【導(dǎo)讀】新都市主義致力于在城市的中心創(chuàng)造最適宜的人居空間；新都市主義理論呼吁的是人性的回歸；新都市主義理論倡導(dǎo)鄰里關(guān)系的重塑；德盛堂將其理論運(yùn)用到炫特區(qū)的整合推廣中去，與您一起共創(chuàng)這種概念在鄭州的營(yíng)銷，展望項(xiàng)目可預(yù)期的未來前景。熱情的關(guān)注它，來實(shí)現(xiàn)他。項(xiàng)目提出項(xiàng)目分析，項(xiàng)目定位，整體營(yíng)銷推廣建議和銷售建議的思路和想法。在此報(bào)告中，穿透始終和是關(guān)于我們對(duì)新都市主義開發(fā)模式的理解和思考。提出我們的觀點(diǎn)和看法，與貴司共同探討。競(jìng)爭(zhēng)樓盤特征分析。物業(yè)類型及形象定位?；顒?dòng)營(yíng)銷及促銷方式。推廣計(jì)劃及費(fèi)用預(yù)算。針對(duì)項(xiàng)目應(yīng)提供的的工作內(nèi)容。概看出本地區(qū)一年的銷售勢(shì)頭。房地產(chǎn)區(qū)域的市場(chǎng)供需比例10:1來看，顯然鄭州遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了此比例，可謂供過于求。樓盤的價(jià)格區(qū)間按地理位置為兩個(gè)區(qū)段，一個(gè)是在二七商圈中的以商業(yè)特色為主打的項(xiàng)目，在競(jìng)爭(zhēng)樓盤的選取上，我們以能夠與項(xiàng)目產(chǎn)生客戶分流為主要刷選標(biāo)準(zhǔn)。立，其營(yíng)銷手法和廣告基點(diǎn)均以環(huán)境特色為點(diǎn)。

　　

【正文】 題） 廣告總體營(yíng)銷推廣策劃思路： 主題思想： ……非常男女炫公寓，我們有著自己的故事 表現(xiàn)： 隨著 CONDO生活方式在中國(guó)的流行，越來越多的人開始受到一種氣氛的感染。入住之后，很多 年輕人發(fā)現(xiàn)，其實(shí) CONDO 生活方式就好象在我們周圍四處可見，有一個(gè)更加形象的比喻就是這種生活方式在某種程度上與我們?cè)械拇髮W(xué)生活有很多的相似之處，能夠喚起我們心底那些質(zhì)樸的情感，一方面又摻和了我們對(duì)自己居所的理想，所以 CONDO 的每一個(gè)元素，都是我們?cè)?jīng)熟悉卻已經(jīng)離我們遠(yuǎn)去的，每一個(gè)都能激起我們的共鳴，引起我們無數(shù)的聯(lián)想和憧憬。 包裝策略 海報(bào)：非常男女的海報(bào)是可以成為裝飾品的墻貼畫，張揚(yáng)的青春和激情，能夠打動(dòng)無數(shù)的年輕人； 樓書：完全產(chǎn)品手冊(cè)，沒有一個(gè)多余的字符，沒有一張?zhí)摷俚膱D片 樣板間：香港流行的“ diy”家私和宜家風(fēng)格是樣板房的首選，放在地上的矮床、金屬的顏色、玻璃的擺設(shè)、燭臺(tái)和香氛成了主角。顏色是不可思議的，濃郁的小資情調(diào)成了最好的裝飾品，墻上的網(wǎng)球拍是主人健康的象征，獨(dú)特的看房通道進(jìn)行特殊處理。 電梯間的漫華：短短的電梯時(shí)光是你一天最開心的一該，早上給你一天的好心景，晚上一笑解千愁。 售樓處：本案的售樓部一反常規(guī)，采用“商場(chǎng)＋酒吧＋銷售中心”的辦法搬到商場(chǎng)里去， 現(xiàn)場(chǎng) POP：待討論主題后設(shè)計(jì)帶看盤沿線 POIP。 ???? 廣告推廣及媒體組合策略 各 報(bào)紙、電臺(tái)、廣播、雜志、郵遞等的廣告效果優(yōu)劣勢(shì)我想大家都已經(jīng)相當(dāng)清楚了，在此我就不做描述，只針對(duì)本案推廣中所考慮的媒體進(jìn)行簡(jiǎn)單闡述： ??