【正文】 120002235 田園文化展示區(qū)m275002300 濱水景觀區(qū)m250002250 休閑娛樂區(qū)m285002250 保留建筑區(qū)m268002200 2道路m224160　 主干道 m213360365 次干道 m210800355 3建筑物m286002250 4構(gòu)筑物(景點)m238002300 5場地m290700　 廣場m220200380 綠化場地m233000220 籃、足、排球場地m212000252 停車場m225500245 6水域m235600　 人工湖m220600550 大龍河m215000475 　合計　　　 2建筑密度m2%　　3綠化率m274%　　64 工程建設(shè)其他費用投資估算表表113估算書工程和費用名稱單位計算基數(shù)費率%總價(萬元)編制依據(jù)編號　工程建設(shè)其他費用　　　　1建設(shè)用地相關(guān)費用　　　　征地費土地劃撥費用畝 　拆遷、安置、補償?shù)取　　　　」芫€遷移及補償費　　　　　2建設(shè)管理費等　　　　建設(shè)單位管理費萬元 建設(shè)部建財［2002］394號工程質(zhì)量監(jiān)督費　　　　從2008年起不再收取工程監(jiān)理費萬元 國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)改價格［2007］670號文件工程招標服務(wù)收費萬元 國家計委［2002］1980號文件工程保險費萬元 建設(shè)部建標［2007］164號文件市政公用設(shè)施費m2 15　3工程勘察設(shè)計費　　　　工程勘察費m2 國家計委建設(shè)部發(fā)布的（2002年）《工程勘察設(shè)計收費標準》工程設(shè)計費m2 25國家計委建設(shè)部發(fā)布的（2002年）《工程勘察設(shè)計收費標準》施工圖審查費萬元 根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定結(jié)合實際情況計算工程建設(shè)其他費用投資估算表（續(xù)表）表113估算書工程和費用名稱單位計算基數(shù)費率%總價(萬元)編制依據(jù)編號施工圖預算編制費萬元 根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定結(jié)合實際情況計算環(huán)境影響咨詢服務(wù)費萬元 國家發(fā)改委、環(huán)保局發(fā)改價格［2002］125號文件勞動安全衛(wèi)生評審費萬元 建設(shè)部建標［2007］164號文件水資源建設(shè)、評價、保護費萬元 保監(jiān)［2005］22號文件4與未來企業(yè)生產(chǎn)有關(guān)的其他費用　　　　開辦費　　　　超級太空船,旋轉(zhuǎn)木馬等游樂設(shè)施.項11000實際購置費用　工程建設(shè)其他費用投資估算　　　根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定結(jié)合實際情況計算建設(shè)期利息估算表附表114 單位:萬元序號項目年限金額 (萬元)第1年利息 (萬元)第2年利息 (萬元)利息合計 (萬元)本金利息合計1建設(shè)期(年)2　　　　　2第1年借款額(萬元)　 　 3第2年借款額(萬元)　 　 　合計　 項目總投資由項目的建筑安裝工程費用、工程建設(shè)其他費用、與未來企業(yè)生產(chǎn)有關(guān)的其他費用、基本預備費、建設(shè)期利息、鋪底流動資金組成，資金來源主要為自籌資金和銀行融資。項目資金來源構(gòu)成情況如下表：建設(shè)期資金來源及籌措表項目資金(萬元)比例自籌資金 %銀行融資 %總投資 （不含建設(shè)期利息 及鋪底流動資金） %由建設(shè)期資金籌措表可知，建設(shè)期資金的籌措則不會影響工程進度的實施。第十二章 投資收益分析評價（見附表121）經(jīng)營收入估算表（年收入）附表121 單位：萬元序號項目經(jīng)營期間備注第3年第4年第5年~第14年第15年 合計1經(jīng)營收益　　　　　　風景區(qū)年旅游規(guī)模達120萬人次,門票收入 　風景區(qū)年旅游規(guī)模達120萬人次,有40萬人次游玩 　　經(jīng)營收入合計 　營業(yè)稅及附加 　　經(jīng)營收益合計 　 能源費用 主要包括：水電、油耗及煤氣等費用進行了實際測算，；詳見《經(jīng)營使用外購燃料動力費用估算表（年費用）》。員工費用 主要是員工工資費用，經(jīng)調(diào)查，服務(wù)和管理人員共36人,每人每月工資3500元；共需要支出126萬元；詳見經(jīng)營成本估算表（年成本）。維修費用 主要指游樂設(shè)備日常維修的費用，每年約需108萬元；詳見經(jīng)營成本估算表（年成本）。折舊及攤銷費用；詳見經(jīng)營成本估算表（年成本）。管理費用管理費用主要是指管理人員工資等，；詳見經(jīng)營成本估算表（年成本）。各種稅費主要指營業(yè)稅支出，每年約需530萬；詳見經(jīng)營收入估算表（年收入）。 