【正文】 全年無霜期平均 220天；全年平均日照 2140 小時(shí)；全年平均降水量 1020mm。年平均氣溫為 ℃，與緯度地區(qū)相比，冬冷夏熱較為突出。除長江和京杭大運(yùn)河外，主要河流還有東西向的寶射河、大潼河、北澄子河、通揚(yáng)運(yùn)河、新通揚(yáng)運(yùn)河。沿江和沿湖一帶為平原。儀征市、邗江縣和郊區(qū)的北部為丘陵。 揚(yáng)州處于長江中下游平原的東部。 揚(yáng)州邵伯湖天倫樂園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 江蘇中江國際房地產(chǎn) 公司 41 二、揚(yáng)州市自然環(huán)境 地理位置 揚(yáng)州市現(xiàn)轄區(qū)域在東經(jīng) 119度 01分（儀征市移居、青山一線）至 119度 54分、北岸 31 度 56 分至 33度 25分（寶應(yīng)縣西安豐、涇河一線）之間?，F(xiàn)轄寶應(yīng)、高郵、江都、儀征 4 個(gè)縣（市）和廣陵、維揚(yáng)、邗江 3 個(gè)區(qū)，共有 87個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 11 個(gè)街道辦事處 .全市總面積 6634平方公里，市區(qū)總面積 平方公里 ， 2021 年末全市總?cè)丝?。 ②園林綠化：主要為道路兩側(cè)綠化及沿河綠化景觀等，規(guī)劃綠化面積 畝。 ④ 其它輔助建筑： 如辦公用房，綜合活動(dòng)室用于接待、社區(qū)會(huì)議、兒童及老人活動(dòng)、社區(qū)服務(wù)站、提供社區(qū)便民服務(wù)項(xiàng)目。 老年城的建設(shè)將會(huì)吸引居住大量管理型和文化型老人，充分利用這些老年專家的優(yōu)勢(shì)，開發(fā)老人的人力資源優(yōu)勢(shì)，為整個(gè)國際老年城提供咨詢服務(wù)，實(shí)現(xiàn)老年人“老有所為”、再創(chuàng)輝煌的心愿。并配合老年商品交易中心，不定期舉辦老年用品服務(wù)展。 會(huì)展中心承擔(dān)兩種職責(zé)：第一是從理論上探討有中國特色的養(yǎng)老體系的建立；第二是從實(shí)踐上加強(qiáng)老年商品和服務(wù)的流通。在長三角區(qū)域建立這樣的商品交易中心，具有非常大的戰(zhàn)略意義。這個(gè)中心的搭建解決集聚區(qū)三個(gè)問題：（ 1）集聚稅源，解決集聚區(qū)可持續(xù)發(fā)展問題；（ 2）暢通集聚區(qū)與國際國內(nèi)信息交流。 （ 3）商品交易組團(tuán) 包括老年商品交易中心、會(huì)展中心、創(chuàng)意中心及其它 輔助建揚(yáng)州邵伯湖天倫樂園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 江蘇中江國際房地產(chǎn) 公司 39 筑。二是戶外活動(dòng)場所，服務(wù)內(nèi)容包括門球場多處、游泳池（或室內(nèi)）多處等。 ②醫(yī)院及護(hù)理 ：集聚區(qū)要吸納國際知名專業(yè)老年醫(yī)護(hù)機(jī)構(gòu)，或國內(nèi)三甲以上醫(yī)院開辦分院，集疾病診療、康復(fù)護(hù)理、保健保養(yǎng)、心理咨詢?yōu)橐惑w，吸引老年群體向園區(qū)聚集。為專家型老年人士提供演講、傳授經(jīng)驗(yàn)的場所 。 ①學(xué)校 ：學(xué)校是促進(jìn)年輕人和老年人互動(dòng) 的最好平臺(tái)，園區(qū)規(guī)劃引進(jìn)全國排名前 10 的老年大學(xué)，入駐開辦分校。 揚(yáng)州邵伯湖天倫樂園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 江蘇中江國際房地產(chǎn) 公司 38 主要針對(duì)人群：福利型養(yǎng)老社區(qū)主要針對(duì)那些基本喪失經(jīng)濟(jì)來源、生活不能自理的、需要靠社會(huì)福利基金救濟(jì)的老人，如鰥寡老人等。 主要針對(duì)人群 ：對(duì)老齡照顧依賴程度較高，同時(shí)缺乏或沒有家庭照顧資源的老人，如介助老人、介護(hù)老人等；也包括一些具有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，又愿意享受高質(zhì)量的專業(yè)服務(wù)的老人。 本社區(qū)主要為具有一定經(jīng)濟(jì)能力、身體較為健康的老人、老人家屬，以及專門為老人提供上門服務(wù)的人員居住。本社區(qū)是有意來此養(yǎng)老的成功人士及投資人群打造的集居住、商務(wù)、休閑娛樂為一體的高端社區(qū)。 建設(shè)一個(gè)多元化、多層次的養(yǎng)老空間，包括高檔養(yǎng)老社區(qū)、居家養(yǎng)老社區(qū)、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老社區(qū)和福利型養(yǎng)老社區(qū)。 