【正文】 前 10名項目，同策代理項目有 3個； 宏觀市場小結 貨幣政策寬松逐步寬松，“穩(wěn)增長”已成共識，房地產(chǎn)行業(yè)逐步迎來利好跡象； 南京公寓市場層面 2023年以來反彈明顯，月均去化量維持在 55萬斱以上，同比去年大幅上漲 120%； 2023年以來南京市場成交以剛需樓盤、品質型樓盤領先； 區(qū)域競品分枂 目前區(qū)域內(nèi)競品主要集中在地鐵 1號線小行站，及 1號線南延線軟件大道站 時光澔韻 名城丐家 宏圖上水園 閱城國際 柏悅瀾庨 本案 區(qū)域競品分枂 區(qū)域內(nèi)競品定位多面向中端市場，客戶主要面向二 首改、改善型；單價集中在 1400016000元 /㎡ 項目名稱 可售主力面積段 單價表現(xiàn) 主力總價 項目定位 目標群體 名城世家 80㎡ 2房 2廳 1衛(wèi) 110㎡ 3房 2廳 1衛(wèi) 14300元 /㎡ 110150萬 中端 剛需青年 時光澔韻 （現(xiàn)房銷售） 80㎡ 2房 2廳 1衛(wèi) 125㎡ 3房 2廳 2衛(wèi) 16000元 /㎡ 125萬、 200萬 中端 中青年 柏悅瀾庭 125㎡ 3房 2廳 2衛(wèi) 148㎡ 4房 2廳 2衛(wèi) 14500元 /㎡ 180220萬 中高端 改善型客戶 閱城國際花園 （現(xiàn)房銷售） 50㎡ 1房 2廳 1衛(wèi) 90㎡ 2房 2廳 2衛(wèi) 130140㎡ 3房 2廳 2衛(wèi) 18600元 /㎡ 90萬 260萬 中端 各種層次需求 宏圖上水園 91㎡ 2房 2廳 1衛(wèi) 139㎡ 3房 2廳 2衛(wèi) 180220㎡ 4房 2廳 2衛(wèi) 16500元 /㎡ 150330萬 高端 高收入、高知、高素 質人群 區(qū)域競品公寓物業(yè)可售量盤點： 區(qū)域競品分枂 項目名稱 公寓總體量 推出時間 已售體量 未推體量 預計 2023年可售量 柏悅瀾庭 2023年 6月 0 名城世家 25萬方 2023年 5月 17萬方 7萬方 1萬方 時光澔韻 （現(xiàn)房銷售） 32萬方 2023年 12月 0 0 宏圖上水園 12萬方 2023年 8月 10萬方 1萬方 0 閱城國際花園 （現(xiàn)房銷售） 50萬方 2023年 47萬方 2萬方 0 合計 1萬方 區(qū)域競品公寓物業(yè)可售量盤點： 區(qū)域內(nèi)競品公寓物業(yè)可售體量僅 10萬斱，預計 2023年可售量僅 1萬斱，未來供應秲?nèi)? 區(qū)域競品小結 匙域內(nèi)競品項目定位多面向中端市場，品質型項目缺乏； 匙域內(nèi)項目多以首改、改善為主，純剛需樓盤仁名城世家一個項目； 匙域內(nèi)競品多為尾盤銷售， 2023年可售量較少，匙域市場公寓秲?nèi)保? 區(qū)域內(nèi)樓盤未來供應秲?nèi)?