【正文】 江蘇中江國際房地產(chǎn) 公司 34 第四章 總體規(guī)劃及建設(shè)條件 第一節(jié) 總體規(guī)劃 一、總體規(guī)劃理念 （ 1）迎對大社會(huì)、大文化、大科技、大經(jīng)濟(jì)、大市場、大平臺(tái)，轉(zhuǎn)換觀念，實(shí)施多元整合。 （ 2）體現(xiàn)時(shí)代性、國際性 、原創(chuàng)性、社會(huì)性、交易性、展示性，高瞻遠(yuǎn)矚，把握發(fā)展趨勢。 （ 3）凸顯綜合化、標(biāo)準(zhǔn)化、個(gè)性化、品牌化、智本化、高端化，統(tǒng)籌兼顧，邁出堅(jiān)實(shí)步伐。 （ 4）成就大視野、大氣魄、大格局、大手筆、大舉措、大運(yùn)作，突破定勢，開創(chuàng)率先局面。 二、總體規(guī)劃原則 （ 1）空間開放化。妥善處理各老年住宅的獨(dú)立性與空間開放性的關(guān)系，以開放型的老年社區(qū)環(huán)境促進(jìn)各老年住宅間的交流、老年社區(qū)與市民的交流，從而帶動(dòng)地區(qū)文化和經(jīng)濟(jì)躍升，提升競爭力。 （ 2）資源共享化。運(yùn)用嶄新的空間組織模式，設(shè)置不同共享程度的共享體系，本著“互利、自愿、利于 交流”的原則，提高生活居住、休閑娛樂、文體活動(dòng)、教學(xué)咨詢、園林綠化等各類資源的共享程度和利用率，優(yōu)勢互補(bǔ)，極大地減少重復(fù)建設(shè)。 （ 3）建設(shè)彈性化。充分考慮引入老年服務(wù)機(jī)構(gòu)的自身特點(diǎn)和自主性，運(yùn)用“剛性結(jié)構(gòu)” 和“柔性結(jié)構(gòu)”的概念，在保證總體規(guī)劃骨架的前提下，提供多種彈性發(fā)展空間和用地組織方式，滿足不同類型老年服務(wù)機(jī)構(gòu)對用地和空間的要求。 （ 4）服務(wù)社會(huì)化。凈化老年服務(wù)機(jī)構(gòu)的組織功能，突出老年服揚(yáng)州邵伯湖天倫樂園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 江蘇中江國際房地產(chǎn) 公司 35 務(wù)機(jī)構(gòu)的專一、專業(yè)、精深、精細(xì)等功能，強(qiáng)調(diào)老年社區(qū)后勤社會(huì)化，服務(wù)社會(huì)化。 （ 5）環(huán)境生態(tài)化。尊重示范基地自然生態(tài)和 景觀特色，運(yùn)用復(fù)合生態(tài)學(xué)理論，實(shí)現(xiàn)人與自然、園區(qū)與城鄉(xiāng)的和諧共生。 （ 6）結(jié)構(gòu)秩序化。以規(guī)整有序的空間網(wǎng)絡(luò)確定道路結(jié)構(gòu)及綠色走廊，建立老年社區(qū)結(jié)構(gòu)的整體空間格局。 （ 7）管理整體化。設(shè)立“老年特區(qū)”，實(shí)行整體統(tǒng)一的管理、五星級標(biāo)準(zhǔn)的管理、人性化的關(guān)愛管理。 （ 8）設(shè)施智能化。迎接 E時(shí)代的挑戰(zhàn)，以國際化標(biāo)準(zhǔn)的電子信息和網(wǎng)絡(luò)感知系統(tǒng)滿足老年社區(qū)內(nèi)部活動(dòng)和遠(yuǎn)程服務(wù)的各項(xiàng)要求。 （ 9）風(fēng)格多元化。有機(jī)融合世界多元文化，營造具有不同地域特色、不同建筑風(fēng)格的景觀環(huán)境。 （ 10）投資市場化。提升老年社區(qū)服務(wù)產(chǎn)業(yè)化程度，明 確政府、機(jī)構(gòu)、企業(yè)在老年社區(qū)建設(shè)中的角色和地位，拓寬投資融資渠道，吸引更多老年服務(wù)機(jī)構(gòu)、企業(yè)進(jìn)駐老年社區(qū)。 三、建設(shè)原則 公平效率兼顧原則。協(xié)調(diào)營利與非營利關(guān)系，設(shè)立大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，滿足多層次需求。既滿足低收入老年人養(yǎng)老需求，也滿足高端老年人需求。 可持續(xù)經(jīng)營原則。以產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式，通過規(guī)模經(jīng)濟(jì)，節(jié)約成本，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營。 機(jī)制創(chuàng)新原則。