報(bào)紙廣告： 是目標(biāo)客戶購(gòu)房的第一來源，但由于其的時(shí)效性和費(fèi)用問題，本案推廣中建議此媒體以另類方式進(jìn)入吸引消費(fèi)者，例如舉辦：非常男女尋人活動(dòng)??等的軟性文章為主，不考慮硬廣告； ??項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) POP 在目標(biāo)客戶的描述中，我們將目標(biāo)客戶鎖定在項(xiàng)目的周邊，因此設(shè)計(jì)新穎而色彩鮮艷的 POP 包裝是我們本案要采用的重點(diǎn)方式； ??眩目多彩的海報(bào)及單頁的派發(fā) 直接投送是一對(duì)一溝 通最好的方法，本案會(huì)以此種推廣方式為主要模式，運(yùn)用大面的傳單派發(fā)吸引人們的眼球， ??極具誘惑力的公關(guān)活動(dòng) 博彩是人們的常性，讓消費(fèi)者有利可圖的活動(dòng)一定能聚集人氣，各種促銷活動(dòng)的采用也是本案刺激銷售的法寶； ??不定期策劃、制造新聞點(diǎn)使項(xiàng)目在一段時(shí)間內(nèi)保持較高的曝光率。 活動(dòng)營(yíng)銷及促銷方式 分時(shí)期列示： 籌備期活動(dòng)安排： ??你好，新街坊海報(bào)派送活動(dòng) 展開熱烈的海報(bào)派送風(fēng)暴行動(dòng)，印制大型精美海報(bào)，加上小禮品送到項(xiàng)目周邊的居民手中，請(qǐng)他們到商場(chǎng)內(nèi)的售樓處來看房； ??非常男女 尋人活動(dòng) 在全市范圍內(nèi)尋找 10 個(gè)時(shí)尚前衛(wèi)的青年朋友，由他們來出任我們的形象代言人，在銷售期間實(shí)行月薪制，一些平面海報(bào)及宣傳單面可用他們的故事做為設(shè)計(jì)元素，并且他們購(gòu)房時(shí)可免除 15000 元（僅限本人使用） ?? 5000獎(jiǎng)金猜非常男女的長(zhǎng)相 設(shè)計(jì)三套項(xiàng)目建筑改造方案，由消費(fèi)者投選，在開盤當(dāng)天進(jìn)行抽獎(jiǎng)，抽中者贈(zèng)送 5000元現(xiàn)金或買房抵扣 1000 元 ??非常男女白金卡訂購(gòu)活動(dòng) 在未開盤前訂購(gòu)白金卡一張 200 元在開盤當(dāng)天可抵 1000 元現(xiàn)金使用，每套房限用兩張，如不訂購(gòu)房子，當(dāng)天可轉(zhuǎn)讓，可退換。 開盤期： ??香車美女開盤抽獎(jiǎng) 開盤當(dāng)天認(rèn)購(gòu)的所有客戶有機(jī)會(huì)抽取奇瑞 一輛，開盤當(dāng)天的歌舞表演。 強(qiáng)銷期： ??非常男女三人籃球賽 ??非常男女動(dòng)感音樂會(huì) ?????? 以上活動(dòng)都以能讓消費(fèi)者得到實(shí)際效益為前提。 銷售管理策略 ??銷售人員的選拔與確認(rèn) 針對(duì)本項(xiàng)目的特征，未來的銷售工作人員應(yīng)該真正具備專家式的銷售咨詢服務(wù)水平和能力?；诖它c(diǎn)，我司對(duì)于本項(xiàng)目的銷售人員的選拔將采用公司一直執(zhí)行的“競(jìng)爭(zhēng)上崗，兩度淘汰”制度。在接到代理項(xiàng)目后，將在公司內(nèi)部的銷售精英中實(shí)行公開選拔。 銷售人員 ：形象突出，具有青春朝氣和吸引力，在經(jīng)過系統(tǒng)的跑盤調(diào)研、銷售技巧和專業(yè)知識(shí)等內(nèi)容的考試后初步確認(rèn)，實(shí)現(xiàn)第一輪淘汰； 在進(jìn)行系統(tǒng)筆試、口試、面試進(jìn)行二次淘汰后再確定最終銷售人員的名單 銷售管理人員 ：銷售經(jīng)理應(yīng)在經(jīng)過項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組的審核后方可任用 銷售人員的培訓(xùn)： 在銷售人員到崗后，我司將對(duì)整個(gè)銷售小組進(jìn)行系統(tǒng)全面的上崗前培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容主要以項(xiàng)目的營(yíng)銷為主。 推廣計(jì)劃及費(fèi)用預(yù)算 由于本案營(yíng)銷的主題思想沒有確認(rèn)，因此此點(diǎn)暫略，待商議后另行匯整出詳細(xì)報(bào)告。 第六部分：德 盛堂提供服務(wù)細(xì)則列示 針對(duì)項(xiàng)目應(yīng)提供的的工作內(nèi)容 一、整合推廣部分： 類別 任務(wù) 具 體 任 務(wù) 1 項(xiàng)目核心部分 樓盤的命名 （此項(xiàng) 10 月內(nèi)完成） LOGO 的設(shè)計(jì)確定 標(biāo)準(zhǔn)字體設(shè)計(jì) 標(biāo)準(zhǔn)顏色設(shè)計(jì) 基本組合方式 2 品牌導(dǎo)入設(shè)計(jì) 產(chǎn)品核心企劃（客戶主要利益點(diǎn)承諾） 3 產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之商品力設(shè)計(jì) 環(huán)境賣點(diǎn)與開發(fā)賣點(diǎn)設(shè)計(jì) 賣點(diǎn)選擇、賣點(diǎn)綜合及賣點(diǎn)提煉 4 產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之市場(chǎng)力設(shè)計(jì) 基價(jià)和差價(jià)系數(shù)確定 項(xiàng)目?jī)r(jià)目表制定 付款方式確定 優(yōu)惠 折扣的條件和方式 不同階段的價(jià)格調(diào)整策略 項(xiàng)目開發(fā)策略及開發(fā)節(jié)奏 產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之傳達(dá)力設(shè)計(jì)（營(yíng)銷） 籌備期推廣策略及手段 引導(dǎo)期推廣策略及手段 開盤期推廣策略及手段 強(qiáng)銷期推廣策略及手段 持續(xù)期推廣策略及手段 6 傳達(dá)力設(shè)計(jì)之展 展示接待中心選址 示中心策略 展示接待中心風(fēng)格定位 展示接待中心設(shè)計(jì)、施工和室內(nèi)布置 接待中心外空間企劃、設(shè)計(jì)布置 氛圍營(yíng)造方式 7 傳達(dá)力設(shè)計(jì)之樣品屋策略 樣板房的戶型選擇 樣板房的樓層、景觀選擇 室內(nèi) 裝修的設(shè)計(jì)、施工和督導(dǎo) 家具配置的設(shè)計(jì)、選擇和實(shí)施 室內(nèi)燈光、照明選擇 8 傳達(dá)力設(shè)計(jì)之工地現(xiàn)場(chǎng)策略 工地包裝設(shè)計(jì)建議 施工現(xiàn)場(chǎng)布置建議 9 傳達(dá)力設(shè)計(jì)之動(dòng)線包裝策略 帶看路線選擇建議 沿線 POP 包裝建議 10 產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之說服力設(shè)計(jì)（公關(guān)促銷戰(zhàn)術(shù)） 公關(guān)促銷目標(biāo)制定 公關(guān)促銷活動(dòng)預(yù)算及投入計(jì)劃 公關(guān)促銷活動(dòng)創(chuàng)意 執(zhí)行部門安排 11 