【正文】 。另外，從未來(lái)長(zhǎng)期投資回報(bào)的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低游樂(lè)園的經(jīng)營(yíng)成本，提高游樂(lè)園的盈利能力，盡量保證實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)中承諾的投資回報(bào)，降低中小投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，提高發(fā)展商的品牌形象。 X南郊游樂(lè)園項(xiàng)目在X區(qū)域內(nèi)，目前屬于綜合大型游樂(lè)項(xiàng)目。項(xiàng)目的景觀資源豐富，坐擁X市中心位置，視野開(kāi)闊，中高層單位基本無(wú)遮擋，四周景色秀麗。 。第十三章 社會(huì)效益和影響分析 完善城市功能，推動(dòng)片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程 該項(xiàng)目建成后將進(jìn)一步改善酒店的經(jīng)營(yíng)水平，提升區(qū)域形象，推動(dòng)片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程。敏感性分析 附表 126因素變化測(cè)算結(jié)果敏感率%基本方案經(jīng)營(yíng)15年凈收益折現(xiàn)總價(jià)(萬(wàn)元) 　內(nèi)部收益率% 　動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 　當(dāng)租賃單價(jià)下降10%計(jì)算期15年凈收益折現(xiàn)總價(jià)(萬(wàn)元) 內(nèi)部收益率% 　動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 　當(dāng)年經(jīng)營(yíng)成本提高10%計(jì)算期15年凈收益折現(xiàn)總價(jià)(萬(wàn)元) 內(nèi)部收益率% 　動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 　當(dāng)年建設(shè)投資提高10%計(jì)算期15年凈收益折現(xiàn)總價(jià)(萬(wàn)元) 內(nèi)部收益率% 　動(dòng)態(tài)投資回收期（年） 　經(jīng)測(cè)算可知：本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)成本和建設(shè)投資三個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益會(huì)產(chǎn)生影響。 按照酒店經(jīng)營(yíng)年限一般為15年（含建設(shè)期2年），本項(xiàng)目的收益年限n＝15；項(xiàng)目投資回報(bào)率，一般取經(jīng)驗(yàn)值8％；經(jīng)計(jì)算, NPV(8%)=；按照酒店經(jīng)營(yíng)年限一般為15年（含建設(shè)期2年），故項(xiàng)目的收益年限n＝15；項(xiàng)目投資回報(bào)率，一般取經(jīng)驗(yàn)值8％；經(jīng)計(jì)算, 投資動(dòng)態(tài)回收期: ； 按照酒店經(jīng)營(yíng)年限一般為15年（含建設(shè)期2年），故項(xiàng)目的收益年限n＝15；項(xiàng)目投資回報(bào)率，一般取經(jīng)驗(yàn)值8％；經(jīng)計(jì)算,內(nèi)部收益率IRR=%。：預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。各種稅費(fèi)主要指營(yíng)業(yè)稅支出，每年約需530萬(wàn)；詳見(jiàn)經(jīng)營(yíng)收入估算表（年收入）。折舊及攤銷費(fèi)用；詳見(jiàn)經(jīng)營(yíng)成本估算表（年成本）。員工費(fèi)用 主要是員工工資費(fèi)用，經(jīng)調(diào)查，服務(wù)和管理人員共36人,每人每月工資3500元；共需要支出126萬(wàn)元；詳見(jiàn)經(jīng)營(yíng)成本估算表（年成本）。項(xiàng)目資金來(lái)源構(gòu)成情況如下表：建設(shè)期資金來(lái)源及籌措表項(xiàng)目資金(萬(wàn)元)比例自籌資金 %銀行融資 %總投資 （不含建設(shè)期利息 及鋪底流動(dòng)資金） %由建設(shè)期資金籌措表可知，建設(shè)期資金的籌措則不會(huì)影響工程進(jìn)度的實(shí)施。詳見(jiàn)投資估算匯總表（附表111）、建筑安裝工程投資估算表（附表112）、工程建設(shè)其他費(fèi)用投資估算表（附表113）、建設(shè)期利息計(jì)算表（附表114）。⑨工程基本預(yù)備費(fèi)按上述費(fèi)用的3%計(jì)取。⑦%計(jì)?。?計(jì)??；水資源建設(shè)、評(píng)價(jià)、%計(jì)取。⑥%計(jì)取。