【正文】 的管理是物業(yè)管理工作的一個重要組成部分，規(guī)范科學(xué)的檔案管理能夠使我們充分了解世貿(mào)大樓設(shè)施設(shè)備的使用維修情況，并為日常管理工作提供依據(jù)。 內(nèi)部組織培訓(xùn)：由公司辦公室，物業(yè)科、勞資科根據(jù)人員、技術(shù)、崗位、工種的需求，制定出共同科目的全員培訓(xùn)計(jì)劃。二、培訓(xùn)目標(biāo)目標(biāo)就是要通過全方位、全過程，全員的培訓(xùn)，把公司員工培養(yǎng)成一支文化素質(zhì)高，服務(wù)意識強(qiáng)，業(yè)務(wù)技能精，高水平的物業(yè)管理隊(duì)伍。一、培訓(xùn)特點(diǎn)一是系統(tǒng)性：從物業(yè)管理理念，思想，服務(wù)意識，業(yè)務(wù)知識，技術(shù)操作能力的培訓(xùn)，旨在全面提高人員素質(zhì)。第三章 組織架構(gòu)及人員配備、培訓(xùn)和管理第一節(jié) 世貿(mào)大樓物業(yè)管理處基本組織加構(gòu)圖及人員配備經(jīng) 理1人環(huán)境衛(wèi)生安全護(hù)衛(wèi)設(shè)備管理 第二節(jié) 人員培訓(xùn)培訓(xùn)，是南京和平物業(yè)管理公司內(nèi)部重要工作之一。三安全護(hù)衛(wèi)管理1． 大樓的整體護(hù)衛(wèi)；2．車輛的管理；3．郵件收發(fā)。正常運(yùn)行期管理計(jì)劃序號項(xiàng) 目內(nèi) 容一建筑物及公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)1． 制定建筑物養(yǎng)護(hù)和維修計(jì)劃方案；2． 建筑本體的養(yǎng)護(hù)，維護(hù)管理。充分利用嚴(yán)格的規(guī)章制度、ISO9001：2000的質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)，確保物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)范化、科學(xué)化。引進(jìn)全新機(jī)制，定崗定薪在分配上拉開檔次，讓平庸者羨慕工作上的能人。并在一體化的管理中采用高素質(zhì)的管理隊(duì)伍。第二節(jié) 管理方式為了確保目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，我們擬采取綜合一體化的管理方式。第二章 質(zhì)量管理目標(biāo)和管理方式、工作計(jì)劃第一節(jié) 質(zhì)量管理目標(biāo)用我們的優(yōu)質(zhì)服務(wù)為世貿(mào)大樓創(chuàng)造出“整潔，文明，安全，舒適”的辦公環(huán)境。安全護(hù)衛(wèi)工作是重中之重，人防、物防、技防相結(jié)合，固定崗、巡邏崗值班相結(jié)合，以完善、科學(xué)的防范體系，確保大廈安全。環(huán)境保潔工作按規(guī)定工作程序執(zhí)行，定崗定人，循環(huán)巡查，保持環(huán)境的優(yōu)美整潔統(tǒng)一。大廈的建筑、修繕管理，落實(shí)責(zé)任人，建立嚴(yán)格的巡視，修繕，回訪制度，保證大樓外觀完好，零修、急修及時。第三節(jié) 運(yùn)行保障制度嚴(yán)密周全我們策劃的大樓群樓部分的管理方案中始終將優(yōu)質(zhì)服務(wù)的理念貫穿于整個物業(yè)管理活動中，以周密的運(yùn)行保障制度保證服務(wù)水準(zhǔn)。C、配備的技術(shù)人員和保安、保潔人員應(yīng)是素質(zhì)優(yōu)良、技術(shù)精湛，一專多能，高效精干，具有吃苦耐勞，敬業(yè)愛崗精神的保障隊(duì)伍。