【正文】 軍人優(yōu)先。 合 計(jì) 51 第三章 東大街商業(yè)管理處員工招聘 一、物業(yè)管理人員 （由公司進(jìn)行招聘） 東大街商業(yè)管理處主任 大學(xué)本科以上學(xué)歷，持物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理資格證書，對物業(yè)管理業(yè)務(wù)有全 面認(rèn)識(shí)，商業(yè)物業(yè)管理相關(guān)工作經(jīng)歷四年以上，辦事果斷干練，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。 客戶服務(wù) 大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷，持物業(yè)管理上崗證書，能熟練使用計(jì)算機(jī)，有豐富的客戶服 務(wù)經(jīng)驗(yàn)，有社區(qū)文化活動(dòng)的組織與開展經(jīng)驗(yàn)和商務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，相關(guān)工作經(jīng)歷 2 年以上。 第四章 東大街商業(yè)管理處員工培訓(xùn)及管理 一、員工的培訓(xùn) 1. 培訓(xùn)目標(biāo) 為了把東大街商業(yè)廣場的物業(yè)管理達(dá)到省優(yōu)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，必須培養(yǎng)一支高層次、高素質(zhì)的物業(yè)管理專業(yè)隊(duì)伍，通過各種形式的培訓(xùn)，使管理處員工具備全面的商業(yè)物業(yè)管理素質(zhì)要求，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)期的管理目標(biāo)。 （ 2）新員工培訓(xùn)率 100%，培訓(xùn) 合格率 100%。 （ 4）特殊工種人員持證上崗率 100%。 （ 6）對員工進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)及智能化培訓(xùn)。訓(xùn)練計(jì)劃包括： A、按什么標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到什么目的（訓(xùn)練目標(biāo)）； B、訓(xùn)練程序、方法； C、訓(xùn)練對象（受訓(xùn)區(qū)域、崗位、人員）； D、訓(xùn)練內(nèi)容（技能、意識(shí)、操守等）； E、訓(xùn)練地點(diǎn)、時(shí)間以及經(jīng)費(fèi)預(yù)算； F、效果追蹤的方式、時(shí)間、執(zhí)行者； G、預(yù)備修正計(jì)劃。兩個(gè)層次的訓(xùn)練均進(jìn)行“兩個(gè) W”的階段， 即“ WHAT”：使訓(xùn)練對象知道工作怎樣做，“ WHY”：進(jìn)而明白為什么這樣做，由被動(dòng)式工作轉(zhuǎn)化為主動(dòng)式工作，再進(jìn)行深層次的引導(dǎo)，提高員工的工作技能，端正工作態(tài)度。訓(xùn)練的步驟為：告知（ TELL）、呈現(xiàn)（ SHOW）、試作（ TRY）、追蹤檢討 （ FOLLOW UP）；其中追蹤效果的方法亦分為定期和不定期、告知和不告知的方式。 培訓(xùn)計(jì)劃（略） 二、員工的管理 具體的管理服務(wù)主要是由員工來實(shí)施的。 （ 1）管理者對員工必須具備服務(wù)意識(shí)，重視每一個(gè)員工，注重員工的感受，在工作中結(jié)合“ 原則與彈性原則”，鼓勵(lì)員工的進(jìn)步，修正員工的失誤。 （ 3）適當(dāng)?shù)氖跈?quán)，結(jié)合“指令”的信息傳達(dá)、實(shí)施過程，進(jìn)行必要的效果追蹤，增強(qiáng)員工的“參與感”。 錄用與考核 員工的錄用與考核，將嚴(yán)格按照公司的管理程序進(jìn)行。 *完成物業(yè)管理服務(wù)委托 方提出的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求（委托合同），積極支持、配合物業(yè)管理服務(wù)委托方的經(jīng)營管理和業(yè)務(wù)活動(dòng)的開展，滿足物業(yè)管理服務(wù)委托方的期望和需求。 *負(fù)責(zé)全面協(xié)調(diào)、控制管理處的各項(xiàng)管理工作和運(yùn)作實(shí)務(wù)（基礎(chǔ)管理、業(yè)戶服務(wù)管理、設(shè)施設(shè)備管理、保安管理、保潔綠化管理、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化工作、公關(guān)和公共事務(wù)管理等），保持管理處正常運(yùn)行秩序及良性經(jīng)濟(jì)循環(huán)。 *負(fù)責(zé)選拔和聘任管理處內(nèi)各類操作人員，實(shí)施業(yè)務(wù)培訓(xùn)和督導(dǎo)，激勵(lì)員工的工作積極性，做好對員工的考核工作。 *按公司要求，負(fù)責(zé)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)的 ISO9001 質(zhì)量管理體系與 ISO14001 環(huán)境管理體系的運(yùn)行和持續(xù)改進(jìn)，并通過年度外部審核。 *全面負(fù)責(zé)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)的安全工作，做好對各類突發(fā)事件的預(yù)案制定與防范工作。 *負(fù)責(zé)建立完整的物業(yè)管理檔案（業(yè)戶資料、設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料、防火安全工作資料）。 *做好管理處內(nèi)各部門及員工之間的溝通和協(xié)調(diào)工作，處理好與公司各部門的工作聯(lián)系和協(xié)調(diào)，提高管理和工作效率。 機(jī)電工程師職責(zé)： *在管理處的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)實(shí)施所管轄物業(yè)的房屋建筑、各系統(tǒng)機(jī)電設(shè)備、管道、電氣及控制線路等設(shè)施設(shè)備的檢查、運(yùn)行、維修、保養(yǎng)工作。 *編制所管物業(yè)的委外維修、保養(yǎng)年度計(jì)劃（草案）， 報(bào)管理處，做好零配件及物品的計(jì)劃申購。 *編制所管物業(yè)設(shè)施設(shè)備的定期檢查和年度檢測計(jì)劃（草案），報(bào)管理處。 *做好設(shè)備維修工的班次編排、考勤及業(yè)務(wù)考評工作。 *負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修服務(wù)投訴的處理及回訪工作，負(fù)責(zé)不合格服務(wù) 的糾正和預(yù)防措施的制定實(shí)施、跟蹤檢查。 *負(fù)責(zé)對物業(yè)裝修施工的圖紙審查、現(xiàn)場監(jiān)管、房屋結(jié)構(gòu)與設(shè)備設(shè)施的保護(hù)。 *每年負(fù)責(zé)編制設(shè)施設(shè)備清單，對新建設(shè)備及時(shí)收集設(shè)備技術(shù)資料，做好整理歸檔工作。 *將每月設(shè)備運(yùn)行 維修的各類記錄匯總裝訂成冊，上交管理處存檔。 *完成管理處及公司主管部門交辦的其他任務(wù)。發(fā)現(xiàn)審批手續(xù)不全的原始憑證，應(yīng)當(dāng)退回，要求補(bǔ)充、更正。 *現(xiàn)金出納應(yīng)按照規(guī)定使用現(xiàn)金，不得坐支現(xiàn)金，庫存現(xiàn)金按銀行核定的限額內(nèi)使用，隔夜現(xiàn)金最多不能超過 5000 元。支票 如有遺失，必須及時(shí)向銀行辦理掛失手續(xù)，不準(zhǔn)簽發(fā)空頭支票。 *辦理銀行結(jié)算，應(yīng)正確填寫結(jié)算憑證，認(rèn)真審核，及時(shí)辦理；按期收回。現(xiàn)金日記帳。不得白條頂庫。每天按規(guī)定準(zhǔn)時(shí)開啟和關(guān)閉空調(diào)，符合區(qū)域送風(fēng)量、新 風(fēng)量和溫度的要求。 *按規(guī)定對空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備（新風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、變風(fēng)量空調(diào)機(jī)、電磁閥、濾網(wǎng)、冷凝水管道等）和消防排煙系統(tǒng)設(shè)備（正壓風(fēng)機(jī)和排煙風(fēng)機(jī)、風(fēng)管、防火閥、排煙閥等）進(jìn)行清潔、保養(yǎng)，做好空調(diào)機(jī)房和工作的保潔工作。定時(shí)巡檢電梯運(yùn)行情況，做好電梯運(yùn)行日志和維修保養(yǎng)記錄。 *嚴(yán)格執(zhí)行電梯運(yùn)行安全操作規(guī)定，按時(shí)開啟和關(guān)閉電梯，嚴(yán)密監(jiān)視電梯運(yùn)行狀況，及時(shí)處理各類問題。 保安班長職責(zé)： *在管理處的領(lǐng)導(dǎo)下，樹立 “ 服務(wù)第一，業(yè)戶至上 ” 的觀念，帶領(lǐng)班隊(duì)員認(rèn)真執(zhí)行保安服務(wù)與相關(guān)物業(yè)安全的作業(yè)規(guī)范，按企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求，做好日常保安服務(wù)工作，為業(yè)戶提供細(xì)致、溫馨的服務(wù)。值勤時(shí)，要經(jīng)常檢查 保安員的精神狀況、用語規(guī)范、儀容儀表等。進(jìn)行交班時(shí)，認(rèn)真做好班組考勤、檢查、講評和指示。 *負(fù)責(zé)督促監(jiān)控中心、車庫崗?fù)ぁ⒈０仓蛋嗍覂?nèi)設(shè)備和環(huán)境的保潔工作。 *當(dāng)班時(shí)負(fù)責(zé)對物業(yè)設(shè)施、人員流動(dòng)、財(cái) 物進(jìn)出等安全動(dòng)態(tài)加強(qiáng)監(jiān)視、管理，如遇突發(fā)事件，指揮保安員按有關(guān)應(yīng)急預(yù)案處置。 *配合落實(shí)各項(xiàng)安全基礎(chǔ)管理工作，開展對 “ 五防 ” 的日常自查。 *完成上級交辦的其他工作任務(wù)。 *樹立 “ 服 務(wù)第一，業(yè)戶至上 ” 的觀念，統(tǒng)一著裝，儀表整潔、精神飽滿、語言文明、姿勢動(dòng)作規(guī)范。 *遵守交接班制度，不遲到，不早退，不擅自離崗。 *熟悉物業(yè)重要設(shè)備設(shè)施、消防設(shè)施、供水等開關(guān)的分布情況和區(qū)域環(huán)境狀況，掌握各類突發(fā)事件應(yīng)急處理規(guī)程，正確果斷、靈活機(jī)智的進(jìn)行處理。 *在緊急情況下，服從管理處及現(xiàn)場負(fù)責(zé)人的指揮，通力合作，發(fā)揚(yáng)臨危不懼、見義勇為 的精神，全力保護(hù)物業(yè)的安全和業(yè)戶生命財(cái)產(chǎn)的安全。 *當(dāng)值時(shí)間應(yīng)思想集中，嚴(yán)禁睡覺、打瞌睡、喝酒、吸煙、吃零食、閑聊、接 電話、玩手機(jī)等不良現(xiàn)象。 第五章 東大街商業(yè)物業(yè)管理 一、業(yè)戶的進(jìn)場裝修流程及辦理相關(guān)手續(xù) 裝修申報(bào)工作流 在經(jīng)營管理公司確認(rèn)商戶身份，填寫商 戶相關(guān)詳細(xì)資料，轉(zhuǎn)管理處一份存檔。 交納裝修押金，具體詳見 裝修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 管理處將商戶之裝修申請資料轉(zhuǎn)地產(chǎn)項(xiàng) 目部進(jìn)行裝修審核。