【正文】 。各種媒體受眾不同， 表現(xiàn)手法各異，效果差距明顯，軟硬廣告要合理安排。 ★ 開業(yè)前后，招商、市場(chǎng)培育廣告宣傳。其中，以廣告費(fèi)用為主，控制廣告費(fèi)用是營(yíng)銷費(fèi)用及成本控制的重點(diǎn)。 （ 5） 中庭南通過主力店或?qū)I(yè)市場(chǎng)解決可能出現(xiàn)的人氣不足問題。 分步實(shí)施，層層推進(jìn)，推廣成熟一塊，銷售一塊。 推出商業(yè)規(guī)劃，而后銷售物業(yè)；經(jīng)營(yíng)招商與銷售協(xié)同進(jìn)行，持續(xù)不斷，保持恒溫效應(yīng)。 （ 3） 5F 分布人氣好的商品類，或引入餐飲娛樂項(xiàng)目，努力提升 5F人氣。 七、 項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用及成本的控制方案 通過項(xiàng)目代理招標(biāo)的方式選擇最佳代理單位，起到控制代理費(fèi)用的作用。 ★ 取得預(yù)售證至封頂階段，繼續(xù)銷售廣告宣傳，加大經(jīng)營(yíng)招商宣傳力度。兩大類客戶需求各異，對(duì)大投資者和經(jīng)營(yíng)大戶要“渲染”南寧“新商業(yè)旗艦”魅力，對(duì)中小投資、經(jīng)營(yíng)者則要“渲染”巨頭們“搶灘”的態(tài)勢(shì)。 物業(yè)銷售，媒體廣告是重點(diǎn)，以一級(jí)客戶為主要受眾。例如探討廣西區(qū)政府 —— 廣西軍區(qū)“綠街”建設(shè)規(guī)劃。 “放水養(yǎng)魚” 市場(chǎng)需要培育和調(diào)整，發(fā)展商最終讓投資客看見利益，并給商家營(yíng)造條件持續(xù)經(jīng)營(yíng)，給商家更大的生存空間，以多方合力做旺商場(chǎng)，給顧客越來越真實(shí)的商業(yè)前景，利于銷售與經(jīng)營(yíng)招商同步進(jìn)行，物業(yè)的全部售出和高價(jià)售出水到渠成。 核心利益點(diǎn)： 選址 — 商場(chǎng)能否做旺。 具體營(yíng)銷策略如下： 運(yùn)用公共媒體的炒作，充分而具體的描繪未來商業(yè)模式，以及由此帶來人流匯聚的盛況，展現(xiàn)美好前景，提升物業(yè)的價(jià)值，沖擊投資者的感知閥門，吸引關(guān)注眼球。 三、 項(xiàng)目品牌形象的策劃 “華星”品牌及其延展 “華星時(shí)代廣場(chǎng)”品牌是“華星”品牌的延展，挖掘“華星時(shí)代廣場(chǎng)”品牌的獨(dú)特內(nèi)涵，確定品牌理念和創(chuàng)意定位，借助全方位的信息傳達(dá)，清晰、準(zhǔn)確地展現(xiàn)，使“華星時(shí)代廣場(chǎng)”與南寧市 “新世紀(jì)商圈旗艦”形象相暉映。 （ 2） 整合社會(huì)資源、自然資源提升地塊價(jià)值。華星時(shí)代廣場(chǎng)應(yīng)建成突出品牌、各類品牌商業(yè)及品牌商品云集、層層主題鮮明、各自獨(dú)立經(jīng)營(yíng)管理、統(tǒng)一服務(wù)推廣的大型、中高檔商場(chǎng)化的市場(chǎng)。在商業(yè)布局模式中，“商業(yè)街”比“商業(yè)城”更具商業(yè)價(jià)值，是吸引人 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 9 頁 共 19 頁 氣、集聚人流，提升商鋪含金量的有效策略。 （ 2） 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手“根德商業(yè)街”如果同時(shí)推出，兩項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)合計(jì)9 萬平方米，導(dǎo)致前期對(duì)投資客戶的爭(zhēng)奪十分激烈。項(xiàng)目規(guī)模的優(yōu)勢(shì)相應(yīng)帶來的是風(fēng)險(xiǎn)的增加。 （ 2） 地塊的臨街面寬，縱深小，位于十字路口，交通通達(dá)性好，是一塊不可多得的商業(yè)用地，利于商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)。 （三）、結(jié)論與建議 規(guī)模較大，設(shè)計(jì)超前，融入新興商圈，充當(dāng)旗艦，引領(lǐng)現(xiàn)代 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 6 頁 共 19 頁 生活。 我國(guó)加入 WTO 和西部大開發(fā)將進(jìn)一步擴(kuò)大外商投資領(lǐng)域，國(guó)務(wù)院《關(guān)于實(shí)施西部大開發(fā)若干政策措施的通知》已將外商對(duì)商業(yè)零售企業(yè)投資的試點(diǎn)擴(kuò)大到省會(huì)和自治區(qū)首府城市，并有政策傾斜。 