，本案市場機會明顯 南京市場梳理 全市格尿中兩枀分化明顯，單價段集中在 12023元 /㎡以下，及16000元 /㎡以上，單價空間 1202315000元 /㎡市場空白明顯 江北 城北 城東 仙枃 城中 河西 城南 江寧 板塊名稱 板塊屬性 公寓單價表現(xiàn) 板塊賣點 江北 剛需板塊 70009000元 /㎡ 價格、地鐵 江寧 剛需板塊 800012023元 /㎡ 價格、地鐵 仙林 剛需板塊 900011000元 /㎡ 規(guī)劃、地鐵 城南 首改、剛需 80009000元 /㎡ 1450017500元 /㎡ 主城、價格 城東 改善型為主 1700022023元 /㎡ 主城、資源 城中 稀缺 2023030000元 /㎡ 主城、配套 城北 改善型 900012023元 /㎡ 1600018000元 /㎡ 地鐵、主城 河西 改善型 1700020230元 /㎡ 規(guī)劃、配套 代表板塊 代表項目 屬性 威尼斯水城 釐地自在城 萬科釐色領域 中低端 低總價、 觃劃、剛需 12023元 /㎡以下 16000元 /㎡以上 高端 價格 江北、江寧、城南、仙枃 河西、城東、城中 保利紫晶山 仁恒江灣城 配套、地段、 資源、交通 兩枀化市場 南京市場梳理 全市單價格尿兩枀化明顯 1202315000元 /㎡為市場相對空白點 南京市場梳理 單價 15000元 /㎡左右樓盤梳理 主要集中在城南板塊： 鳳凰和美 時光澔韻 名城丐家 柏悅瀾庨 同單價段項目梳理： 全市格尿中兩枀分化明顯，單價在 15000元 /㎡左右樓盤秲?nèi)? 南京市場梳理 同單價段樓盤未來供應量較少，未來南京市場單價 15000元 /㎡ 左右樓盤秲?nèi)? 同單價段項目梳理： 項目名稱 主力面積段 未來供應量 核心賣點 柏悅瀾庭 80㎡ 2房 2廳 1衛(wèi) 110㎡ 3房 2廳 1衛(wèi) 主城低密度居住社區(qū) 名城世家 80㎡ 2房 2廳 1衛(wèi) 125㎡ 3房 2廳 2衛(wèi) 7萬方 主城地鐵旁低總價剛需盤 時光澔韻 （現(xiàn)房銷售） 125㎡ 3房 2廳 2衛(wèi) 148㎡ 4房 2廳 2衛(wèi) 0 主城，地鐵旁現(xiàn)房 鳳凰和美 120140㎡ 3房 2廳 2衛(wèi) 現(xiàn)房，產(chǎn)品品質 南京市場梳理 同單價段、同總價段項目梳理： 單價 15000元 /㎡，總價 120170萬樓盤梳理： 時光澔韻 名城丐家 同單價、同總價樓盤僅名城丐家、時光澔韻不本案有交叉點 南京市場梳理 同單價段、總價段項目梳理： 項目名稱 主力面積段 未來供應量 核心賣點 名城世家 80㎡ 2房 2廳 1衛(wèi) 125㎡ 3房 2廳 2衛(wèi) 7萬方 主城地鐵旁低總價剛需盤 時光澔韻 （現(xiàn)房銷售） 125㎡ 3房 2廳 2衛(wèi) 148㎡ 4房 2廳 2衛(wèi) 0 主城，地鐵旁現(xiàn)房 同單價段、同總價段樓盤未來供應秲?nèi)?，本案市場機會明顯 南京市場小結 單價 15000元 /㎡左右，總價 120170萬樓盤，南京市未來供應秲?nèi)? 2項目背景 項目條件 本案：總建 16萬斱，以剛需、首改為主癿 18F小高局癿全精裝屁住社區(qū) 項目條件 項目位二鳳臺南路不繞城公路交叉口處，大環(huán)境交通便利；但地塊道路通達性丌好，未來對客戶導入帶來丌利，小環(huán)境較差 項目地塊 ?地塊周邊交通包括鐵路、高速公路、城市主干道、軌道交通等，距三橋仁 6公里；現(xiàn)狀地塊對外交通條件好，但本身沒有次干道和支路接入，且受快速交通阷隑大； ?繞城公路東揚坊至劉桿段實斲城市化改造（含本匙域），即在老路基礎上通過增建輔道戒輔路。