【導讀】最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。新房地產(chǎn)資料近千個。聯(lián)排別墅及高層住宅組成，并配有會所、停車場等配套設施。從整個項目的規(guī)劃設計及定位來看，需要在多方面進行細致的管理規(guī)劃，使物業(yè)管理服務能滿足入住「藏瓏」高尚住宅之人士對服務品質(zhì)之要求，-針對業(yè)主之尊貴身份，重點確保小區(qū)之安全工作及私密性尤為關鍵；配合「藏瓏」的發(fā)展理念，日常管理服務必須迎合其舒適與悠閑之特質(zhì)。為全面提升“以客為尊”的服務理念，「藏瓏」引入“客戶服務專員”?；黜椃罩笜?，使小區(qū)的物業(yè)管理服務水準能達至甚至超越國家要求。通過計劃管理方式,進行事先較為全面的思考,分析預測可能出現(xiàn)問題,理實績的標準,有利于全面的管理控制。在問題，提出解決辦法。團隊管理及問責制度。根據(jù)國家質(zhì)量評定質(zhì)量標準，全面推行質(zhì)量管理，成立全面質(zhì)量管理小組，按照既定的質(zhì)量管理操作規(guī)程標準，各級管理人員要認真檢查質(zhì)量情況，

　　

【正文】 排 隊和維護。 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。 由工程維修部負責組織實施 1）設施有效，標志清楚，完好無損； 2）靈敏、準確報警。 9 共用通道門、廳、樓梯間 1）公用地面的維修改造； 2）公共通道、門、廳的墻、天棚維護； 3）樓間墻面、扶手、踏步的維護。 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 由工程維修部負責組織實施 1）整潔、無缺損，無霉跡； 2）扶手完好，無張貼痕跡。 10 共用排煙 管道 1）由道內(nèi)橫損壞及導流板安裝不當造成的回串煙； 2）排煙口封閉不當造成漏煙 每季檢查一遍 由工程維修部專業(yè)人員 負責維修。 1）排煙通暢。 2）不回煙，不串煙，不漏煙。 11 上、下水主管 1）接口及砂眼漏水； 2）管道堵塞、破裂； 3）固定碼松脫。 每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。 由工程維修部專業(yè)人員負責維修。 上、下水通暢，無滲漏。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 b) 樓宇共用部位日常維修養(yǎng)護計劃及實施方案 序號 類別 日 常 維 修 計劃 方案 實施效果 1 區(qū)內(nèi) 道路 1) 進住裝修期及施工期杜絕車輛擠壓人行道，嚴禁在路面拉制砼或砂架污染路面； 2) 每年 對局部 損壞 嚴重，修補多次的路面、人行道板進行翻新。 1） 由管理員加強 裝修督查，嚴禁中高層施工車輛進入?yún)^(qū)內(nèi)道路； 2） 翻新工作委托有關單位實施； 1） 減少不必要的路面 受 污 損 和 破壞； 2） 使局部損壞嚴重路面翻新延長壽命，從而使整個道路保持勻衡使用功能。 2 室外 照明 1） 燈桿定期刷漆一次； 2） 定期清潔燈具一次； 3） 每季檢修線路一遍； 由工程維修部負責組織實施 1） 實現(xiàn)良好的燈具外觀； 2） 照明系統(tǒng)正常啟用； 3） 照明設施線路完好好率達 95%以上。 3 溝渠 池井 1） 化糞池每半年清理一次； 2） 井蓋板每年刷一次漆；防止銹蝕； 3） 每季度清理井內(nèi)雜物一次； 4） 每年全面維修完善一次。 由工程維修部負責組織實施 1） 化 糞 池 無 沉 積物，出口暢順； 2） 井蓋正常使用，密合； 3） 流水通暢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 4 園林 綠地 1） 春、夏季各補換 3%— 6%綠地一次，樹木補種春夏各一次，每次 3%； 2） 對各類花草樹木定期修剪； 3） 循環(huán)水每周更換一次； 4） 每周清潔園林小品，雕塑一次； 5） 根據(jù)病蟲害發(fā) 生規(guī)律，每年進行三次大消殺和四次日常消殺。 由專業(yè)公司按服務合同規(guī)定標準實施 1） 綠草叢，樹木青草，剪切整齊； 2） 雕塑、小品完整清潔，流水清潔。 5 會所 1） 每年對圍干墻更新、護欄刷漆，線路檢修，設備設施檢修； 2） 會所內(nèi)墻二年粉刷一次，其他每年維護一次，設備設施線路檢修及其建筑部 分維護修理。 由工程維修部負責組織實施 1） 各類文娛場所能正常有效使用； 2） 場所內(nèi)設施、設備等能發(fā)揮正常功 效 和 正 常 運轉(zhuǎn)，環(huán)境地設施完好。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 6 停車場 1） 每年對損壞多次修補部位進行更新一次； 2） 對因施工質(zhì)量問題造成的局部沉陷損壞， 5年翻新一次，翻新量應控制在 5%。 由工程維修部委托相關施工單位； 1） 停車場地面均穩(wěn)衡，有效發(fā)揮功用； 2） 使局部損壞嚴重通過翻新延長其使用壽命； 3） 場地平整，無積水。 7 消防設施及排水管網(wǎng) 1） 消防栓及水泵接合器每年油漆一次； 2） 消防栓每半年排一次水，檢修一次。 由工程維修部負責組織實施 1） 正常有效使用； 2） 外觀完好。 8 公用標志設施 1） 每月清潔標志一次； 2） 每半年對標志安放基礎穩(wěn)固情況進行檢查維護； 3） 每半年對標志進行維護一次。 