【正文】 作。 ? 工程人員負責報修內容的現(xiàn)場確認及維修。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 ? 管理處主任對有償維修服務收費進行審核。 ? 客戶服務部負責編制社區(qū)文化活動計劃及 經費預算，并具體組織實施環(huán)節(jié)。 ? 客戶服務部負責向有關業(yè)戶通知停水情況及做好解釋工作。 ? 中控室保安員負責中控室設備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。 ? 管理處主任對消防工作全面負責。 ? 建立機電設備二級保養(yǎng)制度，即日常保養(yǎng)和定期保養(yǎng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。通過軍事化培訓，培養(yǎng)一支訓練有素、紀律嚴明的保安隊伍。 ? 全面防范實施“三崗”結合，即巡邏崗、固定崗、機動崗三崗聯(lián)合防范，著重安全防范點、線、面的配合與互動； ? 針對物業(yè)的特點，保安巡邏采用正常線路、交替輪換、突擊重點等巡邏，統(tǒng)籌安排三類巡邏的時間，并利用智能巡更系統(tǒng)及安防系統(tǒng)對巡邏進行績效監(jiān)控； ? 密切與當?shù)刂伟才沙鏊穆?lián)系，積極配合派出所工作，加大治安綜合管理力度。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。確保園藝保養(yǎng)工作之品質之同時也能省卻經驗不足及人員監(jiān)管所帶來的問題。 ? 管理處將根據(jù)現(xiàn)場情況擬定停車場管理方案及突發(fā)情況之 應急方案。 ? 定期對車道和停車場內的指示標志進行檢查及養(yǎng)護補缺。 ? 嚴格執(zhí)行暨定的工作質量標準，按照制定的統(tǒng)籌計劃，組織施工，建立正常完善的管理施工程序體系。 ? 物業(yè)管理公司各部門經理為組員，抽檢小組成員負責抽檢工作的實施，根據(jù)公司及管理處制定之服務標準定期或不定期安排抽查，作為品質控制和改善服務質量的重要環(huán)節(jié)。 1） 安全， 正常使用； 2） 功能完 好。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 由工程維修部組織實施。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 上、下水通暢，無滲漏。 3 溝渠 池井 1） 化糞池每半年清理一次； 2） 井蓋板每年刷一次漆；防止銹蝕； 3） 每季度清理井內雜物一次； 4） 每年全面維修完善一次。 5 會所 1） 每年對圍干墻更新、護欄刷漆，線路檢修，設備設施檢修； 2） 會所內墻二年粉刷一次，其他每年維護一次，設備設施線路檢修及其建筑部 分維護修理。 7 消防設施及排水管網 1） 消防栓及水泵接合器每年油漆一次； 2） 消防栓每半年排一次水，檢修一次。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 1）每年對房屋基礎進行一次檢查、防止白蟻及腐蝕性液體的侵害； 2）及時了解住戶家庭有無白蟻情況；做到早發(fā)現(xiàn)，早處理。 3 共用 屋面 1）隔熱層破損； 2）防水層破損造成屋面滲漏； 3）避雷網脫焊、間斷； 4）屋面積水。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 6 停車場 1） 每年對損壞多次修補部位進行更新一次； 2） 對因施工質量問題造成的局部沉陷損壞， 5年翻新一次，翻新量應控制在 5%。 4 園林 綠地 1） 春、夏季各補換 3%— 6%綠地一次，樹木補種春夏各一次，每次 3%； 2） 對各類花草樹木定期修剪； 3） 循環(huán)水每周更換一次； 4） 每周清潔園林小品，雕塑一次； 5） 根據(jù)病蟲害發(fā) 生規(guī)律，每年進行三次大消殺和四次日常消殺。 1） 由管理員加強 裝修督查，嚴禁中高層施工車輛進入區(qū)內道路； 2） 翻新工作委托有關單位實施； 1） 減少不必要的路面 受 污 損 和 破壞； 2） 使局部損壞嚴重路面翻新延長壽命，從而使整個道路保持勻衡使用功能。 每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。 由工程維修部負責組織實施 1）設施有效，標志清楚，完好無損； 2）靈敏、準確報警。 