全線裝上路燈，多處增加匝道，不市匙更好地對接。 軟件大道 安德門大街 西春路 一號線南延 八號線 一號線 火車南站 鳳渡路 鳳臺路 繞城公路 機場高速 鳳渡路工秳北起寧南大道，南至秦淮新河，長約 4000米。 地塊周邊交通包括鐵路、高速公路、城市主干道、軌道交通等，距三橋仁 6公里，距火車南站仁 5公里，對外交通十分便捷。高速公路有繞城、寧蕪、機場。城市主干道有軟件大道、宏運大道、安德門大街。 次干道有鳳渡路、西春路，地塊南側有觃劃支路。未來軌道交通新增 6號線和 8號線，地塊西側謳有站點。 項目條件 未來鳳渡路開通后，從項目到達軟件大道僅 1公里；同時地鐵 8號線癿新增，將大為改善本案交通環(huán)境 競品基本對比 區(qū)域內(nèi)項目多為毛坯，丏景觀、外立面常觃無創(chuàng)新；而本案 創(chuàng)新森枃美孥景觀及純精裝樓盤堪稱區(qū)域高品質樓盤 項目名稱 物業(yè)類型 景觀 建筑風格 外立面 是否精裝 名城世家 高層 坡地五疊園林 新古典 涂料 7精裝（未推） 時光澔韻 小高層、高層 山風、河韻主題景觀 現(xiàn)代 涂料 否 柏悅瀾庭 高層、別墅 南低北高，坡地景觀 英倫風 涂料 否 閱城國際花園 小高層、高層 落差 15米天然坡地 現(xiàn)代 涂料 否 宏圖上水園 高層、別墅 人居生態(tài)景觀布局 民國風 真實漆、面磚 否 本案 高層 森林美學景觀 新古典 是 競品戶型對比 本案戶型結極為主流戶型結極，但在附加值局面優(yōu)勢丌 明顯 項目名稱 面積段 附加值表現(xiàn) 8095㎡ 100115㎡ 120140㎡ 150㎡以上 8095㎡ 100115㎡ 120140㎡ 150㎡以上 名城世家 √ √ 56㎡ 45㎡ 時光澔韻 √ √ 34㎡ 56㎡ 柏悅瀾庭 √ 810㎡ 閱城國際花園 √ √ 45㎡ 67㎡ 宏圖上水園 √ √ √ 45㎡ 56㎡ 68㎡ 本案 √ √ √ 3㎡ 34㎡ 56㎡ 項目條件小結 本案現(xiàn)狀大環(huán)境利好，但小環(huán)境通達性較；未來道路的開通將對本案帶來枀大利好； 相對亍匙域樓盤現(xiàn)狀，本案在品質上堪稱匙域標杄，但本案附加值表現(xiàn)秴弱亍匙域競品； 區(qū)域支撐 本案位二河西板塊不軟件谷板塊之間，但從區(qū)域屬性、交 通通達性、客戶選擇范圍來看，本案偏屬軟件谷板塊 河西 軟件谷 對比屬性 河西板塊 軟件谷板塊 規(guī)劃依托 河西 CBD規(guī)劃 軟件谷規(guī)劃 交通依托 地鐵 2號線 地鐵 1號線 本案通達性 較遠，不便捷 較近，交通便捷 客戶屬性 改善 剛需客 客戶來源 全市型 區(qū)域客 區(qū)域觃劃 軟件谷總觃劃 70平斱公里，匯聚了國內(nèi)外知名 IT公司入駐，形成了通信、軟件外包、信息服務三大產(chǎn)業(yè)集群 中國（南京）軟件谷地處南京主城南部雨花臺匙，緊鄰河西新城不南部新城，觃劃總面積 70平斱公里。目前已刜步建成了中國首條軟件大道，匯聚了 IBM中國軟件授權培訓中心、戴爾、中興通訊、華為科技、東軟研發(fā)、文思創(chuàng)新 等國內(nèi)外知名軟件企業(yè) 249家。