三井項目提報深化-資料下載頁
2025-02-24 04:03本頁面
【正文】 地表 容積率 建筑密度 綠化率 黃山路西側(cè)地塊 市新行政中心東側(cè)，黃山路西側(cè)，太湖路南側(cè) 20340 商辦 40% 30% 40 43200 江蘇常發(fā)置業(yè) 凈地 簡述： 占地 萬，目前具體規(guī)劃還沒有確定，由于地價偏高，案量較大 且位置更靠近新行政中心 ，應(yīng)該從 價格、目標客戶群等 各方面都不會和本案有特別 大 的沖突。 3． 金田項目 簡述： 占地 萬，總建 5 萬，其中住宅 萬，其余為商業(yè)。規(guī)劃面積從 90— 138 平米，目前在廣本 4S 店已開始預(yù)約登記 ，預(yù)計在下半年 6 月份左右開盤。價格還未公布，由于住宅 萬，面積不大，該案主要銷售重心將放在后續(xù) 萬商業(yè)中。結(jié)合該案位置和房型面積規(guī)劃加上其體量小的特點，對本案住宅形成不了威脅。 地塊名稱 地塊坐落 出讓面積（ M2） 容積率 用地性質(zhì) 成交價 河海東路北側(cè)地塊 新北區(qū)河海東路與珠江路之間，御花園東側(cè)，美林國際村以北 81000 ≤ 住宅 億 2021 年常信公司拿下的天價地塊，目前已經(jīng)在銷售“蓄水”階段， 17 規(guī)劃已經(jīng)完成，戶型還沒有對外公開，其規(guī)劃設(shè)計成本號稱達到 1000萬元。 目前對外宣傳價格已達到 49005500 元 /平米，再加上處于新區(qū)東面，從產(chǎn)品定位和具體區(qū)域都不能影響本案的目標客源。 地塊名稱 地塊坐 落 出讓土地面積(M2) 用地性質(zhì) 容積率 掛牌底 價 競得人 綠化率 (萬元 ) 龍虎塘常澄路東側(cè)地塊 龍虎塘常澄路東側(cè)、滬寧高速公路北側(cè) B1：13156 商業(yè) ≤ ≥ 40% 10000 常州道康成建設(shè)投資有限公司 B2：74910 居住 ≤ ≥ 25% C1：52994 居住 ≤ ≥ 25% C4：131422 商住 ≤ ≥ 30% 簡述：該項目位于高速公路以北，預(yù)計在 07年下半年推向市場，具體的戶型面積等銷售資料還沒有確定，整體定位和規(guī)劃還在調(diào)整中，由于此開發(fā)商想定位 此產(chǎn)品在同類區(qū)域的高檔社區(qū)，預(yù)計價格在3300— 3400 元 /平米。該案周圍環(huán)境比較差，生活配 套貧乏是該項目最大的利空，對本案低預(yù)算考慮大面積房源的客戶，由于地段差異較大，通過后期銷售引導也可以彌補。 12地塊項目 地塊名稱 出讓面積（ M2） 容積率 用地性質(zhì) 地上物狀況 底價(億元 ) 成交價 (億元 ) 競得人 常澄路西側(cè)、建材路北側(cè) 24160 ≤ 商住 凈地 新城房地產(chǎn) 常澄路西側(cè)、建材路北側(cè) 16290 ≤ 商住 凈地 新城房地產(chǎn) 18 簡述： 該項目即為新城藍鉆的二期，目前已經(jīng)啟動，規(guī)劃戶型等已經(jīng)公開，預(yù)計 2021 年 4 月底銷售， 規(guī)劃 10 棟小高層、高層，總建 10萬方。本次先期推出 4 棟小高層，其中 1 棟 11F， 1 棟 18F， 2 棟 17F，預(yù)計售價 4500 元 /平米。 7． 通江南路 10地塊項目 地塊名稱 出讓面積（ M2） 容積率 用地性質(zhì) 地上物狀況 底價 (億元 ) 成交價 (億元 ) 競得人 通江南路 N10號 11460 ≤ 商辦 凈地 廣安房產(chǎn) 簡述： 該項目目前沒有任何動向。 