【正文】 ，剛需樓盤仍然為市場主力；從銷售金額來看，河西、城東品質(zhì)型高端樓盤中海、仁恒、保利紫晶山分別取得了 15億、 、 6億的銷售金額；p成交排行前 10名項(xiàng)目，同策代理項(xiàng)目有 3個(gè)；宏觀市場小結(jié)貨幣政策寬松逐步寬松， “ 穩(wěn)增長 ” 已成共識(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)逐步迎來利好跡象；南京公寓市場層面 2023年以來反彈明顯，月均去化量維持在 55萬方以上，同比去年大幅上漲 120%； 2023年以來南京市場成交以剛需樓盤、品質(zhì)型樓盤領(lǐng)先；區(qū)域競品分析 目前區(qū)域內(nèi)競品主要集中在地鐵 1號(hào)線小行站，及 1號(hào)線南延線軟件大道站時(shí)光澔韻名城世家宏圖上水園閱城國際柏悅瀾庭本案1號(hào)線1號(hào)南延線區(qū)域競品分析 區(qū)域內(nèi)競品定位多面向中端市場，客戶主要面向于 首改、改善型；單價(jià)集中在 1400016000元 /㎡區(qū)域競品公寓物業(yè)可售量盤點(diǎn)：區(qū)域競品分析區(qū)域競品公寓物業(yè)可售量盤點(diǎn)：區(qū)域內(nèi)競品公寓物業(yè)可售體量僅 10萬方，預(yù)計(jì) 2023年可售量僅 1萬方，未來供應(yīng)稀缺區(qū)域競品小結(jié)區(qū)域內(nèi)競品項(xiàng)目定位多面向中端市場，品質(zhì)型項(xiàng)目缺乏；區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目多以首改、改善為主，純剛需樓盤僅名城世家一個(gè)項(xiàng)目；區(qū)域內(nèi)競品多為尾盤銷售， 2023年可售量較少，區(qū)域市場公寓稀缺；區(qū)域內(nèi)樓盤未來供應(yīng)稀缺，本案市場機(jī)會(huì)明顯南京市場梳理 全市格局中兩極分化明顯，單價(jià)段集中在 12023元 /㎡以下，及16000元 /㎡以上，單價(jià)空間 1202315000元 /㎡市場空白明顯江北 城北城東仙林城中河西城南江寧代表板塊 代表項(xiàng)目 屬性威尼斯水城金地自在城萬科金色領(lǐng)域中低端 低總價(jià)、規(guī)劃、剛需 12023元 /㎡以下16000元 /㎡以上高端價(jià)格江北、江寧、城南、仙林河西、城東、城中 保利紫晶山仁恒江灣城配套、地段、資源、交通兩極化市場南京市場梳理 全市單價(jià)格局兩極化明顯1202315000元 /㎡為市場相對空白點(diǎn)南京市場梳理單價(jià) 15000元 /㎡左右樓盤梳理主要集中在城南板塊： 鳳凰和美時(shí)光澔韻名城世家柏悅瀾庭同單價(jià)段項(xiàng)目梳理：全市格局中兩極分化明顯，單價(jià)在 15000元 /㎡左右樓盤稀缺南京市場梳理 同單價(jià)段樓盤未來供應(yīng)量較少，未來南京市場單價(jià) 15000元 /㎡ 左右樓盤稀缺同單價(jià)段項(xiàng)目梳理：南京市場梳理同單價(jià)段、同總價(jià)段項(xiàng)目梳理：單價(jià) 15000元 /㎡，總價(jià) 120170萬樓盤梳理：時(shí)光澔韻名城世家同單價(jià)、同總價(jià)樓盤僅名城世家、時(shí)光澔韻與本案有交叉點(diǎn)南京市場梳理同單價(jià)段、總價(jià)段項(xiàng)目梳理：同單價(jià)段、同總價(jià)段樓盤未來供應(yīng)稀缺，本案市場機(jī)會(huì)明顯南京市場小結(jié)單價(jià) 15000元 /㎡左右，總價(jià) 120170萬樓盤，南京市未來供應(yīng)稀缺2項(xiàng)目背景項(xiàng)目條件 本案：總建 16萬方，以剛需、首改為主的 18F小高層的全精裝居住社區(qū)項(xiàng)目條件 項(xiàng)目位于鳳臺(tái)南路與繞城公路交叉口處，大環(huán)境交通便利；但地塊道路通達(dá)性不好，未來對客戶導(dǎo)入帶來不利，小環(huán)境較差項(xiàng)目地塊p地塊周邊交通包括鐵路、高速公路、城市主干道、軌道交通等，距三橋僅 6公里；現(xiàn)狀地塊對外交通條件好，但本身沒有次干道和支路接入，且受快速交通阻隔大；p繞城公路東揚(yáng)坊至劉村段實(shí)施城市化改造（含本區(qū)域），即在老路基礎(chǔ)上通過增建輔道或輔路。全線裝上路燈，多處增加匝道，與市區(qū)更好地對接。軟件大道安德門大街西春路一號(hào)線南延八號(hào)線一號(hào)線火車南站鳳渡路鳳臺(tái)路繞城公路機(jī)場高速鳳渡路工程北起寧南大道，南至秦淮新河，長約 4000米。地塊周邊交通包括鐵路、高速公路、城市主干道、軌道交通等，距三橋僅 6公里，距火車南站僅 5公里，對外交通十分便捷。高速公路有繞城、寧蕪、機(jī)場。城市主干道有軟件大道、宏運(yùn)大道、安德門大街。次干道有鳳渡路、西春路，地塊南側(cè)有規(guī)劃支路。未來軌道交通新增 6號(hào)線和 8號(hào)線，地塊西側(cè)設(shè)有站點(diǎn)。