【正文】 負(fù)責(zé)本部門的工作安排。負(fù)責(zé)房屋及設(shè)施設(shè)備的檢修計(jì)劃，組織編制設(shè)備的預(yù)防性維修保養(yǎng)，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。給排水上下水管道。運(yùn)行電工：X人，24小時值班配電房必須設(shè)鎖，閑人免進(jìn)。每班做好巡查記錄，《變配電運(yùn)行記錄表》、《設(shè)備故障處理表》。需要停電進(jìn)行線路檢修時，首先需要檢查電梯是否已停在一樓并確定轎廂內(nèi)無人員的情況下，方可進(jìn)行操作。凡要執(zhí)行高壓部分及低壓母聯(lián)開關(guān)時，未經(jīng)主管人員批準(zhǔn)，不許操作。禁止用超長金屬物在帶電低壓柜上工作。配電房室內(nèi)溫度控制在40℃以下。禁止帶負(fù)荷拉刀閘（隔離開關(guān)）。1在惡劣的氣候環(huán)境下，要加強(qiáng)對設(shè)備的特巡，當(dāng)發(fā)生事故時，應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，并做好記錄。共XX崗。任職資格。2）領(lǐng)班：高中以上學(xué)歷；二年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。職責(zé)固定崗1）24小時嚴(yán)密監(jiān)視本商業(yè)廣場外圍各種情況，發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象，及時通知主管部長就地處置，且隨時匯報(bào)動態(tài)情況，直到問題處理完畢；2）掌握本商業(yè)廣場出入客人各類人員動態(tài)；3）對進(jìn)出車輛進(jìn)行查實(shí)登記、疏導(dǎo)秩序。消防中心1）、實(shí)行24小時值班制。3）、值班人員在工作期間不得擅自離開工作崗位。5）、值班人員應(yīng)填寫設(shè)備運(yùn)行記錄，值班過程中發(fā)現(xiàn)誤報(bào)應(yīng)填寫時間、地點(diǎn)等。人員設(shè)置：園林工XX名，園林工：1）熟悉本商業(yè)廣場的綠化布局和個人包干地區(qū)的職責(zé)范圍，以及花草樹木的品種數(shù)量，并逐步掌握花草樹木的種植季節(jié)、生長特性、培植管理方法等。3）要保證綠化場地不留雜物、不缺水、不死苗、不被偷竊，遇到有違章違法行為要及時加以勸阻，不聽勸阻的要及時報(bào)告保安人員和主管人員，協(xié)助對其勸阻和處置。（五）、清潔部：人員編制XX人（外包除外）。崗位設(shè)置：負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場室內(nèi)外道路廣場、公共設(shè)施（路燈桿、宣傳欄等）衛(wèi)生，垃圾收集等，分區(qū)負(fù)責(zé)，原則上根據(jù)樓層棟號劃分，每棟（層）樓XX人負(fù)責(zé)循環(huán)清潔，外圍XX人。職責(zé)：主管：1）負(fù)責(zé)整個本商業(yè)廣場室內(nèi)及公共部分清潔衛(wèi)生的管理工作。3）完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。2）完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 任職資格：1）財(cái)務(wù)部長、主管會計(jì)大專學(xué)歷以上，相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)，X年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)；2）出納人員、收費(fèi)人員中專學(xué)歷以上，基礎(chǔ)會計(jì)。出納人員、收費(fèi)人員職責(zé)：1） 負(fù)責(zé)公司管理服務(wù)費(fèi)銀行托收、現(xiàn)金銀行存款的收支、管理、記帳結(jié)算工作；2） 做好收費(fèi)統(tǒng)計(jì)、核算及催收工作；3） 負(fù)責(zé)建立健全現(xiàn)金、銀行存款日記帳和其它帳目，定期核對、帳目清晰、手續(xù)完備、帳帳相符、帳表相符、日清月結(jié)、準(zhǔn)確無誤；4） 嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)務(wù)制度，不得挪用公款或私自借支；5） 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。 