⑤工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按照國(guó)家計(jì)委建設(shè)部發(fā)布的（2002年）《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》計(jì)取。%計(jì)取。②工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)按照國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)改價(jià)格［2007］670號(hào)文件計(jì)取，%計(jì)取。 工程其它費(fèi)用參照國(guó)家建設(shè)部門發(fā)布的建標(biāo)（1996）628號(hào)《建筑政工程可行性研究估算辦法》及國(guó)家有關(guān)的相應(yīng)規(guī)定計(jì)取。表101 擬招標(biāo)情況表項(xiàng)目名稱招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額（萬(wàn)元）備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)勘察√設(shè)計(jì)√√√施工總承包√√√監(jiān)理√√√第十一章 投資估算與資金籌措 投資估算編制的依據(jù)本項(xiàng)目建設(shè)方案提出的各項(xiàng)技術(shù)參數(shù)、數(shù)據(jù)；2009年《X自治區(qū)建筑工程預(yù)算定額》，2009年《X自治區(qū)裝飾工程預(yù)算定額》，2009年《X自治區(qū)安裝工程預(yù)算定額》，2009年《X自治區(qū)市政工程預(yù)算定額》； 2009年《X自治區(qū)建設(shè)工程費(fèi)用計(jì)算規(guī)則》及有關(guān)文件。評(píng)標(biāo)機(jī)構(gòu)為評(píng)審委員會(huì)，由包括技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、商務(wù)等方面的專家組成。招標(biāo)范圍包括：工程監(jiān)理和施工總承包。表91 工程建設(shè)進(jìn)度表序號(hào)項(xiàng)目名稱2011年2011年2010年3月46月79月1011月12月13月1項(xiàng)目前期立項(xiàng)及相關(guān)手續(xù)辦理2勘察、設(shè)計(jì)3項(xiàng)目招投標(biāo)4工程開(kāi)工建設(shè)5工程竣工驗(yàn)收第十章 建設(shè)工程招投標(biāo)本項(xiàng)目的建設(shè)擬實(shí)行招投標(biāo)制，以通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為選擇條件優(yōu)越者參與項(xiàng)目建設(shè)，力爭(zhēng)用最優(yōu)的技術(shù)、最佳的質(zhì)量、最低的價(jià)格和最短的周期來(lái)完成該項(xiàng)目。（3）2011年5月2011年11月進(jìn)行施工工作。根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)施情況，安排的實(shí)施進(jìn)度如下：（1）2011年3月開(kāi)始項(xiàng)目立項(xiàng)工作。第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度本建設(shè)項(xiàng)目為大型體育文化公園，單元裝置較多，投資較大。嚴(yán)格執(zhí)行工程監(jiān)理制度建設(shè)單位應(yīng)通過(guò)招標(biāo)選擇有資格的工程質(zhì)量監(jiān)理機(jī)構(gòu)，全面負(fù)責(zé)工程監(jiān)理，并實(shí)行監(jiān)理工程師負(fù)責(zé)制，以確保項(xiàng)目工程質(zhì)量和建設(shè)工期要求。大風(fēng)大雨天影響施工安全，嚴(yán)禁施工。經(jīng)常對(duì)工地的防火工作進(jìn)行檢查，責(zé)任落實(shí)到人。(2)現(xiàn)場(chǎng)所用機(jī)械設(shè)備的裝設(shè)必須牢固穩(wěn)定，嚴(yán)禁帶故障作業(yè)，所有設(shè)備由專業(yè)人員進(jìn)行操作，嚴(yán)格按照操作規(guī)程進(jìn)行操作。(1)現(xiàn)場(chǎng)用電嚴(yán)格遵守《建設(shè)工程施工現(xiàn)場(chǎng)用電安全規(guī)范》（GB50419493）。(6)對(duì)一些技術(shù)性較強(qiáng)的工作，必須由具備相應(yīng)級(jí)別以上的工人進(jìn)行打操作。(4)水泥、鋼筋、鋼管、附件、機(jī)具、防水材料、裝飾材料等均應(yīng)有出廠合格證，并進(jìn)行有關(guān)的質(zhì)量檢驗(yàn)測(cè)試，不合格不得使用。(2)結(jié)合本工程的特點(diǎn)，制定詳盡的施工組織方案和質(zhì)量目標(biāo)計(jì)劃及質(zhì)量保證措施，實(shí)行過(guò)程目標(biāo)控制，從而達(dá)到較高的質(zhì)量水平。遷移管線或拆移設(shè)施，為臨時(shí)和主體工程施工創(chuàng)造條件。