【正文】 管理范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、暖氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。工作的多樣性B、工作的多樣性根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務(wù)，季節(jié)修繕服務(wù)、重點(diǎn)修繕服務(wù)和特殊修繕服務(wù)等形式，并做到制度化、規(guī)范化。 房屋及設(shè)施設(shè)備管理1） 房屋建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護(hù)和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、本體共用排煙道。（人員的實(shí)際配置以具體管理范圍而定）五、常規(guī)服務(wù)提供控制：物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論數(shù)據(jù)，寓管理與服務(wù)之中，建立社區(qū)服務(wù)體系。工程維修部主管職責(zé)A、 負(fù)責(zé)小區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修、安全檢查工作的安排與落實(shí)；B、 組織參與設(shè)備的大、中、小修，制定計(jì)劃，負(fù)責(zé)員工的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)；C、 負(fù)責(zé)制定設(shè)備、備件采購計(jì)劃，報(bào)財(cái)務(wù)采購；D、 做好各項(xiàng)記錄，收集整理設(shè)備技術(shù)資料及維修保養(yǎng)記錄，做好設(shè)備臺(tái)帳工作；E、 參與違章糾正工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止違章建筑和施工；F、 負(fù)責(zé)用戶對本部門工作的投訴處理，不合格服務(wù)的處理，糾正和預(yù)防措施的實(shí)施，跟蹤檢查；G、 負(fù)責(zé)員工的考評工作，及時(shí)上報(bào)本部門考勤；H、 合理控制本部門各項(xiàng)費(fèi)用，廣開增收渠道；㈡、人員配置和人員的素質(zhì)要求世紀(jì)城物業(yè)管理的用人原則為“精干、高效、敬業(yè)”，確定“重學(xué)歷，也重能力；重水平，更重品德”的用人標(biāo)準(zhǔn)。F、定期開展小區(qū)的消殺工作，并嚴(yán)格按照消殺計(jì)劃檢查和監(jiān)督消殺工作；G、合理控制本部門各項(xiàng)費(fèi)用，廣開增收渠道；保安部主管崗位職責(zé)A、 負(fù)責(zé)保安人員的上崗培訓(xùn)和職業(yè)道德的思想教育宣傳工作，不斷提高保安人員的專業(yè)素質(zhì)和責(zé)任心；B、 制定業(yè)務(wù)培訓(xùn)計(jì)劃，按計(jì)劃定期組織專業(yè)訓(xùn)練，并做好記錄；C、 嚴(yán)格執(zhí)行各種安全管理規(guī)章制度，維護(hù)管轄區(qū)的正常秩序，維護(hù)業(yè)主生命和財(cái)產(chǎn)安全，并接受物業(yè)處和轄區(qū)派出所的監(jiān)督指導(dǎo)；D、 負(fù)責(zé)轄區(qū)治安、消防、交通車輛的管理工作；E、 負(fù)責(zé)轄區(qū)消防組織工作、檢查、監(jiān)督消防設(shè)備的運(yùn)行及消防設(shè)施、設(shè)備、器材的維護(hù)保養(yǎng)工作，確保每位保安人員都能做到“二懂、三會(huì)、三能”： 二懂：懂防火措施、懂起火后撲救方法； 三會(huì)：會(huì)報(bào)火警、會(huì)使用消防器材、會(huì)處理險(xiǎn)肇事故； 三能：能遵守消防制度、能及時(shí)發(fā)現(xiàn)火險(xiǎn)、能撲救火情。