華星時代廣場（商業(yè)物業(yè)部分）整合營銷企劃方案（doc17）-物業(yè)管理-預(yù)覽頁
【正文】 分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 4 頁 共 19 頁 水平中等為主。 ④ 隨著城鄉(xiāng)居民生活水平的不斷提高，消費觀念發(fā)生了根本性的變化，吃的講營養(yǎng)穿的追求品牌時尚，用的講究多功能高檔現(xiàn)代化，特別是對高檔次、專業(yè)服務(wù)、優(yōu)雅的購物環(huán)境的需求越來越高。 （ 2） 永嘉名店廣場：該項目操作較成功，以經(jīng)營各類名牌為主，店鋪租售結(jié)合，各店獨立經(jīng)營。 南寧市 日益興旺發(fā)達(dá)的商貿(mào)業(yè)除了本地商貿(mào)企業(yè)積極參與外，也引起了外來商業(yè)的關(guān)注。到目前為止，世界 50 家最大的零售企業(yè)已有 70%進(jìn)入中國。 根據(jù)“華星時代廣場”的地段優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢，物業(yè)“集商業(yè)、文娛、酒店、辦公、公寓、住宅、會所等功能為一體的綜合性商業(yè) 中心、新世紀(jì)南寧商圈的旗艦、全天候、全功能的商業(yè)文化消費服務(wù)中心，南寧市的地標(biāo)性建筑物”，無疑奠定其成為新興商圈龍頭老大的核心地位。 優(yōu)越經(jīng)濟(jì)地理環(huán)境，為商業(yè)物業(yè)的開發(fā)提供了良好的外部環(huán)境。 設(shè)計定位應(yīng)避免與傳統(tǒng)商圈正面沖突與競爭，應(yīng)立足新興商圈，引進(jìn)成熟著名商業(yè)品牌，盡可能縮短市場培育期，以降低運營成本，把握商機(jī)，并吸引投資客信心。 （ 3） 城市規(guī)劃的變動，如凌鐵大橋的修建、民族廣場的改擴(kuò)建，為項目未來商業(yè)價值、地塊價值的提升提供了良好的外部環(huán)境。 （ 7） 作為廣西的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心城市，南寧的城市化進(jìn)程剛剛開始，城市規(guī)模急劇膨脹，目前正大踏步的邁向特大城市的行列，按照這一發(fā)展速度與城市化發(fā)展的需要，不久南寧的第二商業(yè)中心將會形成，項目具有這樣的潛力。項目整體銷售額近 10 個億，三年完成銷售，每年近 3 個億，市場難在短期內(nèi)消化，將使開發(fā)周期延長，除成本增加外，市場不確定因素隨之增加，風(fēng)險加大。 （ 2） 項目巨大的建筑規(guī)模以及標(biāo)志性意義對街區(qū)功能以及城市規(guī) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 8 頁 共 19 頁 劃都會產(chǎn)生一定的影響，加之政府對城市的建設(shè)改造，地塊的自然價值有進(jìn)一步提升的潛能。 （二） 項目的市場定位 通過對南寧市零售百貨業(yè)的調(diào)查以及項目的優(yōu)劣勢對比判斷，項目的市場定位凸顯： 市場定位： 廣西具有劃時代意義的綜合性商業(yè)中心、南寧新世紀(jì)商圈的旗艦，全天候、全功能的商業(yè)文化消費服務(wù)中心。 （三） 產(chǎn)品的策劃及思路 商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)品構(gòu)成有別于其它物業(yè)，主要分 為硬件、軟件兩部分。 項目物業(yè)的一層應(yīng)從“街”的角度切入分析，通過對建筑空間的轉(zhuǎn)換，商業(yè)價值最大化原則得到實現(xiàn)。形成高檔購物、娛樂、休閑場所，能最大限度地吸引、積聚人流，成為城市景點，對項目商場、酒店、住宅、公寓等功能物業(yè)起到很好的支撐作用。 （ 2） 依托項目具有優(yōu)越的硬件條件優(yōu)勢，引進(jìn)大型著名商業(yè)品牌，可以馬上形成華星時代廣場的商業(yè)品牌，增強(qiáng)綜合競爭優(yōu)勢，并可避免與競爭對手的直接沖突，縮短商業(yè)市場的培育周期。項目的優(yōu)勢存在于后期商業(yè)策劃價值上。 市場競爭策略 （ 1） 品牌帶物業(yè)策略： 在經(jīng)濟(jì)全球化、加入 WTO 的背景下，項目的運作視野需最大限度的拓展，必須跳出南寧看南寧，跳出房地產(chǎn)做房地產(chǎn)，充分整合國際、國內(nèi)兩個市場的兩種資 源，才有可能極大地提升項目檔次和附加值，實現(xiàn)整體項目的效益最大化。 （ 2） 培育市場，經(jīng)營同步帶銷售的策略： 準(zhǔn)確進(jìn)行業(yè)態(tài)、制態(tài)定位，營造專業(yè)規(guī)模，使商場做到層層有專業(yè)，項項是老大 ，培育經(jīng)營并做旺商場，使優(yōu)勢一旦形成，便根植于此，形成持久競爭力，拉動中高層商鋪的銷售與售價。 “華星時代廣場”品牌以“引領(lǐng)現(xiàn)代生活”為理念的商業(yè)文化，樹立其領(lǐng)導(dǎo)時代消費潮流，把握流行趨勢的形象與地位。 因此營銷策劃的總體思路是： ★ 作好商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃，向投資者充分展示商業(yè)價值。 ★ 世界級商業(yè)巨頭的搶灘登陸，世界級品牌造就的高商業(yè)價值。 核心利益點： 售價是利潤實現(xiàn)的關(guān)鍵。 低租金，放水養(yǎng)魚。 發(fā)展商 投資客 商 家 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 13 頁 共 19 頁 發(fā)展商需要通過一系列專業(yè)安排（招商工作），必須讓潛在客戶明白與確信，市場經(jīng)營、培育將是實實在在的、確定可實現(xiàn)的，給投資者建立信心保障機(jī)制，形成購買動機(jī)。 ★ 以靈活的租售策略培育新市場。同時，用多賣的價格去返還業(yè)主及放水養(yǎng)魚做旺商場 投資客：及時賺取實惠。 （二） 各種促銷活動的開展 與新聞界保持溝通和交流，以不同的方式，特別是以第三者的角度進(jìn)行宣傳，對 外部更具感染力。 針對主力客戶的廣告； 針對主力客戶促銷活動； 人員推銷。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 15 頁 共 19 頁 經(jīng)營招商，要突出營銷公關(guān)的作用，以二級客戶為主要對象。最大限度地爭取政府部門（工商、稅務(wù)等）的優(yōu) 惠政策。 （五） 媒體廣告，軟硬兼施 目前廣告媒體主要是電視、報紙（刊）、電臺、戶外、ＤＮ、促銷等。建立專門網(wǎng)站（頁），充分發(fā)揮因特網(wǎng)在招商宣傳中的作用。 ★ 封頂至竣工階段，突出經(jīng)營招商廣告宣傳 ，繼續(xù)銷售廣告宣傳。 ★ 工地圍墻、現(xiàn)場布置。 項目的主要營銷費用及成本除代理費用外，即促銷宣傳費用。 加快工程進(jìn)度和售樓速度，縮短開發(fā)周期，有利于大幅度降低營銷成本。 （ 4） 配置適量的展示、休息空間，其中休息空間要適度上移。 九、 銷售進(jìn)度計劃及銷售策略方案 （一） 銷售 進(jìn)度計劃： 按上述單層面積、售價及主銷目標(biāo)方案計算，市場銷售總額為：625,577,000 元人民幣。 控制供應(yīng)量分層銷售，層層熱點，步步推進(jìn)。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 19 頁 共 19 頁
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