【正文】 ：上下水管道、落水管、共用照明、暖氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。工程維修部主管職責(zé)A、 負責(zé)小區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備的運行、保養(yǎng)、維修、安全檢查工作的安排與落實；B、 組織參與設(shè)備的大、中、小修，制定計劃，負責(zé)員工的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)；C、 負責(zé)制定設(shè)備、備件采購計劃，報財務(wù)采購；D、 做好各項記錄，收集整理設(shè)備技術(shù)資料及維修保養(yǎng)記錄，做好設(shè)備臺帳工作；E、 參與違章糾正工作，及時發(fā)現(xiàn)和制止違章建筑和施工；F、 負責(zé)用戶對本部門工作的投訴處理，不合格服務(wù)的處理，糾正和預(yù)防措施的實施，跟蹤檢查；G、 負責(zé)員工的考評工作，及時上報本部門考勤；H、 合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道；㈡、人員配置和人員的素質(zhì)要求世紀城物業(yè)管理的用人原則為“精干、高效、敬業(yè)”，確定“重學(xué)歷，也重能力；重水平，更重品德”的用人標(biāo)準。針對智能化程度高、機電設(shè)備多、電梯多等特點，設(shè)置專業(yè)人員管理。措施之四：精心養(yǎng)護小區(qū)園林綠化及噴泉，加強小區(qū)環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。措施之二：治安管理上，運用現(xiàn)代化科技手段“三防”結(jié)合，確保安全。六大措施：措施之一：智能化管理上，做到“三個到位”。世紀城的智能化設(shè)施、高層電梯、變頻水等配套設(shè)施提高了住戶的生活質(zhì)量提升了生活品位，與此同時它將導(dǎo)致服務(wù)觀念、管理機構(gòu)、管理方式的現(xiàn)代化。業(yè)主可通過室內(nèi)NDT智能主機輕松布防、撤防，實現(xiàn)家居安全。目前已完成了四個組團的建設(shè)，建筑面積近16萬平米，36棟樓宇，可容納1391戶居民。一組團為七層帶電梯，共19部電梯，且7層采用變頻供水。一種模式：根據(jù)項目特點，逐步實現(xiàn)智能化管理模式。重點之二：確保因管理原因造成的治安事件發(fā)生率為零。住戶能否使用智能設(shè)施是降低管理難度，提高管理效率的關(guān)鍵，為此我們對業(yè)主采取分期培訓(xùn)，使住戶扎實掌握智能化設(shè)施的使用方法，通過住戶教育，讓住戶感受到智能化給生活帶來的益處，使之積極配合管理?！叭朔馈笔怯晒芾碇行慕y(tǒng)一指揮調(diào)度，強調(diào)多重組合，即流動崗、固定崗相結(jié)合，全面防范與重點防范相結(jié)合。第二，重點解決噴泉養(yǎng)護問題，制定噴泉養(yǎng)護管理規(guī)定，有日常噴泉養(yǎng)護措施和緊急處理保質(zhì)措施，體現(xiàn)環(huán)保措施。具體服務(wù)承諾及質(zhì)量保證措施如下：序號指標(biāo)名稱國家及天津市標(biāo)準服務(wù)承諾標(biāo)準服務(wù)質(zhì)量保證措施01房屋完好率98%99%制定維修技術(shù)人員專職負責(zé)區(qū)域巡查，建檔記錄，確保外觀整潔、無破損立面，房屋無改變使用功能，無亂搭建，公用設(shè)施及通道無隨意占用02房屋零修、急修及時率99%100%急修、零修接到維修通知，及時趕到現(xiàn)場。為住戶提供全方位24小時智能化管理，服務(wù)項目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢，總體歸納為“六項管理、三類服務(wù)”，即“房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”；常規(guī)性公共服務(wù)（合同服務(wù)）委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營性多種服務(wù)（全方位、多層次的綜合服務(wù)）。3） 市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護和管理范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、噴泉等。二類設(shè)備：監(jiān)控中心室外的智能系統(tǒng)末端設(shè)備、設(shè)施，如：遠紅外探測器、緊急求助按鈕、煤氣泄漏報警、保安電子巡更簽到器。、對保安員進行住宅內(nèi)智能末端設(shè)施、電子巡更簽到器、周邊紅外線對射儀、停車場設(shè)備設(shè)施的使用操作方法，各類事件處理程序等方面的培訓(xùn)。A智能系統(tǒng)的運行管理。、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)實施計劃的制訂監(jiān)控中心、維修部分別按責(zé)任劃分，根據(jù)相關(guān)設(shè)備維護保養(yǎng)規(guī)程和設(shè)備具體狀況，制訂所管轄設(shè)備年度、季度、月度維護保養(yǎng)實施計劃，并確定設(shè)備維護保養(yǎng)責(zé)任人。