵業(yè)。很多在錫城工作和生活了多年的“新無錫人”，在有了一定積蓄之后，選擇在無錫臵業(yè)安定下來。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有 第 18 頁 共 124 頁 了變化。 在剛性需求強(qiáng)勁的同時(shí)，無錫改善型居住需求也毫不遜色。對生活質(zhì)量要求的提高首先就反映在居住條件的改善上。 無錫 新城市中心 區(qū) 重點(diǎn)規(guī)劃 太湖廣場城市新中心區(qū)規(guī)劃 據(jù) 2021 年最新出臺的 《無錫市中心城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》明確：中心地區(qū)包括崇安、北塘、南長三區(qū)行政轄區(qū)范圍，局部地區(qū)的邊界做擴(kuò)大和優(yōu)化 (路、河 )，總面積為 平方公里 。最新的 “ 中心城 ” 規(guī)劃，突出了 “ 雙核互補(bǔ) ” 的多中心體系。 太湖廣場商務(wù)核心區(qū)將成為 全市的行政文化中心，也是市民主要的集會活動中心。太湖廣場景觀規(guī)劃采用現(xiàn)代景觀高科技手法，突出綠、景、精、新，力求體現(xiàn)都市的休閑性、使用的多樣性，形成以市民活動為主，兼顧旅游，集文化、娛樂、體育、健身、觀賞、集會、休閑為一體的高檔次高品位城市廣場。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有 第 19 頁 共 124 頁 太湖大道規(guī)劃 太湖大道全長 15 公里，規(guī)劃范圍為兩側(cè) 500 米。 在無錫新城市格局中，太湖廣場周邊區(qū)域?qū)?占有重要地位。這里有 1000 多年歷史的黃金水道 — 京杭大運(yùn)河、 2500 多年歷史的江南古運(yùn)河， 3200 多年歷史、世界上最早人工開鑿的運(yùn)河 — 泰伯瀆。從無錫城區(qū)的地圖來看，太湖廣場又位于無錫的“幾何中心”。 政府配套設(shè)施最多。 中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 無錫 XX 城市場及營銷報(bào)告 169。太湖廣場將在凱賓斯基、世貿(mào)中心、萬豪酒店 、 九龍倉 地塊等地出現(xiàn)多家五星級的酒店，讓人感受到一種國際化的商住氛圍，吸引不同消費(fèi)習(xí)慣的國際人士入住。從百貨方面看，世貿(mào)中心、燕莎中心走高檔路線，定位超過中山路商圈。而深圳 XX 將打造沿清揚(yáng)路 150 米的購物帶，偏重中 高 檔為主的人群，整個(gè)百 貨區(qū)將有 4 個(gè)八佰伴的面積。 盡管無錫已有多家跨國公司，但一直沒有與之相適應(yīng)的高檔商務(wù)辦公中心，這不得不說是一種遺憾。 無錫目前房地產(chǎn)政策環(huán)境 “ 一費(fèi)二稅 ” 政策構(gòu)成 土地政策新格局 從 2021 年 2 月 1 日起，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的交納將由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為實(shí)打?qū)嵉摹扒逅阒啤?，而城?zhèn)土地使用稅額標(biāo)準(zhǔn)提高 2 倍、新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)提高 1 倍的政策已于2021 年 1 月 1 日正式實(shí)施。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有 第 21 頁 共 124 頁 額由以前的 元至 10 元調(diào)整為 元至 30 元。自此，土地增值稅清算、土地使用稅和新增建設(shè)用地使用費(fèi)提高，三者構(gòu)成了土地環(huán)節(jié)的“一費(fèi)二稅”上調(diào)政策。落實(shí)上一階段土地審批政策，國土資源局確定了各省報(bào)批材料中的申報(bào)范圍及土地利用現(xiàn)狀標(biāo)準(zhǔn)，此外強(qiáng)調(diào)在 07 年土地利用計(jì)劃中將嚴(yán)格政策落實(shí)和執(zhí)行考核。進(jìn)一步清理在房價(jià)之外的收費(fèi)行為，凡面向全體業(yè)主的收費(fèi)，應(yīng)進(jìn)入商品住房成本的，不得在房價(jià)之外另收。政府行政部門不得擅自立項(xiàng)、超標(biāo)準(zhǔn)、超范圍向開發(fā)企業(yè)收取各種費(fèi)用。開發(fā)企業(yè)要在商品住房銷售前，將每套住宅的基準(zhǔn)價(jià)格、各項(xiàng)差價(jià)和價(jià)格浮動幅度報(bào)價(jià)格主管部門備案，并在銷售場所醒目位臵予以公示。 中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 無錫 XX 城市場及營銷報(bào)告 169。對經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)格管理，嚴(yán)格審核經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)成本和管理費(fèi)用，利潤率要嚴(yán)格控制在 3%以內(nèi)，同時(shí)要確保經(jīng)濟(jì)適 用房建設(shè)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策落實(shí)到位。加強(qiáng)對涉房 “ 二管三限 ” 價(jià)格管理，按照保本微利的原則，從緊制定 “ 二管三限 ” 價(jià)格的指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)。 當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的政策存在 以下 特點(diǎn) 1. 調(diào)控對象由初期以土地調(diào)控為中心轉(zhuǎn)向土地調(diào)控與房屋調(diào)控并重。 3. 房屋調(diào)控重心由重視房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)向?qū)ψ》績r(jià)格的關(guān)注和最近對住房結(jié)構(gòu)的調(diào)控。 5. 金融調(diào)控 轉(zhuǎn)向緊縮的限制性。上海中原物業(yè)代理有限公司版權(quán)所有 第 23 頁 共 124 頁 【小結(jié)】 無錫當(dāng)前房地產(chǎn) 市場環(huán)境總結(jié)： 房地產(chǎn)行業(yè)整體市場形勢看好， 被 宏觀調(diào)控 政策影響而 壓抑的購房需求在 2021 年各大城市爆發(fā)；上海樓市回暖，無錫樓市受大形勢 利好和強(qiáng)勁需求 影響，有第二輪井噴行情涌現(xiàn)跡象； 無錫 2021 年經(jīng)濟(jì)形勢保持高速穩(wěn)定增長態(tài)勢，人民生活水平提高，可支配收入增加，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 無錫 XX 城市場及營銷報(bào)告 169。 西側(cè)與濱湖區(qū)隔罵蠡港相望，南至梁塘河，東接無錫新區(qū)，北接崇安區(qū)。 南長 規(guī)劃城市建設(shè)用地面積 平方公里，規(guī)劃人口規(guī)模為 50萬人。規(guī)劃以商貿(mào)服務(wù)業(yè)、物流業(yè)和旅游業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為支柱，通過提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、整合空間結(jié)構(gòu)、改善人居環(huán)境，把南長建設(shè)成為具有文化特色的 集現(xiàn)代商務(wù)辦公和居住為一體的特色城區(qū)。自清揚(yáng)路建成開始，道路沿線的清揚(yáng)新村、沁園新村、揚(yáng)名中原地產(chǎn) SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED