【正文】 領(lǐng)和高收入階層。 業(yè)內(nèi)動(dòng)態(tài)。 二、 項(xiàng)目的市場定位與產(chǎn)品的策劃 （一） 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu) 勢： （ 1） 位于南寧市成熟市區(qū)的優(yōu)越地段、南寧市由來已 久的精品商圈內(nèi)，地塊周邊擁有成熟的商業(yè)氛圍支持，區(qū)域內(nèi)具有不可替代性。 抗 性： （ 1） 項(xiàng)目有較多的高層商鋪，為促進(jìn)銷售，導(dǎo)致市場培育工作、商業(yè)經(jīng)營工作的壓力進(jìn)一步增加；而大多數(shù)發(fā)展商不具備商業(yè)經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)本身的業(yè)態(tài) 與制態(tài)無時(shí)不刻地處于發(fā)展與變化中，強(qiáng)化了風(fēng)險(xiǎn)。 軟件（即商場經(jīng)營規(guī)劃） （ 1） 包括：品種、 布局、管理、服務(wù)等。 （ 4） 準(zhǔn)確進(jìn)行功能定位，營造物業(yè)綜合優(yōu)勢，提升商業(yè)文化，使項(xiàng)目融購物與商業(yè)文化等于一體，提高美譽(yù)度和知名度，增強(qiáng)整體競爭力。 順利開業(yè)經(jīng)營，不損害品牌形象。 高定價(jià)銷售 買鋪即收租金 低租金放水養(yǎng)魚 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 14 頁 共 19 頁 ★ 項(xiàng)目在全區(qū)市場中的商業(yè)地位； ★ 確認(rèn)項(xiàng)目是南寧市ＣＢＤ的重要組成部分； ★ 確認(rèn)項(xiàng)目在南寧城市規(guī)劃建設(shè)中的地位和作用； ★ 探討重新規(guī)劃、提升該地段商業(yè)、人文、生態(tài)水準(zhǔn)，提升地段價(jià)值，突出廣場的中心、峰點(diǎn)地位，同時(shí)解決新民路南端商業(yè)人氣不足問題；爭取若干政策方便等。 （四） 受眾分類，有的放矢 本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)部分的目標(biāo)客戶，可分為投資者和經(jīng)營者兩大類，投資者中又細(xì)分為大投資者（機(jī)構(gòu)投資者等）和中小投資者（中小公司、個(gè)人），經(jīng)營者中也細(xì)分為經(jīng)營大戶（國內(nèi)外商業(yè)巨頭）和中小經(jīng)營戶（中小公司和個(gè)體戶）。 整合實(shí)力廣告公司資源，提出 VI 策劃方案。 （二） 銷售策略方案： 人員推銷相當(dāng)關(guān)鍵，培訓(xùn)專業(yè)銷售人員短兵相 接，公關(guān)媒體炒作推動(dòng)，形成一拉一推的銷售合力。 （ 6） 在商 場業(yè)態(tài)分布上，強(qiáng)調(diào)“專業(yè)”與“品牌”。 （七） 項(xiàng)目的 VI 策劃方案 延展華星城 VI 系統(tǒng)。 （三） 借船揚(yáng)帆，乘風(fēng)破浪 最大限度地和巧妙地“借用”世界級(jí)商業(yè)巨頭的形象進(jìn)行“捆綁”與炒作。 五、 項(xiàng)目的營銷公關(guān)方案 （一） 政府公關(guān)，為大型項(xiàng)目營造良好的外部環(huán)境 整合政府資源，利用政 府的權(quán)威性和領(lǐng)導(dǎo)關(guān)懷充分展現(xiàn)項(xiàng)目的商業(yè)潛能。 ★ 劃時(shí)代意義的綜合性商業(yè)中心的地位，人流如潮、人潮就是錢潮。知名企業(yè)、知名品牌的進(jìn)入，才具有競爭優(yōu)勢，形成持久競爭力。 通過對一層“步行街”的空間設(shè)計(jì)與業(yè)態(tài)選擇的規(guī)劃，使一層店面無商業(yè)死角 ，人流得到連接，避免了三級(jí)鋪面的出現(xiàn)。 機(jī) 會(huì)： （ 1） 項(xiàng)目街區(qū)條件較好，街區(qū)環(huán)境、人文環(huán)境良好，人口素質(zhì)高，支付能力強(qiáng)，新 興精品商圈的雛形基本形成。 