【正文】 萬 ， 占老 年總 人口 數(shù)的％。省委、省政府對此高度重視， 專門出臺了《關(guān)于加快我省老齡事業(yè)發(fā)展的意見》 （蘇發(fā) [2021]5 號） ， 把發(fā)展老齡事業(yè)提到重要的議事日程上。另據(jù)預(yù)測，未來 50 年內(nèi)，老齡人口規(guī)模將以年均 %的速度遞增，到 2050年，全省老齡人口將達(dá)到 1702萬人，老齡人口比重將超過四分之一，老齡人口社會撫養(yǎng)比將達(dá)到35%以上。 二、江蘇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 ⑴產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益。 ⑶增加就業(yè)渠道。把揚州建設(shè)成揚州邵伯湖天倫樂園項目可行性研究報告 江蘇中江國際房地產(chǎn) 公司 22 為 100萬人及 100平方公里的新城。 五、改善投資環(huán)境、促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 揚州市位于長江三角洲經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地帶，作為沿江經(jīng)濟(jì)帶的重要城市，揚州市在江蘇省沿江開發(fā)戰(zhàn)略中具有重要的地位。人均 GDP 達(dá) 41406元，按當(dāng)年匯率計算折合 6065美元。 享有“玩具鞋服之鄉(xiāng)、柴油機(jī)配件之鄉(xiāng)”之美譽(yù)，是江蘇省重點中心鎮(zhèn)，先后榮獲全國群眾體育先進(jìn)單位、江蘇省衛(wèi)生鎮(zhèn)、江蘇省文明鎮(zhèn)、江蘇省教育現(xiàn)代化示范鎮(zhèn)等榮譽(yù)稱號。完善配套的基礎(chǔ)設(shè)施、便捷順暢的交通網(wǎng)絡(luò)、結(jié)構(gòu)合理的人力資源、寬松和諧的投資環(huán)境、淳樸深厚的人文基礎(chǔ)、旖旎富饒的自然資源，使得其成為投資興業(yè)的寶地。形成一個“老有所養(yǎng)、有老所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的和諧社會，為緩解養(yǎng)老服務(wù)的供需矛盾做出貢獻(xiàn)。 開發(fā)理念： 樂活養(yǎng)老、天倫養(yǎng)老、生態(tài)養(yǎng)老、科技養(yǎng)老、創(chuàng)意養(yǎng)老、互動養(yǎng)老?！疤靷悩穲@”準(zhǔn)備在這樣一個大的社區(qū)當(dāng)中，設(shè)置從幼兒園、小學(xué)、中學(xué)到成人教育等一系列的教育配套設(shè)施，孫輩不必遠(yuǎn)離家庭去求學(xué)，可與祖父母們生活在同一個社區(qū)之中，拉近彼此的距離。在功能上高配套，創(chuàng)造在家五星級養(yǎng)老的感覺，高起點引進(jìn)、高標(biāo)準(zhǔn)消化，形成具有鮮明特色的自主產(chǎn)業(yè)；在項目建設(shè)上，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)，從規(guī)劃、設(shè)計、建造、運營高標(biāo)準(zhǔn)起步，突出智揚州邵伯湖天倫樂園項目可行性研究報告 江蘇中江國際房地產(chǎn) 公司 30 能化、恒溫化和低碳環(huán)保，為老人們的健康長壽保駕護(hù)航，讓他們能盡享現(xiàn)代科技所帶來的安全和便捷。 互動養(yǎng)老：所謂互動型養(yǎng)老，是指在國內(nèi)、國際的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)之間，架設(shè)起一座相互交流的橋梁，甚至發(fā)起成立一個國際性的養(yǎng)老聯(lián)盟，加強(qiáng)國內(nèi)外老年人之間的互動。 老年市場規(guī)模分析 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老需求。其中 2021 年南京、蘇州、常州和無錫高端市場需求約為 6萬。