8． 通江南路 12地塊項目 地塊名稱 出讓面積（ M2） 容積率 用地性 質(zhì) 地上物 狀況 底價 保證金(萬元 ) (萬元 ) 通江 南路 12號 68830 ≤ 住宅 凈地 14500 8000 簡述：地塊未成交，預(yù)計 07 年 4 月中旬 將 成交。 5． 本項目住宅客源是應(yīng)明確分段，還是擴大范圍？是以年輕人為主，還是年輕人和老年人并重？為什么？ 從周邊個案去化面積來看，根據(jù)各項目的特點各有側(cè)重點，但是從銷售角度考慮還是有一些共性，如銷售去化快的面積段，銷售周 19 期等因素，還是以 70100 平米兩房或小三房，總價在 40 萬左右的房源銷售最為火爆。 從此房源的主力消費客戶群來看 還是以區(qū)域客為主，年齡以30 歲以下或工薪三口之家為主，還有一部分為在新區(qū)上 班的子女為日后方便照顧老人購房的。 此類人群共性就是預(yù)算較低，但是還比較講究地段，以性價比考慮為先的理智實惠型購房人。 結(jié)合本案實際情況出發(fā)開發(fā)實用型住宅產(chǎn)品 以達到最利銷售的目的，客源不必分段，目的在于擴大。在抓住區(qū)域客的同時能用本案地段無窮的發(fā)展?jié)摿θノ袇^(qū)北面低預(yù)算但講究性價比的客戶（城區(qū)北面改造拆遷購房）此類客戶也為剛性需求客，在日后積累期可以通過區(qū)域宣傳著重開發(fā)此部分客源。 我們在做產(chǎn)品 規(guī)劃的同時， 其實已經(jīng) 定下 了 我們的目標客戶群 ，合適的面積，適中的總價， 應(yīng)該來說年輕人和老年人有這樣的共性。所以并重考 慮還是把目標客源擴大化 。 最主要還是結(jié)合市場實際出發(fā)， 考慮到 本案體量較小，地塊也在新興的新北區(qū)，周邊外資企業(yè)和新寫字樓為主，這里也是年輕人聚集的地方。 可以 突出人群的差異和鮮明的特點， 在 規(guī)劃 和前期宣傳引導中可以考慮側(cè)重 年輕人適合的 實用型 住宅產(chǎn)品的宣傳。但弊端就是會給年紀大的購房人產(chǎn)生年齡和思想觀念上的抗性。綜合考慮為了避免此類情況的發(fā)生并重宣傳 比較可行 ，抓住共性 ，打造實用性產(chǎn)品，為有利銷售目的，統(tǒng)一思路。 6． 營銷的流程安排（什么時候開盤，有什么好處和風險，去化預(yù)期速度） 20 如果工程進度 允許的情況下 時間： 07 年 10月份 利好： 1) 預(yù)計在下半年該區(qū)域入市的區(qū)域樓盤不會對本案形成直接的競爭威脅。 2) 本身到達往常的銷售旺季，業(yè)內(nèi)有“金九銀十” 的說法，借此市民購房熱情高漲的機會乘機入市。 3) 在此期間入市的區(qū)域樓盤影響力在整個市場來說都是非常有份量的，肯定會用充足的時間和大量的廣告投入來預(yù)熱整個區(qū)域 市場，同時也能借機輻射和影響整個區(qū)域市場。 4) 由于“兩會”過后，政府、輿論導向又開始對樓市價格繼續(xù)加壓，新一輪的房政可能又在醞釀 中， 不排除 再次加息等政策影響因素。所以越早推向市場越能在政策環(huán)境下占主導優(yōu)勢。 營銷周期： 期限 去化量 時間 前期積累 兩 個月 開盤（強銷） 25000 平米 兩 個月 強銷期 25000 平米 四 個月 持續(xù)期 20210 平米 六 個月 余屋去化期 10000 平米 四 個月 合計 80000 平米 一年半
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