【正文】 服務管理滿意率達到95%以上。（六）履行公約的各種規(guī)定；（七）參加優(yōu)秀物業(yè)達標活動，爭取3年內(nèi)達到國家優(yōu)秀大廈物業(yè)管理標準。物業(yè)管理的主要任務是通過優(yōu)質(zhì)的管理，最大化的發(fā)揮各部分功能的作用，最大限度的延長設(shè)備的壽命，盡量的減少維修保養(yǎng)費用?？傊覀儗⒔M織最強的管理班子，最優(yōu)秀的專業(yè)技術(shù)人員和弱電專家，與成都法院的管理人員通力合作，在短期內(nèi)把法官大廈做成成都市乃至全國法院系統(tǒng)設(shè)備一流、管理一流的品牌大廈，做到經(jīng)濟效益和社會效益雙贏。 為社會服務，使家庭、經(jīng)濟、社會環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展。 （三）永莊物業(yè)服務宗旨 為客人營造一個“安全、溫暖、快捷、潔凈、方便”的工作與生活環(huán)境，簡稱“安、暖、快、潔、便”。工作要求是：“企業(yè)圍著經(jīng)營轉(zhuǎn)，經(jīng)營圍著市場轉(zhuǎn)，領(lǐng)導圍著員工轉(zhuǎn)，員工圍著客人轉(zhuǎn)”。（四）永莊物業(yè)員工要做到“四熱愛”愛祖國、愛企業(yè)、愛崗位、愛客人。每天的工作要做到：“日事日畢、日清日高”。第四章 物業(yè)管理機構(gòu)及編制定員一、 物業(yè)管理的指導思想及原則（一） 指導思想經(jīng)甲乙雙方商定，成都法官大廈物業(yè)管理采用合作管理的模式進行，即由雙方共同組成法官大廈物業(yè)管理委員會，甲方委派3人，乙方委派2人，5人共同組成管委會，主任由甲方擔任、副主任由乙方擔任，領(lǐng)導和決策法官大廈的物業(yè)管理工作；由乙方組成“北京永莊成都法官大廈物業(yè)管理分公司”進行大廈日常的物業(yè)管理工作。凡可設(shè)可不設(shè)的機構(gòu)一律不設(shè)；凡可定可不定的定員一律不定。二、 物業(yè)管理機構(gòu)及編制定員（一） 分公司管理機構(gòu)公司機構(gòu)設(shè)置為：總經(jīng)理辦公室、計財部、工程部、安保部、服務部，四部一室。 總工程師 直接上級：總經(jīng)理 直接下級：工程部經(jīng)理 崗位職責： （1）在總經(jīng)理領(lǐng)導下，協(xié)助總經(jīng)理負責大廈的工程技術(shù)工作，對總經(jīng)理負責； （2）領(lǐng)導大廈工程技術(shù)人員，充分利用現(xiàn)代科技手段，管好用好大廈的各種設(shè)備設(shè)施，不斷提高其使用效率； （3）領(lǐng)導和組織大廈設(shè)備更新、技術(shù)改造規(guī)劃的論證、設(shè)計、招標、施工、驗收等工作；（4）加強能源管理，減少能源消耗，努力降低運行費用支出； （5）加強安全管理，保證大廈設(shè)備設(shè)施的安全運行，人身安全和資產(chǎn)完整； （6）完成領(lǐng)導交辦的其他工作。(二)各部室編制定員、崗位職責和各崗位程序、標準及協(xié)作關(guān)系 總經(jīng)理辦公室（1）總經(jīng)理辦公室編制定員設(shè)主任1人秘書1人（主管級）人事、培訓、檔案1人（主管級）行政、后勤、質(zhì)檢1人（主管級）總經(jīng)理辦公室共4人，其中主任1人，主管3人。