【正文】 員工的行為，提倡專業(yè)、規(guī)范、文明的行為表率。(5) 實(shí)施公司企業(yè)形象系統(tǒng)。東大街商業(yè)管理處一、 東大街商業(yè)管理處外部組織體系（見圖）深圳市政府主管部門佳兆業(yè)地產(chǎn)（深圳）有限公司佳兆業(yè)物業(yè)管理（深圳）有限公司 佳兆業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司計(jì)劃目標(biāo)管理隸屬關(guān)系指 東大街商業(yè)管理處 監(jiān) 協(xié)導(dǎo) 東大街物業(yè)管理服務(wù) 督 同二、東大街商業(yè)管理處內(nèi)部組織體系（見圖）環(huán)境中心維修中心安管中心財(cái)務(wù)內(nèi)勤東大街商業(yè)管理處佳兆業(yè)物業(yè)管理（深圳）有限公司三、東大街商業(yè)管理處職能 貫徹執(zhí)行公司經(jīng)營(yíng)管理方針、質(zhì)量方針、環(huán)保方針和目標(biāo)，落實(shí)各項(xiàng)規(guī)章制度。做好收入和各類費(fèi)用的核算和控制。 嚴(yán)格貫徹企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系中的相關(guān)要求，保證企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)有效運(yùn)行并持續(xù)改進(jìn)。 對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備精心維修保養(yǎng)，提高性能，確保安全運(yùn)行，使設(shè)備保值。 加強(qiáng)物業(yè)安全防火管理，落實(shí)各項(xiàng)安全防范措施，確保物業(yè)和業(yè)戶的生命財(cái)產(chǎn)安全。 做好員工的崗位實(shí)物培訓(xùn)、績(jī)效考核。建立文件資料檔案。處理好與業(yè)戶、地產(chǎn)的關(guān)系，與社會(huì)及政府部門建立良好的公共關(guān)系。四、東大街商業(yè)管理處崗位任職要求序號(hào)崗 位人數(shù)任 職 條 件1管理處主任1大學(xué)本科以上學(xué)歷，持物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理資格證書，對(duì)物業(yè)管理業(yè)務(wù)有全面認(rèn)識(shí)，商業(yè)物業(yè)管理相關(guān)工作經(jīng)歷四年以上，辦事果斷干練，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。2管理處主任助理（兼安管隊(duì)長(zhǎng)）1大學(xué)本科以上學(xué)歷，持物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理資格證書，對(duì)物業(yè)管理業(yè)務(wù)有全面認(rèn)識(shí)，商業(yè)物業(yè)管理相關(guān)工作經(jīng)歷四年以上，辦事果斷干練，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。3機(jī)電工程師2大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷，持物業(yè)管理上崗證書，有物業(yè)土建、機(jī)電設(shè)備、中央空調(diào)、電梯、給排水設(shè)施維護(hù)工作經(jīng)驗(yàn)，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。6保安人員32高中以上文化程度，身高173CM以上，年齡25歲以下，品行良好，相貌端正，退伍軍人優(yōu)先。合 計(jì)51第三章熟悉企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，熟悉物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備、保安、保潔、綠化和客戶服務(wù)等運(yùn)作實(shí)務(wù)。