任職資格：大專以上學(xué)歷，X年以上工作經(jīng)驗(yàn)。（八）、行政（人事）策劃部：人員設(shè)置：設(shè)主管部長、策劃設(shè)計(jì)助理XX人。 崗位職責(zé)： 1）負(fù)責(zé)了解當(dāng)前國家的方針、政策，貫徹落實(shí)執(zhí)行公司各項(xiàng)指令，深入調(diào)查研究為公司決策層提供決策依據(jù)； 2）負(fù)責(zé)公司工作計(jì)劃、總結(jié)、規(guī)章制度等各類文件的起草審核工作； 3）負(fù)責(zé)公司對外聯(lián)絡(luò)工作組織安排、接待、參觀等公關(guān)活動； 4）做好公司各部門之間的協(xié)調(diào)工作，做好公司辦公用品采購、入庫、領(lǐng)用等管理工作； 5）負(fù)責(zé)公司人事安排、招聘、錄用、轉(zhuǎn)正、調(diào)配、離辭等管理工作，檢查公司各部門的考勤工作； 6）負(fù)責(zé)公司員工飯?zhí)?、宿舍管理等后勤保障工作，車輛調(diào)度和管理等工作； 7）負(fù)責(zé)制定公司員工培訓(xùn)計(jì)劃，提高員工素質(zhì)和實(shí)際工作能力； 8）負(fù)責(zé)公司廣場的商情、廣告、宣傳、設(shè)計(jì)、制作及大型各類活動策劃、布置、管理等工作；（九）、管理部：人員設(shè)置：設(shè)主管部長、助理管理員XX人。崗位職責(zé)：1）負(fù)責(zé)實(shí)施本商業(yè)廣場的房屋主體本體的管理、公用設(shè)施的管理、保潔綠化工作等；2）負(fù)責(zé)本部門崗位職責(zé)、各項(xiàng)規(guī)章制度的貫徹落實(shí)；3）督導(dǎo)所屬部門人員貫徹執(zhí)行保證各項(xiàng)工作保質(zhì)、保量、安全、及時順利的完成；4）制定公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、更新改造計(jì)劃，上報(bào)批準(zhǔn)后組織實(shí)施；5）督導(dǎo)保潔、綠化員工按操作規(guī)程和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)做好本職工作；6）定期進(jìn)行抽查巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。通過不斷的實(shí)踐和完善，形成一套成熟的、行之有效的管理控制體系。信息由管理中心匯集、分析，避免重要價(jià)值信息的錯漏。三、監(jiān)督檢查控制圖監(jiān)督檢查體系內(nèi)部檢查外部檢查物業(yè)部日檢專業(yè)部門不定期檢查客戶滿意度調(diào)查政府主管部門考評公司檢查內(nèi)外兼顧的監(jiān)督檢查體系保證公司運(yùn)作的透明與公開。四、主要業(yè)務(wù)管理控制經(jīng)理通用服務(wù)控制系統(tǒng)圖 客戶服務(wù)部根據(jù)類別通知有關(guān)部門 客戶需求 管理部策劃部租賃部信息反饋工程技術(shù)部園林綠化部清潔部保安部 根據(jù)規(guī)定程序，完成工作服務(wù)快速響應(yīng)機(jī)制，保證商戶需求及時得到滿足。物業(yè)部工作流程園林綠化清潔部工程技術(shù)部資料存檔租賃部策劃部管理部保安部客戶財(cái)務(wù)部客戶服務(wù)部需求派單提供服務(wù)回訪通知收費(fèi)反饋 代表例外情況 服務(wù)快速響應(yīng)機(jī)制，保證商戶需求及時得到滿足。物業(yè)維保工作流程資料存檔檢查驗(yàn)收業(yè)主需求日常檢查定期養(yǎng)護(hù)計(jì)劃派單作業(yè)清潔服務(wù)工作流程資料存檔檢查驗(yàn)收業(yè)主需求日常檢查定期清潔計(jì)劃派單作業(yè)安全管理工作流程管理層業(yè)主保安部內(nèi)部單位外部單位公安機(jī)關(guān)治安事件處理治安信息匯報(bào)資料存檔支援監(jiān)督指導(dǎo)請求支援緊急求援業(yè)務(wù)指導(dǎo)日常保安工作 代表例外情況預(yù)防措施控制系統(tǒng)圖批準(zhǔn)預(yù)防措施產(chǎn)品過程體系運(yùn)行原因分析制訂預(yù)防措施潛在不合格信息收集責(zé)任部門實(shí)施預(yù)防措施 記錄存檔 驗(yàn)證結(jié)果OKNO快速識別潛在不合格信息，將問題消滅在萌芽階段。第三節(jié) 房屋本體及公用設(shè)施維保方案一、房屋本體及公用設(shè)施維?？