【導(dǎo)讀】發(fā)“三亞國(guó)際游客到房中心”綜合性旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目。公司在聘請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位進(jìn)。我在對(duì)三亞市場(chǎng)初步了解和把握的基礎(chǔ)上，并親。、給項(xiàng)目的決策者提供初步?jīng)Q策依據(jù)；、為項(xiàng)目營(yíng)銷策劃，制定銷售策略、銷售價(jià)格等提供參考；目開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)情況，迅速進(jìn)入工作狀態(tài)。調(diào)研結(jié)果的評(píng)價(jià)必須是客觀的，避免片面性的偏見(jiàn)。果與投入比例，制訂合理的市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃，采用科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)研方法。、面談?wù){(diào)查法，即調(diào)查人員與被調(diào)查者面對(duì)面交談詢問(wèn)有關(guān)問(wèn)題。在調(diào)查對(duì)象中選一部分項(xiàng)目和人，重點(diǎn)或典型進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)。中得以大量使用。通過(guò)公開(kāi)發(fā)行的各種統(tǒng)計(jì)年鑒、行業(yè)報(bào)表、報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)。等渠道獲得二手資料。三亞市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)；針對(duì)這一特點(diǎn)我們?cè)谡撌鋈齺喎康亍Ｈ陣?guó)內(nèi)生產(chǎn)總值

　　

【正文】 6 紅樹(shù)林 度假酒店 54,400 今典集團(tuán) （北京地產(chǎn)） 100,005 49,223 502 2021年 1 月 7 金茂 希爾頓大酒店 40000 上海金茂集團(tuán) 希爾頓酒店 管理集團(tuán) 100,000 75,000 500 2021年 1 月 8 華宇海濱假日酒店 山西華宇集團(tuán) 皇冠假日酒店 160 畝 萬(wàn) 466 2021年 9 環(huán)球城 大酒店 畝 34551 257 間套 2021年 9 月 10 天鴻渡假酒店 1 億元 天鴻集團(tuán) 1余萬(wàn) 80 多 間套 2021 年 金棕櫚度假 酒店 海南金棕櫚 投資 公司 三亞世貿(mào)金棕櫚飯 店管理 公司 43 畝 3 萬(wàn) 248 間 2021年 1 月 11 美爵度假 酒店 3 億多 蘭海集團(tuán)與中谷 糧油 集團(tuán) 雅高集 團(tuán)雅華酒店管理 133 畝 萬(wàn) 別墅型酒店 擬建 12 金茂麗茲 .卡爾頓 大酒店 8 億元 上海金茂集團(tuán) 麗茲 .卡爾頓酒店集團(tuán) 150 8 萬(wàn) 500 已封 頂 13 天鴻渡假 村二期 3 億元 北京首開(kāi)集團(tuán) 200 待建 14 太陽(yáng)灣柏悅 度假酒店 8 億元 天津華田集團(tuán) 凱悅酒店管 理集團(tuán) 3 萬(wàn) 220 規(guī)劃設(shè)計(jì) 15 （萬(wàn)通）紅樹(shù) 林度假區(qū) 10 億元 北京萬(wàn)通集 團(tuán) 200 余畝 、大、小東海區(qū)的酒店分布情況： 此區(qū)域 南面臨海，北、西 、東 面 被鹿回頭、狗嶺、虎嶺 等山嶺 環(huán)繞 ，觀光景點(diǎn)設(shè)施 和酒店接待設(shè)施都比較集中，一直是團(tuán)隊(duì)游客旅游住宿較集中的區(qū)域，大東海區(qū)是三亞最早開(kāi)發(fā)旅游和酒店較集中的區(qū)域，四、三星級(jí)酒店 集中， 目前四、五星級(jí)酒店已有近 20 家，二、三星級(jí)酒店 20 余家 ，待開(kāi)發(fā)的區(qū)域的不多。 小東海 ， 最早省政府開(kāi)發(fā)了一個(gè)接待國(guó)賓的鹿回頭賓館，后來(lái)一直被閑置，近幾年一直是被國(guó)內(nèi)外一些大集團(tuán)公司搶灘的寶地，現(xiàn) 鹿回頭賓館撤除后， 已有首旅等 5 家大集團(tuán)進(jìn)駐 ， 投資開(kāi)發(fā) 頂級(jí)酒店等度假項(xiàng)目，如：悅榕莊、新佳 ３５ 鹿回頭、鹿回頭愛(ài)地項(xiàng)目 。 