【導(dǎo)讀】1. 目錄。2. 3. 第四

　　

【正文】 90% 10% 分析： ? 從上表可以看出， 千燈鎮(zhèn) 的商鋪主要投資客源來(lái)自 千燈鎮(zhèn) ，并且以投資為主要目的。鎮(zhèn)上客戶(hù)主要來(lái)自于鎮(zhèn)上有錢(qián)人以及拆遷戶(hù)，而其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù)則主要是其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)的拆遷戶(hù)。 ? 從投資目的來(lái)看，舊的商業(yè)街以投資為主，但是有部分業(yè)主選擇自己經(jīng)營(yíng)，而新的商業(yè)街主要以投資為主，自己經(jīng)營(yíng)的業(yè)主相當(dāng)少。 ? 通過(guò)對(duì)千燈鎮(zhèn)各條 商業(yè)街店鋪投資客戶(hù)的調(diào)查，得出整個(gè)千燈鎮(zhèn)的店鋪以做投資用的較多，約占整體商業(yè)量的 90%，而少量商鋪業(yè)主選擇自己經(jīng)營(yíng)，約占 10%?？梢钥闯?，千燈鎮(zhèn)的商鋪以租賃為主，部分租賃客對(duì)商鋪有一定的需求，因此該部分客源為本項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)客源之一。 ? 并且 千燈鎮(zhèn) 的商業(yè)由于日漸成熟，并且隨著外資企業(yè)的不斷發(fā)展，因此越來(lái)越受到 千燈鎮(zhèn) 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù)的關(guān)注，良好的商業(yè)氛圍、龐大的消費(fèi)群體以及不斷上漲的租金吸引了不少 千燈鎮(zhèn) 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù)以及外地投資客。因此預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的客源中會(huì)有一定量 千燈鎮(zhèn)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù)的客源，這部分客源大部分為拆遷戶(hù)和私營(yíng)業(yè) 主，而所有客源以投資為主要目的。 33 租賃客源分析 地理位置 租賃客源 秦峰路 本鎮(zhèn)人為主，部分其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù) 新鎮(zhèn) 本鎮(zhèn)人為主，部分其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù) 分析： 從店鋪的租賃情況可以看出，千燈鎮(zhèn)的各條商業(yè)街中以本鎮(zhèn)人租賃為主，部分其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)的租賃客戶(hù)。且有不少外來(lái)投資客前來(lái)經(jīng)商，并且隨著千燈鎮(zhèn)商業(yè)不斷的發(fā)展，越來(lái)越多的外來(lái)人進(jìn)入千燈鎮(zhèn)，因此該區(qū)域商鋪應(yīng)鎖定外地租賃客源。 消費(fèi)客源分析 地理位置 消費(fèi)客源 秦峰路 鎮(zhèn)上居民為主 新鎮(zhèn) 鎮(zhèn)上居民為主，部分外來(lái)打工者 分析： ? 從上 表可以看出， 千燈鎮(zhèn) 的商鋪主要消費(fèi)客源來(lái)自于千燈鎮(zhèn)本地客戶(hù)以及鎮(zhèn)上的打工者。 ? 由于 千燈鎮(zhèn)中高檔商業(yè)較少，因此 鎮(zhèn)上有錢(qián)的個(gè)體戶(hù)、私營(yíng)業(yè)主以及臺(tái)灣人其消費(fèi)地點(diǎn)主要昆山或者蘇州市區(qū)等地消費(fèi)。因此本項(xiàng)目可以打造部分中、高檔商業(yè)，以彌補(bǔ)市場(chǎng)上的不足，并且抓住千燈鎮(zhèn) 有錢(qián)人這部分客戶(hù)群。 ? 而從項(xiàng)目周邊環(huán)境來(lái)看，本項(xiàng)目靠近別墅區(qū)，因此預(yù)計(jì)本項(xiàng)目將成為附近別墅居民的商業(yè)配套。 小 結(jié) ? 