機(jī)電工程師 大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷，持物業(yè)管理上崗證書，有物業(yè)土建、機(jī)電設(shè)備、中央空調(diào)、電梯、給排水設(shè)施維護(hù)工作經(jīng)驗(yàn)，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)財(cái)務(wù)內(nèi)勤大專以上學(xué)歷，相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)三年以上，能熟練使用計(jì)算機(jī)，熟練使用物業(yè)管理財(cái)務(wù)軟件二、操作層員工將按照商業(yè)物業(yè)管理的任職要求由管理處進(jìn)行招聘。具體目標(biāo)如下：（1）確保每個(gè)員工年度培訓(xùn)在100課時(shí)以上。（3）管理人員持證上崗率100%。（5）建立和完善員工訓(xùn)練網(wǎng)絡(luò)。2. 確立和完善員工培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) （1）在員工的“工作技能、服務(wù)意識(shí)、綜合素質(zhì)、團(tuán)體合作”四個(gè)方面調(diào)查員工受訓(xùn)程度，確定訓(xùn)練需求，制定訓(xùn)練計(jì)劃。 （2）員工的訓(xùn)練分兩個(gè)層次進(jìn)行，即管理層（包括潛在管理層）和操作層；在對(duì)第一層次訓(xùn)練中，注重管理職能的訓(xùn)練，并由其分解及制訂、實(shí)施對(duì)第二層次的操作訓(xùn)練，形成員工訓(xùn)練組織網(wǎng)絡(luò)。（3）訓(xùn)練的程式不只是授課講解告知，而是有系統(tǒng)步驟的。定期結(jié)合告知的追蹤方式，主要檢查員工掌握的工作技能程度和工作標(biāo)準(zhǔn)水平；不定期結(jié)合不告知的方式主要是追蹤員工在實(shí)際工作中的效率、效果，檢討其工作態(tài)度。想要員工對(duì)服務(wù)對(duì)象——業(yè)戶以微笑，首先要管理者對(duì)員工微笑。（2）加強(qiáng)員工實(shí)際操作的品質(zhì)管理督導(dǎo)，有針對(duì)性地具體實(shí)施員工訓(xùn)練，關(guān)心員工的成長(zhǎng)。（4）主動(dòng)了解員工的需要，使員工保持良好的溝通，激發(fā)員工士氣，倡導(dǎo)團(tuán)結(jié)合作精神。崗位職責(zé) 管理處主任（助理）職責(zé)：*完成公司下達(dá)的經(jīng)濟(jì)、管理和安全指標(biāo)，負(fù)責(zé)管理目標(biāo)的細(xì)分。*負(fù)責(zé)管理處工作計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算的制定，按規(guī)定做好收入、支出的控制和核算工作。*在保持經(jīng)營(yíng)收入相對(duì)穩(wěn)定的前提下，全面提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和管理水平，降低服務(wù)與管理成本。*負(fù)責(zé)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化的宣傳貫徹工作，樹立良好的公司形象，與業(yè)戶及各相關(guān)方保持良好的關(guān)系。*負(fù)責(zé)制定管理處的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，參與制定涉及本管理處的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。負(fù)責(zé)突發(fā)事件發(fā)生后的應(yīng)急處理的指揮、協(xié)調(diào)、聯(lián)系和信息反饋工作。日常工作中抓好各類服務(wù)、維修和合同的臺(tái)帳管理。*完成公司總經(jīng)理室、主管職能部門交辦的其他工作。確保設(shè)備規(guī)范操作及安全運(yùn)行。*編制所管物業(yè)設(shè)施設(shè)備的自行維修、保養(yǎng)年度計(jì)劃（草案），報(bào)管理處。