【正文】 此本項(xiàng)目的 唯一成功之處就在于市場(chǎng)導(dǎo)入創(chuàng)新，大膽引入一種新概念，并且同時(shí)進(jìn)行極具誘惑力的促銷， 在短時(shí)間形成熱銷。 這就是新都市主義所提創(chuàng)的反對(duì)蔓延，重整城市，建立真正的人存空間的主題內(nèi)涵。因此在北京、在上海現(xiàn)在出現(xiàn)了 10 平米的蜂鳥穴住宅，這是開發(fā)商極盡隨流市場(chǎng)的一種開發(fā)模式。結(jié)合本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)及周邊競(jìng)爭環(huán)境的因素，我們可將本項(xiàng)目定位為： 非常男女－炫公寓，第一個(gè)享受 CONDO 生活的起居會(huì)所。 CONDO 的特征在于它是一個(gè)集合的社區(qū)，大家共有一個(gè)共享的公共部分，而公共部分有完善的生活配套和休閑設(shè)施，從而使生活簡易輕松，方便自由。 項(xiàng)目的物業(yè)類型和形象定位： ……物業(yè)類型 如果說我們是導(dǎo)入 CONDO 生活這一種推廣主題，那么我們的產(chǎn)品物質(zhì)層面的改善就應(yīng)該圍繞此來執(zhí)行，但由于產(chǎn)品的存在局限，物業(yè)形象已具備，我們只能從外立面的重新包裝來完善它。 從現(xiàn)在小戶型的購買用途來看，人們主要用來： ??自用居?。▋H為過渡住房） ??投資型 而本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體及對(duì)鄭州年輕消費(fèi)的訪談中，可感覺到本項(xiàng)目的銷售應(yīng)該以投資型為主，結(jié)合部分自住，但可預(yù)見的是，真正居住社區(qū)的仍將是一些沒有家庭負(fù)累、享受輕松生活的新新一族。 年齡定位： ??根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位及價(jià)格預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目的年齡階層為 2545 歲之間， 置業(yè)目的： ??本項(xiàng)目的置業(yè)目的應(yīng)是以投資保值、升值為主，自住為輔。 針對(duì)上述情況，我們現(xiàn)在要有充分的準(zhǔn)備，又要有具體的防護(hù)措施，根本點(diǎn)就是利 用最有效的營銷手段，在最短的銷售周期內(nèi)以合造的銷售，加快資金周轉(zhuǎn)。 第四部分：非常男女－“炫公寓”組合包裝設(shè)計(jì)建議 建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)把握 ??我們來看一下我們的目標(biāo)客戶：年輕、自信，追求時(shí)尚及浪漫的生活情調(diào)，受過高等教育，工作比較 穩(wěn)定，小有積蓄，希望盡早擁有獨(dú)立的生活空間，有個(gè)性，喜歡運(yùn)動(dòng)，祟尚西方生活，喜愛咖啡、網(wǎng)絡(luò)和音樂，比較感性，喜歡包裝精致、品位高尚的商品。 整體建筑遵循于后現(xiàn)代主義的風(fēng)格進(jìn)行細(xì)節(jié)處理，由于本項(xiàng)目的主體已經(jīng)存在，我們只有在原建筑的基礎(chǔ)上進(jìn)行另外處理。外立面的設(shè)計(jì)要注重的是屋頂構(gòu)型、外立面用料、色調(diào)上的搭配、窗戶與陽臺(tái)的細(xì)部處理、管線的處理方法以及住宅入口構(gòu)型幾個(gè)方面。 而在功能上 CONDO 賦予了物業(yè)更多的內(nèi)涵，用以提升小戶型的居住價(jià)值。 ??家政助理鐘點(diǎn)工 ??網(wǎng)上 局域定點(diǎn)服務(wù) ??租物中心 ??留言板娛樂前臺(tái) 非常男女炫公寓 入口處： 地鐵形陽光入口 情人相思樹 休閑座椅 陽光花室 大堂入口： 留言板 點(diǎn)唱機(jī) 飲水機(jī) 雜志取閱處 背景音樂 五樓會(huì)所部分： CONDO 酒吧 小區(qū)食堂 洗衣房 干洗中心 書店 健身中心 公共廚吧 酒店式商務(wù)中心 檐出空中花園處： 跑步機(jī)、自行車機(jī)、舉重機(jī)等公共健身設(shè)施 街舞表演場(chǎng) 跳繩區(qū) ?? 