【導(dǎo)讀】新都市主義致力于在城市的中心創(chuàng)造最適宜的人居空間；新都市主義理論呼吁的是人性的回歸；新都市主義理論倡導(dǎo)鄰里關(guān)系的重塑；德盛堂將其理論運用到炫特區(qū)的整合推廣中去，與您一起共創(chuàng)這種概念在鄭州的營銷，展望項目可預(yù)期的未來前景。熱情的關(guān)注它，來實現(xiàn)他。項目提出項目分析，項目定位，整體營銷推廣建議和銷售建議的思路和想法。在此報告中，穿透始終和是關(guān)于我們對新都市主義開發(fā)模式的理解和思考。提出我們的觀點和看法，與貴司共同探討。競爭樓盤特征分析。物業(yè)類型及形象定位?；顒訝I銷及促銷方式。推廣計劃及費用預(yù)算。針對項目應(yīng)提供的的工作內(nèi)容。概看出本地區(qū)一年的銷售勢頭。房地產(chǎn)區(qū)域的市場供需比例10:1來看，顯然鄭州遠遠超過了此比例，可謂供過于求。樓盤的價格區(qū)間按地理位置為兩個區(qū)段，一個是在二七商圈中的以商業(yè)特色為主打的項目，在競爭樓盤的選取上，我們以能夠與項目產(chǎn)生客戶分流為主要刷選標(biāo)準(zhǔn)。立，其營銷手法和廣告基點均以環(huán)境特色為點。

　　

【正文】 題） 廣告總體營銷推廣策劃思路： 主題思想： ……非常男女炫公寓，我們有著自己的故事 表現(xiàn)： 隨著 CONDO生活方式在中國的流行，越來越多的人開始受到一種氣氛的感染。入住之后，很多 年輕人發(fā)現(xiàn)，其實 CONDO 生活方式就好象在我們周圍四處可見，有一個更加形象的比喻就是這種生活方式在某種程度上與我們曾有的大學(xué)生活有很多的相似之處，能夠喚起我們心底那些質(zhì)樸的情感，一方面又摻和了我們對自己居所的理想，所以 CONDO 的每一個元素，都是我們曾經(jīng)熟悉卻已經(jīng)離我們遠去的，每一個都能激起我們的共鳴，引起我們無數(shù)的聯(lián)想和憧憬。 包裝策略 海報：非常男女的海報是可以成為裝飾品的墻貼畫，張揚的青春和激情，能夠打動無數(shù)的年輕人； 樓書：完全產(chǎn)品手冊，沒有一個多余的字符，沒有一張?zhí)摷俚膱D片 樣板間：香港流行的“ diy”家私和宜家風(fēng)格是樣板房的首選，放在地上的矮床、金屬的顏色、玻璃的擺設(shè)、燭臺和香氛成了主角。顏色是不可思議的，濃郁的小資情調(diào)成了最好的裝飾品，墻上的網(wǎng)球拍是主人健康的象征，獨特的看房通道進行特殊處理。 電梯間的漫華：短短的電梯時光是你一天最開心的一該，早上給你一天的好心景，晚上一笑解千愁。 售樓處：本案的售樓部一反常規(guī)，采用“商場＋酒吧＋銷售中心”的辦法搬到商場里去， 現(xiàn)場 POP：待討論主題后設(shè)計帶看盤沿線 POIP。 ???? 廣告推廣及媒體組合策略 各 報紙、電臺、廣播、雜志、郵遞等的廣告效果優(yōu)劣勢我想大家都已經(jīng)相當(dāng)清楚了，在此我就不做描述，只針對本案推廣中所考慮的媒體進行簡單闡述： ??報紙廣告： 是目標(biāo)客戶購房的第一來源，但由于其的時效性和費用問題，本案推廣中建議此媒體以另類方式進入吸引消費者，例如舉辦：非常男女尋人活動??等的軟性文章為主，不考慮硬廣告； ??項目現(xiàn)場 POP 在目標(biāo)客戶的描述中，我們將目標(biāo)客戶鎖定在項目的周邊，因此設(shè)計新穎而色彩鮮艷的 POP 包裝是我們本案要采用的重點方式； ??眩目多彩的海報及單頁的派發(fā) 直接投送是一對一溝 通最好的方法，本案會以此種推廣方式為主要模式，運用大面的傳單派發(fā)吸引人們的眼球， ??極具誘惑力的公關(guān)活動 博彩是人們的常性，讓消費者有利可圖的活動一定能聚集人氣，各種促銷活動的采用也是本案刺激銷售的法寶； ??不定期策劃、制造新聞點使項目在一段時間內(nèi)保持較高的曝光率。 活動營銷及促銷方式 分時期列示： 籌備期活動安排： ??你好，新街坊海報派送活動 展開熱烈的海報派送風(fēng)暴行動，印制大型精美海報，加上小禮品送到項目周邊的居民手中，請他們到商場內(nèi)的售樓處來看房； ??