*合理安排，做好上述計(jì)劃實(shí)施的日常工作安排，帶領(lǐng)設(shè)備維修工按有關(guān)作業(yè)規(guī)范，對(duì)物業(yè)設(shè)備設(shè)施做好檢查、維修保養(yǎng)工作和委外維修項(xiàng)目實(shí)施的監(jiān)管工作，做好維修臺(tái)帳記錄。*負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)維修服務(wù)質(zhì)量和設(shè)備維修工安全操作的檢查、督導(dǎo)。*做好設(shè)備事故的處理和防范工作，制定設(shè)備故障應(yīng)急處理預(yù)案和設(shè)備搶修方案，及時(shí)正確處理設(shè)備的突發(fā)故障、緊急事故。在安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、合理的原則下，在公司主管部門的指導(dǎo)下，探索設(shè)備技術(shù)節(jié)能方案，并組織實(shí)施。*組織設(shè)備維修工參加專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，提高設(shè)備維修工的操作技術(shù)水平、專業(yè)維修技能，增強(qiáng)質(zhì)量和服務(wù)意識(shí)。*關(guān)心設(shè)備維修工的生活，教育設(shè)備維修工互相團(tuán)結(jié)與合作。財(cái)務(wù)內(nèi)勤職責(zé)：*認(rèn)真審核原始憑證，發(fā)現(xiàn)原始憑證有錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)由出票單位重開或者更正，更正處應(yīng)當(dāng)加蓋開出單位的公章。*現(xiàn)金報(bào)銷應(yīng)當(dāng)按照公司財(cái)務(wù)管理制度規(guī)定辦理，對(duì)違反規(guī)定的財(cái)務(wù)收支，應(yīng)當(dāng)制止和糾正。*出納人員對(duì)各種支票和付款憑證應(yīng)認(rèn)真保管，使用時(shí)按編號(hào)順序登記。逾期支票，不準(zhǔn)出租出借支票給別的公司、個(gè)人使用。*建立健全現(xiàn)金、銀行存款帳目，逐筆記載并登記現(xiàn)金、銀行日記帳?，F(xiàn)金日記帳要做到日結(jié)日清，帳款相符?？照{(diào)維護(hù)員職責(zé)：*熟悉所管設(shè)備的性能及操作方法，了解空調(diào)系統(tǒng)及送風(fēng)管、排風(fēng)管和水管的布局走向。*嚴(yán)格遵守各項(xiàng)操作規(guī)程，做好勤測(cè)試、勤記錄、勤調(diào)節(jié)，確?？照{(diào)機(jī)組、冷卻塔、膨脹水箱和循環(huán)水泵的正常運(yùn)行，要節(jié)約能源，并認(rèn)真做好記錄。電梯工職責(zé)：*按規(guī)定要求管理、維護(hù)保養(yǎng)各垂直客梯、貨梯、自動(dòng)扶梯，確保此類設(shè)備正常運(yùn)行。*配合、監(jiān)督委外專業(yè)維修單位，進(jìn)行周、月、季、年保養(yǎng)，對(duì)零部件更換進(jìn)行確認(rèn)和記錄，做好機(jī)房和電梯轎廂的保潔工作。遇緊急停機(jī)故障，應(yīng)迅速到位，先解救電梯轎廂中被困人員，然后排除電梯故障。*做好班前檢查，嚴(yán)格要求保安員規(guī)范著裝。*負(fù)責(zé)搞好交接班工作，認(rèn)真填寫交接班記錄。*負(fù)責(zé)對(duì)保安門崗、巡邏崗、監(jiān)控崗、車管崗的工作安排、工作檢查和人員調(diào)度，督促保安員堅(jiān)守崗位，負(fù)責(zé)安排保安員輪流用餐，不得脫崗，在時(shí)間和空間上確保安全服務(wù)覆蓋整個(gè)物業(yè)管理轄區(qū)范圍的所有崗位。每周對(duì)管轄區(qū)范圍內(nèi)的消防器材作全面清點(diǎn)、檢查，發(fā)現(xiàn)缺少損壞應(yīng)及時(shí)上報(bào)修復(fù)，并做好記錄。*熟悉物業(yè)安全重點(diǎn)部位和物業(yè)環(huán)境狀況，熟悉消防設(shè)備設(shè)施及器材的性能和使用方法，熟悉物業(yè)保安管理服務(wù)的專業(yè)知識(shí)，做好保安員的保安知識(shí)和操作實(shí)務(wù)培訓(xùn)，提高保安員的業(yè)務(wù)水平。