【正文】 。另外，從未來長期投資回報的角度考慮，應該采用行之有效的方式降低游樂園的經(jīng)營成本，提高游樂園的盈利能力，盡量保證實現(xiàn)經(jīng)營中承諾的投資回報，降低中小投資者的投資風險，提高發(fā)展商的品牌形象。 **南郊游樂園項目在**區(qū)域內(nèi)，目前屬于綜合大型游樂項目。項目的景觀資源豐富，坐擁**市中心位置，視野開闊，中高層單位基本無遮擋，四周景色秀麗。 。第十三章 社會效益和影響分析 完善城市功能，推動片區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展進程 該項目建成后將進一步改善酒店的經(jīng)營水平，提升區(qū)域形象，推動片區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展進程。敏感性分析 附表 126因素變化測算結(jié)果敏感率%基本方案經(jīng)營15年凈收益折現(xiàn)總價(萬元) 　內(nèi)部收益率% 　動態(tài)投資回收期（年） 　當租賃單價下降10%計算期15年凈收益折現(xiàn)總價(萬元) 內(nèi)部收益率% 　動態(tài)投資回收期（年） 　當年經(jīng)營成本提高10%計算期15年凈收益折現(xiàn)總價(萬元) 內(nèi)部收益率% 　動態(tài)投資回收期（年） 　當年建設投資提高10%計算期15年凈收益折現(xiàn)總價(萬元) 內(nèi)部收益率% 　動態(tài)投資回收期（年） 　經(jīng)測算可知：本項目的經(jīng)營收入、經(jīng)營成本和建設投資三個因素分別變動對項目效益會產(chǎn)生影響。 按照酒店經(jīng)營年限一般為15年（含建設期2年），本項目的收益年限n＝15；項目投資回報率，一般取經(jīng)驗值8％；經(jīng)計算, NPV(8%)=；按照酒店經(jīng)營年限一般為15年（含建設期2年），故項目的收益年限n＝15；項目投資回報率，一般取經(jīng)驗值8％；經(jīng)計算, 投資動態(tài)回收期: ； 按照酒店經(jīng)營年限一般為15年（含建設期2年），故項目的收益年限n＝15；項目投資回報率，一般取經(jīng)驗值8％；經(jīng)計算,內(nèi)部收益率IRR=%。：預測估價對象的未來正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。各種稅費主要指營業(yè)稅支出，每年約需530萬；詳見經(jīng)營收入估算表（年收入）。折舊及攤銷費用；詳見經(jīng)營成本估算表（年成本）。員工費用 主要是員工工資費用，經(jīng)調(diào)查，服務和管理人員共36人,每人每月工資3500元；共需要支出126萬元；詳見經(jīng)營成本估算表（年成本）。項目資金來源構成情況如下表：建設期資金來源及籌措表項目資金(萬元)比例自籌資金 %銀行融資 %總投資 （不含建設期利息 及鋪底流動資金） %由建設期資金籌措表可知，建設期資金的籌措則不會影響工程進度的實施。詳見投資估算匯總表（附表111）、建筑安裝工程投資估算表（附表112）、工程建設其他費用投資估算表（附表113）、建設期利息計算表（附表114）。⑨工程基本預備費按上述費用的3%計取。⑦%計?。?計?。凰Y源建設、評價、%計取。⑥%計取。⑤工程勘察設計費按照國家計委建設部發(fā)布的（2002年）《工程勘察設計收費標準》計取。%計取。②工程建設監(jiān)理費按照國家發(fā)改委、建設部發(fā)改價格［2007］670號文件計取，%計取。 工程其它費用參照國家建設部門發(fā)布的建標（1996）628號《建筑政工程可行性研究估算辦法》及國家有關的相應規(guī)定計取。表101 擬招標情況表項目名稱招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式招標估算金額（萬元）備注全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察√設計√√√施工總承包√√√監(jiān)理√√√第十一章 投資估算與資金籌措 投資估算編制的依據(jù)本項目建設方案提出的各項技術參數(shù)、數(shù)據(jù)；2009年《**自治區(qū)建筑工程預算定額》，2009年《**自治區(qū)裝飾工程預算定額》，2009年《**自治區(qū)安裝工程預算定額》，2009年《**自治區(qū)市政工程預算定額》； 2009年《**自治區(qū)建設工程費用計算規(guī)則》及有關文件。