審核完的裝修 資料及時(shí)轉(zhuǎn)管理處及經(jīng)營公司確認(rèn)。 裝修 期間管理處工作人員將定期或不定 期對裝修現(xiàn)場進(jìn)行檢查、監(jiān)督，對違反 裝修管理規(guī)定的現(xiàn)象及人員，管理處將 按照裝修規(guī)定予以相應(yīng)的處理。 對無違反規(guī)定現(xiàn)象、無超出裝修申報(bào)范 圍、裝修驗(yàn)收合格的一周內(nèi)在管理處財(cái) 務(wù)辦理退費(fèi)手續(xù)。 經(jīng)營管理公司 東大街商業(yè)管理處 辦理裝修申請 管理處財(cái)務(wù)交費(fèi) 發(fā)裝修施工 批準(zhǔn)通知書 裝修現(xiàn)場管理 辦理裝修驗(yàn)收 管理處財(cái)務(wù) 辦理退費(fèi)手續(xù) 地產(chǎn)項(xiàng)目部 裝修管理協(xié)議 為確保物業(yè)區(qū)域之安全，凡入住裝修業(yè)戶（簡稱業(yè)戶）、承擔(dān)業(yè)戶裝修工程隊(duì)（簡稱施工隊(duì)），必須遵守如下規(guī)定： 安全管理 審核裝修施工單位的資格（如：營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證）及其申請的裝修設(shè)計(jì)圖紙、裝修工程造價(jià)預(yù)算及有關(guān)的申報(bào)手續(xù)，對不符合管理處裝修要求的設(shè)計(jì)、預(yù)算提 出修改意見，直至達(dá)到裝修管理之要求。如違反以上規(guī)定，經(jīng)管理處或消防部門查出，由業(yè)戶負(fù)責(zé)全部整改，并承擔(dān)一切經(jīng)濟(jì)損失。 施工期間，管理處原則上不同意業(yè)戶聘請的施工隊(duì)借住在施工區(qū)域內(nèi)，且不能進(jìn)行飲食制作活動(dòng)。 施工隊(duì)的施工工具和材料運(yùn)出本區(qū)域，應(yīng)持有管理處開具的《出門證》。 工程施工需動(dòng)用明火時(shí)，施工隊(duì)須向管理處提出申請，并填妥《動(dòng)火申請審批表》，經(jīng)管理處批準(zhǔn)后方可動(dòng)火，操作時(shí)應(yīng)按動(dòng)火管理要求落實(shí)安全措施。 施工隊(duì)?wèi)?yīng)妥善保管易燃易暴物品，應(yīng)在遠(yuǎn)離火源的專門房間集中集中存放，并加注明顯標(biāo)志。 1嚴(yán)禁施工隊(duì)把消防設(shè)施移作他 用。施工隊(duì)?wèi)?yīng)嚴(yán)格遵守有關(guān)建筑施工安全規(guī)定。 1使用面積超過 100 平方米的室內(nèi)裝修，業(yè)戶應(yīng)事先向裝修所在地區(qū)的消防部門提出裝修防火審核申報(bào)及消防安全檢查申報(bào)。 1關(guān)于商鋪廣告、招牌及涉及專項(xiàng)施工的事項(xiàng)必須事先進(jìn)行申請。涉及水、電、風(fēng)、弱電（通訊線路、電話、網(wǎng) 絡(luò)）的變更，業(yè)戶須另行書面提出申請，經(jīng)管理處批準(zhǔn)后方可動(dòng)工。 施工隊(duì)在施工中嚴(yán)禁損壞建筑的原有結(jié)構(gòu)、裝修材料、設(shè)施設(shè)備，更嚴(yán)禁在幕墻鋁合金骨架上打洞，施工隊(duì)在施工前先做好煙感、噴淋、送回風(fēng)口、電梯、消防栓箱、手動(dòng)報(bào)警等設(shè)施設(shè)備的保護(hù)措施。 如因業(yè)戶不按管理處規(guī)定要求擅自施工而造成影響自己今后使用的問題（如不合理的隔斷影響空調(diào)進(jìn)出風(fēng)質(zhì)量、擅自增大用電負(fù) 荷造成頻繁跳電），由業(yè)戶自己負(fù)責(zé)。 施工隊(duì)施工產(chǎn)生的建筑和生活垃圾，應(yīng)袋裝后集中放置其裝修現(xiàn)場，并由業(yè)戶及時(shí)外運(yùn)，不得有亂擺放、不外運(yùn)或占用其它業(yè)戶場地及公共場地的現(xiàn)象。 業(yè)戶退租后，原由固定的裝修設(shè)施（如隔斷等）不準(zhǔn)拆除帶出本物業(yè)管理區(qū)域，需交管理處處理。 