【正文】 工作 ； 、出席者和主持人； （電話、請柬、信函、傳真）； ，預(yù)先安排布置會場； 、接待、簽到和分發(fā)會議材料。 （5）人事主管直接上級：辦公室主任 崗位職責(zé)： 、勞動工資、勞保福利工作； 、考核、晉升、獎懲等的具體工作； 、工資造冊工作； ； ；。 （3）辦公室主任 直接上級：總經(jīng)理 直接下級：辦公室秘書、人事主管、行政主管 聯(lián)系部門：大廈各部門 崗位職責(zé)： ，負責(zé)總經(jīng)理辦公室工作； 、報告、工作總結(jié)等的起草工作； ，并做好會議記錄，寫好會議紀要； ，及時處理客戶投訴； ，起草重要文稿，審核各部門的外賓招待、贈送禮品標準； F、協(xié)助總經(jīng)理考核各部室的管理人員，并對本部門員工進行考核； ，綜合各部門反映的問題，為公司領(lǐng)導(dǎo)決策提供咨詢和依據(jù)，當好參謀； 。組織機構(gòu)圖如下：辦公室主任1人秘 書1人1人行政 后勤 質(zhì)檢1人1人人事 培訓(xùn) 檔案1人1人（2）總經(jīng)理辦公室主要職責(zé) A、貫徹執(zhí)行公司領(lǐng)導(dǎo)指示，了解掌握大廈經(jīng)營管理情況，及時向領(lǐng)導(dǎo)提供各方面的信息，當好參謀； B、宣傳執(zhí)行國家有關(guān)方針、政策、制度和規(guī)定，負責(zé)協(xié)調(diào)督查公司內(nèi)部各項管理制度、規(guī)定和辦法的制訂，貫徹和實施?？偨?jīng)理助理直接上級：總經(jīng)理、分管副經(jīng)理直接下級：分管部門經(jīng)理崗位職責(zé)：（1）協(xié)助總經(jīng)理做好分管部門的工作；（2）經(jīng)常深入基層，了解情況，指導(dǎo)工作； （3）做好分管部門員工的思想工作，解決工作、生活中的各種問題，加強團結(jié)，提高員工的凝聚力，搞好物業(yè)管理和服務(wù)工作；（4）負責(zé)分公司的ISO9002國際質(zhì)量達標工作；（5）負責(zé)分公司創(chuàng)優(yōu)達標活動；（6）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。（二） 編制定員公司編制定員為68，其中：分公司總經(jīng)理1人分公司總工程師1人公司總經(jīng)理助理1人總經(jīng)理辦公室4人， 計財部6人， 工程部18人安保部17人服務(wù)部20人總經(jīng)理1人分公司機構(gòu)設(shè)置及編制定員圖式如下：服務(wù)部20人計財部6人總辦4人安保部17人工程部18人總經(jīng)理助理1人總工程師1人三、各崗位定員及職責(zé) (一)公司領(lǐng)導(dǎo)崗位職責(zé)總經(jīng)理 直接上級：物業(yè)管委會 直接下級：總工程師、總經(jīng)理助理和各部室經(jīng)理 崗位職責(zé)： （1）在管委會領(lǐng)導(dǎo)和授權(quán)下，全權(quán)負責(zé)法官大廈的日常管理工作，貫徹管委會決議，對管委會負責(zé)；（2）總經(jīng)理有權(quán)推薦總工程師、總經(jīng)理助理人選和提出管理機構(gòu)設(shè)置方案，報經(jīng)管委會審批后聘任、設(shè)置，組成法官大廈領(lǐng)導(dǎo)班子及管理機構(gòu)，領(lǐng)導(dǎo)法官大廈的日常管理工作； （3）總經(jīng)理有權(quán)聘任、解聘部門經(jīng)理、副經(jīng)理；主管級人員由部門經(jīng)理推薦或提出解聘意見，總經(jīng)理審查批準后，人事部門辦理聘任或解聘手續(xù)； （4）總經(jīng)理應(yīng)根據(jù)管委會要求和市場情況，組織制訂法官大廈的長遠發(fā)展規(guī)劃，報經(jīng)管委會審查同意后，組織貫徹實施； （5）組織法官大廈物業(yè)各部室制訂管理所需要的各項內(nèi)部規(guī)章制度、管理辦法、崗位職責(zé)、工作程序和標準等，并認真貫徹實施； （6）搞好法官大廈物業(yè)管理的精神文明建設(shè)，發(fā)揮黨、工、團組織的作用，做好員工的政治思想工作，樹立企業(yè)形象，不斷增強企業(yè)凝聚力； （7）定期向管委會匯報工作； （8）完成管委會交辦的其他工作。