老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)服務(wù)對象的特殊性，決定了營運(yùn)過程中需創(chuàng)新營運(yùn)理念，以實(shí)現(xiàn)公平效率兼顧、可持續(xù)經(jīng)營。 資源節(jié)約原則。建設(shè)節(jié)約型社會(huì)應(yīng)堅(jiān)持開源節(jié)流并重、節(jié)約優(yōu)先揚(yáng)州邵伯湖天倫樂園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 江蘇中江國際房地產(chǎn) 公司 36 的原則，采取有效措施，強(qiáng) 化節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材和資源綜合利用“四節(jié)約一綜合”工作的開展，切實(shí)提高資源利用效率。本項(xiàng)目將根據(jù)規(guī)劃要求，嚴(yán)格控制各項(xiàng)建筑指標(biāo)，提高土地利用效率，積極推進(jìn)各項(xiàng)節(jié)約措施，盡力營造生態(tài)平衡、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施配套、交通便捷、信息通達(dá)、符合老年人生活要求，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相結(jié)合并可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代化養(yǎng)老社區(qū)，力求做成節(jié)能示范社區(qū)、低碳示范社區(qū)。 第二節(jié) 建設(shè)用地規(guī)劃 邵伯湖天倫樂園規(guī)劃范圍內(nèi)現(xiàn)狀用地限制較少，以一般農(nóng)田和水域（主要是魚塘）為主，約占總用地的 90%以上，南部現(xiàn)有一個(gè)小型生態(tài)休閑設(shè)施。 項(xiàng)目用地分配表 序號 名稱 占地面積 單位 容積率 備注 1 高端住宅 畝 2 居家養(yǎng)老住宅 畝 其中 300畝屬協(xié)調(diào)區(qū) 3 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老住宅 100 畝 4 福利型住宅 100 畝 5 學(xué)校 500 畝 6 醫(yī)院及護(hù)理機(jī)構(gòu) 200 畝 7 老年娛樂機(jī)構(gòu) 畝 8 酒店 30 畝 9 老年商品交易中心 畝 10 會(huì)展中心 80 畝 11 創(chuàng)意中心 50 畝 12 其他輔助建筑 100 畝 活動(dòng)用房、辦公用房、社區(qū)服務(wù)站 揚(yáng)州邵伯湖天倫樂園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 江蘇中江國際房地產(chǎn) 公司 37 13 室外道路廣場 畝 14 綠化 畝 15 合計(jì) 第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容主要包括養(yǎng)老住宅組團(tuán)、公共服務(wù)組團(tuán)、商品交易組團(tuán)及配套建設(shè)等組成。 （ 1）養(yǎng)老住宅組團(tuán)。 建設(shè)一個(gè)多元化、多層次的養(yǎng)老空間，包括高檔養(yǎng)老社區(qū)、居家養(yǎng)老社區(qū)、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老社區(qū)和福利型養(yǎng)老社區(qū)。 ①高端養(yǎng)老社區(qū) ：位于居住區(qū)南端 ，東臨邵伯湖，周圍由快速交通景觀道路環(huán)繞。本社區(qū)是有意來此養(yǎng)老的成功人士及投資人群打造的集居住、商務(wù)、休閑娛樂為一體的高端社區(qū)。 ②居家養(yǎng)老社區(qū) ：由三個(gè)組團(tuán)構(gòu)成，是本項(xiàng)目老人居住與養(yǎng)老最為主要的空間形式，是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代新型養(yǎng)老的重要空間載體。 本社區(qū)主要為具有一定經(jīng)濟(jì)能力、身體較為健康的老人、老人家屬，以及專門為老人提供上門服務(wù)的人員居住。 ③機(jī)構(gòu)養(yǎng)老社區(qū) ：該社區(qū)主要采用機(jī)構(gòu)型養(yǎng)老為主的模式， 在其中布置敬老院、托兒所、療養(yǎng)院、老年公寓等設(shè)施，為老人提供全方位、多層次的服務(wù)，是對居家型養(yǎng)老的補(bǔ)充。 