施工隊(duì)污損的公共部位，業(yè)戶必須予以修復(fù)或恢復(fù)。 施工隊(duì)白天禁止使用有噪音的工具。 1 施工時(shí)間應(yīng)事先通知管理處，經(jīng)管理處核準(zhǔn)后方可在規(guī)定時(shí)間進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行施工作業(yè)。 1 因業(yè)戶及其施工隊(duì)原因造成管理處建筑 設(shè)施、設(shè)備損壞及第三方的財(cái)產(chǎn)損失、人員傷亡，由業(yè)戶承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)賠償。 1 施工隊(duì)施工中違反上述規(guī)定而不采取整改措施，管理處有權(quán)采取必要的措施，情節(jié)特別嚴(yán)重者，另行處理。公約對東大街發(fā)展商、租戶及管理者均有約束力，公約約束力內(nèi)涉及管理者、發(fā)展商及租戶的受讓人、繼承人、合并人、接辦人、承租人或?qū)嶋H占用人。 第一章 總 則 公約是為了維護(hù)發(fā)展商、管理者與租戶的利益而設(shè)置，發(fā)展商、管理者與租戶均須遵守和履行公約所規(guī)定的義務(wù)和責(zé)任。 租戶均對其租賃的租賃單位擁有經(jīng)營使用權(quán)，對管理公約擁有修改建議權(quán)。發(fā)展商 聘請 佳兆業(yè)物業(yè)管理 （深圳）有限公司 為東大街的物業(yè)管理者，由該管理者行使公約或發(fā)展商賦予的各種物業(yè)管理權(quán)利。管理期限屆滿時(shí)，由發(fā)展商決定是否繼續(xù)聘請?jiān)芾砉净蛄硇衅刚埰渌飿I(yè)管理公司。 本公約任一條款在法律上可能導(dǎo)致的無效性或部份無效性均不影響或減免本公約其他所有條款的有效性、完整性及對所有發(fā)展商、租戶、管理公司的約束性。 任何使用東大街范圍內(nèi)物業(yè)的租戶均視為完全承諾本公約；任何租戶不得以未簽領(lǐng)或未翻閱或未熟讀或未領(lǐng)會(huì)本公約為理由而故意或過失違反本公約，或不履行或不完全履行本公約項(xiàng)下的義務(wù)與責(zé)任。 除發(fā)展商及管理者另有限制外，共用部位可由每一位租戶及其客戶 ,雇員 、訪客及其他使用者使用。各租戶對其客戶、雇員、訪客及其他使用者之行為依法負(fù)連帶責(zé)任。 租戶除要遵守本公約外，亦需遵守由發(fā)展商審批并有物業(yè)管理公司公開發(fā)布的其他一系列文件。 第二章 租戶的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任 租戶之權(quán) 益 依法和依租賃合同獨(dú)自經(jīng)營使用其租賃的租賃單位。 可與其它租戶按本公約規(guī)定共同使用東大街的公共地方和公共設(shè)施，以及東大街所有的保安、衛(wèi)生設(shè)施。 可根據(jù)本公約條款監(jiān)督管理者及管理人員的工作。 租戶的義務(wù)： 租戶在行使上述權(quán)力和 使用其租賃的租賃單位時(shí)，須遵守公約的規(guī)定。 租戶須執(zhí)行和服從管理者的決議、決定。 租戶須共同負(fù)責(zé)維戶東大街的結(jié)構(gòu)、包括外墻、公共地方及公共設(shè)施等并承擔(dān)其費(fèi)用。 租戶須遵守管理者所訂立的《 裝修管理協(xié)議》及其它規(guī)章制度。 租戶的責(zé)任： 不得改變建筑物的結(jié)構(gòu)，不得更改承力墻、橫梁、支柱等，或加建、擴(kuò)建、拆除任何建筑物；不得改變東大街任何部分的外貌，不得在東大街外墻上安裝任何雕塑品、遮光簾、遮蓬、花架、天線、旗桿、懸掛旗幟、橫幅標(biāo)語、廣告牌、招牌、燈箱或其它任何伸出物，亦不得堵塞任何窗戶。 不得堵塞、切割、損壞、更改、干擾建筑物任何公用部分之水、電或煤氣等供應(yīng)及排水道、暗渠、喉管、電纜、固定裝置等設(shè)施。 除得管理者書面許可外，不得在東大街內(nèi)飼養(yǎng)家禽牲畜或任何寵物。 不得妨礙他人