【正文】 活動營銷及促銷方式 分時期列示： 籌備期活動安排： ??你好，新街坊海報派送活動 展開熱烈的海報派送風暴行動，印制大型精美海報，加上小禮品送到項目周邊的居民手中，請他們到商場內的售樓處來看房； ??非常男女 尋人活動 在全市范圍內尋找 10 個時尚前衛(wèi)的青年朋友，由他們來出任我們的形象代言人，在銷售期間實行月薪制，一些平面海報及宣傳單面可用他們的故事做為設計元素，并且他們購房時可免除 15000 元（僅限本人使用） ?? 5000獎金猜非常男女的長相 設計三套項目建筑改造方案，由消費者投選，在開盤當天進行抽獎，抽中者贈送 5000元現金或買房抵扣 1000 元 ??非常男女白金卡訂購活動 在未開盤前訂購白金卡一張 200 元在開盤當天可抵 1000 元現金使用，每套房限用兩張，如不訂購房子，當天可轉讓，可退換。外立面的設計要注重的是屋頂構型、外立面用料、色調上的搭配、窗戶與陽臺的細部處理、管線的處理方法以及住宅入口構型幾個方面。 年齡定位： ??根據對本項目的產品定位及價格預測，本項目的年齡階層為 2545 歲之間， 置業(yè)目的： ??本項目的置業(yè)目的應是以投資保值、升值為主，自住為輔。結合本項目的優(yōu)劣勢及周邊競爭環(huán)境的因素，我們可將本項目定位為： 非常男女－炫公寓，第一個享受 CONDO 生活的起居會所。在鄭州 2020 年的房產均價已達到 2400 元左右， 2020 年還有望繼續(xù)走高，如果本項目以低于市場均價的銷售價格投放市場，與周邊競爭樓盤相比，無疑具備相對競爭優(yōu)勢。 價格： 目前價格從 2700 元－ 3200 元不等，其均價在 2960 元左右，該項目從 2020 年 10月份開始公開發(fā)售到現在為止，價格呈穩(wěn)步上場之勢，由于項目本身的地理位置，面向公園，因此在廣告上炒足了這一地理優(yōu)勢，但銷 售狀況并不十份理想，至今只銷售了 45%左右，有一定的市場抗性。 在項目的斜對面 ，還有目前在鄭州市中心最大的人民公園，林木蔥蘢，綠草成蔭，山水相依，鳥語花香。 非常男女－“炫公寓”（暫命名）整合營銷推廣策略書 新都市主義致力于在城市的中心創(chuàng)造最適宜的人居空間； 新都市主義理論呼吁的是人性的回歸； 新都市主義理論倡導鄰里關系的重塑； 德盛堂將其理論運用到炫特區(qū)的整合推廣中去， 與您一起共創(chuàng)這種概念在鄭州的營銷， 展望項目可預期的未來前景。園內有假山、園池等園林景點，還有摩天輪、飛毯、三星旋椅等現代化的游園項目，以及配套的飲食、茶社、商業(yè)服務網點，是市區(qū)最大的自然生態(tài)公園。 營銷分析：（成功點、失敗點） 項目地理位置好，住戶居住在內的視覺感好，設立的迷你觀景陽臺能讓人有舒適的 享受； 項目整合營銷形象設立完善，品質較高，能夠有一套完整的市場推廣模式 項目的目標客戶群體太分散，從迷你的小戶型到實用的住家，客戶群體難以定位，導致信息傳達的廣泛性，這是從規(guī)劃上考慮太全而開發(fā)商不敢風險所造成的結果 周邊的市政設施較全，交通便利，但由于路網的問題而又導致行車有些不便； M3 特區(qū) 產品分析： M3 特 區(qū)的房型在地產學上叫做一種“復式的變異”品種，這種戶型是根據消費者的需求而產生的。 項目的劣勢： ??地理的劣勢 剛才我們談到其所在的區(qū)域是本案的一大優(yōu)勢，但由于鄭州的交通干線較 老，其負荷的運載力已超出，導致路段在上下班高鋒時期經常發(fā)生堵車現象。 重點剖析： CONDO 的源來源往： CONDO 是 C0NDOOMINIUMS的縮寫，直譯為“公戶式產權公寓”。 交房標準： ??根據目標客戶的消費傾向，本項目的交房標準應以前衛(wèi)時尚的精裝修。要處理好建 筑物我外立面，就要從以上幾個方面入手，并要與整體的建筑風格呼應，以充實建筑風格的內容。 開盤期： ??香車美女開盤抽獎 開盤當天認購的所有客戶有機會抽取奇瑞 一輛，開盤當天的歌舞表演。 ???? 廣告推廣及媒體組合策略 各 報紙、電臺、廣播、雜志、郵遞等的廣告效果優(yōu)劣勢我想大家都已經相當清楚了，在此我就不做描述，只針對本案推廣中所考慮的媒體進行簡單闡述： ??報紙廣告： 是目標客戶購房的第一來源，但由于其的時效性和費用問題，本案推廣中建議此媒體以另類方式進入吸引消費者，例如舉辦：非常男女尋人活動??等的軟性文章為主，不考慮硬廣告； ??