華星時(shí)代廣場（商業(yè)物業(yè)部分）整合營銷企劃方案（doc17）-物業(yè)管理-文庫吧
2025-07-12 14:03 本頁面
【正文】 、流動人口相對較少。 ④ 隨著城鄉(xiāng)居民生活水平的不斷提高，消費(fèi)觀念發(fā)生了根本性的變化，吃的講營養(yǎng)穿的追求品牌時(shí)尚，用的講究多功能高檔現(xiàn)代化，特別是對高檔次、專業(yè)服務(wù)、優(yōu)雅的購物環(huán)境的需求越來越高。 ⑤ 集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的購物中心，使顧客不僅能購物，也能全方位地享受現(xiàn)代都市 生活情調(diào)，滿足不同層面的心理享受和精神享受。從這個(gè)意義上說，新興商圈對消費(fèi)者的吸引力要遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)商圈。 圈內(nèi)現(xiàn)狀分析 （ 1） 夢之島購物中心：經(jīng)營中、高檔商品，實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營，知名度較高，已搶占市場先機(jī)。 （ 2） 永嘉名店廣場：該項(xiàng)目操作較成功，以經(jīng)營各類名牌為主，店鋪?zhàn)馐劢Y(jié)合，各店獨(dú)立經(jīng)營?！叭A星時(shí)代廣場”周邊購物中心及臨街鋪面均為中、高檔次品種經(jīng)營，經(jīng)營狀況良好，知名度較高，增強(qiáng)了客戶投資信心，華星城為項(xiàng)目的前期形象，對項(xiàng)目的銷售有拉動作用。 （ 3） 七星路、新民路及古城路一帶精品店林立，形成了濃郁的商業(yè)氛圍。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 5 頁 共 19 頁 圈內(nèi)動態(tài)。 南寧市 日益興旺發(fā)達(dá)的商貿(mào)業(yè)除了本地商貿(mào)企業(yè)積極參與外，也引起了外來商業(yè)的關(guān)注。 深圳知名大型零售業(yè)南城百貨已于 2020 年 1 月開業(yè)；由北京三和百貨投資的外灘新城百貨也即將開市；南寧百貨公司也將斥資兩億元在瑯東另辟天地迎接某國外零售百貨業(yè)著名品牌入駐；世界最大的零售業(yè)巨頭沃爾瑪也正與南寧市有關(guān)部門就市場進(jìn)入問題進(jìn)行接洽。 業(yè)內(nèi)動態(tài)。 我國加入 WTO 和西部大開發(fā)將進(jìn)一步擴(kuò)大外商投資領(lǐng)域，國務(wù)院《關(guān)于實(shí)施西部大開發(fā)若干政策措施的通知》已將外商對商業(yè)零售企業(yè)投資的試點(diǎn)擴(kuò)大到省會和自治區(qū)首府城市，并有政策傾斜。到目前為止，世界 50 家最大的零售企業(yè)已有 70%進(jìn)入中國。這些已經(jīng)或準(zhǔn)備進(jìn)入中國的世界零售巨頭，將占據(jù)城市商業(yè)街區(qū)的黃金地段，分割我國零售企業(yè)的市場利潤。 據(jù)悉，世界排名第 3的商業(yè)巨頭麥德龍?jiān)谥袊陌l(fā)展目標(biāo)是開 100家分店，而且按照麥德龍制定的戰(zhàn)略，已經(jīng)把未來中國市場的發(fā)展重點(diǎn)放在西部地區(qū)。 可以預(yù)測，隨著中國加入 WTO，外部資源（資金、品牌和管理模式）進(jìn)入南寧將不可避免，南寧市目前的商圈格局將面臨重新整合。 根據(jù)“華星時(shí)代廣場”的地段優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢，物業(yè)“集商業(yè)、文娛、酒店、辦公、公寓、住宅、會所等功能為一體的綜合性商業(yè) 中心、新世紀(jì)南寧商圈的旗艦、全天候、全功能的商業(yè)文化消費(fèi)服務(wù)中心，南寧市的地標(biāo)性建筑物”，無疑奠定其成為新興商圈龍頭老大的核心地位。研究表明，核心商圈區(qū)域的顧客在商店消費(fèi)者總量中的比例最高，達(dá) 55%—— 70%，商家能從中吸引到主體客流并實(shí)現(xiàn)其大部分業(yè)務(wù)量。因此，本項(xiàng)目的商業(yè)前景將無限廣闊。 （三）、結(jié)論與建議 規(guī)模較大，設(shè)計(jì)超前，融入新興商圈，充當(dāng)旗艦，引領(lǐng)現(xiàn)代 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 6 頁 共 19 頁 生活。 