【正文】 目可行性研究報(bào)告 江蘇中江國際房地產(chǎn) 公司 37 13 室外道路廣場 畝 14 綠化 畝 15 合計(jì) 第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容主要包括養(yǎng)老住宅組團(tuán)、公共服務(wù)組團(tuán)、商品交易組團(tuán)及配套建設(shè)等組成。 主要針對人群 ：對老齡照顧依賴程度較高，同時(shí)缺乏或沒有家庭照顧資源的老人，如介助老人、介護(hù)老人等；也包括一些具有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，又愿意享受高質(zhì)量的專業(yè)服務(wù)的老人。 ②醫(yī)院及護(hù)理 ：集聚區(qū)要吸納國際知名專業(yè)老年醫(yī)護(hù)機(jī)構(gòu)，或國內(nèi)三甲以上醫(yī)院開辦分院，集疾病診療、康復(fù)護(hù)理、保健保養(yǎng)、心理咨詢?yōu)橐惑w，吸引老年群體向園區(qū)聚集。在長三角區(qū)域建立這樣的商品交易中心，具有非常大的戰(zhàn)略意義。 ④ 其它輔助建筑： 如辦公用房，綜合活動(dòng)室用于接待、社區(qū)會(huì)議、兒童及老人活動(dòng)、社區(qū)服務(wù)站、提供社區(qū)便民服務(wù)項(xiàng)目。 揚(yáng)州處于長江中下游平原的東部。年平均氣溫為 ℃，與緯度地區(qū)相比，冬冷夏熱較為突出。除長江和京杭大運(yùn)河外，主要河流還有東西向的寶射河、大潼河、北澄子河、通揚(yáng)運(yùn)河、新通揚(yáng)運(yùn)河。 揚(yáng)州邵伯湖天倫樂園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 江蘇中江國際房地產(chǎn) 公司 41 二、揚(yáng)州市自然環(huán)境 地理位置 揚(yáng)州市現(xiàn)轄區(qū)域在東經(jīng) 119度 01分（儀征市移居、青山一線）至 119度 54分、北岸 31 度 56 分至 33度 25分（寶應(yīng)縣西安豐、涇河一線）之間。 老年城的建設(shè)將會(huì)吸引居住大量管理型和文化型老人，充分利用這些老年專家的優(yōu)勢，開發(fā)老人的人力資源優(yōu)勢，為整個(gè)國際老年城提供咨詢服務(wù)，實(shí)現(xiàn)老年人“老有所為”、再創(chuàng)輝煌的心愿。這個(gè)中心的搭建解決集聚區(qū)三個(gè)問題：（ 1）集聚稅源，解決集聚區(qū)可持續(xù)發(fā)展問題；（ 2）暢通集聚區(qū)與國際國內(nèi)信息交流。為專家型老年人士提供演講、傳授經(jīng)驗(yàn)的場所 。 本社區(qū)主要為具有一定經(jīng)濟(jì)能力、身體較為健康的老人、老人家屬，以及專門為老人提供上門服務(wù)的人員居住。本項(xiàng)目將根據(jù)規(guī)劃要求，嚴(yán)格控制各項(xiàng)建筑指標(biāo)，提高土地利用效率，積極推進(jìn)各項(xiàng)節(jié)約措施，盡力營造生態(tài)平衡、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施配套、交通便捷、信息通達(dá)、符合老年人生活要求，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相結(jié)合并可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代化養(yǎng)老社區(qū)，力求做成節(jié)能示范社區(qū)、低碳示范社區(qū)。協(xié)調(diào)營利與非營利關(guān)系，設(shè)立大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，滿足多層次需求。設(shè)立“老年特區(qū)”，實(shí)行整體統(tǒng)一的管理、五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的管理、人性化的關(guān)愛管理。充分考慮引入老年服務(wù)機(jī)構(gòu)的自身特點(diǎn)和自主性，運(yùn)用“剛性結(jié)構(gòu)” 和“柔性結(jié)構(gòu)”的概念，在保證總體規(guī)劃骨架的前提下，提供多種彈性發(fā)展空間和用地組織方式，滿足不同類型老年服務(wù)機(jī)構(gòu)對用地和空間的要求。 （ 2）體現(xiàn)時(shí)代性、國際性 、原創(chuàng)性、社會(huì)性、交易性、展示性，高瞻遠(yuǎn)矚，把握發(fā)展趨勢。各地養(yǎng)老金支出水平較高的老年人月支付能力應(yīng)在：江蘇為 5145 元、浙江為 4815 元、上海為 8615 元。園區(qū)可輻射到滬浙兩地， 2021和 2020 年浙江和上海兩地有意愿入住的老年人數(shù)分別為 165 和 234 萬人。 （二）愿意入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)比例。