項(xiàng)目用地分配表 序號(hào) 名稱 占地面積 單位 容積率 備注 1 高端住宅 畝 2 居家養(yǎng)老住宅 畝 其中 300畝屬協(xié)調(diào)區(qū) 3 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老住宅 100 畝 4 福利型住宅 100 畝 5 學(xué)校 500 畝 6 醫(yī)院及護(hù)理機(jī)構(gòu) 200 畝 7 老年娛樂機(jī)構(gòu) 畝 8 酒店 30 畝 9 老年商品交易中心 畝 10 會(huì)展中心 80 畝 11 創(chuàng)意中心 50 畝 12 其他輔助建筑 100 畝 活動(dòng)用房、辦公用房、社區(qū)服務(wù)站 揚(yáng)州邵伯湖天倫樂園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 江蘇中江國際房地產(chǎn) 公司 37 13 室外道路廣場 畝 14 綠化 畝 15 合計(jì) 第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容主要包括養(yǎng)老住宅組團(tuán)、公共服務(wù)組團(tuán)、商品交易組團(tuán)及配套建設(shè)等組成。本項(xiàng)目將根據(jù)規(guī)劃要求，嚴(yán)格控制各項(xiàng)建筑指標(biāo)，提高土地利用效率，積極推進(jìn)各項(xiàng)節(jié)約措施，盡力營造生態(tài)平衡、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施配套、交通便捷、信息通達(dá)、符合老年人生活要求，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相結(jié)合并可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代化養(yǎng)老社區(qū)，力求做成節(jié)能示范社區(qū)、低碳示范社區(qū)。 資源節(jié)約原則。 機(jī)制創(chuàng)新原則。 可持續(xù)經(jīng)營原則。協(xié)調(diào)營利與非營利關(guān)系，設(shè)立大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，滿足多層次需求。提升老年社區(qū)服務(wù)產(chǎn)業(yè)化程度，明 確政府、機(jī)構(gòu)、企業(yè)在老年社區(qū)建設(shè)中的角色和地位，拓寬投資融資渠道，吸引更多老年服務(wù)機(jī)構(gòu)、企業(yè)進(jìn)駐老年社區(qū)。有機(jī)融合世界多元文化，營造具有不同地域特色、不同建筑風(fēng)格的景觀環(huán)境。迎接 E時(shí)代的挑戰(zhàn)，以國際化標(biāo)準(zhǔn)的電子信息和網(wǎng)絡(luò)感知系統(tǒng)滿足老年社區(qū)內(nèi)部活動(dòng)和遠(yuǎn)程服務(wù)的各項(xiàng)要求。設(shè)立“老年特區(qū)”，實(shí)行整體統(tǒng)一的管理、五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的管理、人性化的關(guān)愛管理。以規(guī)整有序的空間網(wǎng)絡(luò)確定道路結(jié)構(gòu)及綠色走廊，建立老年社區(qū)結(jié)構(gòu)的整體空間格局。尊重示范基地自然生態(tài)和 景觀特色，運(yùn)用復(fù)合生態(tài)學(xué)理論，實(shí)現(xiàn)人與自然、園區(qū)與城鄉(xiāng)的和諧共生。凈化老年服務(wù)機(jī)構(gòu)的組織功能，突出老年服揚(yáng)州邵伯湖天倫樂園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 江蘇中江國際房地產(chǎn) 公司 35 務(wù)機(jī)構(gòu)的專一、專業(yè)、精深、精細(xì)等功能，強(qiáng)調(diào)老年社區(qū)后勤社會(huì)化，服務(wù)社會(huì)化。充分考慮引入老年服務(wù)機(jī)構(gòu)的自身特點(diǎn)和自主性，運(yùn)用“剛性結(jié)構(gòu)” 和“柔性結(jié)構(gòu)”的概念，在保證總體規(guī)劃骨架的前提下，提供多種彈性發(fā)展空間和用地組織方式，滿足不同類型老年服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)用地和空間的要求。運(yùn)用嶄新的空間組織模式，設(shè)置不同共享程度的共享體系，本著“互利、自愿、利于 交流”的原則，提高生活居住、休閑娛樂、文體活動(dòng)、教學(xué)咨詢、園林綠化等各類資源的共享程度和利用率，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，極大地減少重復(fù)建設(shè)。