零修現(xiàn)場及時(shí)完成；急修不過夜，工作量過大以協(xié)商形式解決，并按照《維修回訪制度》進(jìn)行回訪記錄、質(zhì)量跟蹤03維修工程質(zhì)量合格率100%100%分項(xiàng)監(jiān)督檢查，結(jié)合部位，嚴(yán)格把關(guān)，按照工序維修到位，杜絕二次返工04保潔率99%99．5%由專職保潔員進(jìn)行保潔，并實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由主管監(jiān)督，確保小區(qū)垃圾日產(chǎn)日清，設(shè)施完好，區(qū)內(nèi)潔凈衛(wèi)生05綠化完好率95%99%制定專職綠化員負(fù)責(zé)維護(hù)，并實(shí)行園藝師直接負(fù)責(zé)的巡查制度，建檔記錄，確保小區(qū)綠地樹木無破壞、無黃土裸露、無病蟲害現(xiàn)象06道路、車場完好率及使用率95%99%制定公用設(shè)施管理員進(jìn)行維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由維修主管負(fù)責(zé)監(jiān)督。三、質(zhì)量目標(biāo)：按照公司提出的戰(zhàn)略目標(biāo)，逐步達(dá)到規(guī)范化、專業(yè)化，使業(yè)主滿意率達(dá)到100%，實(shí)現(xiàn)0%投訴。針對智能化程度高、機(jī)電設(shè)備多、電梯多等特點(diǎn)，設(shè)置專業(yè)人員管理。措施五：提出36524服務(wù)，即365天24小時(shí)全方位服務(wù)，業(yè)主可在任何時(shí)候，撥通管理中心電話，享受全天侯服務(wù)。我們已將花卉進(jìn)行登記造冊，并制定了全面的環(huán)境管理方案。第一，維護(hù)已有的園林綠化，實(shí)施由地面向空中延展的立體式綠化工程。措施之四：精心養(yǎng)護(hù)小區(qū)園林綠化及噴泉，加強(qiáng)小區(qū)環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。措施之三：裝修管理裝修管理上，我們強(qiáng)調(diào)預(yù)防為主，有錯(cuò)必究，預(yù)防上我們狠抓宣傳培訓(xùn)，對住戶裝修單位和員工進(jìn)行裝修制度，裝修要求等方面的培訓(xùn)，明示制度，有據(jù)可依。物防上采用通透式圍欄，圍檔等手段提高防范能力?！叭馈奔词侨朔?、物防、技防相結(jié)合。措施之二：治安管理上，運(yùn)用現(xiàn)代化科技手段“三防”結(jié)合，確保安全。對于專業(yè)技術(shù)人員、中控室運(yùn)行人員進(jìn)行業(yè)務(wù)知識(shí)考核，合格后方能上崗。二是專業(yè)技術(shù)人員到位和管理人員培訓(xùn)到位，派出技術(shù)人員到智能化成熟小區(qū)培訓(xùn)學(xué)習(xí)，此外我們要求所有管理人員、保安員都要通過智能化培訓(xùn)。一是住戶培訓(xùn)到位。六大措施：措施之一：智能化管理上，做到“三個(gè)到位”。在世紀(jì)城的裝修管理上，嚴(yán)格實(shí)施“有章可循，違章必究”的裝修管理方法，靈活運(yùn)用各種手段，管理上講情、講理、講法、以預(yù)防為主，把違章裝修控制在初始階段。世紀(jì)城屬滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目人員情況復(fù)雜治安狀況不容樂觀，而治安狀況的好壞關(guān)系到物業(yè)管理質(zhì)量、績效的關(guān)鍵，所以我們根據(jù)世紀(jì)城智能化安防的設(shè)置，結(jié)合我公司多年小區(qū)安防經(jīng)驗(yàn)，確立了 “人防、技防相結(jié)合、全面防范”的整體治安思路，我們相信經(jīng)過我們的管理可以確保世紀(jì)城因物業(yè)管理原因而造成的治安事件發(fā)生率為零。