【正文】 房地產(chǎn)系列管理培訓(xùn) 第 24 頁 共 38 頁 075582281700 8. 房地產(chǎn)公司應(yīng)該對以下內(nèi)容進(jìn)行研究 ? 工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) ? 施工方案 ? 設(shè)計與工程 ? 新節(jié)點、新技術(shù)、新工藝、新材料 ? 重點分項工程 ? 維修支持 9. 質(zhì)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) ? 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的編制方法和注意事項 ? 統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)模板（九個部分） ? 適用范圍 ? 編制依據(jù) ? 材料、設(shè)備及配件要求 ? 設(shè)計、制作、安裝及施工要求 ? 成品保護(hù)及維護(hù) ? 附件（圖形） ? 本項目特殊要求 ? 檢測工具及檢測方法 ? 推薦的供應(yīng)商資源 10. 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)給企業(yè)帶來的好處 ? 詳細(xì)的施工語言 ? 仔細(xì)描述了產(chǎn)品產(chǎn)生的過程 ? 施工班組能按此操作 ? 能產(chǎn)生正確的交付物 ? 直接成為工程招投標(biāo)的技術(shù)要求 ? 現(xiàn)場工程師對供方培訓(xùn)交底 房地產(chǎn)系列管理培訓(xùn) 第 25 頁 共 38 頁 075582281700 ? 稱為公司對項目工程質(zhì)量評估的重要標(biāo)準(zhǔn) 11. 設(shè)計控制的方法 ? 施工圖質(zhì)量是保證工程質(zhì)量的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，需要采取多種手段，把圖紙缺陷降低到最低 ? 設(shè)計控制常用的四種方法說明 12. 設(shè)計指導(dǎo)書的使用方法 ? 設(shè)計指導(dǎo)書的用途 ? 內(nèi)容住宅設(shè)計統(tǒng)一技術(shù)要求 ? 設(shè)計指導(dǎo)書示例講解 13. 嚴(yán)把圖紙審核關(guān)，保證圖紙質(zhì)量 ? 設(shè)計過程審 核的幾個重點 ? 條件圖確認(rèn) ? 全套施工圖確認(rèn) ? 景觀實施方案確認(rèn) ? 圖紙預(yù)審 ? 設(shè)計部門的預(yù)審 ? 其它部門的預(yù)審 ? 兩次預(yù)審能夠有效地減少現(xiàn)場設(shè)計變更的數(shù)量 Note： 房地產(chǎn)系列管理培訓(xùn) 第 26 頁 共 38 頁 075582281700 14. 多方參與的圖紙會審 ? 圖紙會審的目的 ? 圖紙會審不僅僅是去發(fā)現(xiàn)設(shè)計的缺陷和問題，更重要的是讓監(jiān)理工程師和施工方更深刻地了解圖紙的內(nèi)容。 ? 監(jiān)理工程師需要特別關(guān)注設(shè)計所要求的工程做法、施工中的難點、需要控制的要點。 ? 施工方需要特別關(guān)注圖紙中的質(zhì)量難點并需要對設(shè)計的易建性提出意 見 15. 開展關(guān)鍵部品的二設(shè)計 ? 二設(shè)計的內(nèi)容 鋁合金門窗、欄桿、雨蓬、廚柜、瓷磚鋪貼、立面分色等需要進(jìn)行二次設(shè)計，而此時項目正處于非常繁忙的階段，易產(chǎn)生疏忽，會造成嚴(yán)重后果 ? 二設(shè)計的管理要求 ? 必須開展二設(shè)計的部品：鋁合金門窗、欄桿、雨蓬、廚柜、瓷磚鋪貼、立面分色等 ? 主導(dǎo)部門：工程系統(tǒng) ? 關(guān)鍵部品應(yīng)進(jìn)行二階段招標(biāo) 16. 砌筑 質(zhì)量 控制的九個 重點環(huán)節(jié) ? 關(guān)于砌筑的對廠家的控制 ? 材料品種 選擇 ? 關(guān)于砌筑的砂漿控制 ? 灰縫不勻不飽滿，砌塊缺損零碎，砌塊泡水 ? 關(guān)于砌筑的空調(diào)洞口 ? 