【正文】 ：上下水管道、落水管、共用照明、暖氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。工程維修部主管職責(zé)A、 負(fù)責(zé)小區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修、安全檢查工作的安排與落實(shí)；B、 組織參與設(shè)備的大、中、小修，制定計(jì)劃，負(fù)責(zé)員工的專(zhuān)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)；C、 負(fù)責(zé)制定設(shè)備、備件采購(gòu)計(jì)劃，報(bào)財(cái)務(wù)采購(gòu)；D、 做好各項(xiàng)記錄，收集整理設(shè)備技術(shù)資料及維修保養(yǎng)記錄，做好設(shè)備臺(tái)帳工作；E、 參與違章糾正工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止違章建筑和施工；F、 負(fù)責(zé)用戶對(duì)本部門(mén)工作的投訴處理，不合格服務(wù)的處理，糾正和預(yù)防措施的實(shí)施，跟蹤檢查；G、 負(fù)責(zé)員工的考評(píng)工作，及時(shí)上報(bào)本部門(mén)考勤；H、 合理控制本部門(mén)各項(xiàng)費(fèi)用，廣開(kāi)增收渠道；㈡、人員配置和人員的素質(zhì)要求世紀(jì)城物業(yè)管理的用人原則為“精干、高效、敬業(yè)”，確定“重學(xué)歷，也重能力；重水平，更重品德”的用人標(biāo)準(zhǔn)。針對(duì)智能化程度高、機(jī)電設(shè)備多、電梯多等特點(diǎn)，設(shè)置專(zhuān)業(yè)人員管理。措施之四：精心養(yǎng)護(hù)小區(qū)園林綠化及噴泉，加強(qiáng)小區(qū)環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。措施之二：治安管理上，運(yùn)用現(xiàn)代化科技手段“三防”結(jié)合，確保安全。六大措施：措施之一：智能化管理上，做到“三個(gè)到位”。世紀(jì)城的智能化設(shè)施、高層電梯、變頻水等配套設(shè)施提高了住戶的生活質(zhì)量提升了生活品位，與此同時(shí)它將導(dǎo)致服務(wù)觀念、管理機(jī)構(gòu)、管理方式的現(xiàn)代化。業(yè)主可通過(guò)室內(nèi)NDT智能主機(jī)輕松布防、撤防，實(shí)現(xiàn)家居安全。目前已完成了四個(gè)組團(tuán)的建設(shè)，建筑面積近16萬(wàn)平米，36棟樓宇，可容納1391戶居民。一組團(tuán)為七層帶電梯，共19部電梯，且7層采用變頻供水。一種模式：根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，逐步實(shí)現(xiàn)智能化管理模式。重點(diǎn)之二：確保因管理原因造成的治安事件發(fā)生率為零。住戶能否使用智能設(shè)施是降低管理難度，提高管理效率的關(guān)鍵，為此我們對(duì)業(yè)主采取分期培訓(xùn)，使住戶扎實(shí)掌握智能化設(shè)施的使用方法，通過(guò)住戶教育，讓住戶感受到智能化給生活帶來(lái)的益處，使之積極配合管理。“人防”是由管理中心統(tǒng)一指揮調(diào)度，強(qiáng)調(diào)多重組合，即流動(dòng)崗、固定崗相結(jié)合，全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合。第二，重點(diǎn)解決噴泉養(yǎng)護(hù)問(wèn)題，制定噴泉養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定，有日常噴泉養(yǎng)護(hù)措施和緊急處理保質(zhì)措施，體現(xiàn)環(huán)保措施。具體服務(wù)承諾及質(zhì)量保證措施如下：序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)國(guó)家及天津市標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)質(zhì)量保證措施01房屋完好率98%99%制定維修技術(shù)人員專(zhuān)職負(fù)責(zé)區(qū)域巡查，建檔記錄，確保外觀整潔、無(wú)破損立面，房屋無(wú)改變使用功能，無(wú)亂搭建，公用設(shè)施及通道無(wú)隨意占用02房屋零修、急修及時(shí)率99%100%急修、零修接到維修通知，及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)。