表 20：三亞大、小東海旅游區(qū)內(nèi)四、五星級(jí)酒店情況一覽表 酒店名稱 星級(jí) 投資建 設(shè)規(guī)模 客房數(shù) 開(kāi)業(yè)時(shí)間 寶宏龍都大酒店 五星級(jí) 寶宏 集團(tuán)投資， 澳大利亞 龍都 國(guó)際酒店管理集團(tuán) 334 間 2021． 10 三亞山海天大酒店 五星級(jí) 建筑面積 萬(wàn)平方米 ， 園林面積達(dá)45 畝 ， 地上 8 層，地下 1 層 ， 魯能集團(tuán)投資 億元 興建 。 242 間 1998 年 11月 28 日開(kāi)業(yè) 三亞銀泰度假酒店 準(zhǔn)五星 建筑面積 4萬(wàn) 平米 ， 2萬(wàn)的熱帶園林 。香港瑞達(dá)投資公司投資 ， 浙江世貿(mào)酒店管理公司 管理 416 間 三亞嘉賓國(guó) 際酒店 準(zhǔn)五星 占地 44 畝，建筑面積 萬(wàn) 平 米，美國(guó)上市公司 Sholodge Inc 旗下的全球連鎖酒店 管理 186 間 2021年 1月8 日試業(yè) 三亞麗景海灣酒店 四星級(jí) 建筑面積 2 萬(wàn)多 平米， 湖北清江水電開(kāi)發(fā) 公司投資興建 。 200 間 三亞明珠海景酒店 四星級(jí) 建筑面積 1 萬(wàn)余平米 191 間 三亞陽(yáng)光海景公寓酒店 準(zhǔn)四星 客房為公寓式結(jié)構(gòu)，每套房有兩觀海景大陽(yáng)臺(tái) ， 專為尊貴家庭及成功人士的公寓式度假酒店 100 套 三亞林達(dá)海景酒店 四星級(jí) 三亞林達(dá) 房地產(chǎn) 公司 投資 206 間 三亞國(guó)際大酒店 四星級(jí) 220 間 三亞玉華苑海景酒店 準(zhǔn)四星 四川華能公司投資 300 間 南中國(guó)大酒店 四星級(jí) 238 間 1993 年 三亞珠江花園酒店 四星級(jí) 占地面積 8240 平米，建筑面積 萬(wàn) 平米，樓高 8 層 , 珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)和香港瑞士中星投資公司合資興建 ,廣州珠江物業(yè)酒店管理公司 管理 239 間 三亞金島嘉寧海景酒店 四星級(jí) 建筑面積 5000 余平米， 三層金色建筑 40 間 惠普登海景酒店 四星級(jí) 建筑面積 25930平方米，總投資 7800多萬(wàn)元 . 172 間 三亞海天大酒店 四星級(jí) 主樓高 13 層，占地面積為 5030 平方米 175 間 1999 年 三亞興華園海景酒店 四星級(jí) 占地面積 8900m178。， 一座主樓及 8 棟別墅組成 三亞水業(yè)海景大酒店 天涯水業(yè)集團(tuán)投資， 一期四星級(jí)酒店， 二期五星工程即將破土動(dòng)工 。 200 間 ３６ 、三亞灣（含海坡） 及三亞市中心區(qū) 的酒店分布情況： 三亞灣是三亞市政府 2021 年以后通 過(guò) 吸取 海口西海岸“帶狀公園”的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，整治改造三亞灣沙灘海域環(huán)境 ， 建成“椰夢(mèng)長(zhǎng)廊” 后 才開(kāi)始酒店和房地產(chǎn)的 規(guī)模 開(kāi)發(fā)，并逐漸發(fā)展起來(lái)的 ，比大東海 的旅游房地產(chǎn)價(jià)值更高 的區(qū)域 。 表 21：三亞三亞灣區(qū)內(nèi)四、五星級(jí)酒店情況一覽表 酒店名稱 星級(jí) 投資建設(shè)規(guī)模 客房數(shù) 開(kāi)業(yè)時(shí)間 三亞天福源海濱溫泉度假中心 準(zhǔn)五星 占地面積 3 萬(wàn)余平米 ， 海南大禹投資公司投資興建 476 間 /套 亞太國(guó)際會(huì)議中心暨三亞海航度假酒店 五星級(jí) 海航集團(tuán)投資，海航酒店集團(tuán)管理 ,12 棟獨(dú)立別墅 組成的度假酒店 ，占地 200 余畝 ,花園 60 畝 473 間 三亞灣假日酒店 五星級(jí) 由洲際假日集團(tuán)管理 226 間 三亞椰林灘大酒店 準(zhǔn)五星 占地 萬(wàn) 多平 米 353 間 2021 年 9 月 三亞椰海大酒店 準(zhǔn)四星 椰海系列連鎖酒店 100 間 三亞華源溫泉海景度假酒店 四星級(jí) 擁有三亞唯一一家具有熱帶風(fēng)格的豪華型海濱家庭式度假型別墅三棟 .