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 1）安全正常運行、平穩(wěn)； 2）機房、橋廂整潔； 3）電梯各組成部分安全率 100% 5 機電 設備 1）發(fā)電機及水泵等機電設備的維護保養(yǎng)； 2）日常機電設備的零部件易耗品維修、更換； 3）制冷系統(tǒng)的維護保養(yǎng)。 每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。 a) 樓宇共用部位日常維修養(yǎng)護計劃及實施方案 序號 項目 維修類別劃分 日 常 維 修 計劃 方案 實施效果 1 房屋承重及抗震結構部位 1） 局部受損 2） 施工質量 原因造成的結構問題 日常每周巡查一次，特別是入住裝修階段要每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理、維修。 p) 物業(yè)管理工作抽查與考核管 理 定期安排由物業(yè)管理公司對管理處日常工作之抽檢與考核，驗證服務質量是否符合規(guī)定的要求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 擬定停車場系統(tǒng)及車場內設備之維修保養(yǎng)計劃，安排工程人員進行定期保養(yǎng)工作及巡檢。 ? 于特定銷售活動，安排園藝之不同布置，以配合銷售氣氛。 ? 定期安排清洗外墻作業(yè)。 ? 督促清潔公司加強對物業(yè)現(xiàn)場清潔巡查，確?，F(xiàn)場環(huán)境保持良好、整潔。 ? 保安主管負責監(jiān)督、指導保安隊全面軍體培訓工作與考評。 k) 治安管理 通過制定保安員內務、作風、紀律的管理規(guī)定，確保保安員自身素質的提高，自覺維護保安工作的正常運行。 ? 建立有效的信息傳遞體系。 j) 機電設施養(yǎng)護和修繕管理 制定公共設施機電運行和保養(yǎng)工作計劃，按公司物業(yè)管理質量標準規(guī)范運作，確保設施設備之正常運作。 ? 管理處負責消防培訓、制訂演習方案、檢查、整改監(jiān)督工作。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 工程部主管負責給排水設備設施綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。 ? 其他員工應聽從上級領導的調遣，積極參與救護或搶險。 ? 客戶服務部負責派發(fā)各項收費通知單，并協(xié)助財務做好費用的催繳工作。 ? 管理處主任負責對投訴處理的效果進行檢查。 b) 業(yè)戶報修處理工作規(guī)程 目的是為盡快處理業(yè)戶的報修，規(guī)范維修工作，確保為業(yè)戶提供滿意的服務。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 法律措施。 ? 安裝空調須在指定位置，空調出水須排入專供空調使用的管道。 ? 保證房屋外觀統(tǒng)一美觀，審核重點：陽臺、窗臺、天臺（躍層房）、空調安裝及管線走向。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。同時，為業(yè)戶提供多項免費裝修服務咨詢和家居采購便利服務。 ? 限制噪音和施工時間，確保業(yè)戶休息。） f) 工程完善和工程遺留問題處理 ? 在房屋本體工程竣工進行竣工驗收后，進行的部分公共配套設施的工程完善。 ? 業(yè)戶入住時，由物業(yè)助理陪同對戶內進行全面細致的查驗，對發(fā)現(xiàn)的質量問題經整理后報告管理處， 并轉交開發(fā)商由其要求承建商在限期內逐項返修，經管理處或業(yè)主驗收后消項。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 2 房屋零修、急修及時 率 100% 100% 接到維修信息，維修人員在 5分鐘內趕到現(xiàn)場維修、零修工程，及時完成，急修工程不過夜，并建立回訪制度，做好回訪記錄。 ? 配合成立業(yè)主管理委員會 (條件具備時 )，簽訂物業(yè)管理合同，制定管理公約和住戶手冊，建立健全業(yè)主的檔案。 ? 合理控制停車場保險費用開支，做好風險轉移工作。采用固定崗位、流動模式，通過定時的換崗流動，盡可能使當值人員在有效時間內達到最佳的工作效果。 ? 制定綠化日常工作服務質量標準及監(jiān)管標準并落實實施。 ? 凡可能對業(yè)戶帶來不便的 維修、保養(yǎng)作業(yè)，提前作出通知。 ? 清潔設備齊全完好、干凈，配置合理，并實行袋裝化垃圾管理。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。鼓勵員工、業(yè)戶對管理服務工作提出合理化建議、批評意見或投訴，增強服務氣氛和管理的凝聚力，把 存在的問題暴露出來及作出處理，從而盡早防止嚴重后果的發(fā)生。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2. 物業(yè)管理服務運作機制 a) 目標管理 參考《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達標評分細則》的要求，細化并優(yōu)化各項服務指標，使小區(qū)的物業(yè)管理服務水準能達至甚至超越國家要求。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 長長 沙沙 「「 藏藏 瓏瓏 」」 湖湖 上上 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開 發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 整個項目 由獨幢別墅、聯(lián)排別墅及高層住宅組成 ， 并配有會所、停車場等配套設施。 因此，對整體的物業(yè)管理服務有如下策劃構想： 1. 物業(yè)管理服務之整體策劃 a)“客戶服務專員”服務理念的引入 為全面提升“以客為尊”的服務理念，「藏瓏 」引入 “客戶服務專員”。更可以客觀評價下屬的工作狀況和管理實績的標準 , 有利于全面的管理控制。 ? 激勵、培訓管理：服務性行業(yè)重復工作容易滋生員工惰性，采取各種培訓教育措施激發(fā)、培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神和職業(yè)的榮譽感則非常重要，同時也需要為員工多創(chuàng)造提高自身素質及晉升的機會。 g) 控制管理 通過設立各種工作標準 , 然后用這些標準來指導評估員工的工作和結果 , 籍以檢討提高服務標準的空間及標準本身脫 離實際 ,決定是否需要修訂標準或對員工進行培訓、獎懲甚至撤換。 ? 管理員工要經過全面培訓及達至專業(yè)性要求，向業(yè)戶顯示出高質量、專業(yè)化之規(guī)范行為。 b) 清潔服務 ? 物業(yè)現(xiàn)場保持有良好、整潔的環(huán)境和氛圍，給業(yè)戶潔凈舒適的感受。 ? 定期安排清洗外墻作業(yè)，務求令物業(yè)保持其清新的形象（根據(jù)情況再行確定）。 ? 擬訂及根據(jù)服務合約標準，制定完善監(jiān)督的日常報表及服務質量標準，監(jiān)查分包公司日常運作，確保外包保養(yǎng)服務之成效。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 ? 接到任何突發(fā)性事件、安全事故和消防事故的報告，管理人員在 5 分鐘內趕到現(xiàn)場處理，組織現(xiàn)場處理。 ? 開創(chuàng)無間斷優(yōu)質客戶服 務，務求令各住戶隨時隨地得到服務。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 5 綠化完好率 95% 98%以上 聘請專業(yè)綠化管理人員或分包管理，進行對區(qū)內的綠化洗淋、施肥、除草等培育工作，使小區(qū)四季常青。 14 小區(qū)治安案件發(fā)生率 1%以下 1%以下 實行 24 小時保安巡查制度，三級巡邏，管理中心 24 小時值班，技防、物防、人防三重相結合。 專業(yè)培訓合格率 與參觀學習。 驗收與接管程序如圖所示： a) 移交接管前的準備工作 ? 委托管理合同簽訂后，成立物業(yè)管理處。 Ⅱ 政府驗收合格資料（消防驗收合格證、物業(yè)綜合驗收合格證書、住宅使用說明書、住宅質量保證書等） Ⅲ 工程技術資料（竣工圖紙 —— 包括平面圖、建筑、結構、水電、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙、地質勘察報告、工程合同及開、竣工報告、圖紙會審記錄、工程設計變更通知（包括質量事故處理記錄）、隱蔽工程驗收簽證、沉降觀察記錄、竣工驗收證明書、水電衛(wèi)生器具等設備的檢驗合格 證書、砂漿混凝土試壓報告、供水試壓報告 c) 物業(yè)接管驗收程序 ? 開發(fā)公司通知物業(yè)公司接管驗收。（包括