【正文】 。各種媒體受眾不同， 表現(xiàn)手法各異，效果差距明顯，軟硬廣告要合理安排。 ★ 開業(yè)前后，招商、市場培育廣告宣傳。其中，以廣告費(fèi)用為主，控制廣告費(fèi)用是營銷費(fèi)用及成本控制的重點(diǎn)。 （ 5） 中庭南通過主力店或?qū)I(yè)市場解決可能出現(xiàn)的人氣不足問題。 分步實施，層層推進(jìn)，推廣成熟一塊，銷售一塊。 推出商業(yè)規(guī)劃，而后銷售物業(yè)；經(jīng)營招商與銷售協(xié)同進(jìn)行，持續(xù)不斷，保持恒溫效應(yīng)。 （ 3） 5F 分布人氣好的商品類，或引入餐飲娛樂項目，努力提升 5F人氣。 七、 項目營銷費(fèi)用及成本的控制方案 通過項目代理招標(biāo)的方式選擇最佳代理單位，起到控制代理費(fèi)用的作用。 ★ 取得預(yù)售證至封頂階段，繼續(xù)銷售廣告宣傳，加大經(jīng)營招商宣傳力度。兩大類客戶需求各異，對大投資者和經(jīng)營大戶要“渲染”南寧“新商業(yè)旗艦”魅力，對中小投資、經(jīng)營者則要“渲染”巨頭們“搶灘”的態(tài)勢。 物業(yè)銷售，媒體廣告是重點(diǎn)，以一級客戶為主要受眾。例如探討廣西區(qū)政府 —— 廣西軍區(qū)“綠街”建設(shè)規(guī)劃。 “放水養(yǎng)魚” 市場需要培育和調(diào)整，發(fā)展商最終讓投資客看見利益，并給商家營造條件持續(xù)經(jīng)營，給商家更大的生存空間，以多方合力做旺商場，給顧客越來越真實的商業(yè)前景，利于銷售與經(jīng)營招商同步進(jìn)行，物業(yè)的全部售出和高價售出水到渠成。 核心利益點(diǎn)： 選址 — 商場能否做旺。 具體營銷策略如下： 運(yùn)用公共媒體的炒作，充分而具體的描繪未來商業(yè)模式，以及由此帶來人流匯聚的盛況，展現(xiàn)美好前景，提升物業(yè)的價值，沖擊投資者的感知閥門，吸引關(guān)注眼球。 三、 項目品牌形象的策劃 “華星”品牌及其延展 “華星時代廣場”品牌是“華星”品牌的延展，挖掘“華星時代廣場”品牌的獨(dú)特內(nèi)涵，確定品牌理念和創(chuàng)意定位，借助全方位的信息傳達(dá)，清晰、準(zhǔn)確地展現(xiàn)，使“華星時代廣場”與南寧市 “新世紀(jì)商圈旗艦”形象相暉映。 （ 2） 整合社會資源、自然資源提升地塊價值。華星時代廣場應(yīng)建成突出品牌、各類品牌商業(yè)及品牌商品云集、層層主題鮮明、各自獨(dú)立經(jīng)營管理、統(tǒng)一服務(wù)推廣的大型、中高檔商場化的市場。在商業(yè)布局模式中，“商業(yè)街”比“商業(yè)城”更具商業(yè)價值，是吸引人 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 9 頁 共 19 頁 氣、集聚人流，提升商鋪含金量的有效策略。 （ 2） 競爭對手“根德商業(yè)街”如果同時推出，兩項目商業(yè)物業(yè)合計9 萬平方米，導(dǎo)致前期對投資客戶的爭奪十分激烈。項目規(guī)模的優(yōu)勢相應(yīng)帶來的是風(fēng)險的增加。 （ 2） 地塊的臨街面寬，縱深小，位于十字路口，交通通達(dá)性好，是一塊不可多得的商業(yè)用地，利于商業(yè)規(guī)劃設(shè)計。 （三）、結(jié)論與建議 規(guī)模較大，設(shè)計超前，融入新興商圈，充當(dāng)旗艦，引領(lǐng)現(xiàn)代 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 6 頁 共 19 頁 生活。 我國加入 WTO 和西部大開發(fā)將進(jìn)一步擴(kuò)大外商投資領(lǐng)域，國務(wù)院《關(guān)于實施西部大開發(fā)若干政策措施的通知》已將外商對商業(yè)零售企業(yè)投資的試點(diǎn)擴(kuò)大到省會和自治區(qū)首府城市，并有政策傾斜。 