【正文】 4 100 100 90 交通條件 90 90 90 生活配套 100 100 95 基礎(chǔ)設(shè)施 100 100 90 環(huán)境資源 4 85 85 85 項(xiàng)目屬性 （小高層） 地塊條件 4 85 90 90 品牌效應(yīng) 4 80 90 110 建筑體量 4 105 105 95 項(xiàng)目配套 95 100 100 景觀 7 75 80 80 服務(wù) 85 85 85 產(chǎn)品屬性 （小高層） 建筑品質(zhì) 8 85 90 85 立面 8 95 95 90 戶型功能 12 80 85 85 附加值 10 75 80 80 科技運(yùn)用 7 80 85 80 合計(jì) 100 UHouse 奧林匹克花園 新城清水灣 小高層均價 3650 2850 3300 權(quán)重系數(shù) 實(shí)際參考價格 4195 3164 3754 本項(xiàng)目參考價格 3705 本項(xiàng)目小高層產(chǎn)品目前入市參考價格： 3700 3750 元 /m2 開發(fā)推售策略 小高層產(chǎn)品定價 方案一 項(xiàng)目價格修正 開發(fā)推售策略 花園洋房產(chǎn)品定價 方案一 ? 產(chǎn)品線與本項(xiàng)目相近度最高的項(xiàng)目 ? 從整體方案規(guī)劃角度考慮，運(yùn)用參照項(xiàng)目小高層與花園洋房價格比例系數(shù)調(diào)整 ? 從主力產(chǎn)品營銷角度考慮，運(yùn)用參照項(xiàng)目高層與花園洋房價格比例系數(shù)調(diào)整 ? 根據(jù)上述價格調(diào)整系數(shù)推算價格，并取中間值 定價方法及原則 新城清水灣 （一期） 本項(xiàng)目 （方案一） 產(chǎn)品線對比 花園洋房 5層 退臺設(shè)計(jì)、高附加值 5層 退臺設(shè)計(jì)、高附加值 小高層 1 17層 18層 高層 2 32層 2 2 33層 開發(fā)推售策略 花園洋房產(chǎn)品定價 方案一 價格系數(shù)求取 新城清水灣花園洋房與小高層、高層產(chǎn)品線價格對比系數(shù)： 花園洋房 247。 小高層 = 花園洋房 247。 高 層 = 本案小高層單價 37003750元 /m高層單價 34003450元 /m2 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品形態(tài) 成交均價 (元 /m2) 價格均值 新城清水灣 高層 29003100 3000 小高層 32003400 3300 花園洋房 37003900 3800 本項(xiàng)目花園洋房產(chǎn)品目前入市參考價格： 4300 4350 元 /m2 開發(fā)推售策略 分產(chǎn)品線定價 方案一 高層 34003450 元 /m2 小高層 37003750 元 /m2 花園洋房 43004350 元 /m2 開發(fā)推售策略 分產(chǎn)品線定價 方案二 分產(chǎn)品線定價 開發(fā)推售策略 高層產(chǎn)品定價 項(xiàng)目權(quán)重對比 方案二 類別 細(xì)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn) 權(quán)重 濱江明珠城 錦海星城 新城清水灣 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 區(qū)位屬性 環(huán)線價值 90 90 90 板塊形象定位 4 90 90 90 交通條件 90 90 90 生活配套 95 95 95 基礎(chǔ)設(shè)施 90 90 90 環(huán)境資源 4 85 85 85 項(xiàng)目屬性 （高層） 地塊條件 4 115 110 105 品牌效應(yīng) 4 90 95 110 建筑體量 4 150 100 110 項(xiàng)目配套 100 100 100 景觀 7 98 95 90 服務(wù) 85 85 85 產(chǎn)品屬性 （高層） 建筑品質(zhì) 8 115 98 115 立面 8 90 85 90 戶型功能 12 93 93 93 附加值 10 85 80 80 科技運(yùn)用 7 80 80 80 合計(jì) 100 濱江明珠城 錦海星城 新城清水灣 高層均價 3450 2900 3000 權(quán)重系數(shù) 實(shí)際參考價格 3616 3189 3220 本項(xiàng)目參考價格 3340 本項(xiàng)目高層產(chǎn)品目前入市參考價格： 