非常男女 尋人活動 在全市范圍內(nèi)尋找 10 個時尚前衛(wèi)的青年朋友，由他們來出任我們的形象代言人，在銷售期間實行月薪制，一些平面海報及宣傳單面可用他們的故事做為設(shè)計元素，并且他們購房時可免除 15000 元（僅限本人使用） ?? 5000獎金猜非常男女的長相 設(shè)計三套項目建筑改造方案，由消費者投選，在開盤當(dāng)天進行抽獎，抽中者贈送 5000元現(xiàn)金或買房抵扣 1000 元 ??非常男女白金卡訂購活動 在未開盤前訂購白金卡一張 200 元在開盤當(dāng)天可抵 1000 元現(xiàn)金使用，每套房限用兩張，如不訂購房子，當(dāng)天可轉(zhuǎn)讓，可退換。 開盤期： ??香車美女開盤抽獎 開盤當(dāng)天認(rèn)購的所有客戶有機會抽取奇瑞 一輛，開盤當(dāng)天的歌舞表演。 強銷期： ??非常男女三人籃球賽 ??非常男女動感音樂會 ?????? 以上活動都以能讓消費者得到實際效益為前提。 銷售管理策略 ??銷售人員的選拔與確認(rèn) 針對本項目的特征，未來的銷售工作人員應(yīng)該真正具備專家式的銷售咨詢服務(wù)水平和能力?；诖它c，我司對于本項目的銷售人員的選拔將采用公司一直執(zhí)行的“競爭上崗，兩度淘汰”制度。在接到代理項目后，將在公司內(nèi)部的銷售精英中實行公開選拔。 銷售人員 ：形象突出，具有青春朝氣和吸引力，在經(jīng)過系統(tǒng)的跑盤調(diào)研、銷售技巧和專業(yè)知識等內(nèi)容的考試后初步確認(rèn)，實現(xiàn)第一輪淘汰； 在進行系統(tǒng)筆試、口試、面試進行二次淘汰后再確定最終銷售人員的名單 銷售管理人員 ：銷售經(jīng)理應(yīng)在經(jīng)過項目領(lǐng)導(dǎo)小組的審核后方可任用 銷售人員的培訓(xùn)： 在銷售人員到崗后，我司將對整個銷售小組進行系統(tǒng)全面的上崗前培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容主要以項目的營銷為主。 推廣計劃及費用預(yù)算 由于本案營銷的主題思想沒有確認(rèn)，因此此點暫略，待商議后另行匯整出詳細(xì)報告。 第六部分：德 盛堂提供服務(wù)細(xì)則列示 針對項目應(yīng)提供的的工作內(nèi)容 一、整合推廣部分： 類別 任務(wù) 具 體 任 務(wù) 1 項目核心部分 樓盤的命名 （此項 10 月內(nèi)完成） LOGO 的設(shè)計確定 標(biāo)準(zhǔn)字體設(shè)計 標(biāo)準(zhǔn)顏色設(shè)計 基本組合方式 2 品牌導(dǎo)入設(shè)計 產(chǎn)品核心企劃（客戶主要利益點承諾） 3 產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之商品力設(shè)計 環(huán)境賣點與開發(fā)賣點設(shè)計 賣點選擇、賣點綜合及賣點提煉 4 產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之市場力設(shè)計 基價和差價系數(shù)確定 項目價目表制定 付款方式確定 優(yōu)惠 折扣的條件和方式 不同階段的價格調(diào)整策略 項目開發(fā)策略及開發(fā)節(jié)奏 產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之傳達力設(shè)計（營銷） 籌備期推廣策略及手段 引導(dǎo)期推廣策略及手段 開盤期推廣策略及手段 強銷期推廣策略及手段 持續(xù)期推廣策略及手段 6 傳達力設(shè)計之展 展示接待中心選址 示中心策略 展示接待中心風(fēng)格定位 展示接待中心設(shè)計、施工和室內(nèi)布置 接待中心外空間企劃、設(shè)計布置 氛圍營造方式 7 傳達力設(shè)計之樣品屋策略 樣板房的戶型選擇 樣板房的樓層、景觀選擇 室內(nèi) 裝修的設(shè)計、施工和督導(dǎo) 