【正文】 力度，有助于千燈鎮(zhèn)知名度的提高。 好望角觀點： 從地理位置來看，千燈鎮(zhèn)位于昆山沿滬產(chǎn)業(yè)帶的中心位置，是規(guī)劃 中的生態(tài)居住核心區(qū)，區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展前景看好。遺存的古建筑大約有8 萬平方米，大多是明清兩代和 20 世紀初的遺構(gòu)，蘇州、徽州兩大幫建筑風格在這里都能找到鮮明的特色。 古鎮(zhèn) 區(qū)至今保留著“水陸并行、河街相鄰”的棋盤式格局和小橋流水、庭院深深的江南古樸風貌。 全鎮(zhèn)目前大約有 10萬人 ,其中常住人口在 5萬人左右。全程需時 50分鐘左右。 居住環(huán)境 區(qū)域居住環(huán)境幽雅，文化底蘊深厚。 正在向外向型經(jīng)濟轉(zhuǎn)型。 城市規(guī)劃 千燈新鎮(zhèn)用地規(guī)劃范圍北起機場路，東至 南北大道，南至機電路，西至黃浦江路，總用 地面積 ，其中居住用地 250公頃左 右，規(guī)劃確定千燈新鎮(zhèn)的人口規(guī)模為 10萬。 第二篇：別墅市場篇 一、昆山別墅市場概述 近幾年，昆山經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，隨之房地產(chǎn)也發(fā)展迅速，特別是別墅產(chǎn)品，依靠其優(yōu)越的環(huán)境資源，發(fā)展非常迅速，經(jīng)我司對區(qū)域市場的調(diào)查分析，目前該區(qū)域市場有以下幾個特點： ? 目前昆山市場別墅分布區(qū)域較廣，基本各個區(qū)域都有別墅供應(yīng)。 ? 獨棟別墅是目前昆山別墅市場供應(yīng)量最大的一種類型，尤其是 陽澄湖度假區(qū)是供應(yīng)較為集中區(qū)域，供應(yīng)量不斷加大給該區(qū)域樓盤帶來較大競爭壓力。國際家園 1202100 總計 3746000 分析： 以上是目前昆山別墅的推盤量體情況， 從上表我們 看到目前整個昆山別墅供應(yīng)量體為 3746000平方米，量體較大，整個市場競爭非常激烈， 據(jù)土地資料統(tǒng)計，目前千燈鎮(zhèn)已出讓的土地中，好有一定量體的別墅將對外推出， 這對于本案是個較大的威脅。 且隨著沿滬產(chǎn)業(yè)帶工程的進行，將不斷為該區(qū)域的房地產(chǎn)市場注入新鮮血液，推動房地產(chǎn)市場向前發(fā)展。目前我司將昆山別墅市場劃分為四大板塊：陽澄湖板塊、市區(qū)板塊（城西、城北、新區(qū)）、東部板塊（千燈、花橋）和南部板塊（錦溪、周莊、張浦、淀山湖）。 、板塊概況 千燈花橋板塊是昆山最新形成的別墅區(qū)域?？偟膩砜矗搮^(qū)域項目由于上海房市的火爆去化都相當快，吸引了大量投資客購房。這種完全依賴上海投資客戶的風險是相當大的，在房市不再十分景氣、這些區(qū)域的別墅項目也逐漸交房而難以形成居住氣氛后，該區(qū)域后續(xù)別墅項目將面臨很大的市場風險。因此我司認為本案應(yīng)從營銷和企化方面尋找突破口，賦予產(chǎn)品新的概念，打開市場，才能在如此競爭激烈的市場中占得一席之地。從 2021 年開始，陽澄湖一帶休閑養(yǎng)生度假型別墅風生水起，偎依著陽澄湖形成了一個蔚為壯觀的別墅帶狀群分布，并出現(xiàn)了幾個頗具代 15 表性的項目，現(xiàn)在的陽澄湖集中了“大上海高爾夫”、“頤湖園”、“漾月灣”、“克拉水城”、“天使灣”、“鹿澄天地”、“威尼斯”、“漾月灣”、“泰泓花園”、“國際上湖”、“錦繡藍灣”、“萬科高爾夫”等 10多個別墅樓盤，另外該區(qū)域內(nèi)還 有大量潛在的別墅項目用地供應(yīng)。 