我們在學(xué)習(xí)的基礎(chǔ)上，制訂了科學(xué)合理，切實(shí)可行的配套設(shè)施運(yùn)行計(jì)劃、設(shè)備養(yǎng)護(hù)與維修計(jì)劃、保證各種配套設(shè)施的有效運(yùn)作。世紀(jì)城的智能化設(shè)施、高層電梯、變頻水等配套設(shè)施提高了住戶的生活質(zhì)量提升了生活品位，與此同時(shí)它將導(dǎo)致服務(wù)觀念、管理機(jī)構(gòu)、管理方式的現(xiàn)代化。兩項(xiàng)承諾：承諾之一：通過物業(yè)管理工作提供全方位服務(wù)，塑造業(yè)主新型生活方式；承諾之二：以“國家示范”標(biāo)準(zhǔn)提供管理服務(wù)，并在三年內(nèi)爭創(chuàng)并達(dá)到國家示范管理小區(qū)。在我們的物業(yè)管理中將努力實(shí)施品牌戰(zhàn)略和形象工程。二、項(xiàng)目管理服務(wù)的整體構(gòu)想：在做好基礎(chǔ)服務(wù)的同時(shí)，落實(shí)一種模式，兩項(xiàng)承諾，三個(gè)重點(diǎn)，六大措施。業(yè)主可通過室內(nèi)NDT智能主機(jī)輕松布防、撤防，實(shí)現(xiàn)家居安全。業(yè)主可通過網(wǎng)站實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上購物、炒股、醫(yī)療、網(wǎng)上交費(fèi)、VCD視頻點(diǎn)播、家庭家電控制、NETMEETING網(wǎng)絡(luò)會(huì)議等活動(dòng)。小區(qū)實(shí)現(xiàn)了社區(qū)通訊智能化，安防智能化，并逐漸實(shí)施管理智能化。社區(qū)配套齊全：水電雙氣、衛(wèi)視、背景音樂、網(wǎng)絡(luò)化服務(wù)、智能化服務(wù)。目前已完成了四個(gè)組團(tuán)的建設(shè)，建筑面積近16萬平米，36棟樓宇，可容納1391戶居民。順馳世紀(jì)城智能化社區(qū)物業(yè)管理方案一、項(xiàng)目概況：順馳世紀(jì)城是順馳投資集團(tuán)開發(fā)建設(shè)的高檔智能化社區(qū)，占地面積17萬平米，分五期建設(shè)。小區(qū)分6個(gè)組團(tuán)，建筑形式多樣化：有四層至五層半磚混連體別墅，七層至九層帶電梯小高層，五層至六層的平層，五層的錯(cuò)層，一躍二、三躍五的躍層。小區(qū)綠化率高達(dá)40%以上，由美國泛亞易道公司主持設(shè)計(jì)，基本實(shí)現(xiàn)“四季常綠，三季有花”。一組團(tuán)為七層帶電梯，共19部電梯，且7層采用變頻供水。其中，通訊智能化引進(jìn)最新技術(shù)HFC數(shù)據(jù)通訊及電視兩網(wǎng)合一，實(shí)現(xiàn)每戶10M帶寬的高速入網(wǎng)，同時(shí)逐漸建設(shè)的100M帶寬社區(qū)網(wǎng)站，為業(yè)主提供了交流、學(xué)習(xí)、娛樂的平臺(tái)。安防智能化更包含了家居的9道防線：周界紅外對射報(bào)警系統(tǒng)；周界攝像監(jiān)控系統(tǒng)；保安巡更系統(tǒng)；樓宇可視對講系統(tǒng)；室內(nèi)紅外報(bào)警器；煤氣報(bào)警器；門磁；緊急求助按鈕；煙感報(bào)警器。將來，隨著智能化的加強(qiáng)，物業(yè)管理通過對設(shè)備的遠(yuǎn)程監(jiān)控，網(wǎng)上收取物業(yè)費(fèi)、辦公資料信息化，實(shí)現(xiàn)管理智能化。一種模式：根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，逐步實(shí)現(xiàn)智能化管理模式。