【正文】 呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長；商品房銷售面積與銷售收入增勢強(qiáng)勁；商品房平均銷售價格穩(wěn)中趨升；商品房施工總量不斷擴(kuò)大；新開工項(xiàng)目快速增加，各級政府消化空置面積的努力初見成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。對項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。武漢市后湖花園投資項(xiàng)目評估報(bào)告書二〇一二年十月武漢市后湖花園投資項(xiàng)目評估報(bào)告 江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)，屬于武漢市確定的三大住宅新區(qū)之一。二、報(bào)告編制依據(jù) 武漢市規(guī)劃方案； 億房網(wǎng)站）； 國家建設(shè)部頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 武漢市房地產(chǎn)年鑒；現(xiàn)場勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料；中介代理公司提供的資料。隨著國家經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)和相關(guān)政策的出臺，投向房地產(chǎn)的資金明顯增加，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增長勢頭。以上資料表明，國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢是良好的，房地產(chǎn)市場也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺，進(jìn)行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。2．市場特點(diǎn)分析： 1．住房分配制度改革的歷史性突破，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了動力。根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，二手房市場的活躍會直接刺激住宅一級市場的發(fā)展，存量房買賣的增加并不意味著增量房市場的萎縮，而是帶動增量房市場的增長。7． 房地產(chǎn)中介服務(wù)為房地產(chǎn)二、三級市場的啟動發(fā)揮了積極作用。3．從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開始啟動，改變了多層樓盤占主導(dǎo)地位的格局。其實(shí)這個概念進(jìn)入武漢的時間不算短，但一直都未廣泛推廣。通過上圖進(jìn)行簡單的回歸分析可知，在2012年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業(yè)指數(shù)的趨勢仍將上升。主要表現(xiàn)在：1．2011年武漢市的十大工程計(jì)劃之一就是房地產(chǎn)開發(fā)方面的投資達(dá)到100億，住宅竣工面積達(dá)500萬平方米，這預(yù)示著將掀起一輪新的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)熱潮。7．積極推進(jìn)武漢市國民經(jīng)濟(jì)和社會信息化進(jìn)程，啟動房地產(chǎn)信息化、網(wǎng)絡(luò)化的建設(shè)，扶持一批像“億房網(wǎng)”一樣的高科技企業(yè)，建立、完善和規(guī)范房地產(chǎn)信息咨詢服務(wù)體系，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的電子商務(wù)。該項(xiàng)目位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)，現(xiàn)在先對江岸區(qū)房地產(chǎn)市場作簡要的概述。該地塊位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村，遠(yuǎn)為農(nóng)田，整個地塊較平整，無丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有叫多的村莊，還有成片的采地和零星的湖面分布在地塊周圍。地塊周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和金融機(jī)構(gòu)交齊全的主要位于發(fā)展大道和姑嫂樹路沿線,如世華大酒店,中百倉儲,農(nóng)行,建行等,但距離本地塊較遠(yuǎn),岱黃公路沿線主要為小的商業(yè)鋪面,專業(yè)性市場,無酒吧,網(wǎng)吧等娛樂設(shè)施。居民習(xí)慣:此地區(qū)居民主要為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民,生活以打工,種植,養(yǎng)殖為主,年收入水平偏低,居民的文化水平不高,勞動之余,以閑聊為主,對外界基本不關(guān)心和接觸較少,但由于地理位置靠近城區(qū)以及外來人員的影響,生活已開始城市化傾向。客戶主要是以工商，稅務(wù)，證券，銀行，設(shè)計(jì)院等行政企事業(yè)單位中高收入人員，另有部分中小企業(yè)的業(yè)主。調(diào)查結(jié)果表明：項(xiàng)目所在區(qū)域已成為一個大型的居住新區(qū)，各種檔次的居住小區(qū)競相爭艷。如后湖生態(tài)花園，空軍雷達(dá)學(xué)院，后湖鄉(xiāng)政府集團(tuán)購買占很大比重，其他項(xiàng)目客戶也是以周邊地區(qū)為主。二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)本報(bào)告一、二、三部分對該項(xiàng)目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時，已作了許多討論。（3）項(xiàng)目公司企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)核心與公共關(guān)系狀態(tài)。