退休不應(yīng)是工作的終止，而應(yīng)是另一段全新生活的開始。每家將分得一塊土地，有興趣的老人將能在專業(yè)人員指導(dǎo)下從事農(nóng)耕，還能將種出的果實(shí)與親朋好友分享，共同體會(huì)收獲的快樂?！疤靷悩穲@”的建筑在硬件的配套上，將能滿足居家所需的各項(xiàng)功能。 項(xiàng)目定位： 以高質(zhì)量、高品位、綜合性老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)為核心，以大型專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、中小老年公寓和居家養(yǎng)老集聚區(qū)為載體，公益基金、民間資本、政府扶持資金、國有企業(yè)資金參與老年產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營模式，打造一個(gè)既與國際接軌又有中國特色的創(chuàng)新型的老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)基地，用高品位打造的品牌，改變?nèi)藗兊酿B(yǎng)老觀念，用高端市場帶動(dòng)低端市場，用核心區(qū)帶動(dòng)周邊地區(qū)， 既滿足高收入老年人的多樣化養(yǎng)老需求以實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營的效率目標(biāo)，又能滿足低收入老年人基本需求以實(shí)現(xiàn)公平性的和諧社會(huì)建設(shè)目標(biāo)，確保所轄區(qū)域養(yǎng)老無盲點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任。全鎮(zhèn)納入城鎮(zhèn)規(guī)劃面積 平方公里，耕地面積 萬畝， 08 年新增高效農(nóng)業(yè)面積 8600 畝。乾隆皇帝下江南時(shí)，曾戲說 “普天之下，唯此公道 ”。 表 31 揚(yáng)州市歷年地區(qū)生產(chǎn)總值表 年份 GDP （億元） 第一產(chǎn)業(yè) （億元） 第二產(chǎn)業(yè) （億元） 第三產(chǎn)業(yè) （億元） 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2021 揚(yáng)州邵伯湖天倫樂園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 江蘇中江國際房地產(chǎn) 公司 25 年份 GDP （億元） 第一產(chǎn)業(yè) （億元） 第二產(chǎn)業(yè) （億元） 第三產(chǎn)業(yè) （億元） 2021 2021 2021 2021 2021 2021 1100 94 621 385 2021 1311 101 748 462 2021 2021 圖 31 揚(yáng)州 歷年 GDP 變化趨勢 二、揚(yáng)州城市發(fā)展總體規(guī)劃 發(fā)展總目標(biāo) 揚(yáng)州市城市發(fā)展總目標(biāo)：按照率先實(shí)現(xiàn)全面小康，率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的要求，將揚(yáng)州建成“經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市”、“文化大市”、“旅游名市”和“生態(tài)園林城市”，成為古代文化與現(xiàn)代文明交相輝映的名城。該項(xiàng)目的主要服務(wù)范圍是整個(gè)長三角地區(qū)，面向全國乃至整個(gè)國際市場，對揚(yáng)州提升自身城市職能、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有巨大的促進(jìn)作用。 四、城市功能完善的需要 揚(yáng)州是歷史文化名城，中國優(yōu)秀旅游城市，國家級(jí)文明城市、衛(wèi)生城市、環(huán)保模范城，“中國人居環(huán)境獎(jiǎng)”獲得城市，同時(shí)又是一座濱江通海的新興工商城市。 本項(xiàng)目的建立有利于發(fā)展老齡服務(wù)產(chǎn)業(yè)，提升江蘇服務(wù)業(yè)水平，加快發(fā)展服務(wù)業(yè)，形成較為完備的服務(wù)業(yè)體系，通過“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的和諧社區(qū)向老年人提供符合老齡人口需要的物質(zhì)文化產(chǎn)品，并成為吸納城鄉(xiāng)新增就業(yè)的主要渠道，也是解決民生問題、促進(jìn)社會(huì)和諧、全面建設(shè)小康社會(huì)的內(nèi)在要求。促進(jìn)地 方經(jīng)濟(jì)增長， 100億規(guī)模投資可為地方增加 52億元 GDP，增加稅收 億元。 然而，人口老齡化的迅速發(fā)展背后也意味著一個(gè)潛力巨大、亟待開發(fā)的大市場正在形成。 