由工程維修部負責組織實施 1） 標志清潔美觀； 2） 安放穩(wěn)固； 3） 標志清晰。 9 走廊及自行車房 1） 每二年內(nèi)粉刷一次； 2） 每年油漆護欄一次； 3） 每半年檢修一次照明線路； 由工程維修部負責組織實施 1） 完全正常使用； 2） 美觀完好。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 10 其他共用設施 1） 每年刷油漆一遍； 2） 每季度檢查檔土墻項排水溝通暢情況； 3） 每季度檢查一次泄水孔疏通情況。 由工程維修部負責組織實施 1） 設施安全正常使用； 2） 美 觀完好。 11 管理及商業(yè)用房 1） 每月檢查一次設施、設備； 2） 每半年檢查一次電氣線路； 3） 每二年內(nèi)粉刷一次； 4） 每年對其他建筑部分維護一次。 由工程維修部負責組織實施 1） 整潔、完全，正常使用； 2） 設施、設備完好。 c)共用設施日常維修計劃及實施方案 序號 類別 日 常 維 修 計劃 方案 實施效果 1 區(qū)內(nèi) 道路 每天檢查一遍，隨壞隨修 由工程維修部負責組織實施 干凈、無坑洼、無積水、無缺損 2 室外 照明 每天檢查一遍，隨壞隨修 由工程維修部負責組織實施 燈泡正常使用，燈罩完好清潔， 燈桿及燈座無破損 3 溝渠 池井 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由工程維修部負責組織實施 1） 井 蓋 完 好 率 達100% 2） 無缺損，少污積； 3） 無堵 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 4 園林 綠地 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 環(huán)境管理部進行綠化補種，園藝維修 綠化管理設施、設備齊全完好 5 會所 每天檢查二遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由工程維修部負責組織實施 1） 整潔、完全、場所功能正常有效； 2） 無改建、無亂堆放； 3） 各項設施、設備完 好，正常使用； 6 停車場（不含高層） 每天檢查二遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由工程維修部負責組織實施 平整、無積水 、無缺損、完好率 99%以上，標志清晰 7 消防設施及排水管網(wǎng) 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由工程維修部負責組織實施 1） 管道早通，無堵塞； 2） 無泄露； 3） 消防設施正常有效 8 公用標志設施 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由工程維修部負責組織實施 1） 標志設施完好率100%； 2） 標志無損壞； 9 走廊及自行車房 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修 由工程維修部負責組織實施 1） 無亂搭建； 2） 整潔、通暢； 3） 墻面無破損或污跡。 10 其他共用設施 每周檢查一遍 由工程維修部負責組織實施 1）確保圍欄、檔土墻安全使用； 2）確保垃圾轉(zhuǎn)運站正常使用 11 屋宇 物業(yè) 每周檢查一遍 由工程維修部負責組織實施 1） 正常安全使用； 2） 各項設施、設備完好； 3） 無改建。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 d)共用設施定期維護計劃及實施方案 序號 項目 維修類 別劃分 日 常 維 修 計劃 方案 實施效果 1 房屋承重及抗震結構部位 1）局部受損； 2）施工質(zhì)量原因造成的結構問題。 1）每年對房屋基礎進行一次檢查、防止白蟻及腐蝕性液體的侵害； 2）及時了解住戶家庭有無白蟻情況；做到早發(fā)現(xiàn)，早處理。 由工程維修部負責組織實施 1）結構安全，正常使用； 2）結構性能完好。 2 外墻面 1）外墻面起鼓脫落的修補； 2）外墻面局部滲漏； 3）外墻面大面積滲漏； 4）外墻面的翻新（ 25年周期） 1）每年對于較大面積滲漏外墻應局部翻新防止面積繼續(xù)擴大及污染墻面； 2）每年雨季住戶對外窗臺進行一次密封維護檢查。 由工程維修部負責組織實施 1）外墻平整，無滲水； 2）整潔統(tǒng)一。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 3 共用 屋面 1）隔熱層破損； 2）防水層破損造成屋面滲漏； 3）避雷網(wǎng)脫焊、間斷； 4）屋面積水。 1）避雷網(wǎng)每年刷一次銹蝕； 2）每年全面修一次屋面隔熱層板，重新勾縫； 3）每半 年疏通一次屋面雨水口； 4）每年對屋面防水層檢修一次。 由工程維修部負責組織實施 1）無積水、防水層正常，有效發(fā)揮功能，無滲漏； 2）隔熱層完好無損； 3）避雷系統(tǒng)完好。 4 電梯 定期保養(yǎng)項目 每月進行二次定期保養(yǎng) 由專業(yè)電梯公司實施維修保養(yǎng)。 1）減少故障，改善并增進電梯各部分的性能，確保正常運行； 2）確保通過安全監(jiān)督部門檢查。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 5 機電 設備 1）發(fā)電機及水泵等機電設備的維護保養(yǎng)； 2）日常機電設備零部件易耗品維修、更換； 3）制冷系統(tǒng)的維護保養(yǎng)。 1）月檢設備一次； 2