在物業(yè)管理實(shí)際運(yùn)行中，人力成本一般占到管理費(fèi)總支出的70%，為了節(jié)約管理成本，我們按照精干、高效實(shí)用的原則配備人員到各崗位，并要求在崗人員一專多能。A、管理處經(jīng)理選派高素質(zhì)，既精通管理，又精通專業(yè)技術(shù)，具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，有決策組織協(xié)調(diào)能力的人擔(dān)任。管理人員的配備原則要想管理好、運(yùn)作好，該大樓必須配備一支管理規(guī)范，技術(shù)精湛、責(zé)任心強(qiáng)的物業(yè)管理隊(duì)伍。江陰寶華集團(tuán)有檢查、監(jiān)督物業(yè)管理工作的權(quán)力，大樓物業(yè)管理處有及時反饋管理信息的義務(wù)。第二節(jié) 管理體系和人員配備管理體系大樓的物業(yè)管理實(shí)行南京和平物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)下的世貿(mào)大樓管理處管理體系，我們將充分利用自身的人才、技術(shù)、管理和資源優(yōu)勢吸收先進(jìn)的物業(yè)管理模式，結(jié)合特點(diǎn)，制定大樓管理方案。低成本，高效益世貿(mào)大樓的群樓部分投入運(yùn)營后，需花費(fèi)一定資金管理維護(hù)。技術(shù)要求高水平世貿(mào)大樓是集辦公、商務(wù)活動、業(yè)務(wù)洽談為一體的綜合性建筑，其配套設(shè)施有安全監(jiān)控系統(tǒng)，消防報警系統(tǒng)，供配電、供水系統(tǒng)，通信系統(tǒng)等。集各類會議、業(yè)務(wù)洽談、商務(wù)活動等多項(xiàng)工作服務(wù)及功能于一體的辦公大樓。一、項(xiàng)目管理的特點(diǎn)和要求服務(wù)高層次，管理高標(biāo)準(zhǔn)南京是省會城市，城市的發(fā)展、建設(shè)使得高層建筑辦公大樓一幢幢拔地而起，物業(yè)管理服務(wù)隨之而生。第一節(jié) 管理思想 通過實(shí)地考察和認(rèn)真研究，從物業(yè)管理的角度分析，對大樓鮮明的特點(diǎn)和要求有了全面認(rèn)識和了解。挑戰(zhàn)和機(jī)遇同在，困難和希望并存。南京世貿(mào)大樓座落在繁華的山西路附近，整個樓體設(shè)計(jì)簡潔明了，設(shè)備、設(shè)施齊全，是一幢現(xiàn)代化的辦公大樓。維修合格率99%。 公司的質(zhì)量目標(biāo)：本公司接管的物業(yè)重大安全責(zé)任事故發(fā)生率為0。公司現(xiàn)對外業(yè)務(wù)范圍：A、樓宇的綜合管理體制 ；B、房屋修繕；C、房屋裝飾；D、用戶需要的其它特約服務(wù)。2000—2002年被南京市政府評為發(fā)展“三產(chǎn)”先進(jìn)單位。公教一村小區(qū)99年被評為南京市優(yōu)秀住宅小區(qū)，2000年被評為江蘇省優(yōu)秀住宅小區(qū)。公司自成立以來，遵循“業(yè)主第一，誠信服務(wù)，技術(shù)求精，講究實(shí)效”的精神。（蘇房物業(yè)集團(tuán)）公司設(shè)有辦公室、財務(wù)科、物業(yè)管理科、經(jīng)租業(yè)務(wù)科、房產(chǎn)裝飾分公司、公教一村物業(yè)管理處、南京市教委物業(yè)管理處、教工新村物業(yè)管理處、薩家灣花苑物業(yè)管理處、古平崗物業(yè)管理處、漢中苑物業(yè)管理處、易發(fā)科技大廈物業(yè)管理處、政治學(xué)院物業(yè)管理處、錦江花苑物業(yè)管理處、香榭里物業(yè)管理處、華茂大廈物業(yè)管理處等機(jī)構(gòu)。我們公司的承諾是：應(yīng)用ISO9001：2000標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施物業(yè)管理，力爭使你們達(dá)到物業(yè)管理“市優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)。