實行“脫產(chǎn)人員為零”的管理要求。（二）原則分公司管理機構(gòu)設(shè)置及編制定員，均按“精簡效能”的原則進行。（六）永莊物業(yè)員工的十字銘是對企業(yè)忠誠，對客人負責(zé)，對員工公正，對職業(yè)專精，對工作嚴謹。（五）永莊物業(yè)員工要做到“四過硬”作風(fēng)過硬、紀律過硬、業(yè)務(wù)過硬、制度過硬。簡稱“四轉(zhuǎn)”。對客服務(wù)工作方針是：“程序、效率、溫暖、主動”。為企業(yè)服務(wù)，求生存、求發(fā)展、求效益、求形象。（二）永莊公司的四大工作目標為業(yè)主服務(wù)，使物業(yè)保值增值； 為用戶服務(wù)，創(chuàng)造“安、暖、快、潔、便”的時間與空間環(huán)境。這三者有機的結(jié)合起來，就達到了保值增值的管理目標。三、管理原則與目標（一）成都法院大廈已具有高智能、高技能、高檔次、高效率的一流硬件設(shè)施。對緊急安全問題，保證3分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，30分鐘內(nèi)解決問題，特殊情況短時間處理不了的要在3小時內(nèi)給予明確答復(fù)。二、 管理標準 （一）確保大廈公共設(shè)備設(shè)施安全完整，運行正常，狀態(tài)良好。大廈共用設(shè)備設(shè)施運行及維護管理共用設(shè)備設(shè)施是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓泵、電梯、天線、供氣管路、照明、通訊線路及鍋爐、冷凍機組、供熱管路、消防設(shè)施以及室外道路、綠地、燈光、地下車庫、公益性設(shè)施等。第三章 成都法官大廈物業(yè)管理的原則和標準一、 管理范圍（一）總體而言，不管是地上，還是地下；大廈內(nèi)部還是大廈外部，均為物業(yè)管理的范圍。三、成都法官大廈擬定的物業(yè)管理模式 通過以上的介紹和分析，同時經(jīng)雙方領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商，成都法官大廈擬采用合作管理模式，即成都市中級法院（甲方）與北京永莊投資管理有限公司（乙方）共同合作，成立成都法官大廈管理委員會（以下簡稱管委會），進行決策領(lǐng)導(dǎo)，乙方設(shè)立“北京永莊投資管理有限公司成都分公司”進行成都法官大廈的日常物業(yè)管理和服務(wù)工作。但是由于目前尚認識不足，了解不夠，往往存在怕收費高、怕管不好、怕關(guān)系不好處、怕物業(yè)公司把錢拿走等顧慮，還有開發(fā)商考慮富余人員安置等因素。物業(yè)管理采用委托專業(yè)化物業(yè)管理公司進行經(jīng)營管理，真正實現(xiàn)了所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的兩權(quán)分離，做到了產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)責(zé)明確。（三） 委托管理 物業(yè)采用委托管理模式，是與國際規(guī)范管理模式接軌的一種模式。合作管理，即開發(fā)商或物業(yè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)權(quán)單位，選擇一家經(jīng)驗豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司，以房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位為主，共同成立物業(yè)管理委員會，領(lǐng)導(dǎo)和決策其物業(yè)管理的大政方針；由經(jīng)驗豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司派專業(yè)隊伍進行該物業(yè)的日常經(jīng)營管理。以達到客戶滿意，物業(yè)保值、增值，提高經(jīng)濟效益之目的。