【導(dǎo)讀】1. 目錄。2. 3. 第四

　　

【正文】 90% 10% 分析： ? 從上表可以看出， 千燈鎮(zhèn) 的商鋪主要投資客源來自 千燈鎮(zhèn) ，并且以投資為主要目的。鎮(zhèn)上客戶主要來自于鎮(zhèn)上有錢人以及拆遷戶，而其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶則主要是其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)的拆遷戶。 ? 從投資目的來看，舊的商業(yè)街以投資為主，但是有部分業(yè)主選擇自己經(jīng)營，而新的商業(yè)街主要以投資為主，自己經(jīng)營的業(yè)主相當(dāng)少。 ? 通過對(duì)千燈鎮(zhèn)各條 商業(yè)街店鋪投資客戶的調(diào)查，得出整個(gè)千燈鎮(zhèn)的店鋪以做投資用的較多，約占整體商業(yè)量的 90%，而少量商鋪業(yè)主選擇自己經(jīng)營，約占 10%?？梢钥闯觯翩?zhèn)的商鋪以租賃為主，部分租賃客對(duì)商鋪有一定的需求，因此該部分客源為本項(xiàng)目的購買客源之一。 ? 并且 千燈鎮(zhèn) 的商業(yè)由于日漸成熟，并且隨著外資企業(yè)的不斷發(fā)展，因此越來越受到 千燈鎮(zhèn) 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶的關(guān)注，良好的商業(yè)氛圍、龐大的消費(fèi)群體以及不斷上漲的租金吸引了不少 千燈鎮(zhèn) 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶以及外地投資客。因此預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的客源中會(huì)有一定量 千燈鎮(zhèn)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶的客源，這部分客源大部分為拆遷戶和私營業(yè) 主，而所有客源以投資為主要目的。 33 租賃客源分析 地理位置 租賃客源 秦峰路 本鎮(zhèn)人為主，部分其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 新鎮(zhèn) 本鎮(zhèn)人為主，部分其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 分析： 從店鋪的租賃情況可以看出，千燈鎮(zhèn)的各條商業(yè)街中以本鎮(zhèn)人租賃為主，部分其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)的租賃客戶。且有不少外來投資客前來經(jīng)商，并且隨著千燈鎮(zhèn)商業(yè)不斷的發(fā)展，越來越多的外來人進(jìn)入千燈鎮(zhèn)，因此該區(qū)域商鋪應(yīng)鎖定外地租賃客源。 消費(fèi)客源分析 地理位置 消費(fèi)客源 秦峰路 鎮(zhèn)上居民為主 新鎮(zhèn) 鎮(zhèn)上居民為主，部分外來打工者 分析： ? 從上 表可以看出， 千燈鎮(zhèn) 的商鋪主要消費(fèi)客源來自于千燈鎮(zhèn)本地客戶以及鎮(zhèn)上的打工者。 ? 由于 千燈鎮(zhèn)中高檔商業(yè)較少，因此 鎮(zhèn)上有錢的個(gè)體戶、私營業(yè)主以及臺(tái)灣人其消費(fèi)地點(diǎn)主要昆山或者蘇州市區(qū)等地消費(fèi)。因此本項(xiàng)目可以打造部分中、高檔商業(yè)，以彌補(bǔ)市場上的不足，并且抓住千燈鎮(zhèn) 有錢人這部分客戶群。 ? 而從項(xiàng)目周邊環(huán)境來看，本項(xiàng)目靠近別墅區(qū)，因此預(yù)計(jì)本項(xiàng)目將成為附近別墅居民的商業(yè)配套。 小 結(jié) ? 通過對(duì)千燈鎮(zhèn)客源的分析可以看出千燈鎮(zhèn)商業(yè)的投資客源以本地人為主，另外還有部分周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的拆遷戶和私營業(yè)主。 ? 其租賃客源以本鎮(zhèn)人為主，并有部分外 來租賃客，其余商業(yè)街租賃客源基本是本地人。 ? 從消費(fèi)客源上看千燈鎮(zhèn) 的商鋪主要消費(fèi)客源來自于 千燈鎮(zhèn) 本地客戶、鎮(zhèn)上打工者。 34 第四篇：商業(yè)項(xiàng)目篇 一、項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目位于昆山市千燈鎮(zhèn)的西北面，機(jī)場路以南，少卿路西面，周邊為大型別墅區(qū)和農(nóng)貿(mào)市場。 目前本項(xiàng)目已經(jīng)建造完畢，為準(zhǔn)現(xiàn)房。