貫徹公司“至誠務(wù)實(shí)，業(yè)主至上”的服務(wù)宗旨。三個(gè)重點(diǎn)：重點(diǎn)之一：智能化及電梯等配套設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)與開發(fā)。以上配套設(shè)施要求技術(shù)難度高、操作嚴(yán)、規(guī)范廣。重點(diǎn)之二：確保因管理原因造成的治安事件發(fā)生率為零。重點(diǎn)之三：裝修期及日常管理期，環(huán)境優(yōu)勢的維護(hù)及利用 世紀(jì)城建筑形式多樣，對房屋結(jié)構(gòu)的保護(hù)是工作重點(diǎn)之一。日常管理秉承易道公司的社區(qū)園林景觀設(shè)計(jì)，在社區(qū)中充分體現(xiàn)人與自然的親和相融的親情家園，社區(qū)中倡導(dǎo)“綠色環(huán)保”概念，對水、空氣、噪音有效的控制管理，創(chuàng)造“世外桃源”的家居環(huán)境。我們在充分研究智能化系統(tǒng)的基礎(chǔ)上制定了運(yùn)行方案、維護(hù)方案，在具體操作上我們強(qiáng)調(diào)“三個(gè)到位”。住戶能否使用智能設(shè)施是降低管理難度，提高管理效率的關(guān)鍵，為此我們對業(yè)主采取分期培訓(xùn)，使住戶扎實(shí)掌握智能化設(shè)施的使用方法，通過住戶教育，讓住戶感受到智能化給生活帶來的益處，使之積極配合管理。三是考核管理到位。管理中心根據(jù)運(yùn)行管理設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)制度、規(guī)程，分系統(tǒng)分類別對所轄設(shè)備狀況，所轄人員維修保養(yǎng)工作質(zhì)量進(jìn)行定期檢查和評議，發(fā)現(xiàn)問題，查找原因，采取糾正措施，達(dá)到智能化設(shè)備設(shè)施的完好。世紀(jì)城智能化程度高，功能涉及面廣“三防”結(jié)合是我們的基本治安思路?！叭朔馈笔怯晒芾碇行慕y(tǒng)一指揮調(diào)度，強(qiáng)調(diào)多重組合，即流動(dòng)崗、固定崗相結(jié)合，全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合。在充分強(qiáng)調(diào)人的因素前提下，以技防為主，運(yùn)用智能化保安設(shè)施，如閉路監(jiān)視攝象、周界紅外線安防系統(tǒng)、門禁、電子巡更等，結(jié)合統(tǒng)一管理快速調(diào)度，確保治安防范萬無一失。在裝修審批上嚴(yán)格把關(guān)，在裝修過程中加強(qiáng)巡檢、糾正違章、提示注意事項(xiàng)，將裝修違章消滅在萌芽狀態(tài)，一旦發(fā)生違章裝修，我們首先曉之以理動(dòng)之以情，用情理手段解決，運(yùn)用情理手段解決不了的將借助政府有關(guān)職能部門的權(quán)力來解決，保證房屋功能的正常使用。根據(jù)易道公司的社區(qū)園林景觀設(shè)計(jì)，我們將保障小區(qū)環(huán)境清潔，養(yǎng)護(hù)小區(qū)園林綠化，噴泉，并對小區(qū)噪聲、水質(zhì)、空氣等環(huán)保要素進(jìn)行監(jiān)測，全面加強(qiáng)小區(qū)環(huán)境文化和環(huán)保建設(shè)，并在此基礎(chǔ)上做好各項(xiàng)工作。第二，重點(diǎn)解決噴泉養(yǎng)護(hù)問題，制定噴泉養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定，有日常噴泉養(yǎng)護(hù)措施和緊急處理保質(zhì)措施，體現(xiàn)環(huán)保措施。我們深信經(jīng)過我們的努力和科學(xué)管理，世紀(jì)城將成為規(guī)范示范綠色環(huán)保小區(qū)。措施六：發(fā)揮優(yōu)勢，降