物資準(zhǔn)備工作做出材料供應(yīng)計(jì)劃，確定工程所需用的各種材料的供貨地點(diǎn)、數(shù)量及運(yùn)輸方式，建立完善的檢測(cè)試驗(yàn)手段，保證按期開(kāi)工。內(nèi)業(yè)技術(shù)準(zhǔn)備主要包括：認(rèn)真學(xué)習(xí)施工規(guī)范、審核施工圖紙、編寫(xiě)施工組織設(shè)計(jì)、結(jié)合工程特點(diǎn)編寫(xiě)技術(shù)管理辦法和實(shí)施細(xì)則、編寫(xiě)開(kāi)工報(bào)告等。技術(shù)準(zhǔn)備施工人員進(jìn)場(chǎng)后即開(kāi)始進(jìn)行技術(shù)準(zhǔn)備工作。人員物資及機(jī)械設(shè)備進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃人員物資及機(jī)械設(shè)備進(jìn)場(chǎng)，以滿足工程施工需要和監(jiān)理工程師要求為原則，可按工程進(jìn)度計(jì)劃分期分批進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)，并隨工程進(jìn)度情況及時(shí)調(diào)整。培訓(xùn)計(jì)劃為以送去正在運(yùn)行的同類工程跟班作業(yè)為主，理論學(xué)習(xí)為輔，參與器械安裝、調(diào)試、驗(yàn)收的全過(guò)程，為本體育文化公園的正常運(yùn)行奠定基礎(chǔ)。主要技術(shù)人員面對(duì)全市招聘，其他人員主要面對(duì)魏善莊鎮(zhèn)進(jìn)行招聘，如不能滿足需要，可擴(kuò)大招聘范圍。本建設(shè)項(xiàng)目，為當(dāng)?shù)卮迕裉峁┮徊糠止ぷ鲘徫?，以便增加農(nóng)民收入。所有職工的薪酬應(yīng)反應(yīng)每個(gè)職工的職能、責(zé)任和工作表現(xiàn)，符合法律規(guī)定，并且在人才市場(chǎng)具有競(jìng)爭(zhēng)性。主要值班崗位工作人員，要求身體健康，具有高中或同等學(xué)歷。管理機(jī)構(gòu)將根據(jù)項(xiàng)目建成后的實(shí)際需要，提出增減人員的計(jì)劃，并交討論決定。白班工作人員主要負(fù)責(zé)器械及場(chǎng)地的安全，避免受到破壞，晚班工作人員主要進(jìn)行器械場(chǎng)地維護(hù)和看護(hù)。該組織機(jī)構(gòu)的運(yùn)行，可以滿足建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的需要，當(dāng)然也存在精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)的可能。 （5）技術(shù)管理部門負(fù)責(zé)項(xiàng)目的技術(shù)文件，技術(shù)檔案的管理工作，主持設(shè)計(jì)圖紙的會(huì)審，處理有關(guān)技術(shù)問(wèn)題等項(xiàng)工作。（3）施工管理部門負(fù)責(zé)項(xiàng)目土建與安裝施工的協(xié)調(diào)與指揮、施工進(jìn)度與計(jì)劃安排，施工質(zhì)量與施工安全的監(jiān)督檢查及工程驗(yàn)收工作。成立“項(xiàng)目經(jīng)理部”，作為本工程項(xiàng)目的實(shí)施機(jī)構(gòu)，下設(shè)5個(gè)職能部門：（1）行政管理部門負(fù)責(zé)日常行政工作以及項(xiàng)目履行單位的接待、聯(lián)絡(luò)工作。其工作的要點(diǎn)為：組建精干高效的項(xiàng)目經(jīng)理部，做到統(tǒng)一指揮、內(nèi)外協(xié)調(diào)、全面負(fù)責(zé)；公開(kāi)招標(biāo)專業(yè)水平高的綜合作業(yè)隊(duì)伍投入項(xiàng)目建設(shè)；保證材料的加工及供應(yīng)。綠地與土壤之間設(shè)貯水層、透水層，以減緩雨水地表徑流的速度，增加土壤的相對(duì)含水量，減少綠化的人工澆灌用水。采取防滲漏措施，杜絕水量流失。衛(wèi)生器具管件等采用節(jié)水型設(shè)備。供水系統(tǒng)采用合理的工藝流程，推薦使用充氣水嘴、真空排水系統(tǒng)等先進(jìn)的節(jié)水技術(shù)。當(dāng)燈泡積污時(shí)，其光通量可能降到正常光通量的50%以下。 　　（5）良好的維護(hù)管理可以節(jié)約用電和保護(hù)視力加強(qiáng)照明用電管理是照明節(jié)電的重要方面。選擇照度必須與所進(jìn)行的視覺(jué)工作相適應(yīng)。照度太低，會(huì)損害工作人員的視力，影響產(chǎn)品質(zhì)量和生產(chǎn)效率。（3）合理的選擇照明方式：在滿足標(biāo)準(zhǔn)度的條件下，為節(jié)約電力，應(yīng)恰當(dāng)?shù)剡x用一般照明、局部照明和混合照明三種方式。充分利用自然光，正確選擇自然采光，也能改善工作環(huán)境，使人感到舒適，有利于健康。因此，本項(xiàng)目照明系統(tǒng)采用三相四線制供電。大多數(shù)照明電壓為220V，照明系統(tǒng)可由單相二線、兩相三線、三相四線三種方式供電。各類設(shè)備及器材的選型應(yīng)采用國(guó)家現(xiàn)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)中的高效節(jié)能設(shè)備的器材。