第五章 項(xiàng)目定位面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。突出環(huán)境設(shè)計(jì)的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個手法營造兩個中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出21世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。特別是對兒童居室，要更多地予以周到細(xì)致考慮。當(dāng)今時代已進(jìn)入數(shù)字化信息時代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢。一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略依據(jù)開發(fā)公司的實(shí)際情況，本項(xiàng)目宜采取“整體規(guī)劃、分期實(shí)施、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。③從景觀效果考慮，南向風(fēng)景較好，而房地產(chǎn)項(xiàng)目一般都是將較好區(qū)位項(xiàng)目放在最后階段實(shí)施。這是由項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)品牌項(xiàng)目較少的前提決定的，同時借助于后湖花園的品牌，可迅速提升開發(fā)公司在武漢房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。由于項(xiàng)目建設(shè)期較長，實(shí)際運(yùn)作中，上一期項(xiàng)目的銷售收入中相當(dāng)一部分可用于下一期的建設(shè)資金第八章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營狀況分析本章對后湖花園項(xiàng)目銷售分期計(jì)劃作出安排，估算項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營收入、成本、利潤、投資利潤，并計(jì)算項(xiàng)目資金現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。項(xiàng)目經(jīng)營成本保本點(diǎn)實(shí)際上項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的，這是按照計(jì)算期平均狀態(tài)計(jì)算的結(jié)果。企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。（有在建的后湖大道和幸福大道）四、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較小本項(xiàng)目屬大面積、大規(guī)模開發(fā)、無拆遷負(fù)擔(dān)，土地開發(fā)使用權(quán)取得費(fèi)用相對較低，且在開發(fā)運(yùn)作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，只要在實(shí)施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。六、強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項(xiàng)目按期完成。第十章 結(jié)論與建議一、項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，武漢市良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政府對項(xiàng)目公司開發(fā)本項(xiàng)目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。項(xiàng)目總投資由于項(xiàng)目占地較大，開發(fā)周期較長，其間可能會出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化，故項(xiàng)目的總投資額可能會發(fā)生一些變化，估計(jì)最大的變動幅度達(dá)10%。其中，前者采用銷售形式，公建項(xiàng)目可采用銷售或出租，或自行經(jīng)營等多種形式，為測算方便，本報(bào)告在項(xiàng)目經(jīng)營估算時，所有公建項(xiàng)目以銷售方法考慮。建議項(xiàng)目首期預(yù)售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實(shí)力的展示，又可借助于這些形象工程增強(qiáng)購房者對本項(xiàng)目的信心。這是基于項(xiàng)目公司的資金優(yōu)勢和地塊本身的特點(diǎn)而作出的選擇。這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的一個顯著特點(diǎn)，因此必須對地塊進(jìn)行整體規(guī)劃。每戶設(shè)獨(dú)立的水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計(jì)。④雖然小區(qū)的目標(biāo)顧客屬中低收入的階層，私家車相對不多，但在規(guī)劃上，未來后湖花園業(yè)主中因?yàn)槲恢玫脑驅(qū)⒉糠謸碛兴郊臆?，因此，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。1. 高校、科研院所高級職稱人士2. 民營或私營企業(yè)家或個體老板3. 行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級領(lǐng)導(dǎo)4. 附近居民區(qū)部分富裕居民購房和二次換房的需要二、產(chǎn)品定位根據(jù)對項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項(xiàng)目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策,主要原因是:，項(xiàng)目區(qū)位位置遠(yuǎn)離市中心，成本較低。③項(xiàng)目也可以運(yùn)行類似于BOT 模式，這也將將得到政府的充分