本項(xiàng)目南面為居住區(qū)，并且將在明年推出大量的別墅用地；而項(xiàng)目東南為農(nóng)貿(mào)市場，目前正在建造中。 從本項(xiàng)目周邊的狀況來看，雖然目前本項(xiàng)目所在地商業(yè)尚未發(fā)展起來，但是從未來的發(fā)展以及規(guī)劃來看，周邊由于有別墅區(qū)和農(nóng)貿(mào)市場，未來區(qū)域人氣將會(huì)非常旺盛，本 項(xiàng)目發(fā)展前景比較樂觀。 二、項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢（ S）： ? 項(xiàng)目自身優(yōu)勢： ? 項(xiàng)目為準(zhǔn)現(xiàn)房，并且即將交房，對(duì)于商鋪來說，越早交房就代表越早能夠得到投資回報(bào)，因此準(zhǔn)現(xiàn)房是本項(xiàng)目的優(yōu)勢之一。 ? 本項(xiàng)目開發(fā)商在區(qū)域內(nèi)有著較高的知名度，這也將成為本案的一個(gè)優(yōu)勢所在。 ? 周邊環(huán)境優(yōu)勢： 本項(xiàng)目周邊有居住區(qū)以及農(nóng)貿(mào)市場，使得本項(xiàng)目周邊有一定的人氣。 劣勢（ W）： ? 消費(fèi)環(huán)境劣勢： 本項(xiàng)目目前附近的人流量比較小，使得本項(xiàng)目的消費(fèi)客源相對(duì)比較少。 ? 環(huán)境劣勢： 本項(xiàng)目周邊環(huán)境較差，這將在一定程度上限制了本案的消費(fèi)客戶量。 機(jī)會(huì)（ O） ? 市場機(jī)會(huì)： ? 千燈鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，并且還在不斷的增長中，越來越多的企業(yè)高層人員涌入千燈鎮(zhèn)，使得千燈鎮(zhèn)的人氣越來越旺盛，同時(shí)刺激了千燈鎮(zhèn)商業(yè)的發(fā)展。 ? 通過對(duì)千燈鎮(zhèn)商業(yè)市場的調(diào)查可以看出，千燈鎮(zhèn)空置商鋪非常少，且各樓盤銷售情況都非常理想，說明千燈鎮(zhèn)的商業(yè)市場有一定的購買力，并且在租賃市場中對(duì)商業(yè)需求較大。 ? 從價(jià)格上看，千燈鎮(zhèn)的商業(yè)租金非常高，投資回報(bào)率是每個(gè)商鋪投資者最關(guān)心。因此本 35 項(xiàng)目可以利用千燈鎮(zhèn)商業(yè)的高回報(bào)率以吸引客源投資。 ? 產(chǎn)品機(jī)會(huì)： 本案產(chǎn)品都為大面積商鋪，適合市場需求，且外立面為中式住宅，適 合做中高檔商業(yè)。 ? 規(guī)劃機(jī)會(huì)： 本項(xiàng)目周邊有居住區(qū)以及農(nóng)貿(mào)市場，使得本項(xiàng)目周邊有一定的人氣。 威脅（ T） ? 規(guī)劃實(shí)施力度上的威脅： 雖然從規(guī)劃上看，本項(xiàng)目周邊將有大量的土地尚未開發(fā)，其功能主要為居住，但是政府實(shí)施規(guī)劃的力度如何，這對(duì)本項(xiàng)目是一大威脅。 ? 市場威脅： ? 通過對(duì)千燈商業(yè)市場的調(diào)查，目前新鎮(zhèn)商業(yè)供應(yīng)量較大，這將對(duì)本案商業(yè)銷售是一個(gè)威脅所在。 ? 本項(xiàng)目處于人氣不足的環(huán)境，千燈鎮(zhèn)的消費(fèi)客源習(xí)慣性的在秦峰路上消費(fèi)，而人氣不足是影響商業(yè)的主要因素，因此如果本項(xiàng)目不能快速聚集人氣，那么本項(xiàng)目在銷售、經(jīng)營時(shí)將會(huì)非常 困難。 小 結(jié) 通過 SWOT分析，可以看出本項(xiàng)目的主要威脅來自于市場威脅，雖然本項(xiàng)目靠近鎮(zhèn)中心，但是區(qū)域人流量非常少，使得本項(xiàng)目周邊人氣不足。因此本項(xiàng)目的推出能否被市場接受，并且?guī)?dòng)周邊商業(yè)的發(fā)展，聚集人氣是本項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。本項(xiàng)目的規(guī)劃環(huán)境以及本項(xiàng)目周邊商業(yè)街的市場環(huán)境是本項(xiàng)目的主要優(yōu)勢。因此本項(xiàng)目在定位時(shí)應(yīng)充分考慮如何利用自身?xiàng)l件以及重點(diǎn)參考項(xiàng)目周邊商業(yè)街的產(chǎn)品、客源，找出市場上供應(yīng)量比較缺乏的商業(yè)業(yè)態(tài)，并且結(jié)合項(xiàng)目的自身優(yōu)勢以及未來的規(guī)劃發(fā)展，盡可能提高本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。 