【正文】 前 10名項(xiàng)目，同策代理項(xiàng)目有 3個(gè)； 宏觀市場(chǎng)小結(jié) 貨幣政策寬松逐步寬松，“穩(wěn)增長(zhǎng)”已成共識(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)逐步迎來利好跡象； 南京公寓市場(chǎng)層面 2023年以來反彈明顯，月均去化量維持在 55萬斱以上，同比去年大幅上漲 120%； 2023年以來南京市場(chǎng)成交以剛需樓盤、品質(zhì)型樓盤領(lǐng)先； 區(qū)域競(jìng)品分枂 目前區(qū)域內(nèi)競(jìng)品主要集中在地鐵 1號(hào)線小行站，及 1號(hào)線南延線軟件大道站 時(shí)光澔韻 名城丐家 宏圖上水園 閱城國(guó)際 柏悅瀾庨 本案 區(qū)域競(jìng)品分枂 區(qū)域內(nèi)競(jìng)品定位多面向中端市場(chǎng)，客戶主要面向二 首改、改善型；單價(jià)集中在 1400016000元 /㎡ 項(xiàng)目名稱 可售主力面積段 單價(jià)表現(xiàn) 主力總價(jià) 項(xiàng)目定位 目標(biāo)群體 名城世家 80㎡ 2房 2廳 1衛(wèi) 110㎡ 3房 2廳 1衛(wèi) 14300元 /㎡ 110150萬 中端 剛需青年 時(shí)光澔韻 （現(xiàn)房銷售） 80㎡ 2房 2廳 1衛(wèi) 125㎡ 3房 2廳 2衛(wèi) 16000元 /㎡ 125萬、 200萬 中端 中青年 柏悅瀾庭 125㎡ 3房 2廳 2衛(wèi) 148㎡ 4房 2廳 2衛(wèi) 14500元 /㎡ 180220萬 中高端 改善型客戶 閱城國(guó)際花園 （現(xiàn)房銷售） 50㎡ 1房 2廳 1衛(wèi) 90㎡ 2房 2廳 2衛(wèi) 130140㎡ 3房 2廳 2衛(wèi) 18600元 /㎡ 90萬 260萬 中端 各種層次需求 宏圖上水園 91㎡ 2房 2廳 1衛(wèi) 139㎡ 3房 2廳 2衛(wèi) 180220㎡ 4房 2廳 2衛(wèi) 16500元 /㎡ 150330萬 高端 高收入、高知、高素 質(zhì)人群 區(qū)域競(jìng)品公寓物業(yè)可售量盤點(diǎn)： 區(qū)域競(jìng)品分枂 項(xiàng)目名稱 公寓總體量 推出時(shí)間 已售體量 未推體量 預(yù)計(jì) 2023年可售量 柏悅瀾庭 2023年 6月 0 名城世家 25萬方 2023年 5月 17萬方 7萬方 1萬方 時(shí)光澔韻 （現(xiàn)房銷售） 32萬方 2023年 12月 0 0 宏圖上水園 12萬方 2023年 8月 10萬方 1萬方 0 閱城國(guó)際花園 （現(xiàn)房銷售） 50萬方 2023年 47萬方 2萬方 0 合計(jì) 1萬方 區(qū)域競(jìng)品公寓物業(yè)可售量盤點(diǎn)： 區(qū)域內(nèi)競(jìng)品公寓物業(yè)可售體量?jī)H 10萬斱，預(yù)計(jì) 2023年可售量?jī)H 1萬斱，未來供應(yīng)秲?nèi)? 區(qū)域競(jìng)品小結(jié) 匙域內(nèi)競(jìng)品項(xiàng)目定位多面向中端市場(chǎng)，品質(zhì)型項(xiàng)目缺乏； 匙域內(nèi)項(xiàng)目多以首改、改善為主，純剛需樓盤仁名城世家一個(gè)項(xiàng)目； 匙域內(nèi)競(jìng)品多為尾盤銷售， 2023年可售量較少，匙域市場(chǎng)公寓秲?nèi)保? 區(qū)域內(nèi)樓盤未來供應(yīng)秲?nèi)?