產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之說服力設(shè)計(jì)（媒體戰(zhàn)術(shù)） 媒體戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)制定 媒體預(yù)算投入計(jì)劃 不同種類、不同時(shí)間媒體選擇 不同 媒體組合發(fā)布 媒體發(fā)布數(shù)量、節(jié)奏安排 媒體發(fā)布效果監(jiān)控 12 產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之說服力設(shè)計(jì)（印刷品戰(zhàn)術(shù)） 各項(xiàng)說明書企劃、設(shè)計(jì)、文案、印刷 DM 企劃、設(shè)計(jì)、文稿、印刷 海報(bào)企劃、設(shè)計(jì)、文稿、印刷 樓書企劃、設(shè)計(jì)、文稿、印刷 其他 13 產(chǎn)品戰(zhàn)略立案之說服力設(shè)計(jì)（戶外） 戶外戰(zhàn)術(shù)目標(biāo) 戶外預(yù)算投入安排 工地圍墻設(shè)計(jì) 不同階段大型看板設(shè)計(jì) 不同地點(diǎn)燈箱設(shè)計(jì) 旗幟設(shè)計(jì) 其他 二、銷售部分 類別 任務(wù) 具 體 任 務(wù) 1 銷售部門組織結(jié)構(gòu)策劃 確定人員以及質(zhì)量 確定銷售部管理方式 確定銷售部激勵(lì)模式 確定銷售部員工培訓(xùn)方式 2 房屋銷售相關(guān)文書策劃 大、小定金收據(jù) 商品房預(yù)售合同 房屋租賃合同 簽定相關(guān)文書的注意事項(xiàng) 3 銷售政策策劃 項(xiàng)目各單位價(jià)格設(shè)計(jì) 付款方式設(shè)計(jì) 特殊客戶處理及退房處理流程設(shè)計(jì) 交房標(biāo)準(zhǔn)溝通 銷售承諾設(shè)計(jì) 4 現(xiàn)場(chǎng)銷售執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 銷售 100 問設(shè)計(jì) 電話接聽、電話追蹤 現(xiàn)場(chǎng)來訪客戶接待 樓盤介紹標(biāo)準(zhǔn) 帶看樓盤說 辭、區(qū)位、環(huán)境介紹說辭 收取大定、小定直至最后簽約的的流程設(shè)計(jì) 各類報(bào)表的填寫 銷售檢討會(huì)設(shè)計(jì) 5 銷售測(cè)試與銷售控制設(shè)計(jì) 項(xiàng)目各期銷售目標(biāo) 銷售測(cè)試方法確認(rèn) 銷售節(jié)奏與價(jià)格走勢(shì)把握 房源協(xié)調(diào)流程設(shè)計(jì) 銷售指標(biāo)分解方式 客戶定期統(tǒng)計(jì)分析 6 銷售工具檢測(cè) 各種表單及文書 價(jià)格表以及統(tǒng)一說辭 房號(hào)及面積表 模型及其他控制類物品 7 開盤組織策劃 開盤時(shí)間選定 開盤的銷售目標(biāo)制定 開盤造勢(shì)活動(dòng)策劃 開盤現(xiàn)場(chǎng)工作流程 開盤方式 8 廣告效果和銷售狀況分析 各種媒體來電狀況統(tǒng)計(jì)分析 各種媒體來人狀況統(tǒng)計(jì)分析 每周每月實(shí)際成交統(tǒng)計(jì)分析 每周每月退戶情況分析 每月銷售情況總體分析 下一階段銷售計(jì)劃安排與建議 9 銷售工作總結(jié) 銷售每一周期結(jié)束總結(jié)報(bào)告 總結(jié)報(bào)告的審核及歸檔 下一階段銷售工作建議及安排 銷售人員激勵(lì)措施實(shí)施及調(diào)整 10 反饋與調(diào)整 根據(jù)數(shù)據(jù)反饋修正工作計(jì)劃 合作協(xié)議書