別墅類型： 居住型第一居所（以高密度聯(lián)排別墅為主） 客 源： 主要為設(shè)在昆山外資企業(yè)主和外資企業(yè)中上層管理人員，其次為昆山本地人員。 其二是城北花園路區(qū)域，那里因為離市中心最近且是昆山 2021年后完全新開發(fā)區(qū)域，因此該處相對有較多土地的集中供應(yīng)，因而成為又一昆山別墅供應(yīng)集中區(qū)。 城區(qū)板塊由于土地價值高，位置好，較為節(jié)省土地使用，多開發(fā)為密度較高的聯(lián)體型別墅，而且不少樓盤開發(fā)較早別墅品質(zhì)普遍不高，而新開發(fā)別墅也多半只是在外立面、戶型等內(nèi)部功能上有所提高。 板塊狀況： 錦溪、周莊、張浦區(qū)域別墅相當較少，談不上成為一個板塊，該區(qū)域主要利用了一些局部位置的人文或自然環(huán)境優(yōu)勢形成了一些別墅個案。 17 五、昆山別墅市場價格分析 通過我司對昆山別墅市場的調(diào)查分析，得出目前各板塊獨棟別墅的價格，具體情況如下表所示： 區(qū)域名稱 獨棟均價（元 /平方米） 東部板塊 47005500 市區(qū)板塊 75008000 陽澄湖板塊 60007000 南部板塊 50006000 從上表我們看到目前昆山別墅市場中市區(qū)板塊別墅價格最高，為 70008000 元 /平方米，其次為陽澄湖板塊和南部板塊，價格最低的為東部板塊 ，為 50005500 元 /平方米。近年來由于對該區(qū)域未來發(fā)展性的炒做與建設(shè)步伐的加快配合，這一區(qū)域?qū)σ恍┨K州園區(qū)客戶和浙江溫州的投資客也具有了一定的吸引力，也有一定的客戶群來自這兩個區(qū)域。 據(jù)上圖，該區(qū)域是以上?？蛻魹榻^對的主體，相對而言，花橋則更是如此，基本完全是上?？蛻?。 20 第三篇：別墅項目篇 一、項目概況 ? 本項目位于昆山市千燈鎮(zhèn)的西北面，機場路以南，少卿路西面，地理位置較為偏 僻。項目地理位置較偏，生活較為不方便，但是目前該項目有自己的商業(yè)配套。越來越多的有勢力的產(chǎn)業(yè)進駐沿滬產(chǎn)業(yè)帶，給項目帶了潛在的消費客源。 21 劣勢 ? 目前環(huán)境劣勢 :目前項目所處地段比較偏僻，人流少，只有少數(shù)的農(nóng)宅。沒有成熟的生活配套是項目前期的一大劣勢。從市場情況分析得出，價格低的產(chǎn)品能在當前市場情況下受到客戶的青睞，我們可以以適當?shù)膬r格去迎合本項目的目標客戶。 ? 競爭的威脅 ：從目前千燈的住宅的推量來看，該項目的周邊將有新別墅推出，未來競爭十分激烈。以上是主動積極的解決辦法，也可以用鼓勵和增加客戶信心的方法來掩蓋目前環(huán)境差的現(xiàn)實問題，讓其展望將來。 威脅分析與對策 問題一：市場宏觀調(diào)空的威脅 KEY： 政府對房地產(chǎn)市場的控制，嚴重的影響到了全國的房地產(chǎn)行業(yè)，這種影響不是單個開發(fā)商能夠解決的問題。從千燈已有項目成交的客源情況，我們發(fā)現(xiàn)青浦、嘉定的客源為區(qū)域的最主要客源。 分析： ? 項目的 SWOT 分析是對項目全面的剖析，從剖析中我們能夠明確的看到，項目的劣勢大于項目的優(yōu)勢，項目的威脅也大于項目的機會。 