（二） 合資或合作管理合資管理，即房地產(chǎn)開發(fā)商作為股東，與經(jīng)驗豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司，共同出資注冊登記成立具有獨立法人資格的物業(yè)管理公司，來經(jīng)營管理其新開發(fā)的物業(yè)。所以很難進行良好的物業(yè)管理，更難以達到國家規(guī)定標準。同時也要為物業(yè)公司股東創(chuàng)造理想的經(jīng)濟效益。其目的是為用戶創(chuàng)造與提供安全舒適、環(huán)境優(yōu)美、清潔衛(wèi)生、溫馨方便的工作場所和生活環(huán)境。物業(yè)經(jīng)營管理首先是對“人”的服務(wù)，其次才是對“物”的經(jīng)營管理。成都法官大廈主要設(shè)備清單 （表一）序號名 稱型號功率（KW）制冷量（KW）流量數(shù)量產(chǎn)地備 注1樓宇自控系統(tǒng)EXCEL50001美國2控制器DDCXL1006美國3控制器DDCXL5002美國4空調(diào)機組7美國開利5循環(huán)水泵5美國開利6新風(fēng)機組32國產(chǎn)7排風(fēng)機5國產(chǎn)8排煙機2國產(chǎn)9電梯152三菱10攝像頭64PAL11雙監(jiān)探頭45 PAL12探測器4PAL13保安監(jiān)視器系統(tǒng)114消防監(jiān)控系統(tǒng)1美國15水泵616程控交換機系統(tǒng)MD1101 德國17數(shù)字交換機ACCELLAR 11001加拿大18數(shù)字交換機350T15加拿大19路由器ASN220服務(wù)器RS60002 美國21計算機20022投影儀223會議系統(tǒng)1 美國24大屏幕LED2 托普25UPS愛克賽40KVA1 美國26免維護電池 （組）1H1 國產(chǎn)27綜合布線系統(tǒng)UTP五類1367點1 德國28OA系統(tǒng)1 國產(chǎn)29電視會議系統(tǒng)1 國產(chǎn)30數(shù)字會議系統(tǒng)1 荷蘭31中央監(jiān)控系統(tǒng)1 國產(chǎn)32發(fā)電機勞斯萊斯1 英國33數(shù)字錄象機800G134熱水爐1注：根據(jù)成都市法院提供資料整理。 成都法官大廈1999年竣工，投入使用；運行兩年基本正常。大廈主要設(shè)計功能為成都中級法院辦公用寫字樓和審判庭。133 / 133成都法官大廈物業(yè)管理企劃方案第一章 成都法官大廈概況 成都法官大廈（含審判庭下同），是由成都市政府籌資建設(shè)的，大廈落成于成都市撫琴西路109號。 成都法官大廈總建筑面積近3萬M2，其中：法官大廈地上15層（其中15層是半層，是后加的），地下2層，建筑面積約15000 M2，；審判大庭5層，建筑面積10277 M2；接待站4300M2。大廈是一座現(xiàn)代智能化辦公大樓，其建設(shè)目標是高效、保密、節(jié)能、安全、便利辦公，其系統(tǒng)設(shè)計原則是：分散控制、集中管理；其設(shè)計要求是：成熟性、先進性、開放性、適用性、經(jīng)濟性；該弱電系統(tǒng)的承包商是四川省環(huán)視業(yè)總公司；大廈主要設(shè)備均由美國、日本和德國等發(fā)達國家進口（詳見表一“成都法官大廈主要設(shè)備清單”），設(shè)計外型美觀，裝修檔次高，是一座莊重肅穆的高檔法官辦公大廈。弱電系統(tǒng)正在逐項調(diào)試交付，預(yù)計9月底可全部完工交付使用。第二章 成都法官大廈擬定物業(yè)管理模式一、物業(yè)管理的性質(zhì)、目的和意義物業(yè)經(jīng)營管理按社會產(chǎn)業(yè)劃分是第三產(chǎn)業(yè)，是服務(wù)性行業(yè)。以對“人”的服務(wù)為核心，由專門的物業(yè)管理機構(gòu)與經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的物業(yè)經(jīng)營管理人員，運用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)手段，對受托經(jīng)營管理的物業(yè)進行代租代售，對其房屋建筑、專用設(shè)備、附屬設(shè)施、場地及區(qū)域內(nèi)保安消防、衛(wèi)生保潔、綠化租擺、管網(wǎng)、車輛、道路養(yǎng)護等進行專業(yè)化管理和維護。