C、起草公司文件，作好會議記錄，調(diào)查研究及信息反饋，總結(jié)推廣先進經(jīng)驗和好人好事；D、負責公司年終工作總結(jié)的起草工作；E、負責公司文件、資料的修改、會簽、編號、發(fā)放、歸檔、銷毀等工作； F、貫徹執(zhí)行國家有關(guān)勞動人事、勞動工資、勞保福利、勞動保險、員工培訓、質(zhì)量監(jiān)督等方面工作，并制訂細則、貫徹落實； G、負責公司機構(gòu)設(shè)置、編制定員； H、負責公司員工招聘、培訓考核、考勤、獎懲、晉升等具體工作； I、負責公司自身的后勤管理和服務工作； J、負責公司檔案管理工作； K、負責公司質(zhì)量檢查工作； L、完成領(lǐng)導交辦的其他工作。 （4）辦公室秘書 直接上級：辦公室主任 崗位職責： ； 、總結(jié)、決議、會議文件、工作報告、會議紀要、函電等文稿，傳遞需批示的文件； ，并準備好辦公用品； 、整理、保管工作，為大廈領(lǐng)導決策提供參考意見；做好會議通知、會議記錄、撰寫會議紀要等會務工作； ； ； 。（6）行政主管直接上級：辦公室主任崗位職責：A、負責分公司自身的后勤管理工作； B、負責分公司員工勞動保護用品的預算、制作和發(fā)放工作；C、負責分公司辦公用品的預算編制，批準發(fā)放工作；D、負責分公司租用車輛的管理、調(diào)度和使用工作；E、完成領(lǐng)導交辦的其他工作。 、地點、會議主題、主持人及時傳達到各部室，并將傳達情況進行記錄； ，并在48小時之內(nèi)歸納整理，形成會議紀要，下發(fā)各部室； 、格式要標準、無遺漏、詳實。取送文件要有簽字。對呈件要及時催辦，對不規(guī)范行文提出修改意見。 收發(fā)文件需嚴格辦理收發(fā)文手續(xù)，寫名收發(fā)文時間、文稿內(nèi)容、收發(fā)人姓名。 ，嚴格執(zhí)行程序； ，原件存檔。 ； ，接待電話時要說“您好”，掛電話前要說“先生/小姐，再見”。 、周到、有禮貌； ； ，并及時向領(lǐng)導匯報。 ，不得委托他人代為保管；不得將印章帶出辦公室； 、歸檔保存。 認真、負責。 內(nèi)容詳實，程序清楚、規(guī)范。 嚴格執(zhí)行保密制度，防止大廈機密外泄。 工作態(tài)度認真、嚴謹仔、細。（1）計財部編制定員經(jīng)理1人副經(jīng)理1人會計（主管級）1人出納1人采購（主管級）1人保管1人；計財部共計6人，其中經(jīng)理1人，副經(jīng)理1人，會計1人，出納1人，采購1人，保管1人。 （3）計財部經(jīng)理崗位職責 直接上級：總經(jīng)理、管委會 直接下級：計財部副經(jīng)理、會計主管、采購主管 聯(lián)系部門：分公司各部門 崗位職責： ，領(lǐng)導和組織分公司的財務會計工作。 ，并組織貫徹實施。 。 ，進行業(yè)務考核，并對會計人員的職稱晉升與獎懲提出意見和建議。，協(xié)助計財部經(jīng)理做好各項工作。 （3）計財部會計主管 直接上級：計財部經(jīng)理、副經(jīng)理 直接下級：出納 聯(lián)系部門：各部門 崗位職責： ，保證會計科目的使用和對業(yè)務處理正確、數(shù)字準確、印章齊全、手續(xù)完備、原始單據(jù)與記帳憑證一致。 、季度及月度會計報表。 。 ，做好入庫貨物的復查，對不符合要求的物品及臨近過期的食品提出退貨或拒絕入庫的處理意見，要求領(lǐng)班、保管員嚴格把好物品入庫驗收關(guān)。 ，發(fā)現(xiàn)差錯及時查清原因，解決處理，保證帳帳相符、帳物相符。 ，物品碼放符合安全要求；對保管員經(jīng)常進行安全、消防教育，提高保管員的安全意識。