項(xiàng)目條件 未來鳳渡路開通后，從項(xiàng)目到達(dá)軟件大道僅 1公里；同時(shí)地鐵 8號(hào)線的新增，將大為改善本案交通環(huán)境1km競品基本對比 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目多為毛坯，且景觀、外立面常規(guī)無創(chuàng)新；而本案 創(chuàng)新森林美學(xué)景觀及純精裝樓盤堪稱區(qū)域高品質(zhì)樓盤競品戶型對比 本案戶型結(jié)構(gòu)為主流戶型結(jié)構(gòu)，但在附加值層面優(yōu)勢不 明顯項(xiàng)目條件小結(jié)本案現(xiàn)狀大環(huán)境利好，但小環(huán)境通達(dá)性較；未來道路的開通將對本案帶來極大利好；相對于區(qū)域樓盤現(xiàn)狀，本案在品質(zhì)上堪稱區(qū)域標(biāo)桿，但本案附加值表現(xiàn)稍弱于區(qū)域競品；區(qū)域支撐 本案位于河西板塊與軟件谷板塊之間，但從區(qū)域?qū)傩?、?通通達(dá)性、客戶選擇范圍來看，本案偏屬軟件谷板塊河西軟件谷區(qū)域規(guī)劃 軟件谷總規(guī)劃 70平方公里，匯聚了國內(nèi)外知名 IT公司入駐，形成了通信、軟件外包、信息服務(wù)三大產(chǎn)業(yè)集群中國（南京）軟件谷地處南京主城南部雨花臺(tái)區(qū)，緊鄰河西新城與南部新城，規(guī)劃總面積 70平方公里。目前已初步建成了中國首條軟件大道，匯聚了 IBM中國軟件授權(quán)培訓(xùn)中心、戴爾、中興通訊、華為科技、東軟研發(fā)、文思創(chuàng)新 等國內(nèi)外知名軟件企業(yè) 249家。截至 2023年，軟件谷 軟件從業(yè)人員 13萬人，軟件建筑面積 530萬平方米，軟件產(chǎn)值突破 428億元 ，形成了通信軟件、軟件外包和信息服務(wù)三大產(chǎn)業(yè)集群，被批準(zhǔn)為國家火炬計(jì)劃現(xiàn)代通訊軟件產(chǎn)業(yè)基地、國家服務(wù)外包示范區(qū)、國家級(jí)科技企業(yè)孵化器。 區(qū)域規(guī)劃 高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，以打造中國第一軟件產(chǎn)業(yè)基地為宗旨，規(guī)劃 “ 十二五 ” 末入園企業(yè) 700家以上，軟件從業(yè)人員達(dá)到 16萬以上p到 2023年，軟件產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入 1000億元以上，力爭占南京市的半壁江山，占雨花臺(tái)區(qū) GDP的 30%以上；p軟件產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)達(dá)到 16萬人以上；軟件產(chǎn)業(yè)建筑面積達(dá)到 600萬平方米以上；p軟件企業(yè)個(gè)數(shù)達(dá)到 700家以上，其中世界信息產(chǎn)業(yè) 500強(qiáng)企業(yè) 10家以上，中國軟件產(chǎn)業(yè) 100強(qiáng)企業(yè) 25家以上。 項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè) 項(xiàng)目地塊周邊分布有許多大型已運(yùn)營高科技企業(yè)， 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚中國傳動(dòng)南京建工集團(tuán)豐盛科技園南京軟件外包園潤和軟件外包園新華集團(tuán) 南京雨花軟件園通靈翠鉆研發(fā)中心 華通科技園東軟集團(tuán) 南京斯威特集團(tuán)鼎捷集團(tuán)南京中興 舜天集團(tuán)南京中興通訊股份有限公司三期中博信息技術(shù)研究有限公司項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè) 已建大型企業(yè)一覽表?中國傳動(dòng)?南京建工?豐盛科技園?雨花服務(wù)外包園?南京軟件外包園?潤和軟件外包園?新華集團(tuán)?南京雨花軟件園?通靈翠鉆研發(fā)中心?華通科技園?1中興通訊股份公司南京研發(fā)中心三期?1華為集團(tuán)?1南京斯威特集團(tuán)?1鼎捷集團(tuán)?1舜天集團(tuán)?1南京中興集團(tuán)?1東軟集團(tuán) 江蘇省南京市德訊（南京）軟件研發(fā)中心 江蘇省南京市宏圖三胞 江蘇省移動(dòng)新華科技園豐盛商匯項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè) 項(xiàng)目周邊還有幾大在建的企業(yè)和科技園，發(fā)展勢頭 強(qiáng)勁DELL采購管理和供應(yīng)鏈研究中心豐盛商匯江蘇移動(dòng)新華科技園南京市宏圖三胞江蘇省南京市德訊（南京）軟件研發(fā)中心 DELL采購管理和供應(yīng)鏈研究中心項(xiàng)目地塊附近在建大型企業(yè)一覽表 項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè)小結(jié)軟件谷高起點(diǎn)規(guī)劃， “ 十二五 ” 末 40萬從業(yè)人員的規(guī)劃，區(qū)域市場潛在需求旺盛；軟件谷運(yùn)營 /在建大型產(chǎn)業(yè)云集，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚；區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域客戶支撐明顯，利好本案小結(jié)本案劣勢本案優(yōu)勢區(qū)域軟件谷規(guī)劃利好；產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚；本案規(guī)劃為品質(zhì)型樓盤；地塊現(xiàn)狀通達(dá)性差；地塊目前配套全無；開發(fā)商品牌不知名；p主城稀缺（單價(jià)、總價(jià)市場稀缺）p未來交通規(guī)劃利好p軟件谷的高起點(diǎn)規(guī)劃， 40萬潛在客戶需求我們的機(jī)會(huì)價(jià)值體系價(jià)值屬性 地段屬性 項(xiàng)目屬性 品牌屬性關(guān)鍵詞資源整合軟件谷，森林美學(xué)景觀精裝社區(qū)16萬方高層公寓精裝社區(qū)，幼兒園、社區(qū)中心等自身配套安家利品牌，南京的首個(gè)項(xiàng)目依托軟件谷的建設(shè)及規(guī)劃精品社區(qū) 創(chuàng)新理念打造品質(zhì)社區(qū) 南京城市首次進(jìn)駐主城森林 精裝品質(zhì)社區(qū)公寓產(chǎn)品 主城森林 主城區(qū)內(nèi)首席品質(zhì)社區(qū)項(xiàng)目定位地緣 工作緣客戶為主區(qū)域產(chǎn)業(yè)客戶為主、自住型需求現(xiàn)有客戶剖析 客戶以地緣、工作緣客戶為主，區(qū)域產(chǎn)業(yè)客戶充足 、多為自住型需求、剛需為主名城世家客戶剖析：機(jī)會(huì)客戶邊緣 客戶地鐵導(dǎo)入的機(jī)會(huì)型客戶、部分投資客城南地緣性客戶區(qū)域客戶為主在軟件谷工作的中青年客戶，剛需為主；區(qū)域當(dāng)?shù)鼐用瘢ù航鲁恰⑿⌒行^(qū)等附近居民）為子女購婚房等。地鐵 1號(hào)線導(dǎo)入的機(jī)會(huì)型客戶、部分投資客；看好軟件谷未來的發(fā)展，用來投資；南京新城科技園工作客戶；南京其他城區(qū)對城南板塊有著特殊的情節(jié)，或者老城南客戶的再次回歸；本案目標(biāo)客戶群體以南京市中堅(jiān)階層為主，包括品質(zhì)型剛需及改善型客戶；客戶定位核心 客戶客戶定位軟件谷區(qū)域客為主，輔以城南地緣性客戶及少量投資客靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。 ***雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 ****1以我獨(dú)沈久，愧君相 見頻 。 *****1故人江海 別 ，幾度隔山川。 ****1乍 見 翻疑夢，相悲各 問 年。 *****1他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。 ****1比不了得就不比，得不到的就不要。 *****1行 動(dòng) 出成果，工作出 財(cái) 富。 ***1做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時(shí) ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線 向前。 ****沒有失 敗 ，只有 暫時(shí) 停止成功！。 ***很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 ****1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的 積 累。 *****1世 間 成事，不求其 絕對圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 ****1不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 *****1意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 ****1楚塞三湘接， 荊門 九派通。 *****1少年十五二十 時(shí) ，步行 奪 得胡 馬騎 。 ***1空山新雨后，天氣晚來秋。 **** 楊 柳散和 風(fēng) ，青山澹吾 慮 。 *** 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 ****1越是沒有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。 *****1越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯(cuò) 兒。 ****1知人者智，自知者明。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 *****1意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 ****1最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 *****1 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 ***1一個(gè)人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不息。 ****MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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