三井項(xiàng)目提報(bào)深化-wenkub
2023-03-07 04:03:50 本頁面
【正文】 素，本案住宅產(chǎn)品無法與周邊在售項(xiàng)目產(chǎn)生激烈競爭。 ● 威脅點(diǎn)： ，二級市場的房源將對本案形成激烈競爭。在劣勢方面還是可以 在產(chǎn)品規(guī)劃中去規(guī)避掉一部分利空。 ● 個(gè)案縱表： 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品類型 項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目地段 價(jià)格 生活配套 出行交通 新城府翰苑 小高層 高層 小區(qū)總建 30 萬 ,總共分兩期開發(fā) ,小區(qū)規(guī)劃單一 ,為兩排 18 層高層 ,有一幼兒園配套 .無會所等其他設(shè)施 .且周圍有高壓線經(jīng)過 ,生活受到干擾 . 本案處于新區(qū)中心位置 ,東臨黃山路 ,南靠太湖路 ,面對新市政府 ,周邊都為高檔別墅區(qū)以及高級公寓 ,目前來看居住氛圍一般 ,周邊有多條線路經(jīng)過 .出行方便 . 4800元/m2 周邊有三井小學(xué) ,新區(qū)實(shí)驗(yàn)中學(xué) ,國際學(xué)校 ,華聯(lián)吉買盛 ,武進(jìn)三院都在該案周圍一公里范圍內(nèi) ,享受新區(qū)全配套生活享受 . 本案周圍有302,42,48,11,27,33路等 9條公交線路 ,出行方便 . 雍城園 多層 小高層 總共分四期開發(fā) ,內(nèi)部規(guī)劃有一個(gè)會所 ,但是小區(qū)中間就有條高壓線經(jīng)過 ,把整個(gè)小區(qū)居住舒適度極大的降低 ,使得規(guī)劃散亂 ,沒有突出的規(guī)劃亮點(diǎn) . 本案位于巢湖路中段 ,周邊都以老新村和民房為主 ,生活便利 ,但是居住生活品質(zhì)差 . 3400元/m2 小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有1000 平米的會所 ,吉買盛超市離本案步行兩分鐘就可以到達(dá) ,由于地處匯豐新村內(nèi)生活配套設(shè)施齊全 . 本案目前無公交線路經(jīng)過 ,為本案最大利空 ,門前的巢湖路也是條雙向雙車道的小路 ,出行是本案最大的弊端 . 12 愛特時(shí)代 高層 本案總共規(guī)劃兩幢30層高層 ,14F為電腦廣場 ,規(guī)劃相對簡單 . 本案位于通江路旁 ,鄰近常工院 ,麥德龍超市南面 ,通江路為市政規(guī)劃景觀大道 ,兩側(cè)都為在建高層住宅，未來生活氛圍良好。領(lǐng)域新視界下有一層商業(yè)配套。 本 案周邊有 18， 26，13， 11， 46， 31， 231等公交車到達(dá)，出行方便。 本案周邊有 42， 48，29 路等公交車到達(dá)，出行 比較方便。小區(qū)內(nèi)將配套建設(shè)大型多功能會所， 9班幼兒園， 24 班小學(xué)等教育設(shè)施。項(xiàng)目共規(guī)劃了二期開發(fā)，目前在售 期。 4300元/m2 本案靠近中華恐龍園，周邊的生活配套設(shè)施不夠齊全，目前還沒有大型的商業(yè)可以依靠，只是有香樹灣大酒店、長興樓飯店、新福記飯店等餐飲配套。 本案位于新北區(qū)常工院對面，們于常澄路景觀大道，周邊配套有蘇果超市，麥德隆都在規(guī)劃中，華聯(lián)吉買盛，每家瑪，常工院，河海大學(xué)，還有體育中心市民市場，周邊有 1300平米商業(yè)配套。 本案周邊交通線路較多，有 26 路， 13 路，18 路， 19 路， 27 路，32 路， 42 路， 231 路，11 路，出行方便。 無 2021 年下半年推出二期剩余房源 403戶。 ● 預(yù)計(jì)在 下半年即將入市的區(qū)域樓盤： 項(xiàng)目 地塊名稱 土地位置 土地面積 ㎡ 用途 規(guī)劃指標(biāo) 出讓年限 成交價(jià)（萬元） 競 得人 地表 容積率 建筑密度 綠化率 太湖東路兩側(cè)的快 老澡江河?xùn)|，東經(jīng) 120路西，河海路南 896100 商業(yè) 見《常州市太湖東路兩側(cè)地段控制性規(guī)劃》文本 商業(yè)、辦公40 年 240800 EAST LIGHT GROUP 凈地 居住 住宅70 年 Limited 辦公 簡述： 項(xiàng)目 占地 90 萬，總建達(dá)到 150 萬的以商業(yè)為主包含高檔住宅的常州第一大項(xiàng)目。 2． 黃山路西側(cè) 常發(fā)項(xiàng)目 16 地塊名稱 土地位置 土地面積 ㎡ 用途 規(guī)劃指標(biāo) 出讓年限 成交價(jià)（萬元） 競得人 地表 容積率 建筑密度 綠化率 黃山路西側(cè)地塊 市新行政中心東側(cè)，黃山路西側(cè)，太湖路南側(cè) 20340 商辦 40% 30% 40 43200 江蘇常發(fā)置業(yè) 凈地 簡述： 占地 萬，目前具體規(guī)劃還沒有確定，由于地價(jià)偏高，案量較大 且位置更靠近新行政中心 ，應(yīng)該從 價(jià)格、目標(biāo)客戶群等 各方面都不會和本案有特別 大 的沖突。結(jié)合該案位置和房型面積規(guī)劃加上其體量小的特點(diǎn)，對本案住宅形成不了威脅。該案周圍環(huán)境比較差，生活配 套貧乏是該項(xiàng)目最大的利空，對本案低預(yù)算考慮大面積房源的客戶，由于地段差異較大，通過后期銷售引導(dǎo)也可以彌補(bǔ)。 8． 通江南路 12地塊項(xiàng)目 地塊名稱 出讓面積（ M2） 容積率 用地性 質(zhì) 地上物 狀況 底價(jià) 保證金(萬元 ) (萬元 ) 通江 南路 12號 68830 ≤ 住宅 凈地 14500 8000 簡述：地塊未成交，預(yù)計(jì) 07 年 4 月中旬 將 成交。 結(jié)合本案實(shí)際情況出發(fā)開發(fā)實(shí)用型住宅產(chǎn)品 以達(dá)到最利銷售的目的，客源不必分段，目的在于擴(kuò)大。 最主要還是結(jié)合市場實(shí)際出發(fā)， 考慮到 本案體量較小，地塊也在新興的新北區(qū)，周邊外資企業(yè)和新寫字樓為主，這里也是年輕人聚集的地方。 6． 營銷的流程安排（什么時(shí)候開盤，有什么好處和風(fēng)險(xiǎn)，去化預(yù)期速度） 20 如果工程進(jìn)度 允許的情況下 時(shí)間： 07 年 10月份 利好： 1) 預(yù)計(jì)在下半年該區(qū)域入市的區(qū)域樓盤不會對本案形成直接的競爭威脅。所以越早推向市場越能在政策環(huán)境下占主導(dǎo)優(yōu)勢。 3) 在此期間入市的區(qū)域樓盤影響力在整個(gè)市場來說都是非常有份量的，肯定會用充足的時(shí)間和大量的廣告投入來預(yù)熱整個(gè)區(qū)域 市場，同時(shí)也能借機(jī)輻射和影響整個(gè)區(qū)域市場。但弊端就是會給年紀(jì)大的購房人產(chǎn)生年齡和思想觀念上的抗性。 我們在做產(chǎn)品 規(guī)劃的同時(shí)， 其實(shí)已經(jīng) 定下 了 我們的目標(biāo)客戶群 ，合適的面積，適中的總價(jià)， 應(yīng)該來說年輕人和老年人有這樣的共性。 從此房源的主力消費(fèi)客戶群來看 還是以區(qū)域客為主，年齡以30 歲以下或工薪三口之家為主，還有一部分為在新區(qū)上 班的子女為日后方便照顧老人購房的。本次先期推出 4 棟小高層，其中 1 棟 11F， 1 棟 18F， 2 棟 17F，預(yù)計(jì)售價(jià) 4500 元 /平米。 目前對外宣傳價(jià)格已達(dá)到 4
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