全海景客房 120 間 2021 年元月 金鳳凰海景酒店 四星級(jí) 三亞索坤旅游發(fā)展有限公司 投資興建 , 220 間 三亞金銀島 海景大酒店 四星級(jí) 由海南高速公路股份公司投資興建 ,金銀島酒店管理公司管理 的度假商務(wù)型酒店 150 間 三亞中青度假酒店 準(zhǔn)四星 三 亞中青出租汽車有限公司 投資興建，一期在營(yíng)業(yè)，二期正在籌建。 共 400間 三亞天澤海韻度假酒店 四星級(jí) 三亞天澤實(shí)業(yè)投資發(fā)展有能公司投資新建的產(chǎn)權(quán)式度假酒店 ,為 全海景客房 226 套（ 379） 三亞武警度假中心 四星級(jí) 占地 100 畝，建筑面積 萬(wàn) 平米 , 具備現(xiàn)代康復(fù)療 養(yǎng)和旅游度假 功能 218 間（套） 三亞金海大酒店 四星級(jí) 166 間 三亞景利萊度假酒店 四星級(jí) 占地約 2 萬(wàn)平米 , 160 間 三亞灣仙居府酒店 四星級(jí) 武警海南省邊防總隊(duì) 投資興建 ,占地面積 萬(wàn) 余平 米 126 間 三亞灣銀苑渡假村 三星級(jí) 中國(guó)工商銀行海南分行 投資， 占地面積 60 畝 210 間 三亞力合度假養(yǎng)生中 四星級(jí) 深圳清華大學(xué)研究院下屬三亞力合 262 間 ３７ 心 投資公司投資興建 , 占面積 38 畝，三期 共 萬(wàn) 平米 , 三亞康都公寓 (大衛(wèi)傳奇 )度假村 準(zhǔn)四星 由上海佳德開(kāi)發(fā) 公司投資的產(chǎn)權(quán)式度假公寓 200 套 三亞凱賓斯基度假酒店 五星級(jí) 占地 8 萬(wàn) 多平米 ， 獨(dú) 有 500 多米沙灘海岸線 , 凱賓斯基 酒 店管理集團(tuán)管理 406 套 春節(jié) 試營(yíng)業(yè) 三亞海域中央度假酒店 準(zhǔn)四星 客房采用套間布局，配有小起居室、迷你廚房 , 270 度絕佳的觀海 . 248 間 三亞海悅灣度假酒店 準(zhǔn)四星 加拿大 海康集團(tuán)投資興建， 錦江酒店 集團(tuán) 上海和平飯店顧問(wèn)管理 . 為連體別墅小洋房式產(chǎn)權(quán)度假酒店 . 200 余間 三亞美麗春天溫泉度假酒店 準(zhǔn)五星 占地面積 20288 平 米， 建筑面積 萬(wàn) 平米 560 間 三亞椰風(fēng)海韻度假公寓 準(zhǔn)四星 為產(chǎn)權(quán)式度假酒店 ,均為家庭式套房 占地百畝 , 200 間 南山休閑會(huì)館 準(zhǔn)五星 在南山景區(qū)內(nèi) 按明清時(shí)期蘇 州居民風(fēng)格建造的高級(jí)生態(tài)五星級(jí)酒店 ， 125 三亞南山迎賓館 準(zhǔn)五星 在南山景區(qū)內(nèi)按 唐代建筑風(fēng)格 建造的 21 棟別墅式度假酒店 220 三亞市中心，除一家由“時(shí)代海岸”房地產(chǎn)項(xiàng)目改造的家庭套房式五星級(jí)外，四星級(jí)酒店有幾家， 四、五星級(jí)酒店主要是鹽兩河三岸建設(shè)， 其余大量為三星級(jí)及以上酒店和家庭賓館。 表 22：三亞市區(qū)四、 五星級(jí)酒店 情況一覽 表 酒店名稱 星級(jí) 投資建設(shè)規(guī)模 客房數(shù) 開(kāi)業(yè)時(shí)間 三亞鴻洲埃德瑞度假酒店 五星級(jí) 鴻 洲集團(tuán) 投資 ，埃德瑞國(guó)際酒店集團(tuán) 管理， 392 套 2021 年 11 月 果喜大酒店 四星級(jí) 著名企業(yè)家張果喜先生投資興建 的旅 游商務(wù)酒店 ， 占地 5750 平方米，建筑面積 2980 平方米，樓高 12 層 。 216 間 2021 年 1 月26 日開(kāi)業(yè) 三亞中亞大酒店 四星級(jí) 178 間 三亞?wèn)|方海景大酒店 四星級(jí) 十一層主樓及兩層裙房組成， 300 間 三亞明日大酒店 四星級(jí) 203 間 1996 年 三亞豪威麒麟大酒店 四星級(jí) 豪威集團(tuán) 投資 401 間 2021 年元月 三亞豪威 海景大酒店 四星級(jí) 豪威集團(tuán) 投資 424 間 。 