其中江蘇高收入老年人群大約 14萬人，南京、蘇錫常地區(qū)總計約有 萬人，長三角地區(qū)老年人口則高達(dá)44 萬人，支付能力可在 46 萬元 /年以上。妥善處理各老年住宅的獨立性與空間開放性的關(guān)系，以開放型的老年社區(qū)環(huán)境促進(jìn)各老年住宅間的交流、老年社區(qū)與市民的交流，從而帶動地區(qū)文化和經(jīng)濟(jì)躍升，提升競爭力。尊重示范基地自然生態(tài)和 景觀特色，運用復(fù)合生態(tài)學(xué)理論，實現(xiàn)人與自然、園區(qū)與城鄉(xiāng)的和諧共生。有機(jī)融合世界多元文化，營造具有不同地域特色、不同建筑風(fēng)格的景觀環(huán)境。 機(jī)制創(chuàng)新原則。 建設(shè)一個多元化、多層次的養(yǎng)老空間，包括高檔養(yǎng)老社區(qū)、居家養(yǎng)老社區(qū)、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老社區(qū)和福利型養(yǎng)老社區(qū)。 揚州邵伯湖天倫樂園項目可行性研究報告 江蘇中江國際房地產(chǎn) 公司 38 主要針對人群：福利型養(yǎng)老社區(qū)主要針對那些基本喪失經(jīng)濟(jì)來源、生活不能自理的、需要靠社會福利基金救濟(jì)的老人，如鰥寡老人等。二是戶外活動場所，服務(wù)內(nèi)容包括門球場多處、游泳池（或室內(nèi)）多處等。 會展中心承擔(dān)兩種職責(zé)：第一是從理論上探討有中國特色的養(yǎng)老體系的建立；第二是從實踐上加強(qiáng)老年商品和服務(wù)的流通。 ②園林綠化：主要為道路兩側(cè)綠化及沿河綠化景觀等，規(guī)劃綠化面積 畝。儀征市、邗江縣和郊區(qū)的北部為丘陵。全年無霜期平均 220天；全年平均日照 2140 小時；全年平均降水量 1020mm。沿江和沿湖一帶為平原?，F(xiàn)轄寶應(yīng)、高郵、江都、儀征 4 個縣（市）和廣陵、維揚、邗江 3 個區(qū)，共有 87個鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 11 個街道辦事處 .全市總面積 6634平方公里，市區(qū)總面積 平方公里 ， 2021 年末全市總?cè)丝?。并配合老年商品交易中心，不定期舉辦老年用品服務(wù)展。 （ 3）商品交易組團(tuán) 包括老年商品交易中心、會展中心、創(chuàng)意中心及其它 輔助建揚州邵伯湖天倫樂園項目可行性研究報告 江蘇中江國際房地產(chǎn) 公司 39 筑。 ①學(xué)校 ：學(xué)校是促進(jìn)年輕人和老年人互動 的最好平臺，園區(qū)規(guī)劃引進(jìn)全國排名前 10 的老年大學(xué)，入駐開辦分校。本社區(qū)是有意來此養(yǎng)老的成功人士及投資人群打造的集居住、商務(wù)、休閑娛樂為一體的高端社區(qū)。 資源節(jié)約原則。提升老年社區(qū)服務(wù)產(chǎn)業(yè)化程度，明 確政府、機(jī)構(gòu)、企業(yè)在老年社區(qū)建設(shè)中的角色和地位，拓寬投資融資渠道，吸引更多老年服務(wù)機(jī)構(gòu)、企業(yè)進(jìn)駐老年社區(qū)。以規(guī)整有序的空間網(wǎng)絡(luò)確定道路結(jié)構(gòu)及綠色走廊，建立老年社區(qū)結(jié)構(gòu)的整體空間格局。運用嶄新的空間組織模式，設(shè)置不同共享程度的共享體系，本著“互利、自愿、利于 交流”的原則，提高生活居住、休閑娛樂、文體活動、教學(xué)咨詢、園林綠化等各類資源的共享程度和利用率，優(yōu)勢互補(bǔ)，極大地減少重復(fù)建設(shè)。在這一區(qū)域內(nèi)建設(shè)天倫樂園，具備發(fā)展老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)的基揚州邵伯湖天倫樂園項目可行性研究報告 江蘇中江國際房地產(chǎn) 公司 33 礎(chǔ)條件，同時，對揚州的整體規(guī)劃區(qū)域內(nèi)在經(jīng)濟(jì)功能的快速發(fā)揮方面，具有較為明顯的吸聚功能、增值功能、優(yōu)化功能和可持續(xù)功能；在對揚州的整體規(guī)劃區(qū)域外地區(qū)施加影響方面，具有輻射功能和示范功能。 