江蘇省人口年齡老齡化呈現(xiàn)出現(xiàn)早、基數(shù)大、增速快、“空巢”多、壽齡高等五大特點(diǎn)。 而 江蘇省早在 1986年就進(jìn)入了老齡社會(huì)，是我國最早進(jìn)入老齡社會(huì)的省份之一，比全國提早了 13 年。循著這一理念，在進(jìn)行古城整體保護(hù)的同時(shí)，揚(yáng)州對城市空間布局進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，確立“跳出老城建新城”的思路。 目前，揚(yáng)州城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市人口不斷增長，城市交通體系不斷完善，城鄉(xiāng)布局發(fā)生了顯著變化，一個(gè)“東城西市”、 “南港北區(qū)”的城市格局已初步形成。 揚(yáng)州市城市功能定位：歷史文化名城，具有傳統(tǒng)特色的風(fēng)景旅游城市，適宜人居的生態(tài)園林城市和長江三角洲區(qū)域性中心城市之一。歷史上，揚(yáng)州曾作為經(jīng)濟(jì)大都市和重要的通商口岸，經(jīng)濟(jì)繁榮、文化發(fā)達(dá)。 制訂資金使用計(jì)劃，監(jiān)督資金使用，將建設(shè)資金落到實(shí)處，保證項(xiàng)目建設(shè)完成。 環(huán)保與勞動(dòng)安全 本項(xiàng)目通過加強(qiáng)管理，嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)保措施，不會(huì)對環(huán)境產(chǎn)生太大揚(yáng)州邵伯湖天倫樂園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 江蘇中江國際房地產(chǎn) 公司 12 影響。 本項(xiàng)目符合揚(yáng)州有關(guān)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展總體規(guī)劃、專項(xiàng)規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃等要求，項(xiàng)目目標(biāo)與規(guī)劃內(nèi)容銜接和協(xié)調(diào)。企業(yè)的發(fā)展宗旨是“優(yōu)先理念、優(yōu)質(zhì)工程、優(yōu)美環(huán)境、優(yōu)良服務(wù)”。自 1995 年以來連續(xù)被美國《工程 新聞?dòng)涗洝吩u為世界最大的 225 家國際承包商之一，已進(jìn)入全國 30 家最大的外經(jīng)企業(yè)和 500 家最大的進(jìn)出口企業(yè)行列，已通過 ISO9001 質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系、 OHSAS18001職業(yè)健康安全管理體系的認(rèn)證。 投資資金來源 本項(xiàng)目投資總額為 萬元，其資金來源為由中國江蘇國際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作公司和 江蘇中江國際房地產(chǎn)公司自籌及申請銀行貸款來解決。邵伯湖優(yōu)美的自然景觀資源和其獨(dú)特的文化底蘊(yùn)、歷史文脈以及與新園區(qū)的多功能配套，必然能使揚(yáng)州市邗江區(qū)不辱使命，成為帶動(dòng)新城發(fā)展的一面旗幟。 二十世紀(jì)八十年代以來，城市濱水區(qū)的開發(fā)與復(fù)興成為世界性潮流和趨勢。 江蘇作為長三角地區(qū)的主要省份，積極探索當(dāng)前養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展道路，思考如何創(chuàng)新養(yǎng)老模式，使得江蘇不僅要成為國內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的領(lǐng)航者、開拓者，還應(yīng)通過搶占長三角養(yǎng)老市場，應(yīng)對人口老齡化危機(jī)的挑戰(zhàn)。 “人生只愛揚(yáng)州住 ,夾岸垂楊春氣熏”。核心目的就是：借用濱水資源，塑造 全新風(fēng)貌，提升城市品質(zhì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 主要建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容主要包括養(yǎng)老住宅組團(tuán)、公共服務(wù)組團(tuán)、商品交易組團(tuán)及配套建設(shè)等組成。預(yù)計(jì) 2021 年 3 月底前完成可行性研究報(bào)告并通過審批， 2021 年 10 月底前完成項(xiàng)目準(zhǔn)備工作， 2021年底完成項(xiàng)目。通過以上三步戰(zhàn)略措施，使中江國際 躋入國家級(jí)跨國企業(yè)。