海南 禧天香港城大酒店 準(zhǔn)四星 118 勝意海景酒店 四星 占地面積一萬(wàn)平米，主樓 7 層，建筑面積 8000 平米 137 2021 年開(kāi)業(yè) ３８ 注：本節(jié)的數(shù)據(jù)來(lái)自： ① 、國(guó)家旅游局網(wǎng)、海南省旅游局、三亞市旅游局及各旅游網(wǎng)等提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和分析資料 、 《海南省旅游發(fā)展總體規(guī)劃綱要》、《三亞旅游總體發(fā)展規(guī)劃》； ② 、中國(guó)旅游報(bào)、 海南日?qǐng)?bào)、?？谕韴?bào)有關(guān)報(bào)道 ③ 、三亞市旅游局和各大酒店有關(guān)專業(yè)人士調(diào)查收集的資料。 海南房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 、 海南房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 、 房地產(chǎn) 投資大幅增長(zhǎng) : 從 2021年以來(lái)海南房地產(chǎn)一直保持較高的增長(zhǎng)率，特別是 2021 年、 2021 年增長(zhǎng)率分別為 %和 %， 202 2021 年增長(zhǎng)率雖有所下降，但投資總額仍然達(dá) 億元 和 億元 ， 分別 增長(zhǎng)了 %和 26%。 表 23： “ 20212021 年” 海南房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)表 年份 房地產(chǎn)投資額 增長(zhǎng)百分比 2021 年 億元 % 2021 年 億元 % 2021 年 億元 % 2021 年 億元 % 2021 年 億元 % 2021 年 億元 26% ３９ （數(shù)據(jù)來(lái)源：海南統(tǒng)計(jì)局） 、 竣工面積小于銷售面積，積壓房地產(chǎn)得到不斷消化 表 24： “ 20212021 年” 海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售面積統(tǒng)計(jì)表 項(xiàng) 目 單 位 2021年 2021年 2021 年 2021年 2021 年 2021 施工面積 萬(wàn)平方米 竣工面積 萬(wàn)平方米 106． 61 其中： 住宅 萬(wàn)平方米 商品房銷售面積 萬(wàn)平方米 商品房銷售額 億 元 （數(shù)據(jù)來(lái)源：海南統(tǒng)計(jì)局） “十五” 期間 海南總共銷售商品房面積 萬(wàn)平方米，比商品房的竣工面積 萬(wàn)平方米，多 萬(wàn)平方米。 93 年房地產(chǎn)泡沫的重災(zāi)區(qū)?？诤腿齺唭墒械目罩梅亢桶肜禹?xiàng)目得到有效消化，三亞積壓房地產(chǎn) 大部分已在2021 年處置完畢， 最后一幢投資較大的高樓已在去年被“陽(yáng)光海岸”開(kāi)發(fā)商處置續(xù)建， ?？谑幸蔡幹昧?95%以上 ，今年內(nèi)將全部處置完 。 全省處置積壓房地產(chǎn)工作已基本結(jié)束，影響全省房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的積壓房地產(chǎn)問(wèn)題得到根本解決，全省累計(jì)閑置建設(shè)用地 公頃，占閑置用地總量的 ％；積壓商品 ４０ 房和啟用達(dá) 萬(wàn)平方米，占積壓商品 房 總量的 ％；處置停緩建項(xiàng)目 萬(wàn)平方米，占原規(guī)劃報(bào)建面積的 ％。 、 銷售價(jià)格逐年平穩(wěn)上升 圖6 十五期間海南房地產(chǎn)價(jià)格示意圖1910 17902123240526450500100015002021250030002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 （數(shù)據(jù)來(lái)源：海南統(tǒng)計(jì)局） 海南商品房?jī)r(jià)格受積壓商品房轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用房限價(jià)銷售的影響，整體價(jià)格較低，走勢(shì)平穩(wěn)。從 2021 年的 1910 元 /平 米，上升到 2021 年的 2645 元 /平米，每平方米增加了 735 元，五年增長(zhǎng)了 38%， 低于同期城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入和 GDP 增長(zhǎng)幅度