36 三、項(xiàng)目定 位 項(xiàng)目檔次定位 我司對(duì)本項(xiàng)目的檔次定位為以中高的商業(yè)為主，輔以少量高檔商業(yè)。 定位依據(jù)： ? 根據(jù)本項(xiàng)目的產(chǎn)品來看，本項(xiàng)目為 3層的商鋪，每套商鋪的面積在 200左右，底層面積在 70平方米左右，如果經(jīng)營低檔商業(yè)，那么本項(xiàng)目的面積偏大，部分商業(yè)價(jià)值將會(huì)浪費(fèi)。因此考慮本項(xiàng)目不應(yīng)打造低檔的商業(yè)街。 ? 且從市場上看，目前千燈商業(yè)市場缺乏中高檔商業(yè)，而本案適合于做中高檔商業(yè)。 因此我司對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品的檔次定位為： 以中檔的商業(yè)為主，輔以少量高檔商業(yè)。 項(xiàng)目客源定位 、投資客源定位 針對(duì)投資客源，對(duì)各條商業(yè)街的 商業(yè)調(diào)查如下： 地理位置 投資客源 購房目的 投資 自用 秦峰路 本鎮(zhèn)人為主，極少其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 95% 5% 新鎮(zhèn) 本鎮(zhèn)人為主，少量其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶， 90% 10% 通過對(duì) 千燈鎮(zhèn)商業(yè)投資客源的調(diào)查可以得出，千燈鎮(zhèn)上的投資可以主要分為 ? 本鎮(zhèn)人： ? 鎮(zhèn)上有錢人，這部分客源以企業(yè)老板、私營業(yè)主為主，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，并且是土生土長的千燈鎮(zhèn)，由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較強(qiáng)，總價(jià)不是影響該部分客源投資的最主要因素，他們購買商鋪主要是為了投資，看重的是商鋪的投資回報(bào)率以及升值潛力。 ? 鎮(zhèn)上的拆遷戶，這部分客源為鎮(zhèn)上老民房區(qū)里 的居民。因?yàn)榉课莶疬w而得到一大筆錢，因此他們選擇投資商鋪，由于這部分客源經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較弱，高總價(jià)的商鋪他們難以承受，因此這部分客源通常選擇小面積的商鋪進(jìn)行投資。 ? 鎮(zhèn)上個(gè)體戶，這部分客源為鎮(zhèn)上的個(gè)體小老板，并且大部分仍是在租來的店面中 37 經(jīng)營，因此他們對(duì)于擁有自己的商鋪有種莫名的向往，這部分客源會(huì)根據(jù)自己的經(jīng)營業(yè)態(tài)選擇商鋪。 ? 昆山人： ? 昆山的一些私營業(yè)主，他們大多經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，他們購買商鋪主要是為了投資，看重的是商鋪的投資回報(bào)率以及升值潛力。 上 綜上所述，并且結(jié)合本項(xiàng)目的自身?xiàng)l件，我司對(duì)本項(xiàng)目的投資客源投資目的定 位為： 以投資客為主，占商鋪總量體的 95%，另有少量業(yè)主選擇自己經(jīng)營，約占 5%。 從投資客源組成結(jié)構(gòu)來看，客源主要以本鎮(zhèn)和昆山人為主，約占 80%，而周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶占20%。 客源定位明細(xì)表： 客源區(qū)域 昆山及千燈鎮(zhèn)居民 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 比例 80% 20% 客戶投資意圖定位： 購房意圖 投資 自用 比例 95% 5% 38 、租賃客源定位： 地理位置 租賃客源 秦峰路 本鎮(zhèn)人為主，部分其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 新鎮(zhèn) 本鎮(zhèn)人為主，部分其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 由上表可以看出， 本項(xiàng)目周 邊商業(yè)街的租賃客源主要來自與本鎮(zhèn)人，另外有部分其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)的租賃客源 。