優(yōu)越經(jīng)濟(jì)地理環(huán)境，為商業(yè)物業(yè)的開發(fā)提供了良好的外部環(huán)境。 投資客看得見的是投資回報(bào)贏利，根德傳統(tǒng)商圈優(yōu)勢明顯，那幺本項(xiàng)目 的策劃與經(jīng)營策略對爭取大量投資客非常關(guān)鍵。 老商圈傳統(tǒng)優(yōu)勢明顯，新興商圈有發(fā)展、向上的空間，經(jīng)營檔次較高，應(yīng)充分挖掘。 隨著外資不斷涌入，行業(yè)間各大商場間的商業(yè)競爭日趨激烈。 設(shè)計(jì)定位應(yīng)避免與傳統(tǒng)商圈正面沖突與競爭，應(yīng)立足新興商圈，引進(jìn)成熟著名商業(yè)品牌，盡可能縮短市場培育期，以降低運(yùn)營成本，把握商機(jī)，并吸引投資客信心。 營銷推廣適宜以挖掘、提升和創(chuàng)造項(xiàng)目的潛在商業(yè)價(jià)值為主方向。 二、 項(xiàng)目的市場定位與產(chǎn)品的策劃 （一） 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu) 勢： （ 1） 位于南寧市成熟市區(qū)的優(yōu)越地段、南寧市由來已 久的精品商圈內(nèi)，地塊周邊擁有成熟的商業(yè)氛圍支持，區(qū)域內(nèi)具有不可替代性。 （ 2） 地塊的臨街面寬，縱深小，位于十字路口，交通通達(dá)性好，是一塊不可多得的商業(yè)用地，利于商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)。 （ 3） 城市規(guī)劃的變動，如凌鐵大橋的修建、民族廣場的改擴(kuò)建，為項(xiàng)目未來商業(yè)價(jià)值、地塊價(jià)值的提升提供了良好的外部環(huán)境。 （ 4） 現(xiàn)代化商業(yè)綜合體目前在南寧還沒有出現(xiàn)，項(xiàng)目高起點(diǎn)的開發(fā)與建筑設(shè)計(jì)方案使項(xiàng)目擁有領(lǐng)導(dǎo)者、先行者的地位與形象。 （ 5） 項(xiàng)目與已建成的“華星城”一起，依托項(xiàng)目公寓、酒店、住宅 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 7 頁 共 19 頁 等不同功能物業(yè)將形成航母級的商業(yè)物業(yè)巨艦，規(guī)模優(yōu)勢明顯，可自成體系，項(xiàng) 目極大的人流吸納量，較高的人氣指數(shù)，容易形成新商圈的核心。 （ 6） 加入 WTO 后，預(yù)計(jì)國內(nèi)外商業(yè)巨頭將紛紛搶灘南寧，項(xiàng)目優(yōu)越的地段位置，良好的硬件設(shè)施及形象，對他們應(yīng)該有很強(qiáng)的吸引力。 （ 7） 作為廣西的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心城市，南寧的城市化進(jìn)程剛剛開始，城市規(guī)模急劇膨脹，目前正大踏步的邁向特大城市的行列，按照這一發(fā)展速度與城市化發(fā)展的需要，不久南寧的第二商業(yè)中心將會形成，項(xiàng)目具有這樣的潛力。 劣 勢： （ 1） 強(qiáng)大的競爭對手就在附近出現(xiàn)，“根德商業(yè)街”距項(xiàng)目僅 1 公里，一個(gè)位于傳統(tǒng)商圈核心，一個(gè)是新興商圈，項(xiàng)目地塊價(jià)值（對人流的 吸納量、人氣指數(shù)、街區(qū)的商業(yè)繁華程度）明顯不如競爭對手，在投資客的爭奪戰(zhàn)中項(xiàng)目明顯處于下風(fēng)。 （ 2） 商業(yè)物業(yè)的高價(jià)值意味著更高的、更復(fù)雜的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目規(guī)模的優(yōu)勢相應(yīng)帶來的是風(fēng)險(xiǎn)的增加。項(xiàng)目整體銷售額近 10 個(gè)億，三年完成銷售，每年近 3 個(gè)億，市場難在短期內(nèi)消化，將使開發(fā)周期延長，除成本增加外，市場不確定因素隨之增加，風(fēng)險(xiǎn)加大。 （ 3） 項(xiàng)目商業(yè)裙樓較高（六層），較高樓層商鋪一直是商業(yè)物業(yè)銷售的“困難戶”，食之無味，棄之可惜，是發(fā)展商心中永遠(yuǎn)的痛。 機(jī) 會： （ 1） 項(xiàng)目街區(qū)條件較好，街區(qū)環(huán)境、人文環(huán)境良好，人口素質(zhì)高，支
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