*負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)本班和其他班次人員的關(guān)系，搞好班組團(tuán)結(jié)。保安員職責(zé)：*嚴(yán)格執(zhí)行保安服務(wù)作業(yè)規(guī)范，持證上崗，服從領(lǐng)導(dǎo)的安排，聽從指揮，忠于職守，提高警惕，遵紀(jì)守法。對(duì)業(yè)戶要表現(xiàn)出熱情、誠(chéng)懇、彬彬有禮的態(tài)度，體現(xiàn)良好的物業(yè)服務(wù)形象。交接班要清楚，責(zé)任明確。*熟悉消防器材的性能和使用方法，認(rèn)真接受有關(guān)消防知識(shí)的培訓(xùn)，參加操作技能的訓(xùn)練。*維護(hù)物業(yè)公共區(qū)域內(nèi)的公共秩序，防止矛盾激化，做到以理服人，打不還手，罵不還口。*完成管理處交辦的其他工作任務(wù)。由經(jīng)營(yíng)管理公司出具《辦理裝修確認(rèn)書》東大街商業(yè)管理處辦理裝修申請(qǐng) 商戶憑《辦理裝修確認(rèn)書》在管理處填 寫《裝修申請(qǐng)表》，裝修公司提供裝修審核資料（裝修企業(yè)承建資格證、營(yíng)業(yè)執(zhí) 照、年審記錄、稅務(wù)登記證）的復(fù)印件 加蓋公章、裝修圖紙及水電改動(dòng)圖紙全管理處財(cái)務(wù)交費(fèi) 套、填寫〈商鋪移交表〉、簽署相關(guān)協(xié)議。 預(yù)收三個(gè)月管理費(fèi)。項(xiàng)目部對(duì)商戶之裝 修提出相關(guān)意見和要求。發(fā)裝修施工批準(zhǔn)通知書 商戶、裝修公司須憑管理處簽發(fā)的〈裝 修施工批準(zhǔn)通知書〉辦理人員、材料進(jìn) 場(chǎng)并施工。 裝修完工之后，由商戶向管理處提出裝辦理裝修驗(yàn)收 修驗(yàn)收申請(qǐng)，管理處將安排人員、約定 時(shí)間聯(lián)合商戶及項(xiàng)目部、經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行驗(yàn)收。 對(duì)違反裝修管理規(guī)定的，將按照相關(guān)規(guī) 定進(jìn)行處理。 業(yè)戶禁止使用木質(zhì)材料進(jìn)行室內(nèi)吊頂與隔墻的制作安裝，使用的裝修材料必須為防火材料，如確需零星使用木筋或木板材，應(yīng)在《裝修申請(qǐng)表》中注明，經(jīng)管理處經(jīng)理批準(zhǔn)同意后方可使用，并在木筋或木板材四面涂刷防火料二度以上。 業(yè)戶在房?jī)?nèi)進(jìn)行隔斷，隔墻頂部與平頂?shù)蹴旈g隔不小于30厘米。 施工隊(duì)進(jìn)出本物業(yè)區(qū)域必須辦理施工人員工作證，平時(shí)進(jìn)出本區(qū)域應(yīng)佩帶此證，施工隊(duì)上下電梯或運(yùn)輸材料只能走指定電梯及樓梯。 施工現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)禁吸煙，應(yīng)在管理處指定的吸煙點(diǎn)吸煙。特殊工種，如電工、電焊工等應(yīng)持證上崗。 施工隊(duì)不準(zhǔn)在無(wú)關(guān)樓面走動(dòng)。1施工隊(duì)須做好現(xiàn)場(chǎng)管理工作，明確施工安全負(fù)責(zé)人。因業(yè)戶或施工隊(duì)原因造成傷亡事故，由業(yè)戶或施工隊(duì)負(fù)責(zé)。1施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)至少配備兩個(gè)4KG的干粉滅火器。施工安全 業(yè)戶需將涉及裝修的全部圖紙和《裝修申請(qǐng)表》報(bào)送管理處，經(jīng)管理處批準(zhǔn)后，方可開工。施工驗(yàn)收前，管理處按獲批準(zhǔn)的施工圖先行檢查，對(duì)涉及公共部位裝修、增添或修改原設(shè)備等項(xiàng)目，管理處將嚴(yán)格檢查，如有不合格，責(zé)令業(yè)戶整改。如有損壞由業(yè)戶或施工隊(duì)賠償。 