24 四、項目定位 本案客源定位 、一、二期客源分析 首先我們對本案一期和二期別墅的客源做簡要分析。 分析： 從上文分析中我們看到本案前期的客源主要為上海的客戶，他們的職員多為私營業(yè)主和企業(yè)高層管理，他們購房目的大多為投資。 ? 通過上文中對本案前期客源的分析，發(fā)現(xiàn)目前本案前期客源大多為上海客戶，雖然近一 26 年來，由于政策和市場的變化，上?？蛻粼谥饾u減少，但是上?？蛻暨€ 是有著一定量的別墅需求的，因此我司認為只要本案在營銷手法上有所突破，相信本項目必能成功。 樓盤名稱 所處板塊 獨棟均價（元 /平方米） 總價 漾月灣 陽澄湖板塊 7800 250萬 檀香 園 市區(qū)板塊 6700 230萬 卿峰麗景前期 東部板塊 4900 150萬 大唐奧斯汀 東部板塊 4700 85萬 以上是我司通過對沿滬產(chǎn)業(yè)帶的市場分析，總結(jié)出板塊樓盤價格情況，通過進一步的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)目前價格較高的樓盤銷售情況都較差，而總價較低的樓盤都有著一定的銷售成績。而本項目所處的環(huán)境正與其相似，因此我司在此提出“價格漩渦”的策略，以保證本項 目能夠成功搶得市場先機。 從未來的供給量來看，目前老鎮(zhèn)區(qū)尚無商業(yè)供應(yīng)，但是新鎮(zhèn)上未來將有一定量的商業(yè)供應(yīng) ，這將對本案是一個威脅所在。 小 結(jié) 從本項目周邊商業(yè)街的商業(yè)供給量來看，目前本項目周邊商業(yè)街總的商業(yè)供應(yīng)量為55000平方米，主要集中在千燈鎮(zhèn)的鎮(zhèn)秦峰路附近，商業(yè)供應(yīng)量較少，且都為中檔商業(yè)，中高檔商業(yè)較少。 30 三、商業(yè)市場需求分析 老鎮(zhèn)商業(yè)市場需求分析 通過我司對老鎮(zhèn)商業(yè)市場的調(diào)查，得出目前老鎮(zhèn)商業(yè)市場的需求情況，具體情況如下表所示： 樓盤名稱 總建筑面積 檔次 已推面積 去化面積 去化率 未推面積 剛峰商業(yè)街 25000 中檔 25000 19000 76% 0 分析： 從上表我們看到目前老鎮(zhèn)商業(yè)市場的剛峰商業(yè)街目前去化率為 76%，可以看出銷售情況非常理想。 小 結(jié) 通過對千燈商業(yè)市場的需求分析發(fā)現(xiàn)，目前千燈各商業(yè)樓盤銷售情況都非常良好，區(qū)域商業(yè)氣氛都較為濃厚，客戶對投資商鋪有著非常大的興趣，因此這對于本案來說是一個利好消息。 32 五、商業(yè)市場客源分析 投資客源分析 地理位置 投資客源 購房目的 投資 自用 秦峰路 本鎮(zhèn)人為主，極少其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 95% 5% 新鎮(zhèn) 本鎮(zhèn)人為主，少量其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶， 90% 10% 分析： ? 從上表可以看出， 千燈鎮(zhèn) 的商鋪主要投資客源來自 千燈鎮(zhèn) ，并且以投資為主要目的?？梢钥闯?，千燈鎮(zhèn)的商鋪以租賃為主，部分租賃客對商鋪有一定的需求，因此該部分客源為本項目的購買客源之一。