妥善處理各老年住宅的獨(dú)立性與空間開放性的關(guān)系，以開放型的老年社區(qū)環(huán)境促進(jìn)各老年住宅間的交流、老年社區(qū)與市民的交流，從而帶動(dòng)地區(qū)文化和經(jīng)濟(jì)躍升，提升競爭力。 （ 4）成就大視野、大氣魄、大格局、大手筆、大舉措、大運(yùn)作，突破定勢(shì)，開創(chuàng)率先局面。 （ 2）體現(xiàn)時(shí)代性、國際性 、原創(chuàng)性、社會(huì)性、交易性、展示性，高瞻遠(yuǎn)矚，把握發(fā)展趨勢(shì)。在這一區(qū)域內(nèi)建設(shè)天倫樂園，具備發(fā)展老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)的基揚(yáng)州邵伯湖天倫樂園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 江蘇中江國際房地產(chǎn) 公司 33 礎(chǔ)條件，同時(shí)，對(duì)揚(yáng)州的整體規(guī)劃區(qū)域內(nèi)在經(jīng)濟(jì)功能的快速發(fā)揮方面，具有較為明顯的吸聚功能、增值功能、優(yōu)化功能和可持續(xù)功能；在對(duì)揚(yáng)州的整體規(guī)劃區(qū)域外地區(qū)施加影響方面，具有輻射功能和示范功能。其中江蘇高收入老年人群大約 14萬人，南京、蘇錫常地區(qū)總計(jì)約有 萬人，長三角地區(qū)老年人口則高達(dá)44 萬人，支付能力可在 46 萬元 /年以上。而江蘇省城市老年人中 %的人擁有存款，其離退休金加子女贍養(yǎng)費(fèi)，可用于購買老年用品和服務(wù)的支出可達(dá)到480億元人民幣，而 2020 年江蘇老年人口消費(fèi)規(guī)模將超過 950億元，老年人口消費(fèi)占總消費(fèi)的比重在 2021年將達(dá)到 %，到 2050 年將超過 28%。各地養(yǎng)老金支出水平較高的老年人月支付能力應(yīng)在：江蘇為 5145 元、浙江為 4815 元、上海為 8615 元。 長三角地區(qū)是我國經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的區(qū)域，人均收入水平較高，2021 年蘇浙滬三地人均 GDP 分別為 4377 4476 76978 元，而南京、蘇錫常分別為 5574 848 81738和 57150 元，人均 GDP 較高也意味著人均可支配收入較高，因此家庭也具有更強(qiáng)的支付能力。其中 2021 年南京、蘇州、常州和無錫高端市場需求約為 6萬。理論研究表明，文化程度較高者一般收入水平較高，老人的獨(dú)立意識(shí)和經(jīng)濟(jì)能力，使其愿意支付更多費(fèi)用以獲得高端養(yǎng)老服務(wù)。園區(qū)可輻射到滬浙兩地， 2021和 2020 年浙江和上海兩地有意愿入住的老年人數(shù)分別為 165 和 234 萬人。僅南京、蘇州、常州和無錫四地老年人口規(guī)模就分別達(dá)到 萬。 老年市場規(guī)模分析 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老需求。 根據(jù)我們對(duì)長三角地區(qū)老年人所作調(diào)研，約 70%的老人選擇居家養(yǎng)老， 1025%的居民選擇社區(qū)養(yǎng)老，約有 68%的老人選擇機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，其余老人進(jìn)入福利院。 （二）愿意入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)比例。 二、市場分析 老年人居住意愿分析 根據(jù) 2021年《中國城鄉(xiāng)老年人口狀況追蹤調(diào)查》表明：（一）老年人居住意愿。 互動(dòng)養(yǎng)老：所謂互動(dòng)型養(yǎng)老，是指在國內(nèi)、國際的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)之間，架設(shè)起一座相互交流的橋梁，甚至發(fā)起成立一個(gè)國際性的養(yǎng)老聯(lián)盟，加強(qiáng)國內(nèi)外老年人之間的互動(dòng)。在這個(gè)新型的社區(qū)中，將建立一個(gè)“智囊?guī)臁笔降钠脚_(tái)，作為老人們施展自身才華的舞臺(tái)。退休不應(yīng)是工作的終止，而應(yīng)是另一段全新生活的開始。 創(chuàng)意養(yǎng)老：如何讓老人們退休后繼續(xù)為社會(huì)做貢獻(xiàn)，從而實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值。在功能上高配套，創(chuàng)造在家五星級(jí)養(yǎng)老的感覺，高起點(diǎn)引進(jìn)、高標(biāo)準(zhǔn)消化，形成具有鮮明特色的自主產(chǎn)業(yè)；在項(xiàng)目建設(shè)上，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)營高標(biāo)準(zhǔn)起步，突出智揚(yáng)州邵伯湖天倫樂園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 江蘇中江國際房地產(chǎn) 公司 30 能化、恒溫化和低碳環(huán)保，為老人們的健康長壽保駕護(hù)航，讓他們能盡享現(xiàn)代科技所帶來的安全和便捷。