圈內(nèi)現(xiàn)狀分析 （ 1） 夢(mèng)之島購物中心：經(jīng)營(yíng)中、高檔商品，實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，知名度較高，已搶占市場(chǎng)先機(jī)。本區(qū)域涵蓋興寧、新城兩區(qū)，行政區(qū)域面積 平方公里，常住人口 萬，其中新城區(qū)面積 24 平方公里，人口 萬，居民人均可支配收入 7,542 元（ 2020 年數(shù)據(jù)）。好銷樓盤均有一個(gè)共性就是一、二層好銷，四、五層剩余較多，說明投資客對(duì)三層以上信心不足，因而后期經(jīng)營(yíng)相當(dāng)重要。 （ 4） 房地產(chǎn)銷售形勢(shì)喜人，產(chǎn)銷兩旺。 設(shè)計(jì)： 集商場(chǎng)、產(chǎn)權(quán)酒店、商務(wù)公寓、住宅功能為一體的大型綜合性商業(yè)主導(dǎo)型建筑。 地址： 南寧市新民南路與七星路交匯處。據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布，2020 年全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 億元，比上年增長(zhǎng) 10%， 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 2 頁 共 19 頁 財(cái)政總收入 億元，增長(zhǎng) %，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7,906 元，增長(zhǎng) 6. 15%。 綜上所述，南寧市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好，第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)，本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)定位與政府部門發(fā)展大市場(chǎng)的思路相符。 （ 5） 潛在的威脅來源于根德商業(yè)街，其地塊位于南寧市 CBD 中心領(lǐng)地，人流、車流、物流形成的商氣、人氣是其它地塊無法比擬的，且開發(fā)量為 萬平方米，與本項(xiàng)目基本持平，商業(yè)價(jià)值人心所向。 ② 傳統(tǒng)商圈地處城市中心，占據(jù)城市第一商圈中心領(lǐng)地，人流、物流、車流高度聚集，從高層人士到普通平民，從本地到外地， 高度匯集，商氣與人氣無人能比，有著無與倫比的商業(yè)價(jià)值。 （ 3） 七星路、新民路及古城路一帶精品店林立，形成了濃郁的商業(yè)氛圍。 據(jù)悉，世界排名第 3的商業(yè)巨頭麥德龍?jiān)谥袊?guó)的發(fā)展目標(biāo)是開 100家分店，而且按照麥德龍制定的戰(zhàn)略，已經(jīng)把未來中國(guó)市場(chǎng)的發(fā)展重點(diǎn)放在西部地區(qū)。 老商圈傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)明顯，新興商圈有發(fā)展、向上的空間，經(jīng)營(yíng)檔次較高，應(yīng)充分挖掘。 （ 5） 項(xiàng)目與已建成的“華星城”一起，依托項(xiàng)目公寓、酒店、住宅 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 7 頁 共 19 頁 等不同功能物業(yè)將形成航母級(jí)的商業(yè)物業(yè)巨艦，規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯，可自成體系，項(xiàng) 目極大的人流吸納量，較高的人氣指數(shù)，容易形成新商圈的核心。 機(jī) 會(huì)： （ 1） 項(xiàng)目街區(qū)條件較好，街區(qū)環(huán)境、人文環(huán)境良好，人口素質(zhì)高，支付能力強(qiáng)，新 興精品商圈的雛形基本形成。 形象定位： 高檔商業(yè)物業(yè)形象。 通過對(duì)一層“步行街”的空間設(shè)計(jì)與業(yè)態(tài)選擇的規(guī)劃，使一層店面無商業(yè)死角 ，人流得到連接，避免了三級(jí)鋪面的出現(xiàn)。 （四） 企劃的核心及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的策略 企劃的核心 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)