本項(xiàng)目所選用機(jī)電設(shè)備的負(fù)荷率必須達(dá)到國(guó)家節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范要求，提高設(shè)備利用率。采暖、供電、供氣系統(tǒng)采用合理的工藝流程，盡可能降低途中的消耗。通過(guò)全熱式換熱器將空調(diào)房間排風(fēng)與新風(fēng)進(jìn)行熱、濕交換，利用空調(diào)房間排風(fēng)的降溫除濕，可實(shí)現(xiàn)空調(diào)系統(tǒng)的余熱回收?？蓪?shí)現(xiàn)30%50%的節(jié)能效果，同時(shí)避免采暖末端的冷熱不均問(wèn)題。主要有三種方式：VWV（冷水量）、VAV（變風(fēng)量）和VRV（變?nèi)萘浚?，其關(guān)鍵技術(shù)是基于供熱、空調(diào)系統(tǒng)中的“冷（熱）源輸配系統(tǒng)末端設(shè)備”各環(huán)節(jié)物理特性的控制。采取增加窗玻璃層數(shù)、窗上加貼透明聚酯膜、加裝門窗密封條、使用低輻射玻璃，改善門窗絕熱性能，有效降低室內(nèi)空氣與室外空氣的熱傳導(dǎo)。第七章 節(jié)能分析《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》；《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DBJ140362006；《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）》JGJ2695；《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500192003；《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程》（JGJ 1142004）；國(guó)家頒布的有關(guān)節(jié)能的政策、法規(guī)。為了減少火災(zāi)造成的損失，有各種類型的滅火劑，如：水、泡沫、惰性氣體、鹵代烷烴、化學(xué)干粉和固體物質(zhì)，根據(jù)不同的消防對(duì)象選用不同的滅火劑。3）隔離法。2）冷卻法。（2）滅火系統(tǒng)1）窒息法。（1）火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)本建設(shè)項(xiàng)目設(shè)置火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)，當(dāng)發(fā)現(xiàn)火災(zāi)異?，F(xiàn)象時(shí)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)啟動(dòng)，警告人們火源的位置。（3）項(xiàng)目建成后，隨著天氣逐漸轉(zhuǎn)涼，厚厚的落葉加上干燥的氣候，極其容易引起火災(zāi)事故。 （1）在施工過(guò)程中，施工材料的堆放、儲(chǔ)存以及運(yùn)輸過(guò)程中都存在火災(zāi)隱患，有可能引起火災(zāi)。本工程采用整體性較好的結(jié)構(gòu)體系，為此經(jīng)常產(chǎn)生撞擊、振動(dòng)的部位（如設(shè)備管道等）采取了防止結(jié)構(gòu)聲學(xué)傳播的措施。對(duì)生活用水加裝紫外線消毒設(shè)施。對(duì)走廊等處安裝高度較低的照明燈具加裝防護(hù)設(shè)施或采用安全電壓供電。游客服務(wù)用房?jī)?nèi)一般場(chǎng)所的插座配電采用三相五線制，并加漏電保護(hù)開(kāi)關(guān)。本工程采用TNS接地系統(tǒng)，各種建構(gòu)筑物采用等電位聯(lián)結(jié)，洗手盆及其管道等裝置進(jìn)行輔助等電位聯(lián)結(jié)。本項(xiàng)目按抗震8度設(shè)防，施工中將有嚴(yán)格的質(zhì)量保證措施，公共衛(wèi)生間采取防滑措施。起重機(jī)設(shè)有檢修平臺(tái)和安全走道。項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，機(jī)械傳動(dòng)設(shè)備易發(fā)生機(jī)械性傷害事故；起重機(jī)檢修等高空作業(yè)點(diǎn)、平臺(tái)、梯子、坑、井、溝等處易發(fā)生人體墜落。因此，本項(xiàng)目擬建的各公廁如能按國(guó)家有關(guān)的衛(wèi)生要求，保持廁內(nèi)清潔，則公廁排放的H2S 和NH3 等惡臭污染物極少，公廁外H2S 和NH3 的濃度低于《惡臭污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB1455493）中二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，惡臭污染物經(jīng)擴(kuò)散、稀釋，不會(huì)對(duì)公廁周邊環(huán)境造成惡臭污染。（3）公廁本項(xiàng)目公廁均按《城市公共廁所規(guī)劃和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（CJJ14－87）中一類標(biāo)