且有不少外來投資客前來經(jīng)商，并且隨著千燈鎮(zhèn)商業(yè)不斷的發(fā)展，越來越多的外來人進入千燈鎮(zhèn)，因此該區(qū)域商鋪應(yīng)鎖定外地租賃客源。 ? 而從項目周邊環(huán)境來看，本項目靠近別墅區(qū)，因此預(yù)計本項目將成為附近別墅居民的商業(yè)配套。 34 第四篇：商業(yè)項目篇 一、項目概況 本項目位于昆山市千燈鎮(zhèn)的西北面，機場路以南，少卿路西面，周邊為大型別墅區(qū)和農(nóng)貿(mào)市場。 二、項目 SWOT 分析 優(yōu)勢（ S）： ? 項目自身優(yōu)勢： ? 項目為準現(xiàn)房，并且即將交房，對于商鋪來說，越早交房就代表越早能夠得到投資回報，因此準現(xiàn)房是本項目的優(yōu)勢之一。 ? 環(huán)境劣勢： 本項目周邊環(huán)境較差，這將在一定程度上限制了本案的消費客戶量。因此本 35 項目可以利用千燈鎮(zhèn)商業(yè)的高回報率以吸引客源投資。 ? 市場威脅： ? 通過對千燈商業(yè)市場的調(diào)查，目前新鎮(zhèn)商業(yè)供應(yīng)量較大，這將對本案商業(yè)銷售是一個威脅所在。本項目的規(guī)劃環(huán)境以及本項目周邊商業(yè)街的市場環(huán)境是本項目的主要優(yōu)勢。因此考慮本項目不應(yīng)打造低檔的商業(yè)街。 ? 鎮(zhèn)上的拆遷戶，這部分客源為鎮(zhèn)上老民房區(qū)里 的居民。 上 綜上所述，并且結(jié)合本項目的自身條件，我司對本項目的投資客源投資目的定 位為： 以投資客為主，占商鋪總量體的 95%，另有少量業(yè)主選擇自己經(jīng)營，約占 5%。因此我司對本項目的租賃客源定位為： 千燈鎮(zhèn) 本地居民為主，約占 75%；少量外地經(jīng)商客，約占 25%。 綜上所述，我司對本項目的消費客源定位為： 以 千燈 鎮(zhèn)本地居民為主，約占 60%；；部分企業(yè)高層人員，約占 30%；極少周 邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，約占 10%。 因此本案所以采用倒推法，假設(shè)本項目底層商鋪租金每月每平方米 38 元，稅后的投資回報率為 7%。 ? 從本案的產(chǎn)品來看，由于本案都為大面積住宅，總價相對較高，因此我司認為本案應(yīng)在單價上相對較低，以能突出本案的賣點。 價格總定位： 一層價格： 6600元 /平方米 二層價格： 3500元 /平方米 三層價格： 2500元 /平方米 均價： 4180元 /平方米 通過我司對千燈各樓盤價格的調(diào)查分析，得出目前各樓盤的價格，具體情況如下表所示： 41 樓盤名稱 區(qū)域 檔次 樓層 價格 中興廣場 新鎮(zhèn) 中檔 三層 42005200 秦峰廣場 新鎮(zhèn) 中檔 三層 40005300 美田廣場 新鎮(zhèn) 中檔 三層 45005500 人和家園 新鎮(zhèn) 中檔 三層 42005200 剛峰商業(yè)街 老鎮(zhèn) 中檔 二層 46005000 根據(jù)本案的地理位置以及區(qū)域各樓盤的價格，我司認為： ? 本案和上表中各樓盤多為三層商鋪，因此上表中的各 樓盤對于本案來說有一定的參考價值。 街道名稱 檔次 底層租金 秦峰路北段 中檔 30 秦峰路中段 中檔 90 秦峰路南段 中檔 55 尚書路 中檔 30 尚書西路 中檔 90 少卿路 中檔 30 從地理位置來看，本案靠近 少卿路 ，從上表 可以看出 少卿路 商業(yè)街的底層租金