3300 3350 元 /m2 開發(fā)推售策略 高層產(chǎn)品定價 項(xiàng)目價格修正 方案二 項(xiàng)目權(quán)重對比 開發(fā)推售策略 小高層產(chǎn)品定價 方案二 類別 細(xì)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn) 權(quán)重 UHouse 奧林匹克花園 新城清水灣 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 區(qū)位屬性 環(huán)線價值 100 100 90 板塊形象定位 4 100 100 90 交通條件 90 90 90 生活配套 100 100 95 基礎(chǔ)設(shè)施 100 100 90 環(huán)境資源 4 85 85 85 項(xiàng)目屬性 （小高層） 地塊條件 4 90 95 105 品牌效應(yīng) 4 80 90 110 建筑體量 4 110 108 98 項(xiàng)目配套 95 100 100 景觀 7 80 85 85 服務(wù) 85 85 85 產(chǎn)品屬性 （小高層） 建筑品質(zhì) 8 90 95 92 立面 8 95 95 90 戶型功能 12 85 90 90 附加值 10 75 80 80 科技運(yùn)用 7 80 85 80 合計(jì) 100 UHouse 奧林匹克花園 新城清水灣 小高層均價 3650 2850 3300 權(quán)重系數(shù) 實(shí)際參考價格 4113 3106 3661 本項(xiàng)目參考價格 3627 本項(xiàng)目小高層產(chǎn)品目前入市參考價格： 3600 3650 元 /m2 開發(fā)推售策略 小高層產(chǎn)品定價 項(xiàng)目價格修正 方案二 開發(fā)推售策略 花廳美墅（花園洋房）產(chǎn)品定價 定價方法及原則 新城清水灣 （一期） 本項(xiàng)目 （方案二） 產(chǎn)品線對比 花園洋房 5層 退臺設(shè)計(jì)、高附加值 5層 創(chuàng)新型、退臺設(shè)計(jì)、高附加值 高層 2 32層 2 2 2 33層 方案二 ? 產(chǎn)品線與本項(xiàng)目相近度最高的項(xiàng)目 ? 從整體方案規(guī)劃角度考慮，運(yùn)用參照項(xiàng)目小高層與花園洋房價格比例系數(shù)調(diào)整 ? 從主力產(chǎn)品營銷角度考慮，運(yùn)用參照項(xiàng)目高層與花園洋房價格比例系數(shù)調(diào)整 ? 考慮本項(xiàng)目南地塊整體低密度社區(qū)形象、花廳美墅產(chǎn)品的創(chuàng)新性和高附加值，從 經(jīng)驗(yàn)值角度一般對比系數(shù)上調(diào) 510%，在此取其平均值 % ? 根據(jù)上述價格調(diào)整系數(shù)推算價格，并取中間值 開發(fā)推售策略 花廳美墅（花園洋房）產(chǎn)品定價 價格系數(shù)求取 新城清水灣花園洋房與小高層、高層產(chǎn)品線價格對比系數(shù)： 花園洋房 247。 小高層 = 花園洋房 247。 高 層 = 上浮 %后的價格對比系數(shù) 花園洋房 247。 小高層 = 花園洋房 247。 高 層 = 本案小高層單價 36003650元 /m高層單價 33003350元 /m2 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品形態(tài) 成交均價 (元 /m2) 價格均值 新城清水灣 高層 29003100 3000 小高層 32003400 3300 花園洋房 37003900 3800 本項(xiàng)目花廳美墅產(chǎn)品目前入市參考價格： 4500 4550 元 /m2 方案二 開發(fā)推售策略 聯(lián)體別墅產(chǎn)品定價 ? 產(chǎn)品線與本項(xiàng)目相近度最高的項(xiàng)目 —— 奧林匹克花園 ? 從產(chǎn)品線相近度角度考慮，運(yùn)用參照項(xiàng)目聯(lián)體別墅與多層價格比例系數(shù)調(diào)整 ? 根據(jù)上述價格調(diào)整系數(shù)推算項(xiàng)目聯(lián)體別墅產(chǎn)品價格 定價方法及原則 方案二 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品形態(tài) 成交均價 (元 /m2) 奧林匹克花園 小高層 27003000 多層 34003600 聯(lián)排別墅 38004200 奧林匹克花園聯(lián)體別墅與多層價格對比系數(shù)為 聯(lián)體別墅 247。 