項目現場 POP 在目標客戶的描述中，我們將目標客戶鎖定在項目的周邊，因此設計新穎而色彩鮮艷的 POP 包裝是我們本案要采用的重點方式； ??眩目多彩的海報及單頁的派發(fā) 直接投送是一對一溝 通最好的方法，本案會以此種推廣方式為主要模式，運用大面的傳單派發(fā)吸引人們的眼球， ??極具誘惑力的公關活動 博彩是人們的常性，讓消費者有利可圖的活動一定能聚集人氣，各種促銷活動的采用也是本案刺激銷售的法寶； ??不定期策劃、制造新聞點使項目在一段時間內保持較高的曝光率。而體現建筑的風格，主要是從建筑的外觀來體現的，而外觀最重要的一個因素就是外立面。 區(qū)域分布定位： ??以項目為圓心，以步行 15分鐘和車行 30 分鐘為半徑的覆蓋區(qū)域內，但我們的目 標客戶集中還是應以步行區(qū)域內的企事業(yè)單位的居民為主。 因此我們也在說：項目的定位對于每一個項目來說，就象文章的中心思想，罱穿著整體的推廣主軸，整體項目的策劃、硬件設施安置、建筑外立面色彩、形狀乃至物業(yè)管理都要圍繞著中心思想展開。 ??本案的低價優(yōu)勢 據我司多年來的代理經驗和問卷調查反映的情況來看，價廉物美的產品是吸引客戶投資的有力武器，如果在低價的基礎之上再導入成功的市場運作，將會為項目的熱銷奠定良好的基礎。其中并沒有什么主力戶型，因為本身的體量并不是很大廈，從戶型來看，功能布局較為全理，分隔靈活，單位面向人民公園處均有迷你觀景陽臺。在以項目為圓心， 2公里為半徑內，集中了金博大、丹尼斯??七大商業(yè)機構，八大星級涉外酒店、 2個圖書中心、 5 個醫(yī)療機構、 4所中學、 2 個體育館、 3 個影視城、 12個省市級政府機關、 3 個長途汽車站，并且還有十余條公關線路環(huán)侍在四周，可謂得天時而于地。 這是一份新的東西，新的不能用任何顏色來形容，它象征了德盛堂在深度、穩(wěn)健中而又蘊含的無限創(chuàng)造力和無所畏懼的勇氣，與年輕的你我一樣，對一個新事物的發(fā)展，是充滿熱情的關注它，來實現他。 由于本項目是一個閑置的爛尾樓，并且裙樓的一層至四層已由原公司抵押給機電市場，現在此機電市場已經成為鄭州最大的機電銷售中心，但由于其市場定位的特殊性，造成整個項目雜亂無章、外觀陳舊破爛的直觀印象。在本項目中有一房一廳的 65 平米，一房一廳一吧的 69 平米，一戶兩廳的70 平米和三房一廳的 105 平米，在每一層內都有三個標高，是一種袖珍形的戶型，在這種戶型中，實用很難達到，但由于其的另類深入年青消費者的青睞。 ??規(guī)模的劣勢 規(guī)模較小，未能形成規(guī)模效應； ??環(huán)境劣勢 周邊環(huán)境差，在項目周邊看到的是還沒有經過整理的亞交通線，路幅窄、路面等級差，尤其是主入口還有一段坑洼的土路，灰土多、噪音大，給人的感覺相當不好，與西大街寬廣的路面形成視覺差異，對未來看房客戶的購房心理造成直接打擊； ??市場形象的劣勢 本項目是停置多年的爛尾樓，但消費者眼中屬于二手商品，市場售價不會有一個突破，并且在買房后簽定的合約為二手房買賣的合約 ，所交納的稅費均以二手房標準來執(zhí)行，讓消費者難以承受； ??風格統(tǒng)一有難度 由于項目一至四樓已抵押給機電公司，外立面風格難以統(tǒng)一，并且主入口在側方并大堂小而擁擠，對業(yè)主難以接受； 機會點： ??城市中心化居住模式是鄭州市民的第一選擇； ??房地產業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，房價持續(xù)上升，人們對投資理念的加強； ??競爭樓盤的整合力薄弱：雖說項目的競爭對手可謂不少，但其推廣理念均指向白領一族，其推廣方式和促銷上還停留在一個理論的水平，而沒有進行深層次的挖掘，無法吸引目標客戶； 威脅點： ??片區(qū)內樓盤的同質化競爭： 區(qū)域內樓盤具有相同的產品形態(tài)，重疊的客戶群，并且我們的產品在本質上還處于劣勢， ?? 區(qū)域內供求關系不平衡 區(qū)域內小戶型的售賣是供求過求，供應量大大的多于需求量，導致一些樓盤銷售停滯不前； ??競爭對手的實力會越來越強 為提高銷售，區(qū)域內的對手大 2020 年會選用多樣的公關促銷方式來刺激消費者，并且由于其雄厚的資金實力和肯有號召力的品牌，將會對本項目的市場空間造成擠壓。作為一種獨立的房屋形態(tài)， CONDO 起源于美國，美國最早于 1961 年開始立 法，允許其開發(fā) CONDO 類型的房屋形態(tài)，如今，作為一種比普通公寓高