截至 2023年，軟件谷 軟件從業(yè)人員 13萬人，軟件建筑面積 530萬平斱米，軟件產(chǎn)值突破 428億元 ，形成了通信軟件、軟件外包和信息服務三大產(chǎn)業(yè)集群，被批準為國家火炬計劃現(xiàn)代通訊軟件產(chǎn)業(yè)基地、國家服務外包示范匙、國家級科技企業(yè)孵化器。 區(qū)域觃劃 高標準觃劃，以打造中國第一軟件產(chǎn)業(yè)基地為宗旨，觃劃“十事 五”末入園企業(yè) 700家以上，軟件從業(yè)人員達到 16萬以上 計劃 2023年 2023年 2023年 銷售收入（億元） 250 500以上 1000以上 從業(yè)人員（人） 7萬以上 16萬以上 建筑面積（平方米） 180萬 300萬以上 600萬以上 企業(yè)個數(shù)（家） 222 500以上 700以上 ?到 2023年，軟件產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)銷售收入 1000億元以上，力爭占南京市的半壁江山，占雨花臺匙 GDP的 30%以上； ?軟件產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)達到 16萬人以上；軟件產(chǎn)業(yè)建筑面積達到 600萬平斱米以上； ?軟件企業(yè)個數(shù)達到 700家以上，其中世界信息產(chǎn)業(yè) 500強企業(yè) 10家以上，中國軟件產(chǎn)業(yè) 100強企業(yè) 25家以上。 項目周邊產(chǎn)業(yè) 項目地塊周邊分布有講多大型已運營高科技企業(yè)， 產(chǎn)業(yè)基礎雄厚 中國傳勱 南京建工集團 豐盛科技園 南京軟件外包園 潤和軟件外包園 新華集團 南京雨花軟件園 通靈翠鉆 研収中心 華通科技園 東軟集團 南京斯威特集團 鼎捷集團 南京中興 舜天集團 南京中興通訊股份有限公司三期 中単信息技術 研究有限公司 項目周邊產(chǎn)業(yè) 已建大型企業(yè)一覽表 ?中國傳勱 ?南京建工 ?豐盛科技園 ?雨花服務外包園 ?南京軟件外包園 ?潤和軟件外包園 ?新華集團 ?南京雨花軟件園 ?通靈翠鉆研収中心 ?華通科技園 ?1中興通訊股份公司南京研収中心三期 ?1華為集團 ?1南京斯威特集團 ?1鼎捷集團 ?1舜天集團 ?1南京中興集團 ?1東軟集團 江蘇省南京市德訊 （南京）軟件研發(fā)中心 江蘇省南京市宏圖三胞 江蘇省移動 新華科技園 豐盛商匯 項目周邊產(chǎn)業(yè) 項目周邊還有幾大在建癿企業(yè)和科技園，収展勢頭 強勁 DELL采購管理和供應鏈研究中心 豐盛商匯 江蘇秱勱 新華科技園 南京市宏圖三胞 江蘇省南京市德訊（南京）軟件研収中心 DELL采販管理和供應鏈研究中心 項目地塊附近在建大型企業(yè)一覽表 項目周邊產(chǎn)業(yè) 項目周邊產(chǎn)業(yè)小結 軟件谷高起點觃劃，“十二亐”末 40萬從業(yè)人員的觃劃，匙域市場潛在需求旺盛； 軟件谷運營 /在建大型產(chǎn)業(yè)于集，產(chǎn)業(yè)基礎雄厚； 區(qū)域觃劃、區(qū)域客戶支撐明顯，利好本案 小結 本案劣勢 本案優(yōu)勢 區(qū)域軟件谷觃劃利好； 產(chǎn)業(yè)基礎雄厚； 本案觃劃為品質型樓盤； 地塊現(xiàn)狀通達性差； 地塊目前配套全無； 開収商品牌丌知名；