華星時代廣場商業(yè)物業(yè)部分整合營銷企劃方案doc17-物業(yè)管理-wenkub.com
2024-08-11 14:03 本頁面
【正文】 根據(jù)市場形勢，靈活采用內(nèi)部認購、促銷、競價等多種銷售方式。 （二） 銷售策略方案： 人員推銷相當關(guān)鍵，培訓專業(yè)銷售人員短兵相 接，公關(guān)媒體炒作推動，形成一拉一推的銷售合力。 （ 6） 在商 場業(yè)態(tài)分布上，強調(diào)“專業(yè)”與“品牌”。 （ 2） 2F、 3F、 4F 由專業(yè)商街與國內(nèi)外知名品牌商業(yè)（家）經(jīng)營為主。 有效整 合各種促銷宣傳手段，避免單一媒體廣告做法；在經(jīng)營招商中尤其要突出營銷公關(guān)、人員招商作用，以增強工作效果，減少資金投入。 整合實力廣告公司資源，提出 VI 策劃方案。 （七） 項目的 VI 策劃方案 延展華星城 VI 系統(tǒng)。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 16 頁 共 19 頁 ★ 開盤前后以銷售為重點的廣告宣傳。 上述廣告媒體都將酌情選用。 （四） 受眾分類，有的放矢 本項目商業(yè)物業(yè)部分的目標客戶，可分為投資者和經(jīng)營者兩大類，投資者中又細分為大投資者（機構(gòu)投資者等）和中小投資者（中小公司、個人），經(jīng)營者中也細分為經(jīng)營大戶（國內(nèi)外商業(yè)巨頭）和中小經(jīng)營戶（中小公司和個體戶）。 （三） 借船揚帆，乘風破浪 最大限度地和巧妙地“借用”世界級商業(yè)巨頭的形象進行“捆綁”與炒作。 六、 廣告的策劃與項目的ＶＩ策劃方案 （一） 廣告溝通目的 策劃要兼顧銷售與經(jīng) 營，以一級客戶和二級客為目標客戶。 吸引眼球資源：不定期舉辦、參與各種公益活動、演出等活動，吸引公眾目光，為物業(yè)營銷奠定良好的基礎(chǔ)。 高定價銷售 買鋪即收租金 低租金放水養(yǎng)魚 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 14 頁 共 19 頁 ★ 項目在全區(qū)市場中的商業(yè)地位； ★ 確認項目是南寧市ＣＢＤ的重要組成部分； ★ 確認項目在南寧城市規(guī)劃建設(shè)中的地位和作用； ★ 探討重新規(guī)劃、提升該地段商業(yè)、人文、生態(tài)水準，提升地段價值，突出廣場的中心、峰點地位，同時解決新民路南端商業(yè)人氣不足問題；爭取若干政策方便等。 五、 項目的營銷公關(guān)方案 （一） 政府公關(guān)，為大型項目營造良好的外部環(huán)境 整合政府資源，利用政 府的權(quán)威性和領(lǐng)導關(guān)懷充分展現(xiàn)項目的商業(yè)潛能。 ★ 持續(xù)不斷地經(jīng)營、招商廣告的宣傳，推拉 并用。 核心利益點： 投資保障。 順利開業(yè)經(jīng)營，不損害品牌形象。 ★ 劃時代意義的綜合性商業(yè)中心的地位，人流如潮、人潮就是錢潮。 ★ 以經(jīng)營組織的成功，為商業(yè)物業(yè)的全部和高價售出創(chuàng)造充分的條件。 四、 營銷策劃思路及方案 （一） 目標客戶分析 一級客戶：投資客 二級客戶：商家（經(jīng)營戶）、自用兼經(jīng)營戶 終端客戶：商場顧客 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 12 頁 共 19 頁 根據(jù)目標客戶群的不同角色與需求展開營銷策劃工作，前兩者與發(fā)展商之間的關(guān)系與核心利益如下圖： 一級客戶是物業(yè)銷售的重點對象，因此所有的營銷策劃工作以此為中心層層展開。 （ 4） 準確進行功能定位，營造物業(yè)綜合優(yōu)勢，提升商業(yè)文化，使項目融購物與商業(yè)文化等于一體，提高美譽度和知名度，增強整體競爭力。知名企業(yè)、知名品牌的進入，才具有競爭優(yōu)勢，形成持久競爭力。 所以項目策劃的核心是： （ 1） 全方位、多角度的挖掘、提升、創(chuàng)造項目的商業(yè)價值。 （四） 企劃的核心及市場競爭的策略 企劃的核心 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 10 頁 共 19 頁 商業(yè)物業(yè)是房地產(chǎn) +商業(yè)，其價值主要在于商業(yè)模式的含金量。 軟件（即商場經(jīng)營規(guī)劃） （ 1） 包括：品種、 布局、管理、服務(wù)等。 通過對一層“步行街”的空間設(shè)計與業(yè)態(tài)選擇的規(guī)劃，使一層店面無商業(yè)死角 ，人流得到連接，避免了三級鋪面的出現(xiàn)。 硬件產(chǎn)品分析 （ 1） 項目地塊臨街面寬，縱深小，這是地塊的一大優(yōu)勢。 形象定位： 高檔商業(yè)物業(yè)形象。 抗 性： （ 1） 項目有較多的高層商鋪，為促進銷售，導致市場培育工作、商業(yè)經(jīng)營工作的壓力進一步增加；而大多數(shù)發(fā)展商不具備商業(yè)經(jīng)驗，商業(yè)本身的業(yè)態(tài) 與制態(tài)無時不刻地處于發(fā)展與變化中，強化了風險。 機 會： （ 1） 項目街區(qū)條件較好，街區(qū)環(huán)境、人文環(huán)境良好，人口素質(zhì)高，支付能力強，新 興精品商圈的雛形基本形成。 （ 2） 商業(yè)物業(yè)的高價值意味著更高的、更復(fù)雜的風險。 （ 5） 項目與已建成的“華星城”一起，依托項目公寓、酒店、住宅 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 7 頁 共 19 頁 等不同功能物業(yè)將形成航母級的商業(yè)物業(yè)巨艦，規(guī)模優(yōu)勢明顯，可自成體系，項 目極大的人流吸納量，較高的人氣指數(shù)，容易形成新商圈的核心。 二、 項目的市場定位與產(chǎn)品的策劃 （一） 項目 SWOT 分析 優(yōu) 勢： （ 1） 位于南寧市成熟市區(qū)的優(yōu)越地段、南寧市由來已 久的精品商圈內(nèi)，地塊周邊擁有成熟的商業(yè)氛圍支持，區(qū)域內(nèi)具有不可替代性。 老商圈傳統(tǒng)優(yōu)勢明顯，新興商圈有發(fā)展、向上的空間，經(jīng)營檔次較高，應(yīng)充分挖掘。因此，本項目的商業(yè)前景將無限廣闊。 據(jù)悉，世界排名第 3的商業(yè)巨頭麥德龍在中國的發(fā)展目標是開 100家分店，而且按照麥德龍制定的戰(zhàn)略，已經(jīng)把未來中國市場的發(fā)展重點放在西部地區(qū)。 業(yè)內(nèi)動態(tài)。 （ 3） 七星路、新民路及古城路一帶精品店林立，形成了濃郁的商業(yè)
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