24小時(shí)懶到底排擋 裝修標(biāo)準(zhǔn)建議： 為給客戶一個(gè)輕松的購房首付，建議采用“買房送精裝修”的促銷方式，但是本案的裝修與其他樓盤的不一樣處在于我們提供的是菜單式裝修，我們提前做出裝修方式，由消費(fèi)者進(jìn)行 選擇，力求風(fēng)格的多樣化，業(yè)主入主只要進(jìn)行裝飾部分就可以，這是鄭州小戶型的大趨勢(shì)。顏色是不可思議的，濃郁的小資情調(diào)成了最好的裝飾品，墻上的網(wǎng)球拍是主人健康的象征，獨(dú)特的看房通道進(jìn)行特殊處理。 活動(dòng)營銷及促銷方式 分時(shí)期列示： 籌備期活動(dòng)安排： ??你好，新街坊海報(bào)派送活動(dòng) 展開熱烈的海報(bào)派送風(fēng)暴行動(dòng)，印制大型精美海報(bào)，加上小禮品送到項(xiàng)目周邊的居民手中，請(qǐng)他們到商場(chǎng)內(nèi)的售樓處來看房； ??非常男女 尋人活動(dòng) 在全市范圍內(nèi)尋找 10 個(gè)時(shí)尚前衛(wèi)的青年朋友，由他們來出任我們的形象代言人，在銷售期間實(shí)行月薪制，一些平面海報(bào)及宣傳單面可用他們的故事做為設(shè)計(jì)元素，并且他們購房時(shí)可免除 15000 元（僅限本人使用） ?? 5000獎(jiǎng)金猜非常男女的長相 設(shè)計(jì)三套項(xiàng)目建筑改造方案，由消費(fèi)者投選，在開盤當(dāng)天進(jìn)行抽獎(jiǎng)，抽中者贈(zèng)送 5000元現(xiàn)金或買房抵扣 1000 元 ??非常男女白金卡訂購活動(dòng) 在未開盤前訂購白金卡一張 200 元在開盤當(dāng)天可抵 1000 元現(xiàn)金使用，每套房限用兩張，如不訂購房子，當(dāng)天可轉(zhuǎn)讓，可退換?；诖它c(diǎn)，我司對(duì)于本項(xiàng)目的銷售人員的選拔將采用公司一直執(zhí)行的“競(jìng)爭上崗，兩度淘汰”制度。 第六部分：德 盛堂提供服務(wù)細(xì)則列示 針對(duì)項(xiàng)目應(yīng)提供的的工作內(nèi)容 一、整合推廣部分： 類別 任務(wù) 具 體 任 務(wù) 1 項(xiàng)目核心部分 樓盤的命名 （此項(xiàng) 10 月內(nèi)完成） LOGO 的設(shè)計(jì)確定 標(biāo)準(zhǔn)字體設(shè)計(jì) 標(biāo)準(zhǔn)顏色設(shè)計(jì) 基本組合方式 2 品牌導(dǎo)入設(shè)計(jì) 產(chǎn)品核心企劃（客戶主要利益點(diǎn)承諾） 3 產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之商品力設(shè)計(jì) 環(huán)境賣點(diǎn)與開發(fā)賣點(diǎn)設(shè)計(jì) 賣點(diǎn)選擇、賣點(diǎn)綜合及賣點(diǎn)提煉 4 產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之市場(chǎng)力設(shè)計(jì) 基價(jià)和差價(jià)系數(shù)確定 項(xiàng)目價(jià)目表制定 付款方式確定 優(yōu)惠 折扣的條件和方式 不同階段的價(jià)格調(diào)整策略 項(xiàng)目開發(fā)策略及開發(fā)節(jié)奏 產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之傳達(dá)力設(shè)計(jì)（營銷） 籌備期推廣策略及手段 引導(dǎo)期推廣策略及手段 開盤期推廣策略及手段 強(qiáng)銷期推廣策略及手段 持續(xù)期推廣策略及手段 6 傳達(dá)力設(shè)計(jì)之展 展示接待中心選址 示中心策略 展示接待中心風(fēng)格定位 展示接待中心設(shè)計(jì)、施工和室內(nèi)布置 接待中心外空間企劃、設(shè)計(jì)布置 氛圍營造方式 7 傳達(dá)力設(shè)計(jì)之樣品屋策略 樣板房的戶型選擇 樣板房的樓層、景觀選擇 室內(nèi) 裝修的設(shè)計(jì)、施工和督導(dǎo) 家具配置的設(shè)計(jì)、選擇和實(shí)施 室內(nèi)燈光、照明選擇 8 傳達(dá)力設(shè)計(jì)之工地現(xiàn)場(chǎng)策略 工地包裝設(shè)計(jì)建議 施工現(xiàn)場(chǎng)布置建議 9 傳達(dá)力設(shè)計(jì)之動(dòng)線包裝策略 