福州時代國際廣場物業(yè)管理方案(存儲版)
【正文】 ?????????????? 07 （一）物業(yè)管理人員情況一覽表 ???? ??????? 07 （二）物業(yè)管理人員各崗位職責 ??????????? 08 五、管理規(guī)章制度?? ?? ??? ???????????? 08 （一）住戶手冊 ?????????????????? 08 （二）員工手冊 ?????????????????? 08 （三）內(nèi)部管理制度 ???????????????? 08 六、檔案建立與管理的設立?? ??? ?????????? 08 七、經(jīng)費收支預算????? ??? ??????????? 10 八、經(jīng)營管理服務的思路?????? ?????????? 13 九、物質(zhì)裝備計劃??????????????????? 14 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 一、物業(yè)管理項目的管理特點 （一） 時代國際廣場 的 概況 時代國際廣場位于福州市福新路 89 號，由福州和聲房地開發(fā)有限公司開發(fā)的綜合型樓宇。 [管理措施 ]： 我們在現(xiàn)場勘查，實地規(guī)劃定位的基礎上，結(jié)合我們在其它管理項目取得的經(jīng)驗，從實際情況出發(fā)，確立了公共秩序維護管理以：“強化專業(yè)、人防為主、全面防范”的整體管理防范思路。 3．具體質(zhì)量管理目標： ? 制訂《物業(yè)管理委托合同》、《住戶手冊》和其他有關(guān)的規(guī)章制度，明確服務的質(zhì)量和雙方的權(quán)利與義務。 ? 公共場所衛(wèi)生整潔，綠地樹木存活率 95%以上。 （ 2）首問負責制 對業(yè)主的問題，第一個接觸業(yè)主的工作人員應負責將問題向公司進行反饋，不能以任何理由進行推諉。設置 服務熱線，負責收集 ,歸檔整理和日常指揮功能。同時我們倡導全員質(zhì)量管理，充分授權(quán)，在權(quán)責范圍內(nèi)最大限度地調(diào)動員工的工作積極性和主動性。 F、質(zhì)量控制上，對不合格的服務制訂了糾正偏差的處理措施。 綠化管理 （ 1）有專業(yè)的綠化養(yǎng)管隊伍，管理制度落實； （ 2）保持現(xiàn)有綠化面積不減少、不占用； （ 3）花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無踐踏折損現(xiàn)象，無大面積黃土裸露； （ 4）加強綠化日常管理，包括水分管理、施肥、修剪、病蟲害防治、中耕除草、綠化保潔、對老化、死亡、損壞植物及時補種或更換等； 公用配套設 施、設備、場所管理 （ 1）按規(guī)劃標準管理公用配套設施設備和場所，無違章私自改動原規(guī)劃行為，無擅自侵占公共設施或場所，公用設施設備運營正常，完好率達到 95%以上； （ 2）道路暢通無損環(huán)、路面平坦整潔、排水暢通； 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 （ 3）供電、供水、中央空調(diào)、發(fā)電機、電梯、消防監(jiān)控、通訊管線及設施完好無損，運行正常；二次供水箱加蓋加鎖，環(huán)境整潔，無二次污染及隱患； （ 4）公用排污、排雨水管線設施完好無損； （ 5）停車場、棚、房及其他公共場地、建筑小品等完好無損； （ 6）路燈完好率達到 95%以上； （ 7）做好設施設備維修與安全措施 。 收集后的所有信息，同意由檔案室集中整理。 4 清潔費 4235 包括掃把、拖把、塵推、洗潔精、清潔劑、 垃圾袋等保潔工具與保潔用品費用；含生活垃圾清運費和水池水塔清洗費、化驗費、化糞池清理費、消殺費。 九、物質(zhì)裝備計劃 由于時代國際廣場目前由福州和聲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的子公司福州廣家物業(yè)管理有限公司管理，前期相關(guān)物質(zhì)配置已基本到位，可考慮根據(jù) 時代國際廣場項目物業(yè)管理實際需要，有針對性地 適當添置物質(zhì)。針對目前空置率較高造成物業(yè)管理收支不平衡，我司擬提出以下管理思路： 根據(jù)時代國際廣場目前的入住使用狀況，我司認為應在維持物業(yè)管理水平的基礎上，盡可能精減人員及節(jié)約開支，每月應盡量做到收支平衡。檔案柜的鑰匙由專人保管，嚴防文件的流失。通過檔案的“集中化、有序化 、信息化”科學程序，運用先進的物業(yè)管理軟件，便于公司的工作檢查和監(jiān)督，使類別 職務 名額 持何種崗位證件 /職稱 工作年限 備注 管理員 （ 5名） 經(jīng)理 1 企業(yè)經(jīng)理 3年 接待員、文員 1 部門經(jīng)理 2年 出納 1 會計證 3年 樓管員 2 部門經(jīng)理 2年 機電維修 （ 13名） 主管 1 工程師 /部門經(jīng)理 5年 運行值班 6 上崗證 3年 電梯維護 2 上崗證 3年 維修員 4 上崗證 2年 保潔（ 5名） 保潔員 5 1年 保安 （ 14名） 保安班長 1 保安上崗證 2年 保安員 7 保安上崗證或退伍證 1年 消控中心 3 保安上崗證 1年 車管員 3 1年 合計 37 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 檔案管理真正為管理服務。 （二）實際運行期間物業(yè)管理服務內(nèi)容 綜合管理 （ 1）設立專業(yè)物業(yè)管理機構(gòu)，實行綜合一體化管理； （ 2）設立 24小時服務熱線電話； （ 3）設立固定的辦公場所，管理人員佩帶明顯標識牌，持證上崗； （ 4）協(xié)助組建業(yè)主委員會并配合其運作
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