施工人員使用廁所時(shí)，必須使用手紙，并嚴(yán)禁在水盤及下水管槽中沖洗沙漿桶，如違反本規(guī)定造成污水或下水管道堵塞，由業(yè)戶與施工隊(duì)負(fù)責(zé)及時(shí)疏通，或向管理處賠償。 對(duì)商鋪進(jìn)行二次裝修租賃業(yè)戶，在租賃期滿搬出前，對(duì)房屋需恢復(fù)進(jìn)戶前原樣或向管理處支付一次性恢復(fù)賠償。 施工隊(duì)施工動(dòng)用公用水、電和電梯運(yùn)送材料，應(yīng)由業(yè)戶支付相應(yīng)水、電費(fèi)用，用于補(bǔ)償物業(yè)公共耗能費(fèi)。施工隊(duì)?wèi)?yīng)注意環(huán)境清潔衛(wèi)生，不準(zhǔn)在公共部位或向窗外亂拋雜物、亂倒垃圾、隨地吐痰，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，視情節(jié)輕重予以罰款。進(jìn)行鑿除工程和圖刷有刺激性氣味的材料，應(yīng)在管理處限定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行。同時(shí)，施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)有施工安全負(fù)責(zé)人進(jìn)行監(jiān)護(hù)。1 施工隊(duì)施工完成后，負(fù)責(zé)對(duì)其施工場(chǎng)地、施工通道、施工人員生活區(qū)及進(jìn)出通道進(jìn)行清潔。1 施工期為： 年 月 日至 年 月 日1 施工隊(duì)安全負(fù)責(zé)人為：1 業(yè)戶裝修商號(hào)： 管理處： 日期：業(yè)戶蓋章和簽名/日期：施工隊(duì)蓋章和簽名/日期東大街商業(yè)物業(yè)管理公約根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和深圳市有關(guān)的物業(yè)管理法律、法規(guī)，結(jié)合布吉東大街商業(yè)廣場(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱“東大街”）的實(shí)際情況，為維護(hù)東大街發(fā)展商和租戶的合法權(quán)益及公共利益，明確各自的權(quán)利、義務(wù)或責(zé)任，確保東大街的管理能夠達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)要求，使區(qū)域內(nèi)各方行為有公開、明確的規(guī)章可遵循，特制定《布吉東大街商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理公約》（以下簡(jiǎn)稱“公約”）。公約泛指本公約及其附件，及依據(jù)本公約賦予之權(quán)力而訂立的各項(xiàng)守則。，擁有自由轉(zhuǎn)讓所有單位的使用權(quán)的絕對(duì)權(quán)利，擁有聘請(qǐng)管理者的絕對(duì)權(quán)利與制定公約的絕對(duì)權(quán)利；擁有依法決定管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)與收取辦法的絕對(duì)權(quán)利。物業(yè)管理公司管理期限自2005年1月1日起計(jì)，為期二年。、發(fā)展商、管理者或東大街共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施以及社會(huì)公共利益的行為或活動(dòng)；更不得利用單元及東大街之任何部份從事違反或不符合中國(guó)法律之行為。如租賃單位是由兩位或以上租戶共同承租，該租戶在本公約項(xiàng)下所承擔(dān)的責(zé)任為連帶責(zé)任。、雇員、訪客及其他使用者一切時(shí)候均須遵守和履行本公約所載之保證、規(guī)定及限制，并受其約束。，停車場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)屬于發(fā)展商，發(fā)展商有權(quán)依法自行制定有關(guān)管理停車場(chǎng)的規(guī)則，而毋須任何租戶的同意。文件可不定期由管理公司做出修