家具配置的設(shè)計、選擇和實施 室內(nèi)燈光、照明選擇 8 傳達力設(shè)計之工地現(xiàn)場策略 工地包裝設(shè)計建議 施工現(xiàn)場布置建議 9 傳達力設(shè)計之動線包裝策略 帶看路線選擇建議 沿線 POP 包裝建議 10 產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之說服力設(shè)計（公關(guān)促銷戰(zhàn)術(shù)） 公關(guān)促銷目標(biāo)制定 公關(guān)促銷活動預(yù)算及投入計劃 公關(guān)促銷活動創(chuàng)意 執(zhí)行部門安排 11 產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之說服力設(shè)計（媒體戰(zhàn)術(shù)） 媒體戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)制定 媒體預(yù)算投入計劃 不同種類、不同時間媒體選擇 不同 媒體組合發(fā)布 媒體發(fā)布數(shù)量、節(jié)奏安排 媒體發(fā)布效果監(jiān)控 12 產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之說服力設(shè)計（印刷品戰(zhàn)術(shù)） 各項說明書企劃、設(shè)計、文案、印刷 DM 企劃、設(shè)計、文稿、印刷 海報企劃、設(shè)計、文稿、印刷 樓書企劃、設(shè)計、文稿、印刷 其他 13 產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之說服力設(shè)計（戶外） 戶外戰(zhàn)術(shù)目標(biāo) 戶外預(yù)算投入安排 工地圍墻設(shè)計 不同階段大型看板設(shè)計 不同地點燈箱設(shè)計 旗幟設(shè)計 其他 二、銷售部分 類別 任務(wù) 具 體 任 務(wù) 1 銷售部門組織結(jié)構(gòu)策劃 確定人員以及質(zhì)量 確定銷售部管理方式 確定銷售部激勵模式 確定銷售部員工培訓(xùn)方式 2 房屋銷售相關(guān)文書策劃 大、小定金收據(jù) 商品房預(yù)售合同 房屋租賃合同 簽定相關(guān)文書的注意事項 3 銷售政策策劃 項目各單位價格設(shè)計 付款方式設(shè)計 特殊客戶處理及退房處理流程設(shè)計 交房標(biāo)準(zhǔn)溝通 銷售承諾設(shè)計 4 現(xiàn)場銷售執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 銷售 100 問設(shè)計 電話接聽、電話追蹤 現(xiàn)場來訪客戶接待 樓盤介紹標(biāo)準(zhǔn) 帶看樓盤說 辭、區(qū)位、環(huán)境介紹說辭 收取大定、小定直至最后簽約的的流程設(shè)計 各類報表的填寫 銷售檢討會設(shè)計 5 銷售測試與銷售控制設(shè)計 項目各期銷售目標(biāo) 銷售測試方法確認(rèn) 銷售節(jié)奏與價格走勢把握 房源協(xié)調(diào)流程設(shè)計 銷售指標(biāo)分解方式 客戶定期統(tǒng)計分析 6 銷售工具檢測 各種表單及文書 價格表以及統(tǒng)一說辭 房號及面積表 模型及其他控制類物品 7 開盤組織策劃 開盤時間選定 開盤的銷售目標(biāo)制定 開盤造勢活動策劃 開盤現(xiàn)場工作流程 開盤方式 8 廣告效果和銷售狀況分析 各種媒體來電狀況統(tǒng)計分析 各種媒體來人狀況統(tǒng)計分析 每周每月實際成交統(tǒng)計分析 每周每月退戶情況分析 每月銷售情況總體分析 下一階段銷售計劃安排與建議 9 銷售工作總結(jié) 銷售每一周期結(jié)束總結(jié)報告 總結(jié)報告的審核及歸檔 下一階段銷售工作建議及安排 銷售人員激勵措施實施及調(diào)整 10 反饋與調(diào)整 根據(jù)數(shù)據(jù)反饋修正工作計劃 合作協(xié)議書