為住戶提供全方位24小時(shí)智能化管理，服務(wù)項(xiàng)目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢(shì)，總體歸納為“六項(xiàng)管理、三類(lèi)服務(wù)”，即“房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車(chē)輛交通管理和其它公共管理”；常規(guī)性公共服務(wù)（合同服務(wù)）委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營(yíng)性多種服務(wù)（全方位、多層次的綜合服務(wù)）。3） 市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、噴泉等。二類(lèi)設(shè)備：監(jiān)控中心室外的智能系統(tǒng)末端設(shè)備、設(shè)施，如：遠(yuǎn)紅外探測(cè)器、緊急求助按鈕、煤氣泄漏報(bào)警、保安電子巡更簽到器。、對(duì)保安員進(jìn)行住宅內(nèi)智能末端設(shè)施、電子巡更簽到器、周邊紅外線對(duì)射儀、停車(chē)場(chǎng)設(shè)備設(shè)施的使用操作方法，各類(lèi)事件處理程序等方面的培訓(xùn)。A智能系統(tǒng)的運(yùn)行管理。、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)實(shí)施計(jì)劃的制訂監(jiān)控中心、維修部分別按責(zé)任劃分，根據(jù)相關(guān)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程和設(shè)備具體狀況，制訂所管轄設(shè)備年度、季度、月度維護(hù)保養(yǎng)實(shí)施計(jì)劃，并確定設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任人。兩種維修方法的使用保證了設(shè)備的最佳狀態(tài)。D. 小區(qū)清潔服務(wù)細(xì)則及清潔工作要求。每月（不少于2次）檢查小區(qū)的蟲(chóng)鼠情況，詳細(xì)記錄填寫(xiě)《消殺檢查記錄表》，每月抽查消殺施工記錄，落實(shí)消殺次數(shù)和監(jiān)控消殺效果。F. 建設(shè)新型的人文環(huán)境。植物不但可以凈化空氣，調(diào)節(jié)溫濕，保持水土、防火，而且可以消聲防噪。、分隔空間，有入口標(biāo)志、圍墻、欄桿等。它的外在表現(xiàn)影響著住戶的心理和情緒，影響著住戶的生活質(zhì)量，對(duì)此我們高度重視，措施有：、環(huán)境質(zhì)量良好資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)、基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適邊界，形成環(huán)保意識(shí)。、組織集體近地旅游、觀光、登山等活動(dòng)?！拔幕畔凇薄ⅰ白x報(bào)欄”，傳播國(guó)內(nèi)外時(shí)事，弘揚(yáng)傳統(tǒng)文化，報(bào)導(dǎo)科技、經(jīng)濟(jì)及物業(yè)信息。B. 觀花觀果植物、施肥后在促進(jìn)樹(shù)葉生長(zhǎng)的同時(shí)，還可粗機(jī)花芽形成。A、 涂白。、草坪的養(yǎng)護(hù)草坪是區(qū)內(nèi)園林綠地的組成部分，通過(guò)管理維護(hù)，使綠草形成柔軟的綠色“地毯”。C、 實(shí)行封閉式24小時(shí)保安制度，各種記錄齊全。G、 制定突發(fā)時(shí)間處理程序，具備處理能力。以備隨時(shí)查閱。車(chē)輛交通管理對(duì)小區(qū)內(nèi)各類(lèi)車(chē)輛（汽車(chē)、摩托車(chē)、自行車(chē)等）進(jìn)出、行駛、停泊實(shí)施管理工作，確保車(chē)輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。以確保裝修設(shè)計(jì)合理，隱蔽工程符合設(shè)計(jì)規(guī)定及圖紙要求。、裝修竣工，物業(yè)處協(xié)同業(yè)主驗(yàn)收，不合格的限期改正，復(fù)驗(yàn)至合格。、協(xié)助政府進(jìn)行社會(huì)管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計(jì)、計(jì)劃生育、預(yù)防犯罪等方面的工作。