隨著 千燈鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì) 的發(fā)展，陸陸續(xù)續(xù)有外來人進(jìn)入 千燈鎮(zhèn) ，而這部分經(jīng)商客通常選擇在鎮(zhèn)中心附近經(jīng)商，他們看重的是鎮(zhèn)中心的繁華、人氣以及日益發(fā)展的商業(yè)市場，因此本項(xiàng)目在租賃客源上應(yīng)該會(huì)出現(xiàn)部分外地來的經(jīng)商客。因此我司對(duì)本項(xiàng)目的租賃客源定位為： 千燈鎮(zhèn) 本地居民為主，約占 75%；少量外地經(jīng)商客，約占 25%。 客源定位明細(xì)表： 租賃客源 本鎮(zhèn)人 外地人 比例 75% 25% 、消費(fèi)客源定位： 針對(duì)消費(fèi)客源，對(duì)各條商業(yè)街的商業(yè)調(diào)查如下： 地理位置 消 費(fèi)客源 秦峰路 鎮(zhèn)上居民為主 新鎮(zhèn) 鎮(zhèn)上居民為主，部分外來打工者 由上表可以看出， 千燈鎮(zhèn) 上的商業(yè)主要消費(fèi)客源來自于本鎮(zhèn)上的居民、外來的打工者。根據(jù)本案的產(chǎn)品情況，我司認(rèn)為： ? 在本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位中，本項(xiàng)目定位為中高檔商業(yè)，因此本項(xiàng)目的消費(fèi)客源中勢必有本鎮(zhèn)上的有錢人以及企業(yè)高層管理人員。 39 ? 通過對(duì)本項(xiàng)目周邊環(huán)境的分析可以看出，本項(xiàng)目南面有大片的別墅區(qū)，因此該區(qū)域的居民是本項(xiàng)目的客源之一。 綜上所述，我司對(duì)本項(xiàng)目的消費(fèi)客源定位為： 以 千燈 鎮(zhèn)本地居民為主，約占 60%；；部分企業(yè)高層人員，約占 30%；極少周 邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，約占 10%。 客源定位明細(xì)表： 表二十八：項(xiàng)目消費(fèi)客源定位 消費(fèi)客源 本鎮(zhèn)居民 企業(yè)高層人員 周邊鎮(zhèn)居民 比例 60% 30% 10% 40 項(xiàng)目價(jià)格定位 通過我司對(duì)千燈老鎮(zhèn)的商業(yè)租賃價(jià)格的調(diào)查，再根據(jù)本項(xiàng)目的地理位置，來確定本案商業(yè)的價(jià)格。 街道名稱 檔次 底層租金 秦峰路北段 中檔 30 秦峰路中段 中檔 90 秦峰路南段 中檔 55 尚書路 中檔 30 尚書西路 中檔 90 少卿路 中檔 30 從地理位置來看，本案靠近 少卿路 ，從上表 可以看出 少卿路 商業(yè)街的底層租金主要集中在每月每平方米 30元左右。但是本案的商業(yè)檔次較高，所以本案的商業(yè)租金要高于 少卿路租賃價(jià)格。 因此本案所以采用倒推法，假設(shè)本項(xiàng)目底層商鋪?zhàn)饨鹈吭旅科椒矫?38 元，稅后的投資回報(bào)率為 7%。那么就有： 本項(xiàng)目的底層價(jià)格 =（ 48*12） /7%=6600元 /平方米 根據(jù)市場情況，二層商鋪的價(jià)格應(yīng)為底層商業(yè)價(jià)格的一半，即為 3500元 /平方米；三層價(jià)格為區(qū)域住宅價(jià)格，即為 2500元 /平方米。 價(jià)格總定位： 一層價(jià)格： 6600元 /平方米 二層價(jià)格： 3500元 /平方米 三層價(jià)格： 2500元 /平方米 均價(jià)： 4180元 /平方米 通過我司對(duì)千燈各樓盤價(jià)格的調(diào)查分析，得出目前各樓盤的價(jià)格，具體情況如下表所示： 41 樓盤名稱 區(qū)域 檔次 樓層 價(jià)格 中興廣場 新鎮(zhèn) 中檔 三層 42005200 秦峰廣場 新鎮(zhèn) 中檔 三層 40005300 美田廣場 新鎮(zhèn) 中檔 三層 45005500 人和家園 新鎮(zhèn) 中檔 三層 42005200 剛峰商業(yè)街 老鎮(zhèn) 中檔 二層 46005000 根據(jù)本案的地理位置以及區(qū)域各樓盤的價(jià)格，我司認(rèn)為： ? 本案和上表中各樓盤多為三層商鋪，因此上表中的各 樓盤對(duì)于本案來說有一定的參考價(jià)值。 ? 目前本案地理位置較偏，因此在價(jià)格上相對(duì)上表各樓盤應(yīng)較低。 ? 從本案的產(chǎn)品來看，由于本案都為大面積住宅，總價(jià)相對(duì)較高，因此我司認(rèn)為本案應(yīng)在單價(jià)上相對(duì)較低，以能突出本案的賣點(diǎn)。 通過上述描述，我司認(rèn)為本案商業(yè)的均價(jià)應(yīng)為： 4180 元 /平方米