評標機構為評審委員會，由包括技術、經(jīng)濟、商務等方面的專家組成。招標范圍包括：工程監(jiān)理和施工總承包。表91 工程建設進度表序號項目名稱2011年2011年2010年3月46月79月1011月12月13月1項目前期立項及相關手續(xù)辦理2勘察、設計3項目招投標4工程開工建設5工程竣工驗收第十章 建設工程招投標本項目的建設擬實行招投標制，以通過公開、公平、公正的市場經(jīng)濟行為選擇條件優(yōu)越者參與項目建設，力爭用最優(yōu)的技術、最佳的質(zhì)量、最低的價格和最短的周期來完成該項目。（3）2011年5月2011年11月進行施工工作。根據(jù)本項目的實施情況，安排的實施進度如下：（1）2011年3月開始項目立項工作。第九章 項目實施進度本建設項目為大型體育文化公園，單元裝置較多，投資較大。嚴格執(zhí)行工程監(jiān)理制度建設單位應通過招標選擇有資格的工程質(zhì)量監(jiān)理機構，全面負責工程監(jiān)理，并實行監(jiān)理工程師負責制，以確保項目工程質(zhì)量和建設工期要求。大風大雨天影響施工安全，嚴禁施工。經(jīng)常對工地的防火工作進行檢查，責任落實到人。(2)現(xiàn)場所用機械設備的裝設必須牢固穩(wěn)定，嚴禁帶故障作業(yè)，所有設備由專業(yè)人員進行操作，嚴格按照操作規(guī)程進行操作。(1)現(xiàn)場用電嚴格遵守《建設工程施工現(xiàn)場用電安全規(guī)范》（GB50419493）。(6)對一些技術性較強的工作，必須由具備相應級別以上的工人進行打操作。(4)水泥、鋼筋、鋼管、附件、機具、防水材料、裝飾材料等均應有出廠合格證，并進行有關的質(zhì)量檢驗測試，不合格不得使用。(2)結(jié)合本工程的特點，制定詳盡的施工組織方案和質(zhì)量目標計劃及質(zhì)量保證措施，實行過程目標控制，從而達到較高的質(zhì)量水平。遷移管線或拆移設施，為臨時和主體工程施工創(chuàng)造條件。物資準備工作做出材料供應計劃，確定工程所需用的各種材料的供貨地點、數(shù)量及運輸方式，建立完善的檢測試驗手段，保證按期開工。內(nèi)業(yè)技術準備主要包括：認真學習施工規(guī)范、審核施工圖紙、編寫施工組織設計、結(jié)合工程特點編寫技術管理辦法和實施細則、編寫開工報告等。技術準備施工人員進場后即開始進行技術準備工作。人員物資及機械設備進場計劃人員物資及機械設備進場，以滿足工程施工需要和監(jiān)理工程師要求為原則，可按工程進度計劃分期分批進入施工現(xiàn)場，并隨工程進度情況及時調(diào)整。培訓計劃為以送去正在運行的同類工程跟班作業(yè)為主，理論學習為輔，參與器械安裝、調(diào)試、驗收的全過程，為本體育文化公園的正常運行奠定基礎。主要技術人員面對全市招聘，其他人員主要面對魏善莊鎮(zhèn)進行招聘，如不能滿足需要，可擴大招聘范圍。本建設項目，為當?shù)卮迕裉峁┮徊糠止ぷ鲘徫?，以便增加農(nóng)民收入。所有職工的薪酬應反應每個職工的職能、責任和工作表現(xiàn)，符合法律規(guī)定，并且在人才市場具有競爭性。主要值班崗位工作人員，要求身體健康，具有高中或同等學歷。管理機構將根據(jù)項目建成后的實際需要，提出增減人員的計劃，并交討論決定。白班工作人員主要負責器械及場地的安全，避免受到破壞，晚班工作人員主要進行器械場地維護和看護。該組織機構的運行，可以滿足建設、運營的需要，當然也存在精簡機構的可能。 （5）技術管理部門負責項目的技術文件，技術檔案的管理工作，主持設計圖紙的會審，處理有關技術問題等項工作。（3）施工管理部門負責項目土建與安裝施工的協(xié)調(diào)與指揮、施工進度與計劃安排，施工質(zhì)量與施工安全的監(jiān)督檢查及工程驗收工作。成立“項目經(jīng)理部”，作為本工程項目的實施機構，下設5個職能部門：（1）行政管理部門負責日常行政工作以及項目履行單位的接待、聯(lián)絡工作。其工作的要點為：組建精干高效的項目經(jīng)理部，做到統(tǒng)一指揮、內(nèi)外協(xié)調(diào)、全面負責；公開招標專業(yè)水平高的綜合作業(yè)隊伍投入項目建設；保證材料的加工及供應。綠地與土壤之間設貯水層、透水層，以減緩雨水地表徑流的速度，增加土壤的相對含水量，減少綠化的人工澆灌用水。