帶看路線選擇建議 沿線 POP 包裝建議 10 產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之說服力設(shè)計(jì)（公關(guān)促銷戰(zhàn)術(shù)） 公關(guān)促銷目標(biāo)制定 公關(guān)促銷活動(dòng)預(yù)算及投入計(jì)劃 公關(guān)促銷活動(dòng)創(chuàng)意 執(zhí)行部門安排 11 產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之說服力設(shè)計(jì)（媒體戰(zhàn)術(shù)） 媒體戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)制定 媒體預(yù)算投入計(jì)劃 不同種類、不同時(shí)間媒體選擇 不同 媒體組合發(fā)布 媒體發(fā)布數(shù)量、節(jié)奏安排 媒體發(fā)布效果監(jiān)控 12 產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之說服力設(shè)計(jì)（印刷品戰(zhàn)術(shù)） 各項(xiàng)說明書企劃、設(shè)計(jì)、文案、印刷 DM 企劃、設(shè)計(jì)、文稿、印刷 海報(bào)企劃、設(shè)計(jì)、文稿、印刷 樓書企劃、設(shè)計(jì)、文稿、印刷 其他 13 產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之說服力設(shè)計(jì)（戶外） 戶外戰(zhàn)術(shù)目標(biāo) 戶外預(yù)算投入安排 工地圍墻設(shè)計(jì) 不同階段大型看板設(shè)計(jì) 不同地點(diǎn)燈箱設(shè)計(jì) 旗幟設(shè)計(jì) 其他 二、銷售部分 類別 任務(wù) 具 體 任 務(wù) 1 銷售部門組織結(jié)構(gòu)策劃 確定人員以及質(zhì)量 確定銷售部管理方式 確定銷售部激勵(lì)模式 確定銷售部員工培訓(xùn)方式 2 房屋銷售相關(guān)文書策劃 大、小定金收據(jù) 商品房預(yù)售合同 房屋租賃合同 簽定相關(guān)文書的注意事項(xiàng) 3 銷售政策策劃 項(xiàng)目各單位價(jià)格設(shè)計(jì) 付款方式設(shè)計(jì) 特殊客戶處理及退房處理流程設(shè)計(jì) 交房標(biāo)準(zhǔn)溝通 銷售承諾設(shè)計(jì) 4 現(xiàn)場(chǎng)銷售執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 銷售 100 問設(shè)計(jì) 電話接聽、電話追蹤 現(xiàn)場(chǎng)來訪客戶接待 樓盤介紹標(biāo)準(zhǔn) 帶看樓盤說 辭、區(qū)位、環(huán)境介紹說辭 收取大定、小定直至最后簽約的的流程設(shè)計(jì) 各類報(bào)表的填寫 銷售檢討會(huì)設(shè)計(jì) 5 銷售測(cè)試與銷售控制設(shè)計(jì) 項(xiàng)目各期銷售目標(biāo) 銷售測(cè)試方法確認(rèn) 銷售節(jié)奏與價(jià)格走勢(shì)把握 房源協(xié)調(diào)流程設(shè)計(jì) 銷售指標(biāo)分解方式 客戶定期統(tǒng)計(jì)分析 6 銷售工具檢測(cè) 各種表單及文書 價(jià)格表以及統(tǒng)一說辭 房號(hào)及面積表 模型及其他控制類物品 7 開盤組織策劃 開盤時(shí)間選定 開盤的銷售目標(biāo)制定 開盤造勢(shì)活動(dòng)策劃 開盤現(xiàn)場(chǎng)工作流程 開盤方式 8 廣告效果和銷售狀況分析 各種媒體來電狀況統(tǒng)計(jì)分析 各種媒體來人狀況統(tǒng)計(jì)分析 每周每月實(shí)際成交統(tǒng)計(jì)分析 每周每月退戶情況分析 每月銷售情況總體分析 下一階段銷售計(jì)劃安排與建議 9 銷售工作總結(jié) 銷售每一周期結(jié)束總結(jié)報(bào)告 總結(jié)報(bào)告的審核及歸檔 下一階段銷售工作建議及安排 銷售人員激勵(lì)措施實(shí)施及調(diào)整 10 反饋與調(diào)整 根據(jù)數(shù)據(jù)反饋修正工作計(jì)劃 合作協(xié)議書