項(xiàng)目開拓銀發(fā)朝陽產(chǎn)業(yè)，以 CCRC（連續(xù)型退休社區(qū)）為基本，進(jìn)一步引入教 育科研、文化創(chuàng)意、銀發(fā)農(nóng)業(yè)、咨詢顧問、休閑度假等工作機(jī)會(huì)，用規(guī)模降低養(yǎng)老成本，為入住的老年人搭建發(fā)揮才智、服務(wù)社會(huì)、享樂養(yǎng)老的平臺(tái)。 本項(xiàng)目建設(shè)是十分必要的。按照國家的相關(guān)規(guī)定，采取相應(yīng)的招標(biāo)方式。 著力做好拆遷安置的工作，這對整個(gè)項(xiàng)目的如期進(jìn)行關(guān)系揚(yáng)州邵伯湖天倫樂園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 江蘇中江國際房地產(chǎn) 公司 14 極為重要，在本項(xiàng)目中起決定性作用。南京到揚(yáng) 州汽車只需1 個(gè)多小時(shí)，上海到揚(yáng)州只需 2個(gè)多小時(shí)，北京至揚(yáng)州只需要 8 個(gè)多小時(shí)。寧通公路貫穿東西，京滬高速公路縱橫 南北；寧啟鐵路的開通，揚(yáng)州從此告別了“地?zé)o寸鐵”的歷史，圓了揚(yáng)州人百年美夢。 根據(jù)揚(yáng)州市“富民強(qiáng)市、建設(shè)名城”的發(fā)展要求和實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)率先”、力爭蘇中第一的奮斗目標(biāo)，為搶抓發(fā)展機(jī)遇，進(jìn)一步改善投資環(huán)境，提高城市綜合競爭能力， 2021 年 9 月?lián)P州市委、市政府提出用三年左右時(shí)間完成以“四點(diǎn)、五片、六線、一環(huán)”為重點(diǎn)的城市環(huán)境綜合整治任務(wù)的城市建設(shè) 目標(biāo)，和“一年一變樣，三年大變樣”的城市環(huán)境綜合整治的戰(zhàn)略構(gòu)想，吹響全力推進(jìn)名城建設(shè)的號(hào)角。 2021 年，我國 60 歲以上的老年人已經(jīng)達(dá)到 億，占全國人口的 1／ 8，約占世界老齡人口的 1／ 5，是世界上唯一一個(gè)老齡人口過億的國家。 江蘇省目前已進(jìn)入老齡化加速發(fā) 展階段，加快老齡事業(yè)發(fā)展成為揚(yáng)州邵伯湖天倫樂園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 江蘇中江國際房地產(chǎn) 公司 19 一項(xiàng)重大而緊迫的戰(zhàn)略任務(wù)。 2020 年，老年人口數(shù)量將增加到1648 萬人，老齡化水平達(dá) 21%。 在當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，發(fā)展老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)則成為活躍經(jīng)濟(jì)，進(jìn)一步拉動(dòng)內(nèi)需的重要突破點(diǎn)，也是加快推進(jìn)江蘇“兩個(gè)率先”的新增長點(diǎn)。由專業(yè)化機(jī)構(gòu)和社區(qū)的綜合服務(wù)來替代家庭勞動(dòng)力，不但促進(jìn)了社會(huì)分工，而且將家庭勞動(dòng)外部化，直接產(chǎn)生了 GDP。 城市性質(zhì)為歷史文化名城，是具有傳統(tǒng)特色的風(fēng)景旅游城市，適宜人居的生態(tài)園林城市和長江三角洲北翼中心城市。 隨著揚(yáng)州城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，國民經(jīng)濟(jì)保持較快增長，整個(gè)城市建設(shè)如火如荼，城市形象也在不斷提高。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。全鎮(zhèn)面積100 平方公里，其中陸地面積 平方公里，轄 11個(gè)行政村、 3 個(gè)居委會(huì)，常住人口 4 萬人。經(jīng)過多年的努力，公道已經(jīng)初步形成了柴油機(jī)配件、電子通訊、化工化纖、汽車配件、玩具鞋服、模具燈具六大經(jīng)濟(jì)板塊。形成一個(gè)需求 高度集中、層次復(fù)雜多樣的需求集聚區(qū)。形成一個(gè)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂”的和諧社會(huì)，健全對老年人的社會(huì)保障制度，逐步改善保障 老年人生活、健康以及參與社會(huì)發(fā)展的條件，為緩解養(yǎng)老服務(wù)的供需矛盾做出貢獻(xiàn)。千百年來，中國人的家庭生活都離不開三四代人的聚居，兒孫繞膝一直都是老人們最大的快樂。 科技養(yǎng)老：所謂“科技養(yǎng)老”，就是運(yùn)用各種高科技手段打造新型的智能化養(yǎng)生社區(qū)。無論是教授、學(xué)者，還是某一領(lǐng)域的專家，都可以在這里找到自己的位置，都可以發(fā)揮自己的余熱、再創(chuàng)輝煌。在城市人群中，約有 2%的收入水平較高的老年人有意愿選擇服務(wù)設(shè)施更為完善