采取防滲漏措施，杜絕水量流失。衛(wèi)生器具管件等采用節(jié)水型設備。供水系統(tǒng)采用合理的工藝流程，推薦使用充氣水嘴、真空排水系統(tǒng)等先進的節(jié)水技術。當燈泡積污時，其光通量可能降到正常光通量的50%以下。 　?。?）良好的維護管理可以節(jié)約用電和保護視力加強照明用電管理是照明節(jié)電的重要方面。選擇照度必須與所進行的視覺工作相適應。照度太低，會損害工作人員的視力，影響產(chǎn)品質(zhì)量和生產(chǎn)效率。（3）合理的選擇照明方式：在滿足標準度的條件下，為節(jié)約電力，應恰當?shù)剡x用一般照明、局部照明和混合照明三種方式。充分利用自然光，正確選擇自然采光，也能改善工作環(huán)境，使人感到舒適，有利于健康。因此，本項目照明系統(tǒng)采用三相四線制供電。大多數(shù)照明電壓為220V，照明系統(tǒng)可由單相二線、兩相三線、三相四線三種方式供電。各類設備及器材的選型應采用國家現(xiàn)行技術標準中的高效節(jié)能設備的器材。本項目所選用機電設備的負荷率必須達到國家節(jié)能設計規(guī)范要求，提高設備利用率。采暖、供電、供氣系統(tǒng)采用合理的工藝流程，盡可能降低途中的消耗。通過全熱式換熱器將空調(diào)房間排風與新風進行熱、濕交換，利用空調(diào)房間排風的降溫除濕，可實現(xiàn)空調(diào)系統(tǒng)的余熱回收?？蓪崿F(xiàn)30%50%的節(jié)能效果，同時避免采暖末端的冷熱不均問題。主要有三種方式：VWV（冷水量）、VAV（變風量）和VRV（變?nèi)萘浚?，其關鍵技術是基于供熱、空調(diào)系統(tǒng)中的“冷（熱）源輸配系統(tǒng)末端設備”各環(huán)節(jié)物理特性的控制。采取增加窗玻璃層數(shù)、窗上加貼透明聚酯膜、加裝門窗密封條、使用低輻射玻璃，改善門窗絕熱性能，有效降低室內(nèi)空氣與室外空氣的熱傳導。第七章 節(jié)能分析《中華人民共和國節(jié)約能源法》；《公共建筑節(jié)能設計標準》DBJ140362006；《民用建筑節(jié)能設計標準（采暖居住建筑部分）》JGJ2695；《采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設計規(guī)范》GB500192003；《外墻外保溫工程技術規(guī)程》（JGJ 1142004）；國家頒布的有關節(jié)能的政策、法規(guī)。為了減少火災造成的損失，有各種類型的滅火劑，如：水、泡沫、惰性氣體、鹵代烷烴、化學干粉和固體物質(zhì)，根據(jù)不同的消防對象選用不同的滅火劑。3）隔離法。2）冷卻法。（2）滅火系統(tǒng)1）窒息法。（1）火災報警系統(tǒng)本建設項目設置火災報警系統(tǒng)，當發(fā)現(xiàn)火災異?，F(xiàn)象時自動報警系統(tǒng)啟動，警告人們火源的位置。（3）項目建成后，隨著天氣逐漸轉(zhuǎn)涼，厚厚的落葉加上干燥的氣候，極其容易引起火災事故。 （1）在施工過程中，施工材料的堆放、儲存以及運輸過程中都存在火災隱患，有可能引起火災。本工程采用整體性較好的結(jié)構體系，為此經(jīng)常產(chǎn)生撞擊、振動的部位（如設備管道等）采取了防止結(jié)構聲學傳播的措施。對生活用水加裝紫外線消毒設施。對走廊等處安裝高度較低的照明燈具加裝防護設施或采用安全電壓供電。游客服務用房內(nèi)一般場所的插座配電采用三相五線制，并加漏電保護開關。本工程采用TNS接地系統(tǒng)，各種建構筑物采用等電位聯(lián)結(jié)，洗手盆及其管道等裝置進行輔助等電位聯(lián)結(jié)。本項目按抗震8度設防，施工中將有嚴格的質(zhì)量保證措施，公共衛(wèi)生間采取防滑措施。起重機設有檢修平臺和安全走道。項目建設過程中，機械傳動設備易發(fā)生機械性傷害事故；起重機檢修等高空作業(yè)點、平臺、梯子、坑、井、溝等處易發(fā)生人體墜落。因此，本項目擬建的各公廁如能按國家有關的衛(wèi)生要求，保持廁內(nèi)清潔，則公廁排放的H2S 和NH3 等惡臭污染物極少，公廁外H2S 和NH3 的濃度低于《惡臭污染物排放標準》（GB1455493）中二級標準，惡臭污染物經(jīng)擴散、稀釋，不會對公廁周邊環(huán)境造成惡臭污染。（3）公廁本項目公廁均按《城市公