我們和平物業(yè)管理公司能有機(jī)會為江陰寶華集團(tuán)提供物業(yè)管理服務(wù)感到無比榮耀，我們將以積極的態(tài)度，負(fù)責(zé)的精神，高度的自覺性，確保做好大樓的物業(yè)管理。辦公條件好壞對于提高工作效率，加速公司的發(fā)展有著極其重要的作用。給使用人創(chuàng)造一個安全、舒適、文明、整潔的工作環(huán)境。南京和平物業(yè)管理公司南京世貿(mào)大樓物業(yè)管理企劃書 二00三年七月企業(yè)精神： 團(tuán)結(jié)、高效 求實(shí)、發(fā)展南京和平物業(yè)公司為世貿(mào)大樓業(yè)主提供一流的服務(wù)一流的管理前 言物業(yè)管理經(jīng)過近二十年的發(fā)展，已步入我國城市經(jīng)濟(jì)生活之中，物業(yè)管理與城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和現(xiàn)代化辦公息息相關(guān)，其作用越來越明顯。物業(yè)管理的特性是服務(wù)經(jīng)營，對物業(yè)這種特殊商品提供服務(wù)及勞務(wù)，并運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)、社會效益。位于江蘇路60號的南京世貿(mào)大樓及裙樓是一幢設(shè)備、設(shè)施先進(jìn)、建筑外觀新穎豪氣的商務(wù)辦公大樓。世貿(mào)大樓的業(yè)主—江陰寶華集團(tuán)選聘物業(yè)管理企業(yè)的舉措，具有前瞻性的決策，體現(xiàn)了重視公司形象、注重企業(yè)文化的精神。我們的管理觀念是：嚴(yán)格認(rèn)真，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，高效及時，規(guī)范管理。南京和平物業(yè)管理公司情況介紹南京和平物業(yè)管理公司是從事物業(yè)管理的專業(yè)企業(yè)，具有物業(yè)管理二級資質(zhì)，隸屬于南京市房產(chǎn)經(jīng)營總公司。公司擁有一支優(yōu)秀的物業(yè)管理隊(duì)伍，各類專業(yè)技術(shù)人員24名，其中中級職稱以上人員有8人，經(jīng)過物業(yè)崗位培訓(xùn)的人數(shù)占公司總?cè)藬?shù)的75%。以服務(wù)住戶、用戶為宗旨，管理的公教一村小區(qū)、南京市教育委員會辦公大樓等物業(yè)，優(yōu)質(zhì)、及時的服務(wù)受到市領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)主的肯定。公司99年被玄武區(qū)政府評為文明單位，被南京市房產(chǎn)局評為行風(fēng)建設(shè)先進(jìn)窗口單位。2001年為提升公司管理水平導(dǎo)入ISO9001∶2000國際質(zhì)量認(rèn)證體系。公司的質(zhì)量方針：以人為本，至誠服務(wù)，持續(xù)改進(jìn)，業(yè)主滿意。關(guān)鍵設(shè)施、設(shè)備完好率為100%，報修投訴處理率為100%，業(yè)主滿意率為98%。 現(xiàn)有組織構(gòu)架圖 總 經(jīng) 理 副總經(jīng)理副總經(jīng)理綠化管理科房產(chǎn)裝飾工程二處水電設(shè)備科辦公室易發(fā)科技大廈物管處財務(wù)科經(jīng)租物業(yè)管理科公教一村物管處市教育局物管處薩家灣 物古平管崗 漢 處中 苑 市招辦物管處錦江花苑物管處教工新村物管處香榭里物管處第一章 保證物業(yè)管理實(shí)施的整體設(shè)想和策劃方案南京城自古便是富麗名貴之城，人口繁盛，商貿(mào)發(fā)達(dá)。