【正文】 ...... 經濟費用效益分析 42 二、 .................................................................行業(yè)影響分析 44 三、 ............................................................. 區(qū)域經濟影響評價 45 第八章 社會影響分析 ................................................................46 一、社會影響效果分析 ...........................................................46 二、社會適應性分析 .............................................................47 三、社會效益分析 ...............................................................48 四、社會風險分析 ...............................................................48 第九章 結論與建議 .................................................................50 一、結論 .......................................................................50 二、建議 .......................................................................50 中國最大管理資源中心 附件： 附件 1－〔企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照〕 附件 2－〔組織機構代碼證〕 附件 3－ 《北京市國有土地使用權轉讓登記表》【京地（轉）字（ 2020）第 ？？？ 號】 附件 4－ 《中華人民 共和國國有土地使用證》【 京朝 國用（ 2020 出）第 ？？？ 號】 附件 5－ 《中華人民共和國國有土地使用證》【 京朝 國用（ 2020 出）第 ？？？ 號】 中國最大管理資源中心 第一章 申請單位及 項目概況 一、項目 概況 （一） 項目建設單位 略 （二） 項目建設地點 項目選址 住宅區(qū)項目 位于 北京市 ？？？ 。 項目四至 該項目 用地四至為： ？？？ 區(qū)域 環(huán)境 該項目所處地理位置比較優(yōu)越， 距離 ？？？ 四環(huán) 500 米，道路順暢，交通便捷，地處綠化隔離帶，區(qū)域環(huán)境良好，是建設住宅的理想地段。 目前項目處于前期市場研究、概念設計階段。 （五） 項目投資 根據我們對目前北京市土地一級開發(fā)成本的調查及開發(fā)商提供的有關資料，經測算，項目總投資為 52664 萬元。北京江 南投資集團有限公司擬用自有資金并結合銷售 所得完成對項目的開發(fā)。 按照 《中華人民共和國房地產管理法》 ， 項目 開發(fā)建設 將 實行項目法人招標。 （七） 項目進度安排 項目周期為約 年，其 工程建設周期為約 2 年，即從 2020 年 12月至 2020 年 12月為建設期。 2020 年 10 月至 2020 年 11月完成。 完成工程施工圖。 工程招標 工程招標工作 2020 年 12月完成。 工程建設中，將安排分期交付使用。 中國最大管理資源中心 二、項目申請單位 概況 ： 北京 ？？？ 有限公司 ： 有限責任公司 注冊 地址： 北京 ？？？ 號 ： ？？？ ： ？？？ ： 5100 萬元 ： 房地產開發(fā)；銷售汽車（小轎車連鎖經營）、自行開發(fā)的商品房、建材、五金交電、機械設備、針紡織品、電子產品、日用品；保險兼業(yè)代理；房地產信息咨詢。 主營房地產開發(fā)、商品房銷售?，F(xiàn)有員工 200 多名，其中高級職稱及大學本科學歷人員占總數(shù)的 80%。 公司 將通過整合資源、戰(zhàn)略規(guī)劃、管理文化的輸出，用標準和服務為全球化客戶提供個性化服務，形成可持續(xù)性發(fā)展的卓越企業(yè)，成為具有影響力的 企業(yè)集團。要按照以人為本的要求，從解決關系人民群眾切身利益的現(xiàn)實問題入手，更加注重經濟社會協(xié)調發(fā)展 ”，“ 調整住房供應結構，重點發(fā)展普通商品住房和經濟適用住房，嚴格控制大戶型高檔商品房。 《 北京市國民經濟和社會發(fā)展第十一個 五年規(guī)劃綱要》 指出：“要 以實現(xiàn) “ 人人有房住 ” 為政策目標，創(chuàng)新公共住房政策，綜合運用土地、財稅、金融、行政等手段，增加面向中低收入家庭的普通商品住房和保障性住房的供應，滿足不同群體的住房需求，充分保障每位市民的居住權 ”；“ 嚴格控制中心城建成區(qū)的土地開發(fā)強度和建設規(guī)模，結合城市功能布局調整，完善新城基礎設施和公共服務設施，促進人口向郊區(qū)轉移。 ” 《 北京市朝陽區(qū) 國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》指出“ 農村城市化快速發(fā)展，農村地區(qū)城市功能顯著提升；城市現(xiàn)代化 建設和管理水平不斷提高，城市承載能力明顯增強；區(qū)域國際化進程不斷加快，國際交往窗口和對外服務的功能進一步增強。 ”。本項目的建設，符合各級國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃的要求，是 其精神和發(fā)展原則的具體貫徹和落實。 （二）區(qū)域和空間規(guī)劃符合性分析 中國最大管理資源中心 《北京城市總體規(guī)劃（ 20202020 年）》提出，“ 逐步改變目前單中心的空間格局，加強外圍新城建設，中心城與新城相協(xié)調，構筑分工明確的多層次空間結構 ”；“ 加快農村地區(qū)城鎮(zhèn)化步伐，整合村鎮(zhèn)，推進撤鄉(xiāng)并鎮(zhèn)、遷村進鎮(zhèn)，提高城鄉(xiāng)人居環(huán)境質量，構筑城鄉(xiāng)協(xié)調發(fā)展的空間結構 ”；“ 通過疏散中心城的產業(yè)和人口，大力推進城市化進程，促進人口向新城和小城鎮(zhèn)集聚 ”。本項目所處 東部發(fā)展帶 ， 功能定位為生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)，是北京市城市 未來重要的發(fā)展地區(qū) 。 圖 2－ 1： 北京市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃圖 《 ？？？ 項目規(guī)劃方案》 的制定 轉變了傳統(tǒng)的一、二、三產業(yè)的發(fā)展模式，強調生態(tài)、休閑、文化、宜居 ；提出要 加快推進危舊房改造步伐，盤活存量土地資源，建設商業(yè)服務區(qū)、文化辦公區(qū)、醫(yī)療服務區(qū)、居民居住區(qū)和公園綠地等。 朝陽區(qū)位于北京城區(qū)以東近郊，東臨通州區(qū)，西靠海淀、西城、東城、崇文、豐臺等區(qū)，南連大興區(qū)，北接昌平、順義兩區(qū)。區(qū)人民政府駐日壇北街，下轄朝外、建外、望京等 21個街道辦事處，小紅門、十八里店等 19個鄉(xiāng)政府。該區(qū)也是首都副食品生產供應基地。該區(qū)是新興的文化、體育區(qū)，這里有舉世矚目的亞運村、北京工人體育場、國際展覽中心、全國農業(yè)展覽館等著名設施。消費領域再創(chuàng)新高，投資保持較快增長，重點產業(yè)發(fā)展加快，社會消費品零售額和固定資產投資增長分別達到 ％和 ％。 項目地處南四環(huán)邊綠化隔離帶，周邊的綠化率高達 60%，這在四環(huán)周邊是絕無僅有的，可營造更適宜居住的綠色生活氛圍；本建設項目位于京津塘高速入口、北京物流中心附近和泛 CBD 區(qū)域，得天獨厚的地理位置對本項目建設具有廣闊的發(fā)展前景。 本小區(qū)形狀規(guī)整、便于規(guī)劃、地勢平坦、地質條件穩(wěn)定，便于建設，交通便利，便于生活發(fā)展。建設功能齊全、設施完備、交通便利、環(huán)境優(yōu)美的 21 世紀現(xiàn)代化居住區(qū)，提高土地使用率，改善現(xiàn)有環(huán)境，改善人文景觀。小區(qū)設有智能系統(tǒng)，迅捷高效的小區(qū)智能化網絡時時在線，每戶配可視對講系統(tǒng)，閉路安全監(jiān)控系統(tǒng)，確保居 家安全?；ú荼榈?，綠樹成蔭，使社區(qū)居 民享受到環(huán)境幽雅、空氣清新，恬靜的溫馨的高品質生活環(huán)境。 符合 朝陽區(qū) 發(fā)展規(guī)劃要求。高水平、高標準、高起點建設新城，提高新城住房品質和居住質量，增強新城的吸引力，使新城成為中心城人口職能疏解、首都現(xiàn)代化過程中新功能聚集和新增居住需求的主要載體；有效引導首都城鎮(zhèn)化的健康發(fā)展，增強小城鎮(zhèn)的規(guī)模效應和聚集效應，加強對房地產開發(fā)的管理，促進農村人口居住和就業(yè)向小城鎮(zhèn)集中 ；繼續(xù) 擴大保障性住房建設規(guī)模和保障范圍 ，形成完善的住房保障機制和結構， 2020 年之前經濟適用住房建設規(guī)模力爭完成 800 萬平方米，約 11萬套。 二、 產業(yè)政策分析 《國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》中指出：房地產業(yè)關聯(lián)度高，帶動力強，是國民經濟的支柱產業(yè)。實現(xiàn)房地產市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化具有 十分重要的意義。 2020 年，房地產宏觀政策以“國八條”為中心，側重穩(wěn)定房價、打擊投機行為和落實政府責任制。 （一）調整住宅供應結構政策 新舊“國八條” 中國最大管理資源中心 2020 年的“舊國八條”將穩(wěn)定住房價格放在首位，并提出要大力調整住房供應結構與用地供應結構，增加普通商品房和經濟住房土地供應；“新國八條”將“強化規(guī) 劃調控，改善商品房結構”放在第一位；充分體現(xiàn)了宏觀調控政策向調整住房供應結構方面的傾斜。雖然北京對已辦相關手續(xù)但未開工項目的實施細則沒有正式出臺，但此政策已對北京房地產開發(fā)商未來的開發(fā)計劃產生了一定影響。所推出的 3塊用地包括：海淀區(qū)西三旗新都東路住宅項目、豐臺區(qū)花鄉(xiāng)造甲村住宅項目、石景山金頂街三區(qū)住宅項目，總規(guī)劃面積約 97 萬平方米，預計可提供“兩限房” 92 萬平方米，可配建 萬平方米廉租房。戶型方面，“兩限房”將全部建設成套型建筑面積 90平方米以下的住宅，內部裝修將達到初裝修水平。 “兩個 1000 萬” 北京市政府要在 3年內建立 1000 萬平方米經濟適用房、 1000 萬平方米限價房，從而對房價起到一定的控制作用。 北京住房保障辦公室成立的主要任務就是確保 3 年內 1000 萬平方米的經濟適用房 中國最大管理資源中心 和 1000 萬平方米的限價房供應，對限價房、經濟 適用房、廉租房等進行管理。到 2020 年第四季度開始，北京住宅供應的戶型面積會出現(xiàn)顯著縮小， 2020 年第四季度開始將出現(xiàn)大量的政策性住房，拉低京城住房均價。北京城市規(guī)劃區(qū)按照市區(qū) (即中心城市 )、衛(wèi)星城 (含縣城 )、中心鎮(zhèn)、一般建制鎮(zhèn)四級城鎮(zhèn)體系布局。這些新城分別是：通州、順義、亦莊、大興、房山、昌平、懷柔、密云、平谷、延慶、門頭溝。 3個新城將成為北京中心城人口和職能疏解及新的產業(yè)聚集的主要地區(qū)，形成規(guī)模效益和聚集效益。到 2020 年，北京居住用地總面積約 410 平方公里，住房總建筑面積達到約 億平方米。新建商品住房 建設規(guī)模約 9250 萬平方米，套數(shù)約 90 萬套。 住宅建設規(guī)劃奧運之后目標是穩(wěn)定市場、調整布局，中心城和新城住房建設規(guī)模比 中國最大管理資源中心 例逐步達到 1： 1 左右，這一點體現(xiàn)了 2020 年之后住宅市場的發(fā)展方向，住宅建設繼續(xù)向新城傾斜。 2020 年的土地政策重點是節(jié)約集約用地； 2020 年土地政策將繼續(xù)以收縮地根、提高集約度為主，土地供應會趨于緊張，價格將 繼續(xù)上漲；政府應按時向市場投放土地，打擊投機行為和提高土地利用率，以保證未來的可持續(xù)發(fā)展。 一個標 準 2020 年 12月 23 日，國土資源部公布《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》 【 國土資發(fā)[2020] 307 號 】 。 該《標準》是招、拍、掛政策的擴展和延伸，也進一步抬升了整體地價水平。另外， 2020 年 7月 18日國稅總局下發(fā)了《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》 【國稅發(fā) 74 號文件】和 2020 年 11 月 14 日北京地稅局出臺《關于個人轉讓二手房征收土地增值稅問題的通知》，均從流轉環(huán)節(jié)來抑制投機 中國最大管理資源中心 行為。 物業(yè)稅的征收是完善我國現(xiàn)行不動產稅制的必然結果；物業(yè)稅也是 2020 年討論的熱點，對購房者的影響主要局限于心理方面，其實際作用和影響還未顯現(xiàn)。提高開發(fā)商的資金門檻，規(guī)范房地產市場。配合“ 9070”政策，此政策意在調整住房需求結構，使其偏向中小戶型供應，保證中低收入人群利益。該《意見書》會加大房地產開發(fā)商資金壓力，延長竣工期，增加開發(fā)風險。 央行加息 2020 年 4月、 8月和 2020 年 3 月、 8 月，央行數(shù)次加息，目的是限制購房需求，鞏固宏觀調控成果等。 影響：一方面加息會產生一定的心理影響，造成更多購房者進入觀望狀態(tài)；另一方面可能會使一部分購房者選擇提前還貸。 外資準入 2020 年 7月 11日，商務部、建設部等 六部委下發(fā)了《關于規(guī)范房地產市場外資準 中國最大管理資源中心 入和管理的意見》，對 境外機構和個人購房 進行了嚴格 管理 。此舉在一定程度上控制了境外資金對國內房地產的投資行為，特別是對一手高端物業(yè)的投資；由于政策并沒有涉及到二手房，部分境外資金會轉向二手高檔住宅市場。 此外，交易資金監(jiān)管制度將來對一手商品房的實施，會收緊房地產開發(fā)商的資金鏈，對其造成一定的沖擊力。 31大限”土地供應量達到了 9498 公頃； 2020 年土地實際供應總量為 6384 公頃， 2020 年為 6509 公頃， 20 2020 兩年基本上完成了總的土地供應計劃。 圖 2－ 2： 歷年土地實際供