通過(guò)對(duì)千燈鎮(zhèn)客源的分析可以看出千燈鎮(zhèn)商業(yè)的投資客源以本地人為主，另外還有部分周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的拆遷戶(hù)和私營(yíng)業(yè)主。 ? 其租賃客源以本鎮(zhèn)人為主，并有部分外 來(lái)租賃客，其余商業(yè)街租賃客源基本是本地人。 ? 從消費(fèi)客源上看千燈鎮(zhèn) 的商鋪主要消費(fèi)客源來(lái)自于 千燈鎮(zhèn) 本地客戶(hù)、鎮(zhèn)上打工者。 34 第四篇：商業(yè)項(xiàng)目篇 一、項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目位于昆山市千燈鎮(zhèn)的西北面，機(jī)場(chǎng)路以南，少卿路西面，周邊為大型別墅區(qū)和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。 目前本項(xiàng)目已經(jīng)建造完畢，為準(zhǔn)現(xiàn)房。本項(xiàng)目南面為居住區(qū)，并且將在明年推出大量的別墅用地；而項(xiàng)目東南為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，目前正在建造中。 從本項(xiàng)目周邊的狀況來(lái)看，雖然目前本項(xiàng)目所在地商業(yè)尚未發(fā)展起來(lái)，但是從未來(lái)的發(fā)展以及規(guī)劃來(lái)看，周邊由于有別墅區(qū)和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，未來(lái)區(qū)域人氣將會(huì)非常旺盛，本 項(xiàng)目發(fā)展前景比較樂(lè)觀。 二、項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（ S）： ? 項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)： ? 項(xiàng)目為準(zhǔn)現(xiàn)房，并且即將交房，對(duì)于商鋪來(lái)說(shuō)，越早交房就代表越早能夠得到投資回報(bào)，因此準(zhǔn)現(xiàn)房是本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)之一。 ? 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商在區(qū)域內(nèi)有著較高的知名度，這也將成為本案的一個(gè)優(yōu)勢(shì)所在。 ? 周邊環(huán)境優(yōu)勢(shì)： 本項(xiàng)目周邊有居住區(qū)以及農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，使得本項(xiàng)目周邊有一定的人氣。 劣勢(shì)（ W）： ? 消費(fèi)環(huán)境劣勢(shì)： 本項(xiàng)目目前附近的人流量比較小，使得本項(xiàng)目的消費(fèi)客源相對(duì)比較少。 ? 環(huán)境劣勢(shì)： 本項(xiàng)目周邊環(huán)境較差，這將在一定程度上限制了本案的消費(fèi)客戶(hù)量。 機(jī)會(huì)（ O） ? 市場(chǎng)機(jī)會(huì)： ? 千燈鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，并且還在不斷的增長(zhǎng)中，越來(lái)越多的企業(yè)高層人員涌入千燈鎮(zhèn)，使得千燈鎮(zhèn)的人氣越來(lái)越旺盛，同時(shí)刺激了千燈鎮(zhèn)商業(yè)的發(fā)展。 ? 通過(guò)對(duì)千燈鎮(zhèn)商業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查可以看出，千燈鎮(zhèn)空置商鋪非常少，且各樓盤(pán)銷(xiāo)售情況都非常理想，說(shuō)明千燈鎮(zhèn)的商業(yè)市場(chǎng)有一定的購(gòu)買(mǎi)力，并且在租賃市場(chǎng)中對(duì)商業(yè)需求較大。 ? 從價(jià)格上看，千燈鎮(zhèn)的商業(yè)租金非常高，投資回報(bào)率是每個(gè)商鋪投資者最關(guān)心。因此本 35 項(xiàng)目可以利用千燈鎮(zhèn)商業(yè)的高回報(bào)率以吸引客源投資。 ? 產(chǎn)品機(jī)會(huì)： 本案產(chǎn)品都為大面積商鋪，適合市場(chǎng)需求，且外立面為中式住宅，適 合做中高檔商業(yè)。 ? 規(guī)劃?rùn)C(jī)會(huì)： 本項(xiàng)目周邊有居住區(qū)以及農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，使得本項(xiàng)目周邊有一定的人氣。 威脅（ T） ? 規(guī)劃實(shí)施力度上的威脅： 雖然從規(guī)劃上看，本項(xiàng)目周邊將有大量的土地尚未開(kāi)發(fā)，其功能主要為居住，但是政府實(shí)施規(guī)劃的力度如何，這對(duì)本項(xiàng)目是一大威脅。 ? 市場(chǎng)威脅： ? 通過(guò)對(duì)千燈商業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查，目前新鎮(zhèn)商業(yè)供應(yīng)量較大，這將對(duì)本案商業(yè)銷(xiāo)售是一個(gè)威脅所在。 ? 本項(xiàng)目處于人氣不足的環(huán)境，千燈鎮(zhèn)的消費(fèi)客源習(xí)慣性的在秦峰路上消費(fèi)，而人氣不足是影響商業(yè)的主要因素，因此如果本項(xiàng)目不能快速聚集人氣，那么本項(xiàng)目在銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)時(shí)將會(huì)非常 困難。 小 結(jié) 通過(guò) SWOT分析，可以看出本項(xiàng)目的主要威脅來(lái)自于市場(chǎng)威脅，雖然本項(xiàng)目靠近鎮(zhèn)中心，但是區(qū)域人流量非常少，使得本項(xiàng)目周邊人氣不足。因此本項(xiàng)目的推出能否被市場(chǎng)接受，并且?guī)?dòng)周邊商業(yè)的發(fā)展，聚集人氣是本項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。本項(xiàng)目的規(guī)劃環(huán)境以及本項(xiàng)目周邊商業(yè)街的市場(chǎng)環(huán)境是本項(xiàng)目的主要優(yōu)勢(shì)。因此本項(xiàng)目在定位時(shí)應(yīng)充分考慮如何利用自身?xiàng)l件以及重點(diǎn)參考項(xiàng)目周邊商業(yè)街的產(chǎn)品、客源，找出市場(chǎng)上供應(yīng)量比較缺乏的商業(yè)業(yè)態(tài)，并且結(jié)合項(xiàng)目的自身優(yōu)勢(shì)以及未來(lái)的規(guī)劃發(fā)展，盡可能提高本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。 36 三、項(xiàng)目定 位 項(xiàng)目檔次定位 我司對(duì)本項(xiàng)目的檔次定位為以中高的商業(yè)為主，輔以少量高檔商業(yè)。 定位依據(jù)： ? 根據(jù)本項(xiàng)目的產(chǎn)品來(lái)看，本項(xiàng)目為 3層的商鋪，每套商鋪的面積在 200左右，底層面積在 70平方米左右，如果經(jīng)營(yíng)低檔商業(yè)，那么本項(xiàng)目的面積偏大，部分商業(yè)價(jià)值將會(huì)浪費(fèi)。因此考慮本項(xiàng)目不應(yīng)打造低檔的商業(yè)街。 ? 且從市場(chǎng)上看，目前千燈商業(yè)市場(chǎng)缺乏中高檔商業(yè)，而本案適合于做中高檔商業(yè)。 因此我司對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品的檔次定位為： 以中檔的商業(yè)為主，輔以少量高檔商業(yè)。 項(xiàng)目客源定位 、投資客源定位 針對(duì)投資客源，對(duì)各條商業(yè)街的 商業(yè)調(diào)查如下： 地理位置 投資客源 購(gòu)房目的 投資 自用 秦峰路 本鎮(zhèn)人為主，極少其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù) 95% 5% 新鎮(zhèn) 本鎮(zhèn)人為主，少量其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù)， 90% 10% 通過(guò)對(duì) 千燈鎮(zhèn)商業(yè)投資客源的調(diào)查可以得出，千燈鎮(zhèn)上的投資可以主要分為 ? 