，本案市?chǎng)機(jī)會(huì)明顯 南京市場(chǎng)梳理 全市格尿中兩枀分化明顯，單價(jià)段集中在 12023元 /㎡以下，及16000元 /㎡以上，單價(jià)空間 1202315000元 /㎡市場(chǎng)空白明顯 江北 城北 城東 仙枃 城中 河西 城南 江寧 板塊名稱 板塊屬性 公寓單價(jià)表現(xiàn) 板塊賣點(diǎn) 江北 剛需板塊 70009000元 /㎡ 價(jià)格、地鐵 江寧 剛需板塊 800012023元 /㎡ 價(jià)格、地鐵 仙林 剛需板塊 900011000元 /㎡ 規(guī)劃、地鐵 城南 首改、剛需 80009000元 /㎡ 1450017500元 /㎡ 主城、價(jià)格 城東 改善型為主 1700022023元 /㎡ 主城、資源 城中 稀缺 2023030000元 /㎡ 主城、配套 城北 改善型 900012023元 /㎡ 1600018000元 /㎡ 地鐵、主城 河西 改善型 1700020230元 /㎡ 規(guī)劃、配套 代表板塊 代表項(xiàng)目 屬性 威尼斯水城 釐地自在城 萬科釐色領(lǐng)域 中低端 低總價(jià)、 觃劃、剛需 12023元 /㎡以下 16000元 /㎡以上 高端 價(jià)格 江北、江寧、城南、仙枃 河西、城東、城中 保利紫晶山 仁恒江灣城 配套、地段、 資源、交通 兩枀化市場(chǎng) 南京市場(chǎng)梳理 全市單價(jià)格尿兩枀化明顯 1202315000元 /㎡為市場(chǎng)相對(duì)空白點(diǎn) 南京市場(chǎng)梳理 單價(jià) 15000元 /㎡左右樓盤梳理 主要集中在城南板塊： 鳳凰和美 時(shí)光澔韻 名城丐家 柏悅瀾庨 同單價(jià)段項(xiàng)目梳理： 全市格尿中兩枀分化明顯，單價(jià)在 15000元 /㎡左右樓盤秲?nèi)? 南京市場(chǎng)梳理 同單價(jià)段樓盤未來供應(yīng)量較少，未來南京市場(chǎng)單價(jià) 15000元 /㎡ 左右樓盤秲?nèi)? 同單價(jià)段項(xiàng)目梳理： 項(xiàng)目名稱 主力面積段 未來供應(yīng)量 核心賣點(diǎn) 柏悅瀾庭 80㎡ 2房 2廳 1衛(wèi) 110㎡ 3房 2廳 1衛(wèi) 主城低密度居住社區(qū) 名城世家 80㎡ 2房 2廳 1衛(wèi) 125㎡ 3房 2廳 2衛(wèi) 7萬方 主城地鐵旁低總價(jià)剛需盤 時(shí)光澔韻 （現(xiàn)房銷售） 125㎡ 3房 2廳 2衛(wèi) 148㎡ 4房 2廳 2衛(wèi) 0 主城，地鐵旁現(xiàn)房 鳳凰和美 120140㎡ 3房 2廳 2衛(wèi) 現(xiàn)房，產(chǎn)品品質(zhì) 南京市場(chǎng)梳理 同單價(jià)段、同總價(jià)段項(xiàng)目梳理： 單價(jià) 15000元 /㎡，總價(jià) 120170萬樓盤梳理： 時(shí)光澔韻 名城丐家 同單價(jià)、同總價(jià)樓盤僅名城丐家、時(shí)光澔韻不本案有交叉點(diǎn) 南京市場(chǎng)梳理 同單價(jià)段、總價(jià)段項(xiàng)目梳理： 項(xiàng)目名稱 主力面積段 未來供應(yīng)量 核心賣點(diǎn) 名城世家 80㎡ 2房 2廳 1衛(wèi) 125㎡ 3房 2廳 2衛(wèi) 7萬方 主城地鐵旁低總價(jià)剛需盤 時(shí)光澔韻 （現(xiàn)房銷售） 125㎡ 3房 2廳 2衛(wèi) 148㎡ 4房 2廳 2衛(wèi) 0 主城，地鐵旁現(xiàn)房 同單價(jià)段、同總價(jià)段樓盤未來供應(yīng)秲?nèi)保景甘袌?chǎng)機(jī)會(huì)明顯 南京市場(chǎng)小結(jié) 單價(jià) 15000元 /㎡左右，總價(jià) 120170萬樓盤，南京市未來供應(yīng)秲?nèi)? 2項(xiàng)目背景 項(xiàng)目條件 本案：總建 16萬斱，以剛需、首改為主癿 18F小高局癿全精裝屁住社區(qū) 項(xiàng)目條件 項(xiàng)目位二鳳臺(tái)南路不繞城公路交叉口處，大環(huán)境交通便利；但地塊道路通達(dá)性丌好，未來對(duì)客戶導(dǎo)入帶來丌利，小環(huán)境較差 項(xiàng)目地塊 ?地塊周邊交通包括鐵路、高速公路、城市主干道、軌道交通等，距三橋仁 6公里；現(xiàn)狀地塊對(duì)外交通條件好，但本身沒有次干道和支路接入，且受快速交通阷隑大； ?繞城公路東揚(yáng)坊至劉桿段實(shí)斲城市化改造（含本匙域），即在老路基礎(chǔ)上通過增建輔道戒輔路。全線裝上路燈，多處增加匝道，不市匙更好地對(duì)接。 軟件大道 安德門大街 西春路 一號(hào)線南延 八號(hào)線 一號(hào)線 火車南站 鳳渡路 鳳臺(tái)路 繞城公路 機(jī)場(chǎng)高速 鳳渡路工秳北起寧南大道，南至秦淮新河，長(zhǎng)約 4000米。 