傄蟾鶕?jù)建筑物的特點(diǎn)，制訂詳細(xì)的的維保計(jì)劃和實(shí)施細(xì)則，為日常維保工作開展奠定基礎(chǔ)。嚴(yán)格控制維保工作時間，確保不影響正常辦公活動。建立完善的房屋本體建筑物檔案。公共設(shè)施的維保范圍：區(qū)域內(nèi)道路、外圍護(hù)欄、旗桿、值班室、停車場、標(biāo)識導(dǎo)向、防雷設(shè)施等。2外墻面根據(jù)養(yǎng)護(hù)計(jì)劃實(shí)施保養(yǎng)無鼓無脫、無滲水無違章、整潔統(tǒng)一。1）無積水、無滲漏；2）隔熱層完好無損；3）避雷網(wǎng)無間斷。1）整潔，無缺損、無霉跡；2）扶手完好，無張貼痕跡。上、下水通暢，無滲漏。平整無積水無缺損完好率99%以上；標(biāo)示清楚。照明正常，根據(jù)季節(jié)和商戶要求調(diào)整開關(guān)時間，完好率98%以上。門、窗，洗手間功能完好。完好5防雷防雷測試一年一次，每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理：小修及時修補(bǔ)。完好五、房屋本體檔案管理完備的檔案是管理活動的基礎(chǔ)。檔案分類1）基礎(chǔ)資料類：包括各種圖紙、資料。檔案的歸集1）基礎(chǔ)資料類應(yīng)于接收物業(yè)時編號歸檔。檔案的使用基礎(chǔ)類資料應(yīng)匯編成冊，分發(fā)至相關(guān)部門，作為業(yè)務(wù)活動的重要參考資料。六、房屋本體的維保管理維保管理是房屋本體建筑物管理的基礎(chǔ)性工作，主要通過下述方式開展養(yǎng)護(hù)工作：計(jì)劃性的保養(yǎng)管理 每年年初根據(jù)建筑物情況制訂年度養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，每季度根據(jù)年度計(jì)劃編制季度計(jì)劃。例外保養(yǎng)管理當(dāng)由于氣候等原因需要增加保養(yǎng)內(nèi)容的，會啟動例外保養(yǎng)管理機(jī)制。日常檢查日常檢查工作主要由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)，通過日常檢查收集的信息為制訂養(yǎng)護(hù)計(jì)劃提供依據(jù)。2）本商業(yè)廣場商戶入口處設(shè)大樓總平面圖、不銹鋼宣傳欄。4）設(shè)指示牌標(biāo)識，并應(yīng)在適當(dāng)位置設(shè)置導(dǎo)向牌。2）編制維修計(jì)劃：管理公司應(yīng)根據(jù)勘查結(jié)果，編制維修計(jì)劃，維修計(jì)劃包括施工計(jì)劃、施工力量計(jì)劃、材料供應(yīng)計(jì)劃、資金使用計(jì)劃。4）商戶服務(wù)部設(shè)立報(bào)修熱線，隨時接聽商戶報(bào)修電話。房屋本體建筑物養(yǎng)護(hù)規(guī)程1）、巡查工程技術(shù)部應(yīng)安排專人定期巡查區(qū)內(nèi)房屋本體建筑物質(zhì)量情況，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修，并做好記錄。2）、養(yǎng)護(hù)1）計(jì)劃內(nèi)養(yǎng)護(hù)：工程技術(shù)部每年應(yīng)制訂總體養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，每月制訂具體養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并組織實(shí)施，養(yǎng)護(hù)計(jì)劃既要全面，又要有所側(cè)重。3）、維修1）小修：對于一般小修業(yè)務(wù)，工程技術(shù)部應(yīng)組織維修人員即時進(jìn)行修復(fù)，并做好記錄。第四節(jié) 設(shè)施、設(shè)備的維保管理一、基本情況本商業(yè)廣場設(shè)施、設(shè)備主要包括給排水、供配電、消防、智能化監(jiān)控等各個子系統(tǒng)，其中：制定相應(yīng)的工程設(shè)備管理制度，通過運(yùn)用科學(xué)合理的管理方式，確保各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)作，為商戶的生產(chǎn)、生活提供可靠保障。制訂和落實(shí)工作程序，每件事務(wù)和工作都有明確合理的程序，程序中的重要環(huán)節(jié)有統(tǒng)一的報(bào)表文件以及具體的經(jīng)辦人、責(zé)任人。