圈內(nèi)現(xiàn)狀分析 （ 1） 夢之島購物中心：經(jīng)營中、高檔商品，實行統(tǒng)一經(jīng)營，知名度較高，已搶占市場先機(jī)。本區(qū)域涵蓋興寧、新城兩區(qū)，行政區(qū)域面積 平方公里，常住人口 萬，其中新城區(qū)面積 24 平方公里，人口 萬，居民人均可支配收入 7,542 元（ 2020 年數(shù)據(jù)）。好銷樓盤均有一個共性就是一、二層好銷，四、五層剩余較多，說明投資客對三層以上信心不足，因而后期經(jīng)營相當(dāng)重要。 （ 4） 房地產(chǎn)銷售形勢喜人，產(chǎn)銷兩旺。 設(shè)計： 集商場、產(chǎn)權(quán)酒店、商務(wù)公寓、住宅功能為一體的大型綜合性商業(yè)主導(dǎo)型建筑。 地址： 南寧市新民南路與七星路交匯處。據(jù)統(tǒng)計局公布，2020 年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 億元，比上年增長 10%， 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 2 頁 共 19 頁 財政總收入 億元，增長 %，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7,906 元，增長 6. 15%。 綜上所述，南寧市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和運(yùn)行態(tài)勢良好，第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長，本項目的設(shè)計定位與政府部門發(fā)展大市場的思路相符。 （ 5） 潛在的威脅來源于根德商業(yè)街，其地塊位于南寧市 CBD 中心領(lǐng)地，人流、車流、物流形成的商氣、人氣是其它地塊無法比擬的，且開發(fā)量為 萬平方米，與本項目基本持平，商業(yè)價值人心所向。 ② 傳統(tǒng)商圈地處城市中心，占據(jù)城市第一商圈中心領(lǐng)地，人流、物流、車流高度聚集，從高層人士到普通平民，從本地到外地， 高度匯集，商氣與人氣無人能比，有著無與倫比的商業(yè)價值。 （ 3） 七星路、新民路及古城路一帶精品店林立，形成了濃郁的商業(yè)氛圍。 據(jù)悉，世界排名第 3的商業(yè)巨頭麥德龍在中國的發(fā)展目標(biāo)是開 100家分店，而且按照麥德龍制定的戰(zhàn)略，已經(jīng)把未來中國市場的發(fā)展重點(diǎn)放在西部地區(qū)。 老商圈傳統(tǒng)優(yōu)勢明顯，新興商圈有發(fā)展、向上的空間，經(jīng)營檔次較高，應(yīng)充分挖掘。 （ 5） 項目與已建成的“華星城”一起，依托項目公寓、酒店、住宅 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 7 頁 共 19 頁 等不同功能物業(yè)將形成航母級的商業(yè)物業(yè)巨艦，規(guī)模優(yōu)勢明顯，可自成體系，項 目極大的人流吸納量，較高的人氣指數(shù)，容易形成新商圈的核心。 機(jī) 會： （ 1） 項目街區(qū)條件較好，街區(qū)環(huán)境、人文環(huán)境良好，人口素質(zhì)高，支付能力強(qiáng)，新 興精品商圈的雛形基本形成。 形象定位： 高檔商業(yè)物業(yè)形象。 通過對一層“步行街”的空間設(shè)計與業(yè)態(tài)選擇的規(guī)劃，使一層店面無商業(yè)死角 ，人流得到連接，避免了三級鋪面的出現(xiàn)。 （四） 企劃的核心及市場競爭的策略 企劃的核心 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)