營(yíng)造世紀(jì)城溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。填寫(xiě)書(shū)面移交手續(xù)，監(jiān)制物業(yè)正式接收文件，接管、進(jìn)駐、業(yè)主入住流程住戶提供入住資料、進(jìn)住通知單、購(gòu)房合同、身份證原件發(fā)放填寫(xiě)居民戶口登記表，電表、水表、煤氣表過(guò)戶登記表，領(lǐng)取入住清單收取各項(xiàng)費(fèi)用協(xié)同管理處人員驗(yàn)房，填寫(xiě)房單憑入住清單，發(fā)放住戶手冊(cè)，領(lǐng)取鑰匙、住戶投訴處理流程住戶來(lái)訪投訴管理員接待管理人員根據(jù)反映內(nèi)容填寫(xiě)投訴處理投訴處理單第一聯(lián)交責(zé)任部門(mén)責(zé)任人簽收責(zé)任人采取正確方法處理住戶電話投訴住戶來(lái)信投訴處理完畢交物業(yè)處簽收并轉(zhuǎn)交行政辦事員信息反饋至主管經(jīng)理，經(jīng)理采取有關(guān)措施，加強(qiáng)有關(guān)部門(mén)工作，減少投訴投訴處理單第二聯(lián)管理員保存?zhèn)洳? 反 饋管理員統(tǒng)一編號(hào)裝訂投訴處理單，回訪表管理員回訪，并填寫(xiě)投訴回訪表每月整理、匯總所有投訴統(tǒng)計(jì)表，分析投宿重點(diǎn)、類(lèi)別涉及部門(mén)等信息、工作考核流程發(fā)現(xiàn)員工違紀(jì)或成績(jī)填寫(xiě)處罰單或獎(jiǎng)勵(lì)單管理處經(jīng)理審批財(cái)務(wù)部實(shí)施物業(yè)處考核員統(tǒng)計(jì)信息上報(bào)經(jīng)理物業(yè)處統(tǒng)計(jì)存檔發(fā)現(xiàn)管理事務(wù)問(wèn)題填寫(xiě)內(nèi)部工作單及責(zé)任部門(mén)簽收責(zé) 任 部門(mén) 處 理處理完畢，管理中 心 檢查、材料控制程序物業(yè)公司審批 購(gòu)料申請(qǐng)單管理處審批采購(gòu)庫(kù)管員驗(yàn)收入庫(kù)盤(pán) 點(diǎn) 記 錄庫(kù)管員做好領(lǐng)料登記申 請(qǐng) 人 填 寫(xiě) 領(lǐng) 材 料 單、維修管理程序維修主管派活物業(yè)處填寫(xiě)維修臺(tái)帳、維修單，并通知相關(guān)部門(mén)簽收業(yè)主報(bào)修工人準(zhǔn)備材料到現(xiàn)場(chǎng)信息反饋至主管經(jīng)理匯總維修單，安排回訪維修完畢，請(qǐng)業(yè)主簽字交回維修單及提取費(fèi)用、公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)流程維修保養(yǎng)部門(mén)簽收班組分工準(zhǔn)備材料，實(shí)施方案根據(jù)巡查員日常巡查，主管填寫(xiě)保養(yǎng)計(jì)劃，填寫(xiě)工作單維修養(yǎng)護(hù)完畢，驗(yàn)收合格后，填寫(xiě)維修記錄表現(xiàn)場(chǎng)操作歸檔保存、機(jī)電設(shè)備維修流程本單位無(wú)法維修，填寫(xiě)對(duì)外委托維修單，報(bào)經(jīng)理審批維修主管填寫(xiě)維修單并組織人員到現(xiàn)場(chǎng)維修出現(xiàn)運(yùn)行故障或事故隱患，申報(bào)維修歸檔保存上報(bào)維修完畢，檢查合格，做好維修記錄、消防應(yīng)急處理流程接到報(bào)警判斷地點(diǎn)，趕赴現(xiàn)場(chǎng)讀報(bào)：查明原因記錄在案災(zāi)情重：打119報(bào)警，通知主管領(lǐng)導(dǎo)及管理處經(jīng)理災(zāi)情輕：通知保安人員自行處理檢查自動(dòng)啟動(dòng)的消防工作情況，必要時(shí)啟動(dòng)其他消防設(shè)施切斷氣源、電源、轉(zhuǎn)換事故電源組織保安到現(xiàn)場(chǎng)組織滅火組織人員疏散，進(jìn)行保護(hù)安全檢 測(cè) 情 況堅(jiān) 守 崗 位清理現(xiàn)場(chǎng)，做好事故記錄，協(xié)查事故原因，上報(bào)有關(guān)部門(mén)、園林綠化管理流程主管綠化人員巡查發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，填寫(xiě)綠化問(wèn)題記錄表，提出施工方案，安排施工補(bǔ)苗防蟲(chóng)防寒保潔澆水施肥打草除草植物修剪填寫(xiě)記錄歸檔保存、保潔管理流程主管、監(jiān)察員巡視檢查發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、填寫(xiě)保潔記錄表，提出處理意見(jiàn)，安排人員處理