華星時代廣場商業(yè)物業(yè)部分整合營銷企劃方案doc17-物業(yè)管理-wenkub
2022-08-26 14:03:13 本頁面
【正文】 氛圍。從這個意義上說，新興商圈對消費者的吸引力要遠大于傳統(tǒng)商圈。 ② 傳統(tǒng)商圈地處城市中心，占據(jù)城市第一商圈中心領(lǐng)地，人流、物流、車流高度聚集，從高層人士到普通平民，從本地到外地， 高度匯集，商氣與人氣無人能比，有著無與倫比的商業(yè)價值。 （ 2） 新興商圈 由夢之島購物中心、七星路、夢之島百貨、永嘉名店廣場和“華星時代廣場”等地帶組成， 以經(jīng)營中、高檔商品為主，顧客群體多為城市白領(lǐng)和高收入階層。 （ 5） 潛在的威脅來源于根德商業(yè)街，其地塊位于南寧市 CBD 中心領(lǐng)地，人流、車流、物流形成的商氣、人氣是其它地塊無法比擬的，且開發(fā)量為 萬平方米，與本項目基本持平，商業(yè)價值人心所向。 （ 2） 除了新萬通和 WTO 世貿(mào)商城兩個樓盤經(jīng)營慘敗之外，其余樓盤的銷售狀況均比較好。 綜上所述，南寧市社會經(jīng)濟發(fā)展和運行態(tài)勢良好，第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長，本項目的設(shè)計定位與政府部門發(fā)展大市場的思路相符。廣西要按照大市場、大貿(mào)易、大流通的方向構(gòu)造開放、通暢、高效的商品流通體系，南寧市將形成立足廣西、輻射西南、聯(lián)網(wǎng)華南及全國的商流、物流中心。據(jù)統(tǒng)計局公布，2020 年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達 億元，比上年增長 10%， 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 2 頁 共 19 頁 財政總收入 億元，增長 %，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7,906 元，增長 6. 15%。 總建筑面積 48,322 ㎡（已扣除中庭面積），各層建筑面積分布如下： 1F 建筑面積： 10,061 ㎡ 2F 建筑面積： 9,572 ㎡ 3F 建筑面積： 9,812 ㎡ 4F 建筑面積： 9,545 ㎡ 5F 建筑面積： 9,332 ㎡ 特征： 商業(yè)臨街面 310 米，縱深 50— 60 米，是典型的“金角銀邊”型地塊；單層建筑面積 9,000 平方米以上，屬大型、長條形商業(yè)建筑，這是布局設(shè)計考慮的重要因素。 地址： 南寧市新民南路與七星路交匯處。 規(guī)模： 占地面積 17,300 ㎡，總建筑面積 153,000 ㎡。 設(shè)計： 集商場、產(chǎn)權(quán)酒店、商務(wù)公寓、住宅功能為一體的大型綜合性商業(yè)主導(dǎo)型建筑。 （ 2） 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，商貿(mào)業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展中占有舉足輕重的地位。 （ 4） 房地產(chǎn)銷售形勢喜人，產(chǎn)銷兩旺。這些因素為項目的運作提供了可靠的外部經(jīng)營投資環(huán)境。好銷樓盤均有一個共性就是一、二層好銷，四、五層剩余較多，說明投資客對三層以上信心不足，因而后期經(jīng)營相當重要。交通堵塞及周邊商業(yè)檔次較低是根德唯一不足之處，只有通過嚴密的策劃及后期的經(jīng)營才能把投資客給吸引過來。本區(qū)域涵蓋興寧、新城兩區(qū)，行政區(qū)域面積 平方公里，常住人口 萬，其中新城區(qū)面積 24 平方公里，人口 萬，居民人均可支配收入 7,542 元（ 2020 年數(shù)據(jù)）。 ③ 新興商圈它代表的是一種新的商業(yè)氛圍，一個向上的、發(fā)展的商業(yè)基地，中高檔商品為主，周邊品牌店云集，區(qū)域內(nèi)生活水平及人文環(huán)境較高，吸引著大量的人流與物流，但外地客戶、流動人口相對較少。 圈內(nèi)現(xiàn)狀分析 （ 1） 夢之島購物中心：經(jīng)營中、高檔商品，實行統(tǒng)一經(jīng)營，知名度較高，已搶占市場先機。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 5 頁 共 19 頁 圈內(nèi)動態(tài)。 我國加入 WTO 和西部大開發(fā)將進一步擴大外商投資領(lǐng)域，國務(wù)院《關(guān)于實施西部大開發(fā)若干政策措施的通知》已將外商對商業(yè)零售企業(yè)投資的試點擴大到省會和自治區(qū)首府城市，并有政策傾斜。 可以預(yù)測，隨著中國加入 WTO，外部資源（資金、品牌和管理模式）進入南寧將不可避免，南寧市目前的商圈格局將面臨重新整合。 （三）、結(jié)論與建議 規(guī)模較大，設(shè)計超前，融入新興商圈，充當旗艦，引領(lǐng)現(xiàn)代 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 6 頁 共 19 頁 生活。 隨著外資不斷涌入，行業(yè)間各大商場間的商業(yè)競爭日趨激烈。 （ 2） 地塊的臨街面寬，縱深小，位于十字路口，交通通達性好，是一塊不可多得的商業(yè)用地，利于商業(yè)規(guī)劃設(shè)計。 （ 6） 加入 WTO 后，預(yù)計國內(nèi)外商業(yè)巨頭將紛紛搶灘南寧，項目優(yōu)越的地段位置，良好的硬件設(shè)施及形象，對他們應(yīng)該有很強的吸引力。項目規(guī)模的優(yōu)勢相應(yīng)帶來的是風險的增加。項目又有規(guī)模及綜合物業(yè)優(yōu)勢，因此項目商業(yè)價值的挖掘、提升、創(chuàng)造、想象空間非常大。 （ 2） 競爭對手“根德商業(yè)街”如果同時推出，兩項目商業(yè)物業(yè)合計9 萬平方米，導(dǎo)致前期對投資客戶的爭奪十分激烈。 經(jīng)營定位： 中高檔定位、突出品牌自營。在商業(yè)布局模式中，“商業(yè)街”比“商業(yè)城”更具商業(yè)價值，是吸引人 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 9 頁 共 19 頁 氣、集聚人流，提升商鋪含金量的有效策略。 （ 2） 產(chǎn)品建議： 發(fā)揮一層的最大商業(yè)價值，突破傳統(tǒng)商場的框架模式，在建筑設(shè)計上將一層架空，操作形式上由封閉商場轉(zhuǎn)換為全天候、生態(tài)型的商業(yè)步行街。華星時代廣場應(yīng)建成突出品牌、各類品牌商業(yè)及品牌商品云集、層層主題鮮明、各自獨立經(jīng)營管理、統(tǒng)一服務(wù)推廣的大型、中高檔商場化的市場。分析項目的主要競爭 對手“根德商業(yè)街”，其 70%的商業(yè)價值含量在于其商業(yè)自然價值（人流量、商業(yè)繁華程度）之中，本項目的商業(yè)自然價值含量無法與其相比。 （ 2） 整合社會資源、自然資源提升地塊價值。強勢品牌 +規(guī)模優(yōu)勢，實現(xiàn)項目高起點優(yōu)勢和多贏優(yōu)勢。 三、 項目品牌形象的策劃 “華星”品牌及其延展 “華星時代廣場”品牌是“華星”品牌的延展，挖掘“華星時代廣場”品牌的獨特內(nèi)涵，確定品牌理念和創(chuàng)意定位，借助全方位的信息傳達，清晰、準確地展現(xiàn)，使“華星時代廣場”與南寧市 “新世紀商圈旗艦”形象相暉映。 （二） 商業(yè)物業(yè)賣的是一種商業(yè)
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