地塊周邊交通包括鐵路、高速公路、城市主干道、軌道交通等，距三橋仁 6公里，距火車南站仁 5公里，對(duì)外交通十分便捷。高速公路有繞城、寧蕪、機(jī)場(chǎng)。城市主干道有軟件大道、宏運(yùn)大道、安德門大街。 次干道有鳳渡路、西春路，地塊南側(cè)有觃劃支路。未來軌道交通新增 6號(hào)線和 8號(hào)線，地塊西側(cè)謳有站點(diǎn)。 項(xiàng)目條件 未來鳳渡路開通后，從項(xiàng)目到達(dá)軟件大道僅 1公里；同時(shí)地鐵 8號(hào)線癿新增，將大為改善本案交通環(huán)境 競(jìng)品基本對(duì)比 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目多為毛坯，丏景觀、外立面常觃無創(chuàng)新；而本案 創(chuàng)新森枃美孥景觀及純精裝樓盤堪稱區(qū)域高品質(zhì)樓盤 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 景觀 建筑風(fēng)格 外立面 是否精裝 名城世家 高層 坡地五疊園林 新古典 涂料 7精裝（未推） 時(shí)光澔韻 小高層、高層 山風(fēng)、河韻主題景觀 現(xiàn)代 涂料 否 柏悅瀾庭 高層、別墅 南低北高，坡地景觀 英倫風(fēng) 涂料 否 閱城國(guó)際花園 小高層、高層 落差 15米天然坡地 現(xiàn)代 涂料 否 宏圖上水園 高層、別墅 人居生態(tài)景觀布局 民國(guó)風(fēng) 真實(shí)漆、面磚 否 本案 高層 森林美學(xué)景觀 新古典 是 競(jìng)品戶型對(duì)比 本案戶型結(jié)極為主流戶型結(jié)極，但在附加值局面優(yōu)勢(shì)丌 明顯 項(xiàng)目名稱 面積段 附加值表現(xiàn) 8095㎡ 100115㎡ 120140㎡ 150㎡以上 8095㎡ 100115㎡ 120140㎡ 150㎡以上 名城世家 √ √ 56㎡ 45㎡ 時(shí)光澔韻 √ √ 34㎡ 56㎡ 柏悅瀾庭 √ 810㎡ 閱城國(guó)際花園 √ √ 45㎡ 67㎡ 宏圖上水園 √ √ √ 45㎡ 56㎡ 68㎡ 本案 √ √ √ 3㎡ 34㎡ 56㎡ 項(xiàng)目條件小結(jié) 本案現(xiàn)狀大環(huán)境利好，但小環(huán)境通達(dá)性較；未來道路的開通將對(duì)本案帶來枀大利好； 相對(duì)亍匙域樓盤現(xiàn)狀，本案在品質(zhì)上堪稱匙域標(biāo)杄，但本案附加值表現(xiàn)秴弱亍匙域競(jìng)品； 區(qū)域支撐 本案位二河西板塊不軟件谷板塊之間，但從區(qū)域?qū)傩?、?通通達(dá)性、客戶選擇范圍來看，本案偏屬軟件谷板塊 河西 軟件谷 對(duì)比屬性 河西板塊 軟件谷板塊 規(guī)劃依托 河西 CBD規(guī)劃 軟件谷規(guī)劃 交通依托 地鐵 2號(hào)線 地鐵 1號(hào)線 本案通達(dá)性 較遠(yuǎn)，不便捷 較近，交通便捷 客戶屬性 改善 剛需客 客戶來源 全市型 區(qū)域客 區(qū)域觃劃 軟件谷總觃劃 70平斱公里，匯聚了國(guó)內(nèi)外知名 IT公司入駐，形成了通信、軟件外包、信息服務(wù)三大產(chǎn)業(yè)集群 中國(guó)（南京）軟件谷地處南京主城南部雨花臺(tái)匙，緊鄰河西新城不南部新城，觃劃總面積 70平斱公里。目前已刜步建成了中國(guó)首條軟件大道，匯聚了 IBM中國(guó)軟件授權(quán)培訓(xùn)中心、戴爾、中興通訊、華為科技、東軟研發(fā)、文思創(chuàng)新 等國(guó)內(nèi)外知名軟件企業(yè) 249家。截至 2023年，軟件谷 軟件從業(yè)人員 13萬人，軟件建筑面積 530萬平斱米，軟件產(chǎn)值突破 428億元 ，形成了通信軟件、軟件外包和信息服務(wù)三大產(chǎn)業(yè)集群，被批準(zhǔn)為國(guó)家火炬計(jì)劃現(xiàn)代通訊軟件產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)家服務(wù)外包示范匙、國(guó)家級(jí)科技企業(yè)孵化器。 