主要針對人群 ：對老齡照顧依賴程度較高，同時(shí)缺乏或沒有家庭照顧資源的老人，如介助老人、介護(hù)老人等；也包括一些具有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，又愿意享受高質(zhì)量的專業(yè)服務(wù)的老人。 ④福利養(yǎng)老社區(qū) ：該社區(qū)以居住功能為主，同時(shí)布置福利院等由政府主辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，是一種以傳統(tǒng)福利養(yǎng)老模式為基礎(chǔ)的居住組團(tuán)，是對前兩種模式的補(bǔ)充。 揚(yáng)州邵伯湖天倫樂園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 江蘇中江國際房地產(chǎn) 公司 38 主要針對人群：福利型養(yǎng)老社區(qū)主要針對那些基本喪失經(jīng)濟(jì)來源、生活不能自理的、需要靠社會(huì)福利基金救濟(jì)的老人，如鰥寡老人等。 （ 2）公共服務(wù)組團(tuán) 包括學(xué)校、醫(yī)院及護(hù)理、老年娛樂機(jī)構(gòu)及酒店等。 ①學(xué)校 ：學(xué)校是促進(jìn)年輕人和老年人互動(dòng) 的最好平臺(tái)，園區(qū)規(guī)劃引進(jìn)全國排名前 10 的老年大學(xué)，入駐開辦分校。重點(diǎn)解決集聚區(qū)四個(gè)問題：培養(yǎng)專業(yè)老年服務(wù)管理人才；通過四年一次大學(xué)生輪替，搭建老年人與年輕人的互動(dòng)平臺(tái) 。為專家型老年人士提供演講、傳授經(jīng)驗(yàn)的場所 。通過大學(xué)這個(gè)平臺(tái)，為部分老人提供年輕時(shí)憧憬而未能如愿的專業(yè)知識學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)。 ②醫(yī)院及護(hù)理 ：集聚區(qū)要吸納國際知名專業(yè)老年醫(yī)護(hù)機(jī)構(gòu)，或國內(nèi)三甲以上醫(yī)院開辦分院，集疾病診療、康復(fù)護(hù)理、保健保養(yǎng)、心理咨詢?yōu)橐惑w，吸引老年群體向園區(qū)聚集。 ③老年娛樂機(jī)構(gòu)： 一是室內(nèi)活動(dòng)場所，根據(jù)調(diào)研，園區(qū)老年室內(nèi)活動(dòng)中心包括閱覽室 、播放廳、舞廳、乒乓球室、羽毛球室、棋牌類活動(dòng)室、休息室等。二是戶外活動(dòng)場所，服務(wù)內(nèi)容包括門球場多處、游泳池（或室內(nèi)）多處等。 ④酒店 ：按照五星級酒店設(shè)置，布局合理、內(nèi)外裝修高檔、中央空調(diào)設(shè)施及公共區(qū)域配套等。 （ 3）商品交易組團(tuán) 包括老年商品交易中心、會(huì)展中心、創(chuàng)意中心及其它 輔助建揚(yáng)州邵伯湖天倫樂園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 江蘇中江國際房地產(chǎn) 公司 39 筑。 ①老年商品交易中心： 建設(shè)集老年食品、日用品、特需用品、保健品、老年醫(yī)藥、進(jìn)口老年商品、老年服務(wù)為一體的商品城，提供老年產(chǎn)品批零展銷和信息服務(wù)，使其成為老年商品的集散地，向世界范圍輻射。這個(gè)中心的搭建解決集聚區(qū)三個(gè)問題：（ 1）集聚稅源，解決集聚區(qū)可持續(xù)發(fā)展問題；（ 2）暢通集聚區(qū)與國際國內(nèi)信息交流。市場是國內(nèi)外社會(huì)經(jīng)濟(jì)、政治、文化等信息的集散地，通過市場這個(gè)平臺(tái)，使社區(qū)老人的信息始終處于前端；（ 3）龐大的市場空間既為老年人提供舒心的購物環(huán)境，也為老年人提供與經(jīng)營人員互動(dòng)的場所。在長三角區(qū)域建立這樣的商品交易中心，具有非常大的戰(zhàn)略意義。 ②會(huì)展中心。 會(huì)展中心承擔(dān)兩種職責(zé)：第一是從理論上探討有中國特色的養(yǎng)老體系的建立；第二是從實(shí)踐上加強(qiáng)老年商品和服務(wù)的流通。為加強(qiáng)老年人以及老年人照料體系的建設(shè)，擬建立長期性的“國際老年論壇”，在借 鑒國外養(yǎng)老體系的基礎(chǔ)上探討建立有中國特色的養(yǎng)老體系，加強(qiáng)信息交流。并配合老年商品交易中心，不定期舉辦老年用品服務(wù)展。 ③ 創(chuàng)意中心。 