【正文】 ， 高度匯集，商氣與人氣無人能比，有著無與倫比的商業(yè)價(jià)值。 ④ 隨著城鄉(xiāng)居民生活水平的不斷提高，消費(fèi)觀念發(fā)生了根本性的變化，吃的講營(yíng)養(yǎng)穿的追求品牌時(shí)尚，用的講究多功能高檔現(xiàn)代化，特別是對(duì)高檔次、專業(yè)服務(wù)、優(yōu)雅的購(gòu)物環(huán)境的需求越來越高。從這個(gè)意義上說，新興商圈對(duì)消費(fèi)者的吸引力要遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)商圈。 （ 2） 永嘉名店廣場(chǎng)：該項(xiàng)目操作較成功，以經(jīng)營(yíng)各類名牌為主，店鋪?zhàn)馐劢Y(jié)合，各店獨(dú)立經(jīng)營(yíng)。 （ 3） 七星路、新民路及古城路一帶精品店林立，形成了濃郁的商業(yè)氛圍。 南寧市 日益興旺發(fā)達(dá)的商貿(mào)業(yè)除了本地商貿(mào)企業(yè)積極參與外，也引起了外來商業(yè)的關(guān)注。 業(yè)內(nèi)動(dòng)態(tài)。到目前為止，世界 50 家最大的零售企業(yè)已有 70%進(jìn)入中國(guó)。 據(jù)悉，世界排名第 3的商業(yè)巨頭麥德龍?jiān)谥袊?guó)的發(fā)展目標(biāo)是開 100家分店，而且按照麥德龍制定的戰(zhàn)略，已經(jīng)把未來中國(guó)市場(chǎng)的發(fā)展重點(diǎn)放在西部地區(qū)。 根據(jù)“華星時(shí)代廣場(chǎng)”的地段優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，物業(yè)“集商業(yè)、文娛、酒店、辦公、公寓、住宅、會(huì)所等功能為一體的綜合性商業(yè) 中心、新世紀(jì)南寧商圈的旗艦、全天候、全功能的商業(yè)文化消費(fèi)服務(wù)中心，南寧市的地標(biāo)性建筑物”，無疑奠定其成為新興商圈龍頭老大的核心地位。因此，本項(xiàng)目的商業(yè)前景將無限廣闊。 優(yōu)越經(jīng)濟(jì)地理環(huán)境，為商業(yè)物業(yè)的開發(fā)提供了良好的外部環(huán)境。 老商圈傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)明顯，新興商圈有發(fā)展、向上的空間，經(jīng)營(yíng)檔次較高，應(yīng)充分挖掘。 設(shè)計(jì)定位應(yīng)避免與傳統(tǒng)商圈正面沖突與競(jìng)爭(zhēng)，應(yīng)立足新興商圈，引進(jìn)成熟著名商業(yè)品牌，盡可能縮短市場(chǎng)培育期，以降低運(yùn)營(yíng)成本，把握商機(jī)，并吸引投資客信心。 二、 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位與產(chǎn)品的策劃 （一） 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu) 勢(shì)： （ 1） 位于南寧市成熟市區(qū)的優(yōu)越地段、南寧市由來已 久的精品商圈內(nèi)，地塊周邊擁有成熟的商業(yè)氛圍支持，區(qū)域內(nèi)具有不可替代性。 （ 3） 城市規(guī)劃的變動(dòng)，如凌鐵大橋的修建、民族廣場(chǎng)的改擴(kuò)建，為項(xiàng)目未來商業(yè)價(jià)值、地塊價(jià)值的提升提供了良好的外部環(huán)境。 （ 5） 項(xiàng)目與已建成的“華星城”一起，依托項(xiàng)目公寓、酒店、住宅 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 7 頁(yè) 共 19 頁(yè) 等不同功能物業(yè)將形成航母級(jí)的商業(yè)物業(yè)巨艦，規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯，可自成體系，項(xiàng) 目極大的人流吸納量，較高的人氣指數(shù)，容易形成新商圈的核心。 （ 7） 作為廣西的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心城市，南寧的城市化進(jìn)程剛剛開始，城市規(guī)模急劇膨脹，目前正大踏步的邁向特大城市的行列，按照這一發(fā)展速度與城市化發(fā)展的需要，不久南寧的第二商業(yè)中心將會(huì)形成，項(xiàng)目具有這樣的潛力。 （ 2） 商業(yè)物業(yè)的高價(jià)值意味著更高的、更復(fù)雜的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目整體銷售額近 10 個(gè)億，三年完成銷售，每年近 3 個(gè)億，市場(chǎng)難在短期內(nèi)消化，將使開發(fā)周期延長(zhǎng)，除成本增加外，市場(chǎng)不確定因素隨之增加，風(fēng)險(xiǎn)加大。 機(jī) 會(huì)： （ 1） 項(xiàng)目街區(qū)條件較好，街區(qū)環(huán)境、人文環(huán)境良好，人口素質(zhì)高，支付能力強(qiáng)，新 興精品商圈的雛形基本形成。 （ 2） 項(xiàng)目巨大的建筑規(guī)模以及標(biāo)志性意義對(duì)街區(qū)功能以及城市規(guī) 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 8 頁(yè) 共 19 頁(yè) 劃都會(huì)產(chǎn)生一定的影響，加之政府對(duì)城市的建設(shè)改造，地塊的自然價(jià)值有進(jìn)一步提升的潛能。 抗 性： （ 1） 項(xiàng)目有較多的高層商鋪，為促進(jìn)銷售，導(dǎo)致市場(chǎng)培育工作、商業(yè)經(jīng)營(yíng)工作的壓力進(jìn)一步增加；而大多數(shù)發(fā)展商不具備商業(yè)經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)本身的業(yè)態(tài) 與制態(tài)無時(shí)不刻地處于發(fā)展與變化中，強(qiáng)化了風(fēng)險(xiǎn)。 （二） 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 通過對(duì)南寧市零售百貨業(yè)的調(diào)查以及項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比判斷，項(xiàng)目的市場(chǎng)定位凸顯： 市場(chǎng)定位： 廣西具有劃時(shí)代意義的綜合性商業(yè)中心、南寧新世紀(jì)商圈的旗艦，全天候、全功能的商業(yè)文化消費(fèi)服務(wù)中心。 形象定位： 高檔商業(yè)物業(yè)形象。 （三） 產(chǎn)品的策劃及思路 商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)品構(gòu)成有別于其它物業(yè)，主要分 為硬件、軟件兩部分。 硬件產(chǎn)品分析 （ 1） 項(xiàng)目地塊臨街面寬，縱深小，這是地塊的一大優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目物業(yè)的一層應(yīng)從“街”的角度切入分析，通過對(duì)建筑空間的轉(zhuǎn)換，商業(yè)價(jià)值最大化原則得到實(shí)現(xiàn)。 通過對(duì)一層“步行街”的空間設(shè)計(jì)與業(yè)態(tài)選擇的規(guī)劃，使一層店面無商業(yè)死角 ，人流得到連接，避免了三級(jí)鋪面的出現(xiàn)。形成高檔購(gòu)物、娛樂、休閑場(chǎng)所，能最大限度地吸引、積聚人流，成為城市景點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目商場(chǎng)、酒店、住宅、公寓等功能物業(yè)起到很好的支撐作用。 軟件（即商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃） （ 1） 包括：品種、 布局、管理、服務(wù)等。 （ 2） 依托項(xiàng)目具有優(yōu)越的硬件條件優(yōu)勢(shì)，引進(jìn)大型著名商業(yè)品牌，可以馬上形成華星時(shí)代廣場(chǎng)的商業(yè)品牌，增強(qiáng)綜合競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并可避免與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的直接沖突，縮短商業(yè)市場(chǎng)的培育周期。 （四） 企劃的核心及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的策略 企劃的核心 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 10 頁(yè) 共 19 頁(yè) 商業(yè)物業(yè)是房地產(chǎn) +商業(yè)，其價(jià)值主要在于商業(yè)模式的含金量。項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)存在于后期商業(yè)策劃價(jià)值上。 所以項(xiàng)目策劃的核心是： （ 1） 全方位、多角度的挖掘、提升、創(chuàng)造項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略 （ 1） 品牌帶物業(yè)策略： 在經(jīng)濟(jì)全球化、加入 WTO 的背景下，項(xiàng)目的運(yùn)作視野需最大限度的拓展，必須跳出南寧看南寧，跳出房地產(chǎn)做房地產(chǎn)，充分整合國(guó)際、國(guó)內(nèi)兩個(gè)市場(chǎng)的兩種資 源，才有可能極大地提升項(xiàng)目檔次和附加值，實(shí)現(xiàn)整體項(xiàng)目的效益最大化。知名企業(yè)、知名品牌的進(jìn)入，才具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，形成持久競(jìng)爭(zhēng)力。 （ 2） 培育市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)同步帶銷售的策略： 準(zhǔn)確進(jìn)行業(yè)態(tài)、制態(tài)定位，營(yíng)造專業(yè)規(guī)模，使商場(chǎng)做到層層有專業(yè)，項(xiàng)項(xiàng)是老大 ，培育經(jīng)營(yíng)并做旺商場(chǎng)，使優(yōu)勢(shì)一旦形成，便根植于此，形成持久競(jìng)爭(zhēng)力，拉動(dòng)中高層商鋪的銷售與售價(jià)。 （ 4） 準(zhǔn)確進(jìn)行功能定位