同時通過良好的經(jīng)營管理：一為業(yè)主創(chuàng)造更高的經(jīng)濟效益；二使業(yè)主的物業(yè)安全完整，延長使用壽命，達到保值增值之目的。二、我國目前的物業(yè)管理模式目前我國物業(yè)經(jīng)營管理中，主要有三種模式：（一） 自建自管即房地產(chǎn)開發(fā)商（或建設(shè)單位）將自己開發(fā)建設(shè)的物業(yè)設(shè)立一個附屬部門，分離出一部分多余人員，進行物業(yè)管理，由于物業(yè)管理是附屬部門，產(chǎn)權(quán)不清晰，管理者沒有實踐經(jīng)驗，員工未經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，業(yè)務(wù)生疏。因此采用自建自管方式的越來越少，并且隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，必然會逐步消亡。這一模式符合國家“社會化、專業(yè)化、產(chǎn)權(quán)清晰、兩權(quán)分離”的規(guī)范要求和發(fā)展方向；合作中一方面能利用開發(fā)商參與物業(yè)管理的技術(shù)人員對物業(yè)工程的熟知情況，進行及時的維修維護，以利于提高工作效率，減少人力、物力、財力的浪費；另一方面有利于物業(yè)管理公司通過豐富的實踐經(jīng)驗順利地進行專業(yè)化、規(guī)范化、程序化的物業(yè)管理。所以目前采用這一模式的越來越多。這一模式的優(yōu)點是房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位有主動權(quán)，經(jīng)驗豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司有經(jīng)營管理自主權(quán)，這樣優(yōu)勢互補，更有利于物業(yè)管理公司的良好運轉(zhuǎn)。目前有相當一部分高檔公寓、寫字樓、高檔綜合商廈等采用這一模式。業(yè)主和用戶（通過業(yè)主委員會）有更大的監(jiān)督權(quán)、物業(yè)所有權(quán)和使用權(quán)；物業(yè)公司有更多的經(jīng)營管理自主權(quán)，有利于物業(yè)的經(jīng)營管理。目前委托管理模式采用還不廣泛，然而隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，委托管理模式一定會成為我國物業(yè)管理的主要模式。本物業(yè)管理方案即是按此模式進行編制的。（二）具體講物業(yè)管理的范圍與內(nèi)容主要是：成都法官大廈共用部位的維護和管理共用部位是指大廈主體承重結(jié)構(gòu)部分，主要包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、房頂及大廈外墻面、門廳、公共衛(wèi)生間、樓梯間走廊通道等。衛(wèi)生保潔（1）公共部位的日常清洗保潔；（2）大廈外墻清洗保潔； （3）垃圾清運、化糞池清掏；廈內(nèi)綠化租擺，區(qū)域環(huán)境綠化維護；保安消防 （1）協(xié)助公安部門搞好本大廈的客戶登記、鑰匙管理及區(qū)域內(nèi)的公共秩序，保證人身及財產(chǎn)安全；（2）負責(zé)做好本大廈前后門及區(qū)域內(nèi)的安全消防及監(jiān)控工作；（3）管理區(qū)域內(nèi)的交通秩、車輛調(diào)度、停放、門衛(wèi)保安和物品出入登記等工作。零修及時率達到100%；（二）客戶投訴處理率100%；（三）物業(yè)經(jīng)營管理人員持證上崗、專業(yè)培訓(xùn)合格率100%，工作中嚴格執(zhí)行員工規(guī)范，做到程序化、規(guī)范化、標準化、制度化；（四）24小時全天候保安監(jiān)控，保證轄區(qū)內(nèi)道路暢通、治安良好，人身財產(chǎn)安全，無重大案情發(fā)生；（五）值班室24小時熱線服務(wù)，保證業(yè)主對物業(yè)