區(qū)域觃劃 高標(biāo)準(zhǔn)觃劃，以打造中國(guó)第一軟件產(chǎn)業(yè)基地為宗旨，觃劃“十事 五”末入園企業(yè) 700家以上，軟件從業(yè)人員達(dá)到 16萬以上 計(jì)劃 2023年 2023年 2023年 銷售收入（億元） 250 500以上 1000以上 從業(yè)人員（人） 7萬以上 16萬以上 建筑面積（平方米） 180萬 300萬以上 600萬以上 企業(yè)個(gè)數(shù)（家） 222 500以上 700以上 ?到 2023年，軟件產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入 1000億元以上，力爭(zhēng)占南京市的半壁江山，占雨花臺(tái)匙 GDP的 30%以上； ?軟件產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)達(dá)到 16萬人以上；軟件產(chǎn)業(yè)建筑面積達(dá)到 600萬平斱米以上； ?軟件企業(yè)個(gè)數(shù)達(dá)到 700家以上，其中世界信息產(chǎn)業(yè) 500強(qiáng)企業(yè) 10家以上，中國(guó)軟件產(chǎn)業(yè) 100強(qiáng)企業(yè) 25家以上。 項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè) 項(xiàng)目地塊周邊分布有講多大型已運(yùn)營(yíng)高科技企業(yè)， 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚 中國(guó)傳勱 南京建工集團(tuán) 豐盛科技園 南京軟件外包園 潤(rùn)和軟件外包園 新華集團(tuán) 南京雨花軟件園 通靈翠鉆 研収中心 華通科技園 東軟集團(tuán) 南京斯威特集團(tuán) 鼎捷集團(tuán) 南京中興 舜天集團(tuán) 南京中興通訊股份有限公司三期 中単信息技術(shù) 研究有限公司 項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè) 已建大型企業(yè)一覽表 ?中國(guó)傳勱 ?南京建工 ?豐盛科技園 ?雨花服務(wù)外包園 ?南京軟件外包園 ?潤(rùn)和軟件外包園 ?新華集團(tuán) ?南京雨花軟件園 ?通靈翠鉆研収中心 ?華通科技園 ?1中興通訊股份公司南京研収中心三期 ?1華為集團(tuán) ?1南京斯威特集團(tuán) ?1鼎捷集團(tuán) ?1舜天集團(tuán) ?1南京中興集團(tuán) ?1東軟集團(tuán) 江蘇省南京市德訊 （南京）軟件研發(fā)中心 江蘇省南京市宏圖三胞 江蘇省移動(dòng) 新華科技園 豐盛商匯 項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè) 項(xiàng)目周邊還有幾大在建癿企業(yè)和科技園，収展勢(shì)頭 強(qiáng)勁 DELL采購管理和供應(yīng)鏈研究中心 豐盛商匯 江蘇秱勱 新華科技園 南京市宏圖三胞 江蘇省南京市德訊（南京）軟件研収中心 DELL采販管理和供應(yīng)鏈研究中心 項(xiàng)目地塊附近在建大型企業(yè)一覽表 項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè) 項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè)小結(jié) 軟件谷高起點(diǎn)觃劃，“十二亐”末 40萬從業(yè)人員的觃劃，匙域市場(chǎng)潛在需求旺盛； 軟件谷運(yùn)營(yíng) /在建大型產(chǎn)業(yè)于集，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚； 區(qū)域觃劃、區(qū)域客戶支撐明顯，利好本案 小結(jié) 本案劣勢(shì) 本案優(yōu)勢(shì) 區(qū)域軟件谷觃劃利好； 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚； 本案觃劃為品質(zhì)型樓盤； 地塊現(xiàn)狀通達(dá)性差； 地塊目前配套全無； 開収商品牌丌知名；