兩種維修方法的使用保證了設(shè)備的最佳狀態(tài)。D. 小區(qū)清潔服務(wù)細則及清潔工作要求。每月（不少于2次）檢查小區(qū)的蟲鼠情況，詳細記錄填寫《消殺檢查記錄表》，每月抽查消殺施工記錄，落實消殺次數(shù)和監(jiān)控消殺效果。F. 建設(shè)新型的人文環(huán)境。植物不但可以凈化空氣，調(diào)節(jié)溫濕，保持水土、防火，而且可以消聲防噪。、分隔空間，有入口標(biāo)志、圍墻、欄桿等。它的外在表現(xiàn)影響著住戶的心理和情緒，影響著住戶的生活質(zhì)量，對此我們高度重視，措施有：、環(huán)境質(zhì)量良好資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)、基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適邊界，形成環(huán)保意識。、組織集體近地旅游、觀光、登山等活動?！拔幕畔凇?、“讀報欄”，傳播國內(nèi)外時事，弘揚傳統(tǒng)文化，報導(dǎo)科技、經(jīng)濟及物業(yè)信息。B. 觀花觀果植物、施肥后在促進樹葉生長的同時，還可粗機花芽形成。A、 涂白。、草坪的養(yǎng)護草坪是區(qū)內(nèi)園林綠地的組成部分，通過管理維護，使綠草形成柔軟的綠色“地毯”。C、 實行封閉式24小時保安制度，各種記錄齊全。G、 制定突發(fā)時間處理程序，具備處理能力。以備隨時查閱。車輛交通管理對小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。以確保裝修設(shè)計合理，隱蔽工程符合設(shè)計規(guī)定及圖紙要求。、裝修竣工，物業(yè)處協(xié)同業(yè)主驗收，不合格的限期改正，復(fù)驗至合格。、協(xié)助政府進行社會管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計、計劃生育、預(yù)防犯罪等方面的工作。營造世紀城溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。填寫書面移交手續(xù)，監(jiān)制物業(yè)正式接收文件，接管、進駐、業(yè)主入住流程住戶提供入住資料、進住通知單、購房合同、身份證原件發(fā)放填寫居民戶口登記表，電表、水表、煤氣表過戶登記表，領(lǐng)取入住清單收取各項費用協(xié)同管理處人員驗房，填寫房單憑入住清單，發(fā)放住戶手冊，領(lǐng)取鑰匙、住戶投訴處理流程住戶來訪投訴管理員接待管理人員根據(jù)反映內(nèi)容填寫投訴處理投訴處理單第一聯(lián)交責(zé)任部門責(zé)任人簽收責(zé)任人采取正確方法處理住戶電話投訴住戶來信投訴處理完畢交物業(yè)處簽收并轉(zhuǎn)交行政辦事員信息反饋至主管經(jīng)理，經(jīng)理采取有關(guān)措施，加強有關(guān)部門工作，減少投訴投訴處理單第二聯(lián)管理員保存?zhèn)洳? 反 饋管理員統(tǒng)一編號裝訂投訴處理單，回訪表管理員回訪，并填寫投訴回訪表每月整理、匯總所有投訴統(tǒng)計表，分析投宿重點、類別涉及部門等信息、工作考核流程發(fā)現(xiàn)員工違紀或成績填寫處罰單或獎勵單管理處經(jīng)理審批財務(wù)部實施物業(yè)處考核員統(tǒng)計信息上報經(jīng)理物業(yè)處統(tǒng)計存檔發(fā)現(xiàn)管理事務(wù)問題填寫內(nèi)部工作單及責(zé)任部門簽收責(zé) 任 部門 處 理處理完畢，管理中 心 檢查、材料控制程序物業(yè)公司審批 購料申請單管理處審批采購庫管員驗收入庫盤 點 記 錄庫管員做好領(lǐng)料登記申 請 人 填 寫 領(lǐng) 材 料 單、維修管理程序維修主管派活物業(yè)處填寫維修臺帳、維修單，并通知相關(guān)部門簽收業(yè)主報修工人準備材料到現(xiàn)場信息反饋至主管經(jīng)理匯總維修單，安排回訪維修完畢，請業(yè)主簽字交回維修單及提取費用、公共設(shè)施維修養(yǎng)護流程維修保養(yǎng)部門簽收班組分工準備材料，實施方案根據(jù)巡查員日常巡查，主管填寫保養(yǎng)計劃，填寫工作單維修養(yǎng)護完畢，驗收合格后，填寫維修記錄表現(xiàn)場操作歸檔保存、機電設(shè)備維修流程本單位無法維修，填寫對外委托維修單，報經(jīng)理審批維修主管填寫維修單并組織人員到現(xiàn)場維修出現(xiàn)運行故障或事故隱患，申報維修歸檔保存上報維修完畢，檢查合格，做好維修記錄、消防應(yīng)急處理流程接到報警判斷地點，趕赴現(xiàn)場讀報：查明原因記錄在案災(zāi)情重：打119報警，通知主管領(lǐng)導(dǎo)及管理處經(jīng)理災(zāi)情輕：通知保安人員自行處理檢查自動啟動的消防工作情況，必要時啟動其他消防設(shè)施切斷氣源、電源、轉(zhuǎn)換事故電源組織保安到現(xiàn)場組織滅火組織人員疏散，進行保護安全檢 測 情 況堅 守 崗 位清理現(xiàn)場，做好事故記錄，協(xié)查事故原因，上報有關(guān)部門、園林綠化管理流程主管綠化人員巡查發(fā)現(xiàn)問題，填寫綠化問題記錄表，提出施工方案，安排施工補苗防蟲防寒保潔澆水施肥打草除草植物修剪填寫記錄歸檔保存、保潔管理流程主管、監(jiān)察員巡視檢查發(fā)現(xiàn)問題、填寫保潔記錄表，提出處理意見，安排人員處理