運(yùn)行值班人員負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行操作及日常巡視檢查工作，并做好每天的運(yùn)行記錄，運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)問題及時通知維修人員進(jìn)行處理。完善設(shè)備、設(shè)施信息管理系統(tǒng)，對每項(xiàng)設(shè)備、設(shè)施分類建立電子檔案，并保持實(shí)時更新。無明顯漏、滴、跑現(xiàn)象，開關(guān)靈活3化糞池清掏一年一次無外溢4壓力表每月檢查一次，每周巡視檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理：小修及時修復(fù)。天臺、地面雨水管口無明顯雜物堵塞8井蓋隨時檢查，每周巡視檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理：小修及時修復(fù)。2）運(yùn)行專人專職管理，嚴(yán)格執(zhí)行持證上崗制度，定崗定人。4）消防系統(tǒng)定期進(jìn)行試運(yùn)行，確保系統(tǒng)安全可靠。2）維修操作人員合理配置，嚴(yán)格執(zhí)行持證上崗制度。4）提高管網(wǎng)工作效率，有效處理管網(wǎng)系統(tǒng)的跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，以減少損失，以達(dá)到節(jié)能、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的目的。2）檢查漏水的準(zhǔn)確位置及所屬水質(zhì)，并在許可能力下，立即設(shè)法制止漏水，若不能制止，應(yīng)立即尋求支援，在支援人員到達(dá)之前盡量控制現(xiàn)場，防止損壞擴(kuò)大。4）利用沙包等物件堆箱，防止漏水滲入電機(jī)等重要設(shè)備。6）如漏水可能會導(dǎo)致索賠等問題，須拍照存檔以作日后證明。8）如該部位曾經(jīng)有水浸記錄，平時應(yīng)準(zhǔn)備足夠沙包，作為爆水管及雨季應(yīng)急之用。2）運(yùn)行值班人員應(yīng)嚴(yán)格按照值班規(guī)定實(shí)行24小時值班制，對大樓變壓器室、高低壓配電室等有關(guān)設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行巡回檢查，同時做好相應(yīng)記錄。4）運(yùn)行值班人員必須留意和掌握供電設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)隱患，及時報(bào)告故障，并做好詳細(xì)記錄。2）維修人員應(yīng)熟悉、掌握大樓各系統(tǒng)所有照明器具情況，認(rèn)真做好維修工作、更換工作。4）工程技術(shù)部應(yīng)定期組織人員對供配電系統(tǒng)進(jìn)行全面的、系統(tǒng)的檢查、調(diào)試，并根據(jù)實(shí)際需要充分做好合理用電調(diào)配和節(jié)能工作。災(zāi)情過后，對供配電系統(tǒng)進(jìn)行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。事后，必須對供電設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行全面檢查方可恢復(fù)供電。4）限電、停電應(yīng)提前24小時通知商戶。2）用電期間，運(yùn)行值班人員應(yīng)根據(jù)用電情況，認(rèn)真做好巡視、檢查工作，及進(jìn)送、停電，保證供電。七、消防系統(tǒng)維保管理運(yùn)行管理1）實(shí)行24小時值班制度。3）對于系統(tǒng)報(bào)警信號，值班人員應(yīng)立即通知報(bào)警區(qū)域保安，并作好記錄。維修管理1）每月對系統(tǒng)維修保養(yǎng)一次。3）重要項(xiàng)目委托專業(yè)公司進(jìn)行。出現(xiàn)意外停電、水管滲漏等緊急事件保證5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場?？腿吮焕щ娞?0分鐘內(nèi)解救。九、操作規(guī)程高低壓配電房的管理及操作規(guī)程配電房必須設(shè)鎖，閑人免進(jìn)。值班期間禁止從事與工作無關(guān)的一切事情，不得擅離職守。每班做好巡查記錄，《變