多層 = 本案花廳美墅單價 45004550元 /m2 本項(xiàng)目 聯(lián)體別墅產(chǎn)品目前入市參考價格： 5100 5200 元 /m2 開發(fā)推售策略 分產(chǎn)品線定價 方案二 高層 33003350 元 /m2 小高層 36003650 元 /m2 花廳美墅 45004550 元 /m2 聯(lián)體別墅 51005200 元 /m2 技術(shù)經(jīng)濟(jì)測算是評價項(xiàng)目方案盈利能力的重要指標(biāo) 在此，將根據(jù)經(jīng)濟(jì)測算指標(biāo)對以上兩種方案進(jìn)行可行性對比分析研究 方案經(jīng)濟(jì)測算 方案可行性研究 方案一： 花園洋房 +小高層 +高層 物業(yè)類型 建筑面積（ m2） 備注 花園洋房 75600 銷售型 小高層 43740 銷售型 高層 169260 銷售型 商業(yè) 12023 銷售型 地下車位 24150 銷售型 合計(jì) 324,750 —— 開發(fā)和銷售計(jì)劃 2023年 2023年 2023年 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 花園洋房 開發(fā)進(jìn)度 銷售進(jìn)度 8月 小高層 開發(fā)進(jìn)度 銷售進(jìn)度 5月 9月 高層 開發(fā)進(jìn)度 銷售進(jìn)度 9月 9月 商業(yè) 開發(fā)進(jìn)度 銷售進(jìn)度 地下車位 開發(fā)進(jìn)度 銷售進(jìn)度 銷售節(jié)奏：先南后北 2023年 5月初開盤， 2023年 12月清盤 整盤銷售周期 30個月 方案經(jīng)濟(jì)測算 方案可行性研究 物業(yè)類型 建筑面積（ m2） 總額 (萬元） 類型 花園洋房 75600 33894 銷售型 小高層 43740 銷售型 高層 169260 銷售型 商業(yè) 12023 7200 銷售型 地下車位 24150 2760 銷售型 合計(jì) (萬元） 2023年 2023年 2023年 銷售收入 （萬元） 注：上表合計(jì)金額為 i=7%情況下折算的凈現(xiàn)值。 銷售期內(nèi)的現(xiàn)金流預(yù)估 方案一： 花園洋房 +小高層 +高層 銷售收入 成本分類 總價 總建單價 可售單價 備注 一、土地成本 28600 928 951 二、前期費(fèi)用 1221 40 41 三、建安工程 61171 1985 2035 建筑工程部分 57513 1866 1913 機(jī)電安裝工程部分 3233 105 108 工程監(jiān)理費(fèi) 304 10 10 【估算】按土建費(fèi)用的 %計(jì)算 質(zhì)檢監(jiān)測費(fèi) 121 4 4 【估算】按土建費(fèi)用的 %計(jì)算 四、紅線內(nèi)配套費(fèi) 7071 229 235 五、政府收費(fèi) 3000 97 100 六、不可預(yù)見費(fèi) 725 24 24 按二至五項(xiàng)的 直接投資合計(jì) 101787 3303 3386 七、開發(fā)間接費(fèi)用 9793 318 326 管理費(fèi)用 1527 50 51 按直接投資的 財(cái)務(wù)費(fèi)用 5228 170 174 按啟動資金借貸，以同期銀行貸款利率 銷售費(fèi)用 3038 99 101 按銷售額的 投資合計(jì) 111581 3620 3712 方案一： 花園洋房 + 小高層 + 高層 投資成本 方案經(jīng)濟(jì)測算 方案可行性研究 收益分析表 序號 科目 數(shù)值 單位 備注 一 總投資 111581 萬元 二 銷售收入 121535 萬元 三 營業(yè)稅及附加（ %） 7049 萬元 四 土地增值稅 0 萬元 五 稅前利潤 2905 萬元 六 稅前成本利潤率 % 七 所得稅 726 萬元 八 稅后利潤 2179 萬元 九 稅后利潤率 % 方案一： 花園洋房 + 小高層 + 高層 靜態(tài)投資收益 方案經(jīng)濟(jì)測算 方案可行性研究 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 聯(lián)排別墅 開發(fā)進(jìn)度 銷售進(jìn)度 5月 花園洋房 開發(fā)進(jìn)度 銷售進(jìn)度 6月 小高層 開發(fā)進(jìn)度 銷售進(jìn)度 10月 高層 開發(fā)進(jìn)度