（5）出納員直接上級：會計主管直接下級：崗位職責： A、在會計主管的領(lǐng)導和監(jiān)督下，做好出納工作；B、每天記好現(xiàn)金日記帳，做到日清月結(jié)，保證帳帳相符、帳款相符；C、記好銀行日記帳，保證帳帳相符，每月余額與銀行存款相符；D、保管好裝訂前的會計憑證，并按要求進行憑證匯總、裝訂、編號；E、完成領(lǐng)導交辦的其他工作。 ，報物資主管審批。分類儲存，做好防潮、防腐、防蟲、防損、防變質(zhì)、防鼠害的工作。 、堆碼要整齊美觀，清潔無塵，發(fā)貨要執(zhí)行先進先出的原則。做到帳帳相符，帳物相符。 （二） 各崗位工作項目、程序、標準與協(xié)作關(guān)系 A、會計項 目程 序標 準協(xié)作關(guān)系1. 審核原始單據(jù) 逐一復核每一筆支出憑證、發(fā)票、單據(jù)。 準確應用會計科目，做到有錯必有貸，借貸必相等。 凡手工記帳的會計科目，每日按發(fā)生的業(yè)務逐筆及時登記帳薄。 每月月底要與總帳核對各手工明細帳科目。 每日憑證錄入完成后打印出憑證匯總表 ； 。每月按規(guī)定時間提取銀行每月月底計算稅金檢查完當月收入，無誤后方可提取。逐筆核對，如有出入及時更改，如屬時間差未對上的帳，列出調(diào)節(jié)表，余額調(diào)節(jié)表每月10日前上交。 B、出納員項 目程 序標 準協(xié)作關(guān)系 。 ； ； 、提款要簽字。 ； ； 。 清點現(xiàn)金補充備用金 每日實盤現(xiàn)金額加支出額等于原備用金額，及時補充備用金。 采購人員領(lǐng)取支票時，應先看前一次領(lǐng)取的支票是否報銷。 用現(xiàn)金日記帳與總帳電腦中現(xiàn)金余額核對。 C、物資采購項 目程 序標 準協(xié)作關(guān)系 根據(jù)上月物資消耗情況，結(jié)合庫存，考慮本月需耗，編制采購預算。 ，制定偏低而供應商不同意的，可酌情調(diào)整； 。 、物品一定要符合質(zhì)量標準 ； ，一定要求完好，外形完整。 。 立即付款產(chǎn)品，制單時要復查，復算，做到準確、無誤。 ，由收貨部將付款通知單一聯(lián)和收貨單五聯(lián)分好，于當月20日報送計財部審核。 ，嚴防串戶，串類； ，一律以保管的一聯(lián)為依據(jù)； ； ，萬一出現(xiàn)個別涂改，填寫人必須加蓋私章，否則無效。進口物質(zhì)要有防偽標志，對標志不符合國家標準的應拒絕入庫； ，保管員要將收貨單第四聯(lián)留做入帳憑據(jù)，其余幾聯(lián)交回采購。2. 物 品 及 食品退貨 庫存貨物退給供貨商時，要通知開具退貨單，同時要注明原供貨單位，退貨數(shù)量，并要供貨商簽字。 ：各部門申領(lǐng)所需物品須由領(lǐng)導確認簽字后發(fā)貨； ，逐一填寫清楚，發(fā)貨人簽字、收貨人簽字； ，第一聯(lián)給負責三級帳的財務人員，第二聯(lián)傳給成本控制人員，第三聯(lián)保管員做記帳憑證，第四聯(lián)交給申領(lǐng)人。 ，保證物品的數(shù)量準確； 。 ； ，保證物品的數(shù)量準確。 ：市內(nèi)易購的品種，采購數(shù)量控制在一個半月；外地采購控制在3個月以內(nèi)； 。 ，報損單要寫品名、數(shù)量、單價、總價，并寫明報損原因； 、處理； 。 ，報損部門應寫清品名、數(shù)量及報損原因； ； ，經(jīng)領(lǐng)導批準后統(tǒng)一處理；，交有關(guān)部門。 大 廈 各 部 門 各部門如需領(lǐng)用廢舊物品時，應辦理領(lǐng)用手續(xù)，而后領(lǐng)取。