這樣一來，老人們可以吃上無公害的綠色食品，保證了他們飲食的健康與安全。每家將分得一塊土地，有興趣的老人將能在專業(yè)人員指導(dǎo)下從事農(nóng)耕，還能將種出的果實(shí)與親朋好友分享，共同體會(huì)收獲的快樂。 生態(tài)養(yǎng)老：“生態(tài)養(yǎng)老”指的是通過建設(shè)生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)、生態(tài)種植基地等方式，給老人們創(chuàng)造回歸自然、親近自然的機(jī)會(huì)?！疤靷悩穲@”準(zhǔn)備在這樣一個(gè)大的社區(qū)當(dāng)中，設(shè)置從幼兒園、小學(xué)、中學(xué)到成人教育等一系列的教育配套設(shè)施，孫輩不必遠(yuǎn)離家庭去求學(xué)，可與祖父母們生活在同一個(gè)社區(qū)之中，拉近彼此的距離。此外，社區(qū)還將在“天倫養(yǎng)老”方面下足工夫。“天倫樂園”的建筑在硬件的配套上，將能滿足居家所需的各項(xiàng)功能。 天倫養(yǎng)老：在中國人的傳統(tǒng)觀念中，居家的感覺是無可替代。 開發(fā)理念： 樂活養(yǎng)老、天倫養(yǎng)老、生態(tài)養(yǎng)老、科技養(yǎng)老、創(chuàng)意養(yǎng)老、互動(dòng)養(yǎng)老。 項(xiàng)目意義： 提倡尊老、敬老、愛老、養(yǎng)老、護(hù)老的社會(huì)風(fēng)尚，弘揚(yáng)中華民族傳統(tǒng)的壽文化、孝文化。 項(xiàng)目定位： 以高質(zhì)量、高品位、綜合性老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)為核心，以大型專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、中小老年公寓和居家養(yǎng)老集聚區(qū)為載體，公益基金、民間資本、政府扶持資金、國有企業(yè)資金參與老年產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營模式，打造一個(gè)既與國際接軌又有中國特色的創(chuàng)新型的老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)基地，用高品位打造的品牌，改變?nèi)藗兊酿B(yǎng)老觀念，用高端市場帶動(dòng)低端市場，用核心區(qū)帶動(dòng)周邊地區(qū)， 既滿足高收入老年人的多樣化養(yǎng)老需求以實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營的效率目標(biāo)，又能滿足低收入老年人基本需求以實(shí)現(xiàn)公平性的和諧社會(huì)建設(shè)目標(biāo)，確保所轄區(qū)域養(yǎng)老無盲點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任。 項(xiàng)目架構(gòu)與總體設(shè)想 ：借鑒開發(fā)園區(qū)建設(shè)模式，努力打造世界先進(jìn)、國內(nèi)一流、江蘇特色的養(yǎng)老示范基“怡養(yǎng)福地 樂活社區(qū)”。形成一個(gè)“老有所養(yǎng)、有老所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的和諧社會(huì)，為緩解養(yǎng)老服務(wù)的供需矛盾做出貢獻(xiàn)。 兩個(gè)集聚： 集聚眾多的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和相關(guān)配套服務(wù)設(shè)施，形成一個(gè)層次豐富、類別多樣的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的集聚園區(qū)，為養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的發(fā)展提供良好的空間； 集聚不同收入水平的老年服務(wù)需求。全鎮(zhèn)納入城鎮(zhèn)規(guī)劃面積 平方公里，耕地面積 萬畝， 08 年新增高效農(nóng)業(yè)面積 8600 畝。 2021 年，全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，一二三產(chǎn)比例為揚(yáng)州邵伯湖天倫樂園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 江蘇中江國際房地產(chǎn) 公司 27 12： 61： 27，財(cái)政收入 5253萬元，