空調(diào)洞采用模具預(yù)制，功效高，避免人為放置套管失誤 Note： 房地產(chǎn)系列管理培訓(xùn) 第 27 頁 共 38 頁 075582281700 17. 鋁合金 重點分部工程專項控制重點 鋁合金門窗 a) 型材最小壁厚，窗 和門 ，目的是滿足安裝五金、連接件和型材邊緣的受力和剛度要求。 b) 鋁型材及玻璃厚度需通過計算確定或復(fù)核。 c) 外觀式樣可根據(jù)項目需要，個性化選擇而不做統(tǒng) 一規(guī)定。 d) 密封材料、涂料等化工材料難以檢驗，通過限定生產(chǎn)廠家來保證質(zhì)量的實現(xiàn)。使用壽命 10 年及以上。 e) 五金配件是經(jīng)?；顒拥呐浼?，良好的品質(zhì)是降低投訴率重要手段?；顒游褰鸺?yīng)采用滿足使用 5 萬次的 A 級品 18. 外墻保溫質(zhì)量控制重點 Note： 房地產(chǎn)系列管理培訓(xùn) 第 28 頁 共 38 頁 075582281700 八、 【現(xiàn)場】現(xiàn)場 質(zhì)量 管理 1. 現(xiàn)場管理（實際是“項目管理”的現(xiàn)場管理）的范 圍、定位、定義 . ? 合作伙伴（包括建設(shè)單位內(nèi)部、合作單位以及政府資源） ? 質(zhì)量、安全、文明施工 ? 產(chǎn)品 ? 計劃 2. 現(xiàn)場管理的四個階段 ? 施工準(zhǔn)備階段的核心工作內(nèi)容 ? 審核開工條件 ? 審核施工組織設(shè)計 ? 工程規(guī)劃書編制 ……. 3. 合作伙伴單位的選擇 ? 避免傳統(tǒng)的考察方式 ? 從執(zhí)行的角度考察 ? 對企業(yè)第一負(fù)責(zé)人。 ? 看員工思維士氣和員工對企業(yè)的認(rèn)識。 ? 看體制 看經(jīng)營 看持續(xù)發(fā)展能力。 ? （曾經(jīng)合作單位和分包隊伍）評價 ? 其它內(nèi)容 Note： 房地產(chǎn)系列管理培訓(xùn) 第 29 頁 共 38 頁 075582281700 4. 開工準(zhǔn)備相對主要工作 ? 工程管理規(guī)劃書的編寫 ? 開工管理需要審核的五項基本內(nèi)容 ? 調(diào)研項目周邊的市政配套設(shè)施情況，為后續(xù)設(shè)計和施工提供依據(jù) ? 水文地質(zhì)勘測 ? 三通一平 ? 項目開工現(xiàn)場準(zhǔn)備 ? 項目開工技術(shù)準(zhǔn)備 ? 項目開工審查 5. 開工準(zhǔn)備 施工組織設(shè)計的編制和審核 ? 施工組織設(shè)計的篇章應(yīng)該完整 ? 投標(biāo)時，施工單位必須提交施工組織設(shè)計 ? 定標(biāo)后，中標(biāo)單位應(yīng)重新編制 ? 承建商對主要分部工程、施工難度較大的重要部位編制的更為詳細(xì)的施工組織設(shè)計和專項施工方案 ? 主要的施工組織設(shè)計項 ? 施工組織設(shè)計審核的要求 ? 依照流程審批 Note： 房地產(chǎn)系列管理培訓(xùn) 第 30 頁 共 38 頁 075582281700 6. 開工到備案的核心工作內(nèi)容 合作伙伴的協(xié)調(diào) ? 合同以及法律、法規(guī)是協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)和依據(jù) ? 工程理會 ? 配合通知 ? 現(xiàn)場巡查 ? 項目內(nèi)部周例會 ? 項目周例會 ? 專項工程例會 ? 公司內(nèi)部檢查和評比 ? 開盤檢查 ? 專項檢查 ? 幾個工序控制表（澆筑令、場地移交） ? 依照合同罰款 7. 開工到備案的核心工作內(nèi)容 安全文明 管理 ? 安全文明管理的標(biāo)準(zhǔn)和交底 ? 安全文明管理要點 ? 發(fā)展商員工的文明管理 Note： 房地產(chǎn)系列管理培訓(xùn) 第 31 頁 共 38 頁 075582281700 8. 開工到備案的核心工作內(nèi)容 驗收管理 ? 驗收管理 ? 熟悉政府要求 ? 做好計劃管理：里程碑 ? 利用供方 ? 分戶驗收 ? 驗收管理常用的控制方法 ? 模擬驗收 ? 入伙前檢查 ? 房屋移交 ? 開荒計劃 ? 房屋交付 9. 完工總結(jié)階段的核心工作內(nèi)容 ? 資料移交 ? 評估的內(nèi)容 ? 客戶手冊 Note： 房地產(chǎn)系列管理培訓(xùn) 第 32 頁 共 38 頁 0