本鎮(zhèn)人： ? 鎮(zhèn)上有錢(qián)人，這部分客源以企業(yè)老板、私營(yíng)業(yè)主為主，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，并且是土生土長(zhǎng)的千燈鎮(zhèn)，由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較強(qiáng)，總價(jià)不是影響該部分客源投資的最主要因素，他們購(gòu)買(mǎi)商鋪主要是為了投資，看重的是商鋪的投資回報(bào)率以及升值潛力。 ? 鎮(zhèn)上的拆遷戶(hù)，這部分客源為鎮(zhèn)上老民房區(qū)里 的居民。因?yàn)榉课莶疬w而得到一大筆錢(qián)，因此他們選擇投資商鋪，由于這部分客源經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較弱，高總價(jià)的商鋪他們難以承受，因此這部分客源通常選擇小面積的商鋪進(jìn)行投資。 ? 鎮(zhèn)上個(gè)體戶(hù)，這部分客源為鎮(zhèn)上的個(gè)體小老板，并且大部分仍是在租來(lái)的店面中 37 經(jīng)營(yíng)，因此他們對(duì)于擁有自己的商鋪有種莫名的向往，這部分客源會(huì)根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)選擇商鋪。 ? 昆山人： ? 昆山的一些私營(yíng)業(yè)主，他們大多經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，他們購(gòu)買(mǎi)商鋪主要是為了投資，看重的是商鋪的投資回報(bào)率以及升值潛力。 上 綜上所述，并且結(jié)合本項(xiàng)目的自身?xiàng)l件，我司對(duì)本項(xiàng)目的投資客源投資目的定 位為： 以投資客為主，占商鋪總量體的 95%，另有少量業(yè)主選擇自己經(jīng)營(yíng)，約占 5%。 從投資客源組成結(jié)構(gòu)來(lái)看，客源主要以本鎮(zhèn)和昆山人為主，約占 80%，而周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶(hù)占20%。 客源定位明細(xì)表： 客源區(qū)域 昆山及千燈鎮(zhèn)居民 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù) 比例 80% 20% 客戶(hù)投資意圖定位： 購(gòu)房意圖 投資 自用 比例 95% 5% 38 、租賃客源定位： 地理位置 租賃客源 秦峰路 本鎮(zhèn)人為主，部分其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù) 新鎮(zhèn) 本鎮(zhèn)人為主，部分其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù) 由上表可以看出， 本項(xiàng)目周 邊商業(yè)街的租賃客源主要來(lái)自與本鎮(zhèn)人，另外有部分其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)的租賃客源 。隨著 千燈鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì) 的發(fā)展，陸陸續(xù)續(xù)有外來(lái)人進(jìn)入 千燈鎮(zhèn) ，而這部分經(jīng)商客通常選擇在鎮(zhèn)中心附近經(jīng)商，他們看重的是鎮(zhèn)中心的繁華、人氣以及日益發(fā)展的商業(yè)市場(chǎng)，因此本項(xiàng)目在租賃客源上應(yīng)該會(huì)出現(xiàn)部分外地來(lái)的經(jīng)商客。因此我司對(duì)本項(xiàng)目的租賃客源定位為： 千燈鎮(zhèn) 本地居民為主，約占 75%；少量外地經(jīng)商客，約占 25%。 客源定位明細(xì)表： 租賃客源 本鎮(zhèn)人 外地人 比例 75% 25% 、消費(fèi)客源定位： 針對(duì)消費(fèi)客源，對(duì)各條商業(yè)街的商業(yè)調(diào)查如下： 地理位置 消 費(fèi)客源 秦峰路 鎮(zhèn)上居民為主 新鎮(zhèn) 鎮(zhèn)上居民為主，部分外來(lái)打工者 由上表可以看出， 千燈鎮(zhèn) 上的商業(yè)主要消費(fèi)客源來(lái)自于本鎮(zhèn)上的居民、外來(lái)的打工者。