長三角地區(qū)是我國經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的區(qū)域，人均收入水平較高，2021 年蘇浙滬三地人均 GDP 分別為 4377 4476 76978 元，而南京、蘇錫常分別為 5574 848 81738和 57150 元，人均 GDP 較高也意味著人均可支配收入較高，因此家庭也具有更強(qiáng)的支付能力。僅南京、蘇州、常州和無錫四地老年人口規(guī)模就分別達(dá)到 萬。 二、市場分析 老年人居住意愿分析 根據(jù) 2021年《中國城鄉(xiāng)老年人口狀況追蹤調(diào)查》表明：（一）老年人居住意愿。 創(chuàng)意養(yǎng)老：如何讓老人們退休后繼續(xù)為社會做貢獻(xiàn)，從而實現(xiàn)自我價值。 生態(tài)養(yǎng)老：“生態(tài)養(yǎng)老”指的是通過建設(shè)生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)、生態(tài)種植基地等方式，給老人們創(chuàng)造回歸自然、親近自然的機(jī)會。 天倫養(yǎng)老：在中國人的傳統(tǒng)觀念中，居家的感覺是無可替代。 項目架構(gòu)與總體設(shè)想 ：借鑒開發(fā)園區(qū)建設(shè)模式，努力打造世界先進(jìn)、國內(nèi)一流、江蘇特色的養(yǎng)老示范基“怡養(yǎng)福地 樂活社區(qū)”。 2021 年，全鎮(zhèn)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，一二三產(chǎn)比例為揚州邵伯湖天倫樂園項目可行性研究報告 江蘇中江國際房地產(chǎn) 公司 27 12： 61： 27，財政收入 5253萬元，農(nóng)民人均純收入 8650元。碧水婆娑、岸蕩逶迤，原生態(tài)的風(fēng)光，撫育了許多仁人士。三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的 ： ： 調(diào)整為 ： ： ，二、三產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 比重達(dá)到 %。 近幾年來，公道鎮(zhèn)作為揚州市邗江區(qū)的重要組成部分，借助緊鄰揚州邵伯湖天倫樂園項目可行性研究報告 江蘇中江國際房地產(chǎn) 公司 23 揚州邵伯湖的地理優(yōu)勢，有利于與主城區(qū)的溝通聯(lián)系，依托主城區(qū)的發(fā)展形成自身發(fā)展的動力，尤其是老齡服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 項目土地綜合利用開發(fā)，可使區(qū)域符合規(guī)劃并滿足城市化建設(shè)需求；對拆遷居民給與一定的補(bǔ)償，可改善他們的生活環(huán)境。 ⑷推動老齡服務(wù)業(yè)的專業(yè)化分工。吸引多層次的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)直接服務(wù)多達(dá) 3 萬名老年人口，直接護(hù)理收入 12 億元。 當(dāng)前養(yǎng)老形式主要包括居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老三種，這三種類型的共同特征是養(yǎng)老服務(wù)的分散化供給，特點如下：（一）是分散化供給無法實現(xiàn)老年服務(wù)供給的規(guī)?；?jīng)營，分散在城市各個角落的老年服務(wù)提供機(jī)構(gòu)以機(jī)構(gòu)所在為中心覆蓋范圍有限，無法實現(xiàn)規(guī)揚州邵伯湖天倫樂園項目可行性研究報告 江蘇中江國際房地產(chǎn) 公司 20 模經(jīng)濟(jì)；（二）是分散化供給依賴城市設(shè)施如醫(yī)院等機(jī)構(gòu)支撐，然而此類設(shè)施在建設(shè)之初就不是為老年人服務(wù)所設(shè)計，因此無法實現(xiàn)專業(yè)化供給，也無法滿足老年人多層次需求；（三）是受城市空間限制和相對分散的老年需求，集中供給難以實現(xiàn)。