作為物業(yè)管理企業(yè)，我們關(guān)注大樓不僅僅是大樓較好的內(nèi)外部環(huán)境，更重要的是為物業(yè)管理公司如何管理好這樣一座辦公大樓提出了全新課題。有著多年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的和平物業(yè)公司，憑著雄厚的技術(shù)力量和一切為用戶服務(wù)的赤誠之心，完全有能力、有信心管理好大樓的該部分物業(yè) 。滿足這些特點(diǎn)和要求，管好這一辦公大樓，正是對物業(yè)管理企業(yè)實(shí)力的考驗(yàn)。世貿(mào)大樓的裙樓部分是江陰寶華集團(tuán)的辦公地。這就要求我們的管理和服務(wù)必須從高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)做起。均采用了目前較先進(jìn)的設(shè)備，科技含量高，管好這些設(shè)施設(shè)備，使之能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，確保大廈各項(xiàng)工作順利開展是物管企業(yè)的首要任務(wù)。因此，作為物業(yè)管理企業(yè)用換位思考的方法站在業(yè)主的角度，在保證一流服務(wù)質(zhì)量的前提下，盡量想方設(shè)法降低大樓的管理成本，延長大樓和公用設(shè)施、設(shè)備的使用壽命使其保值、增值。A、江陰寶華集團(tuán)與南京和平物業(yè)管理公司是物業(yè)管理契約關(guān)系，雙方都有遵守契約的義務(wù)。B、南京和平物業(yè)管理公司與大樓管理處是隸屬關(guān)系，管理處接受南京和平物業(yè)管理公司的領(lǐng)導(dǎo)及監(jiān)督檢查，南京和平物業(yè)管理公司指導(dǎo)和協(xié)助管理處做好大樓管理工作。管理人員的配備原則是：精干、高效、實(shí)用。B、操作人員采用專兼職合理配置大樓物業(yè)管理操作人員根據(jù)大廈特點(diǎn)采用專職與兼職相結(jié)合的方式合理配置。充分挖掘潛力發(fā)揮人的主觀能動性，以滿足日常管理的需求?？偟囊笫俏飿I(yè)管理運(yùn)作要精心組織，規(guī)范管理；安全護(hù)衛(wèi)，萬無一失；設(shè)備設(shè)施，精心養(yǎng)護(hù)；保潔綠化，環(huán)境優(yōu)美；狠抓長效，突出重點(diǎn)；提高物業(yè)管理水平和管理質(zhì)量。針對大樓的特點(diǎn)，除制定了詳細(xì)可行的運(yùn)行方案外，各部門都有完整的工作制度和操作規(guī)程。為管理好大樓先進(jìn)的設(shè)施設(shè)備，嚴(yán)格上崗證制度，確保按國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范管理，勤查勤檢，確保各系統(tǒng)狀態(tài)良好維修保養(yǎng)及緊急搶修措施的落實(shí)。交通車輛的管理，停車場車輛停放有序，大樓內(nèi)外要保證道路暢通。對可能出現(xiàn)的突發(fā)事件，如火警、斷電、匪警等，都制定了應(yīng)急處理預(yù)案。物業(yè)管理進(jìn)住后之日起：一年內(nèi)力爭達(dá)到相當(dāng)于南京市物業(yè)管理“市優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)。將大廈的建筑管理、設(shè)備、設(shè)施、交通、停車、清潔保潔、安全護(hù)衛(wèi)統(tǒng)一由大樓物業(yè)管理處管理。在運(yùn)作過程中，努力提高員工的專業(yè)素質(zhì)和責(zé)任感。每年的考核成績都要作為職務(wù)晉升和獎勵的重要依據(jù)。第三節(jié) 工作計(jì)劃根據(jù)擬定的管理方式和管理運(yùn)行流程，按照輕重有序，科