老商圈傳統(tǒng)優(yōu)勢明顯，新興商圈有發(fā)展、向上的空間，經(jīng)營檔次較高，應(yīng)充分挖掘。 （ 3） 七星路、新民路及古城路一帶精品店林立，形成了濃郁的商業(yè)氛圍。 （ 5） 潛在的威脅來源于根德商業(yè)街，其地塊位于南寧市 CBD 中心領(lǐng)地，人流、車流、物流形成的商氣、人氣是其它地塊無法比擬的，且開發(fā)量為 萬平方米，與本項(xiàng)目基本持平，商業(yè)價(jià)值人心所向。據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布，2020 年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 億元，比上年增長 10%， 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 2 頁 共 19 頁 財(cái)政總收入 億元，增長 %，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7,906 元，增長 6. 15%。 設(shè)計(jì)： 集商場、產(chǎn)權(quán)酒店、商務(wù)公寓、住宅功能為一體的大型綜合性商業(yè)主導(dǎo)型建筑。好銷樓盤均有一個(gè)共性就是一、二層好銷，四、五層剩余較多，說明投資客對三層以上信心不足，因而后期經(jīng)營相當(dāng)重要。 圈內(nèi)現(xiàn)狀分析 （ 1） 夢之島購物中心：經(jīng)營中、高檔商品，實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營，知名度較高，已搶占市場先機(jī)。 （三）、結(jié)論與建議 規(guī)模較大，設(shè)計(jì)超前，融入新興商圈，充當(dāng)旗艦，引領(lǐng)現(xiàn)代 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 6 頁 共 19 頁 生活。項(xiàng)目規(guī)模的優(yōu)勢相應(yīng)帶來的是風(fēng)險(xiǎn)的增加。在商業(yè)布局模式中，“商業(yè)街”比“商業(yè)城”更具商業(yè)價(jià)值，是吸引人 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 9 頁 共 19 頁 氣、集聚人流，提升商鋪含金量的有效策略。 （ 2） 整合社會(huì)資源、自然資源提升地塊價(jià)值。 具體營銷策略如下： 運(yùn)用公共媒體的炒作，充分而具體的描繪未來商業(yè)模式，以及由此帶來人流匯聚的盛況，展現(xiàn)美好前景，提升物業(yè)的價(jià)值，沖擊投資者的感知閥門，吸引關(guān)注眼球。 “放水養(yǎng)魚” 市場需要培育和調(diào)整，發(fā)展商最終讓投資客看見利益，并給商家營造條件持續(xù)經(jīng)營，給商家更大的生存空間，以多方合力做旺商場，給顧客越來越真實(shí)的商業(yè)前景，利于銷售與經(jīng)營招商同步進(jìn)行，物業(yè)的全部售出和高價(jià)售出水到渠成。 物業(yè)銷售，媒體廣告是重點(diǎn)，以一級(jí)客戶為主要受眾。 ★ 取得預(yù)售證至封頂階段，繼續(xù)銷售廣告宣傳，加大經(jīng)營招商宣傳力度。 （ 3） 5F 分布人氣好的商品類，或引入餐飲娛樂項(xiàng)目，努力提升 5F人氣。 分步實(shí)施，層層推進(jìn)，推廣成熟一塊，銷售一塊。其中，以廣告費(fèi)用為主，控制廣告費(fèi)用是營銷費(fèi)用及成本控制的重點(diǎn)。各種媒體受眾不同， 表現(xiàn)手法各異，效果差距明顯，軟硬廣告要合理安排。既宣傳達(dá)了項(xiàng)目又降低了廣告宣傳費(fèi)用。 強(qiáng)有力的商業(yè)經(jīng)營。 亮麗景觀、城市景點(diǎn)形象 全天候商業(yè)步行街和大規(guī)模主題商場、購物中心將成為現(xiàn)代都市生活的休閑地點(diǎn)，南寧市新的城市景觀及景點(diǎn)形象。將極大的吸引投資者的關(guān)注， 相對于出租給眾多經(jīng)營戶或自行經(jīng)營，具有不可比擬的優(yōu)越性。 建筑定位： 南寧市的地標(biāo)性建筑物。 （ 4） 現(xiàn)代化商業(yè)綜合體目