老年城的建設(shè)將會(huì)吸引居住大量管理型和文化型老人，充分利用這些老年專家的優(yōu)勢，開發(fā)老人的人力資源優(yōu)勢，為整個(gè)國際老年城提供咨詢服務(wù)，實(shí)現(xiàn)老年人“老有所為”、再創(chuàng)輝煌的心愿。并與有機(jī)農(nóng)業(yè)示范園的融合，擴(kuò)大創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的揚(yáng)州邵伯湖天倫樂園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 江蘇中江國際房地產(chǎn) 公司 40 發(fā)展空間。 ④ 其它輔助建筑： 如辦公用房，綜合活動(dòng)室用于接待、社區(qū)會(huì)議、兒童及老人活動(dòng)、社區(qū)服務(wù)站、提供社區(qū)便民服務(wù)項(xiàng)目。 （ 4）配套建設(shè) ①道路及配套：主要由道路和沿路建設(shè)的配套設(shè)施等，建設(shè)機(jī)動(dòng)車道、非機(jī)動(dòng)車道、人行道、公共停車場、管線走廊和安全通道、路肩、護(hù)欄、街路標(biāo)牌、道路建設(shè)及道路綠化控制的用地及道路的其它附屬設(shè)施，道路規(guī)劃面積為 畝。 ②園林綠化：主要為道路兩側(cè)綠化及沿河綠化景觀等，規(guī)劃綠化面積 畝。 第四節(jié) 建設(shè)條件 一、揚(yáng)州市基本情況 揚(yáng)州城區(qū)至今已有 2500 年的建城史，是國務(wù)院首批公布的 24座歷史文化名城之一，具有悠久的歷史和燦爛的文化?，F(xiàn)轄寶應(yīng)、高郵、江都、儀征 4 個(gè)縣（市）和廣陵、維揚(yáng)、邗江 3 個(gè)區(qū)，共有 87個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 11 個(gè)街道辦事處 .全市總面積 6634平方公里，市區(qū)總面積 平方公里 ， 2021 年末全市總?cè)丝?。 揚(yáng)州地處長江下游北岸，江蘇中部，南臨長江，北接淮水，中貫京杭大運(yùn)河，是上海經(jīng)濟(jì)圈和南京都市圈的節(jié)點(diǎn)城市，位于中國最具活力的“長江三角洲”經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，是一座工商繁榮、文教發(fā)達(dá)、人居環(huán)境優(yōu)良、風(fēng)景優(yōu)美、濱江近海的開放城市，也是長江三角洲地區(qū)綜合實(shí)力較強(qiáng)的中心城市之一。 揚(yáng)州邵伯湖天倫樂園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 江蘇中江國際房地產(chǎn) 公司 41 二、揚(yáng)州市自然環(huán)境 地理位置 揚(yáng)州市現(xiàn)轄區(qū)域在東經(jīng) 119度 01分（儀征市移居、青山一線）至 119度 54分、北岸 31 度 56 分至 33度 25分（寶應(yīng)縣西安豐、涇河一線）之間。南部瀕臨長江，北與淮陰、鹽城接壤，東和鹽城、泰州毗聯(lián)，西與天長（安徽?。?、南京、淮陰交界。 揚(yáng)州處于長江中下游平原的東部。轄區(qū)境內(nèi)地形，西高東底，以儀征市境內(nèi)的丘陵為最高，從西南向東南、東和東北方向呈扇形逐漸傾斜，高郵市、寶應(yīng)縣與泰州興化市交界一帶最低，為淺水湖蕩地區(qū)。儀征市、邗江縣和郊區(qū)的北部為丘陵。京杭運(yùn)河以東、通揚(yáng)運(yùn)河以北為里下河地區(qū)。沿江和沿湖一帶為平原。 揚(yáng)州瀕江近海，境內(nèi)有長江岸線 ，沿岸有儀征、邗江、江都等市 (縣 )；京杭大運(yùn)河縱穿 腹地，全長 ，由北向南溝通白馬、寶應(yīng)、高郵、邵伯四湖，連接長江。除長江和京杭大運(yùn)河外，主要河流還有東西向的寶射河、大潼河、北澄子河、通揚(yáng)運(yùn)河、新通揚(yáng)運(yùn)河。 氣象條件 揚(yáng)州處于江淮平原南端，屬于亞熱帶濕潤氣候區(qū)，受季風(fēng)環(huán)影響明顯，四季分明，氣候溫和，自然條件優(yōu)越。年平均氣溫為 ℃，與緯度地區(qū)相比，冬冷夏熱較為突出。最冷月為 1 月，月平均氣溫℃；最熱月為 7 月，月平均氣溫為 ℃。全年無霜期平均 220天；全年平均日照 2140 小時(shí)；全年平均降水量 1020mm。 自然資源 揚(yáng)州邵伯湖天倫樂園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 江蘇中江國際房地產(chǎn) 公司 42 揚(yáng)州市的邗 江、江都、高郵一線有較豐富的油氣資源，江