【正文】 大規(guī)模主題商場、購物中心將成為現(xiàn)代都市生活的休閑地點，南寧市新的城市景觀及景點形象。 三、 項目品牌形象的策劃 “華星”品牌及其延展 “華星時代廣場”品牌是“華星”品牌的延展，挖掘“華星時代廣場”品牌的獨特內(nèi)涵，確定品牌理念和創(chuàng)意定位，借助全方位的信息傳達，清晰、準確地展現(xiàn)，使“華星時代廣場”與南寧市 “新世紀商圈旗艦”形象相暉映。 （ 3） 擴大客源群體策略： 立足區(qū)域商業(yè)，拓展市場空間，使項目建立在更廣泛的市場 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 11 頁 共 19 頁 基礎上。強勢品牌 +規(guī)模優(yōu)勢，實現(xiàn)項目高起點優(yōu)勢和多贏優(yōu)勢。 依托項目的硬件優(yōu)勢資源，吸引和優(yōu)先鎖定的客戶目標依次是：世界級巨頭（如零售業(yè)的沃爾瑪、麥德龍、西爾斯、凱馬特、家樂福、大榮等，餐飲業(yè)的麥當勞、肯德基、快樂假日等）→國內(nèi)商業(yè)巨頭（如上海聯(lián)華、王府井等）→區(qū)內(nèi)外投資商→區(qū)內(nèi)外經(jīng)營戶。 （ 2） 整合社會資源、自然資源提升地塊價值。因此如何最大化的提升占項目總價值 70%的商業(yè)策劃價值成為關(guān)鍵。分析項目的主要競爭 對手“根德商業(yè)街”，其 70%的商業(yè)價值含量在于其商業(yè)自然價值（人流量、商業(yè)繁華程度）之中，本項目的商業(yè)自然價值含量無法與其相比。將極大的吸引投資者的關(guān)注， 相對于出租給眾多經(jīng)營戶或自行經(jīng)營，具有不可比擬的優(yōu)越性。華星時代廣場應建成突出品牌、各類品牌商業(yè)及品牌商品云集、層層主題鮮明、各自獨立經(jīng)營管理、統(tǒng)一服務推廣的大型、中高檔商場化的市場。 （ 3） 對新民南路進行“綠街”建設規(guī)劃，形成新民路綠化長廊，提升地段商業(yè)、人文、生態(tài)水準，提升地段價值，突出廣場中心、峰點地位，同時解決項目南端商業(yè)人氣不足問題。 （ 2） 產(chǎn)品建議： 發(fā)揮一層的最大商業(yè)價值，突破傳統(tǒng)商場的框架模式，在建筑設計上將一層架空，操作形式上由封閉商場轉(zhuǎn)換為全天候、生態(tài)型的商業(yè)步行街。從功能上看， 一層商鋪等同于地（街）鋪，二層商鋪等同于一層商鋪；從物業(yè)售價上看，銷售價值得到大幅提高。在商業(yè)布局模式中，“商業(yè)街”比“商業(yè)城”更具商業(yè)價值，是吸引人 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 9 頁 共 19 頁 氣、集聚人流，提升商鋪含金量的有效策略。 硬件主要是物業(yè)設計方案；而軟件商場經(jīng)營規(guī)劃較之硬件設施更加重要。 經(jīng)營定位： 中高檔定位、突出品牌自營。 建筑定位： 南寧市的地標性建筑物。 （ 2） 競爭對手“根德商業(yè)街”如果同時推出，兩項目商業(yè)物業(yè)合計9 萬平方米，導致前期對投資客戶的爭奪十分激烈。 （ 3） 南寧市傳統(tǒng)商圈在經(jīng)營品種、手法、理念上多年來沒有根本改變，新的商業(yè)發(fā)展形式、新興商圈的興起與形成給項目留下了巨大的發(fā)展經(jīng)營空間。項目又有規(guī)模及綜合物業(yè)優(yōu)勢，因此項目商業(yè)價值的挖掘、提升、創(chuàng)造、想象空間非常大。 （ 3） 項目商業(yè)裙樓較高（六層），較高樓層商鋪一直是商業(yè)物業(yè)銷售的“困難戶”，食之無味，棄之可惜，是發(fā)展商心中永遠的痛。項目規(guī)模的優(yōu)勢相應帶來的是風險的增加。 劣 勢： （ 1） 強大的競爭對手就在附近出現(xiàn)，“根德商業(yè)街”距項目僅 1 公里，一個位于傳統(tǒng)商圈核心，一個是新興商圈，項目地塊價值（對人流的 吸納量、人氣指數(shù)、街區(qū)的商業(yè)繁華程度）明顯不如競爭對手，在投資客的爭奪戰(zhàn)中項目明顯處于下風。 （ 6） 加入 WTO 后，預計國內(nèi)外商業(yè)巨頭將紛紛搶灘南寧，項目優(yōu)越的地段位置，良好的硬件設施及形象，對他們應該有很強的吸引力。 （ 4） 現(xiàn)代化商業(yè)綜合體目前在南寧還沒有出現(xiàn)，項目高起點的開發(fā)與建筑設計方案使項目擁有領導者、先行者的地位與形象。 （ 2） 地塊的臨街面寬，縱深小，位于十字路口，交通通達性好，是一塊不可多得的商業(yè)用地，利于商業(yè)規(guī)劃設計。 營銷推廣適宜以挖掘、提升和創(chuàng)造項目的潛在商業(yè)價值為主方向。 隨著外資不斷涌入，行業(yè)間各大商場間的商業(yè)競爭日趨激烈。 投資客看得見的是投資回報贏利，根德傳統(tǒng)商圈優(yōu)勢明顯，那幺本項目 的策劃與經(jīng)營策略對爭取大量投資客非常關(guān)鍵。 （三）、結(jié)論與建議 規(guī)模較大，設計超前，融入新興商圈，充當旗艦，引領現(xiàn)代 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 6 頁 共 19 頁 生活。研究表明，核心商圈區(qū)域的顧客在商店消費者總量中的比例最高，達 55%—— 70%，商家能從中吸引到主體客流并實現(xiàn)其大部分業(yè)務量。 可以預測，隨著中國加入 WTO，外部資源（資金、品牌和管理模式）進入南寧將不可避免，南寧市目前的商圈格局將面臨重新整合。這些已經(jīng)或準備進入中國的世界零售巨頭，將占據(jù)城市商業(yè)街區(qū)的黃金地段，分割我國零售企業(yè)的市場利潤。 我國加入 WTO 和西部大開發(fā)將進一步擴大外商投資領域，國務院《關(guān)于實施西部大開發(fā)若干政策措施的通知》已將外商對商業(yè)零售企業(yè)投資的試點擴大到省會和自治區(qū)首府城市，并有政策傾斜。 深圳知名大型零售業(yè)南城百貨已于 2020 年 1 月開業(yè)；由北京三和百貨投資的外灘新城百貨也即將開市；南寧百貨公司也將斥資兩億元在瑯東另辟天地迎接某國外零售百貨業(yè)著名品牌入駐；世界最大的零售業(yè)巨頭沃爾瑪也正與南寧市有關(guān)部門就市場進入問題進行接洽。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 5 頁 共 19 頁 圈內(nèi)動態(tài)。“華星時代廣場”周邊購物中心及臨街鋪面均為中、高檔次品種經(jīng)營，經(jīng)營狀況良好，知名度較高，增強了客戶投資信心，華星城為項目的前期形象，對項目的銷售有拉動作用。 圈內(nèi)現(xiàn)狀分析 （ 1） 夢之島購物中心：經(jīng)營中、高檔商品，實行統(tǒng)一經(jīng)營，知名度較高，已搶占市場先機。 ⑤ 集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的購物中心，使顧客不僅能購物，也能全方位地享受現(xiàn)代都市 生活情調(diào)，滿足不同層面的心理享受和精