大廈各部門 工程部（1）工程部編制定員 工程部經(jīng)理1人主任工程師1人（副經(jīng)理待遇）秘書處1人（主管級）信息主管1人、信息領(lǐng)班3人；常白班，晚上自動控制工程主管1人、領(lǐng)班4人：供電領(lǐng)班、采暖空調(diào)領(lǐng)班、給排水領(lǐng)班、維修領(lǐng)班各1人；員工6人，其中：供電2人、空調(diào)采暖2人、給排水1人、維修保養(yǎng)1人。組織機構(gòu)圖如下：主任工程師1人工程部經(jīng)理1人秘 書1人工程主管1人信息主管1人維修員工1人給排水員工1人空調(diào)員工2人供電員工2人維修領(lǐng)班1人給排水領(lǐng)班1人空調(diào)領(lǐng)班1人供電領(lǐng)班1人信息領(lǐng)班3人（2）工程部主要職責 A、負責大廈設(shè)備、設(shè)施的管理、運行、維護、維修和保養(yǎng)，保證其正常運行； B、負責大廈設(shè)備更新、技術(shù)改造、改擴建工程的計劃、設(shè)計，并組織施工、工程驗收； C、負責各種管網(wǎng)、線路的維修、養(yǎng)護工作； D、負責大廈的網(wǎng)絡工作； E、制訂大廈工程管理、運行的各項操作規(guī)程，并組織實施； F、負責工程技術(shù)人員的業(yè)務培訓、考核，不斷提高其綜合素質(zhì)； G、加強安全用電等知識教育，嚴格操作規(guī)程，定期檢查，確保大廈安全用電； H、負責大廈工程技術(shù)檔案管理工作； I、負責大廈音像播放和管理工作； J、負責大廈更新改造、預算計劃的編制； K、完成領(lǐng)導交辦的其他工作。（4） 工程部經(jīng)理 直接上級：分管總工程師 直接下級：工程部主任工程師、信息技術(shù)主管、工程技術(shù)主管、秘書 聯(lián)系部門：大廈各部門 崗位職責： ，負責大廈設(shè)備設(shè)施的運行、維護保養(yǎng)及管理工作，并協(xié)調(diào)與業(yè)主在工程管理方面的關(guān)系。D．對工程部所有人員和設(shè)備全權(quán)管理和調(diào)配。 E、材料管理、能源管理、維修申請管理、成套設(shè)備維護、勞務歷史記錄及材料成本核算、特定工程改造項目管理以及報表管理等，提高經(jīng)濟效益。經(jīng)常征詢法院各部門意見，不斷改進原設(shè)計缺陷，大力支持下屬工作技術(shù)改造，使設(shè)備性能日趨完善。，定期對管理人員進行業(yè)務培訓和考核，提高管理水平，把工程部建設(shè)成為一支高素質(zhì)、高技術(shù)水準、高效率、高服務質(zhì)量的隊伍。J、每月月底向上級寫出本月匯報和下月計劃。 B．重要設(shè)備發(fā)生故障影響正常營業(yè)時，要組織人員立即進行現(xiàn)場處理。 D．督導和檢查各專業(yè)應按期完成的設(shè)備維護保養(yǎng)，故障處理及零部件更換和記錄。 G．對新添置的設(shè)備設(shè)施及時建立設(shè)備卡，并將有關(guān)技術(shù)資料進行整理歸檔。 I．節(jié)約能源，杜絕浪費現(xiàn)象，考核各專業(yè)單位成本核算及消耗定額，力求降低成本。 K．每年10月15日前制定出下年度工程運行設(shè)備的更新改造計劃，并根據(jù)計劃預算下年度更新改造費用。 M．做好值班記錄，審核機器設(shè)備運行報表，完成報修單的登記、編號和分配工作，掌握運作過程，檢查核實每個班次的維修單完成情況。組織對高新技術(shù)的學習、研討、交流和講解。在工程部經(jīng)理不在時，代行管理。 （4）秘書 直接上級：工程部經(jīng)理、主任