根據(jù)本案的產(chǎn)品情況，我司認(rèn)為： ? 在本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位中，本項(xiàng)目定位為中高檔商業(yè)，因此本項(xiàng)目的消費(fèi)客源中勢(shì)必有本鎮(zhèn)上的有錢(qián)人以及企業(yè)高層管理人員。 39 ? 通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目周邊環(huán)境的分析可以看出，本項(xiàng)目南面有大片的別墅區(qū)，因此該區(qū)域的居民是本項(xiàng)目的客源之一。 綜上所述，我司對(duì)本項(xiàng)目的消費(fèi)客源定位為： 以 千燈 鎮(zhèn)本地居民為主，約占 60%；；部分企業(yè)高層人員，約占 30%；極少周 邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù)，約占 10%。 客源定位明細(xì)表： 表二十八：項(xiàng)目消費(fèi)客源定位 消費(fèi)客源 本鎮(zhèn)居民 企業(yè)高層人員 周邊鎮(zhèn)居民 比例 60% 30% 10% 40 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 通過(guò)我司對(duì)千燈老鎮(zhèn)的商業(yè)租賃價(jià)格的調(diào)查，再根據(jù)本項(xiàng)目的地理位置，來(lái)確定本案商業(yè)的價(jià)格。 街道名稱(chēng) 檔次 底層租金 秦峰路北段 中檔 30 秦峰路中段 中檔 90 秦峰路南段 中檔 55 尚書(shū)路 中檔 30 尚書(shū)西路 中檔 90 少卿路 中檔 30 從地理位置來(lái)看，本案靠近 少卿路 ，從上表 可以看出 少卿路 商業(yè)街的底層租金主要集中在每月每平方米 30元左右。但是本案的商業(yè)檔次較高，所以本案的商業(yè)租金要高于 少卿路租賃價(jià)格。 因此本案所以采用倒推法，假設(shè)本項(xiàng)目底層商鋪?zhàn)饨鹈吭旅科椒矫?38 元，稅后的投資回報(bào)率為 7%。那么就有： 本項(xiàng)目的底層價(jià)格 =（ 48*12） /7%=6600元 /平方米 根據(jù)市場(chǎng)情況，二層商鋪的價(jià)格應(yīng)為底層商業(yè)價(jià)格的一半，即為 3500元 /平方米；三層價(jià)格為區(qū)域住宅價(jià)格，即為 2500元 /平方米。 價(jià)格總定位： 一層價(jià)格： 6600元 /平方米 二層價(jià)格： 3500元 /平方米 三層價(jià)格： 2500元 /平方米 均價(jià)： 4180元 /平方米 通過(guò)我司對(duì)千燈各樓盤(pán)價(jià)格的調(diào)查分析，得出目前各樓盤(pán)的價(jià)格，具體情況如下表所示： 41 樓盤(pán)名稱(chēng) 區(qū)域 檔次 樓層 價(jià)格 中興廣場(chǎng) 新鎮(zhèn) 中檔 三層 42005200 秦峰廣場(chǎng) 新鎮(zhèn) 中檔 三層 40005300 美田廣場(chǎng) 新鎮(zhèn) 中檔 三層 45005500 人和家園 新鎮(zhèn) 中檔 三層 42005200 剛峰商業(yè)街 老鎮(zhèn) 中檔 二層 46005000 根據(jù)本案的地理位置以及區(qū)域各樓盤(pán)的價(jià)格，我司認(rèn)為： ? 本案和上表中各樓盤(pán)多為三層商鋪，因此上表中的各 樓盤(pán)對(duì)于本案來(lái)說(shuō)有一定的參考價(jià)值。 ? 目前本案地理位置較偏，因此在價(jià)格上相對(duì)上表各樓盤(pán)應(yīng)較低。 ? 從本案的產(chǎn)品來(lái)看，由于本案都為大面積住宅，總價(jià)相對(duì)較高，因此我司認(rèn)為本案應(yīng)在單價(jià)上相對(duì)較低，以能突出本案的賣(mài)點(diǎn)。 通過(guò)上述描述，我司認(rèn)為本案商業(yè)的均價(jià)應(yīng)為： 4180 元 /平方米