今后一段時間，老齡化加劇發(fā)展的態(tài)勢更為嚴(yán)峻。到 2040年， 將達(dá)到 ，超過法國、德國、意大利、日本和英國目前人口的總和。 揚州市委、市政府深刻地認(rèn)識到， 2500 年的歷史文化底蘊(yùn)是揚州的城市之魂，也是揚州城市發(fā)展的獨特優(yōu)勢。此外沿江高等級公路、揚州港擴(kuò)建等一批重大基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)構(gòu)筑了揚州大發(fā)展的新平臺。新的世紀(jì)又給揚州的發(fā)展帶來新的機(jī)遇，勾畫出新的藍(lán)圖。市區(qū)位于京杭大運河與長江交匯處，是長江下游重要的濱江城市，也是江蘇重要的水陸交通樞紐。 經(jīng)測算，項目計算期內(nèi)，項目全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率所得稅后%， 高于基準(zhǔn)收益率；所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值大于 0，該項目在財務(wù)上可以接受；項目投資回收期為 ，項目能較快收回投資。 項目建設(shè)具有良好的建設(shè)條件 揚州市委、市政府以及揚州市邗江區(qū)公道鎮(zhèn)政府對項目的建設(shè)予以高度重視，政府各部門將給予項目大力支持和配合，可確保項目順利實施，本項目具備良好的開發(fā)建設(shè)條件。 本可行性研究的主要內(nèi)容如下： 項目建設(shè)的背景和必要性 發(fā)展與需求前景分析 建設(shè)方案及建設(shè)條件 工程方案及環(huán)境評價 項目實施進(jìn)度計劃及招標(biāo) 組織、經(jīng)營與管理 投資估算及資金籌措 借款償還方案的確定和分析 社會效益分析 風(fēng)險分析 第四節(jié) 研究結(jié)論 一、主要研究結(jié)論 項目建設(shè)具有充分的必要性 揚州市的區(qū)位條件優(yōu)越，地處長江下游北岸，位于南京都市經(jīng)濟(jì)揚州邵伯湖天倫樂園項目可行性研究報告 江蘇中江國際房地產(chǎn) 公司 11 圈和上海都市經(jīng)濟(jì)圈的交匯地帶，南接南京、鎮(zhèn)江，西連宿遷、安徽，北與淮安、鹽 城接壤，東鄰泰州。 江蘇中江國際房地產(chǎn)公司成立于一九九二年，是中國江蘇國際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作公司旗下的全 資子公司，九十年代主要在國際市場開發(fā)建設(shè)，二零零零年后逐步轉(zhuǎn)入國內(nèi)市場，先后開發(fā)了高層、小高層、多層、經(jīng)濟(jì)適用房、商鋪、別墅等多種商住房近 100 萬平方米，現(xiàn)具有揚州邵伯湖天倫樂園項目可行性研究報告 江蘇中江國際房地產(chǎn) 公司 9 國家二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，已通過 ISO9000 認(rèn)證。 中江國際 至今已有 30年的經(jīng)營歷史，具有對外承包工程勞務(wù)合揚州邵伯湖天倫樂園項目可行性研究報告 江蘇中江國際房地產(chǎn) 公司 8 作經(jīng)營權(quán)、進(jìn)出口貿(mào)易經(jīng)營權(quán)、國家建設(shè)部確定的房屋建筑工程施工總承包一級資質(zhì)，國家商務(wù)部確定的承擔(dān)國家援外成套項目施工任務(wù)和物資項目 A 級實施企業(yè)資格。 ⑶商品交易組團(tuán)： 包括老年商品交易中心、會展中心、創(chuàng)意中心及其它輔助建筑。 揚州及時調(diào)整了發(fā)展戰(zhàn)略，積極參與到全球濱水開發(fā)的浪潮中來，把目光轉(zhuǎn)向目前蘇中地區(qū) 尚未開發(fā)的天然資源邵伯湖。揚州邵伯湖天倫樂園能落戶在這里，可謂既得天時、地利，又得人和。揚州邵伯湖天倫樂園項目可行性研究報告 江蘇中江國際房地產(chǎn) 公司 1 揚州邵伯湖天倫樂園 可行性研究報告