由于項目周邊沒有類似的產(chǎn)權(quán)式酒店，故不能采取比較法定價；項目屬于典型經(jīng)營收益性管理，故可采取收益法。：預測估價對象的未來正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益年有限，且其他因素不變的價格計算公式：V=[1－1/（1＋r）n]a/rV——項目折現(xiàn)總價n——項目的收益年限r(nóng)——房地產(chǎn)資本化率，即項目投資回報率，一般取經(jīng)驗值8％；a——項目的年凈收益經(jīng)營年限一般為15年，故項目的收益年限n＝15，含建設(shè)2年；在經(jīng)營期間，年平均凈收益作為本項目的年凈收益a。 按照酒店經(jīng)營年限一般為15年（含建設(shè)期2年），本項目的收益年限n＝15；項目投資回報率，一般取經(jīng)驗值8％；經(jīng)計算, NPV(8%)=；按照酒店經(jīng)營年限一般為15年（含建設(shè)期2年），故項目的收益年限n＝15；項目投資回報率，一般取經(jīng)驗值8％；經(jīng)計算, 投資動態(tài)回收期: ； 按照酒店經(jīng)營年限一般為15年（含建設(shè)期2年），故項目的收益年限n＝15；項目投資回報率，一般取經(jīng)驗值8％；經(jīng)計算,內(nèi)部收益率IRR=%。 項目不確定性分析 本項目的經(jīng)營收入、經(jīng)營成本和建設(shè)投資三個因素分別變動對項目效益均會產(chǎn)生影響，因此以下我們就三因素在兩種最不利情況進行測算，測算過程詳見附表126：《敏感性分析表》。敏感性分析 附表 126因素變化測算結(jié)果敏感率%基本方案經(jīng)營15年凈收益折現(xiàn)總價(萬元) 　內(nèi)部收益率% 　動態(tài)投資回收期（年） 　當租賃單價下降10%計算期15年凈收益折現(xiàn)總價(萬元) 內(nèi)部收益率% 　動態(tài)投資回收期（年） 　當年經(jīng)營成本提高10%計算期15年凈收益折現(xiàn)總價(萬元) 內(nèi)部收益率% 　動態(tài)投資回收期（年） 　當年建設(shè)投資提高10%計算期15年凈收益折現(xiàn)總價(萬元) 內(nèi)部收益率% 　動態(tài)投資回收期（年） 　經(jīng)測算可知：本項目的經(jīng)營收入、經(jīng)營成本和建設(shè)投資三個因素分別變動對項目效益會產(chǎn)生影響。其中經(jīng)營收入和建設(shè)投資對項目效益的影響較大，是關(guān)系到項目盈利能力大小的關(guān)鍵；項目經(jīng)營經(jīng)營成本在不利影響下，項目指標表現(xiàn)一般，說明項目抗風險能力一般。第十三章 社會效益和影響分析 完善城市功能，推動片區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展進程 該項目建成后將進一步改善酒店的經(jīng)營水平，提升區(qū)域形象，推動片區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展進程。、失業(yè)人員的就業(yè)問題 **南郊游樂園項目的建設(shè)過程和交付使用后經(jīng)營期間都會給社會增加就業(yè)機會、減少待業(yè)人口，游樂園的建設(shè)過程能夠解決部分農(nóng)民工的就業(yè)問題；**南郊游樂園項目竣工交付使用后在經(jīng)營期間能夠解決城市待業(yè)人員的工作，給農(nóng)民工及失業(yè)和待業(yè)人員帶來穩(wěn)定的收入，改善地區(qū)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、提高地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平，故本項目對國家、對社會乃至對**地區(qū)能夠起到一定的穩(wěn)定影響。 。第十四章 項目分析及評價 表11 項目主要的建設(shè)內(nèi)容序號項目單位數(shù)量備注1總用地面積m2333380　1園區(qū)m260300接待服務(wù)區(qū)m25500專項運動區(qū)m28500極限運動區(qū)m26500休閑運動區(qū)m212000田園文化展示區(qū)m27500濱水景觀區(qū)m25000休閑娛樂區(qū)m28500保留建筑區(qū)m268002道路m224160主干道 m213360次干道 m2108003建筑物m286004構(gòu)筑物(景點)m238005場地m290700廣場m220200綠化場地m233000籃、足、排球場地m212000停車場m2255006水域m235600人工湖m220600大龍河m215000　合計　　2建筑密度m2%3綠化率m274%位于**市賽罕區(qū)經(jīng)濟文化中心，各種基礎(chǔ)設(shè)施配套完善；項目方圓500米內(nèi)，高尚物業(yè)眾多，集中了**市政府等行業(yè)機構(gòu)；項目所在區(qū)域人流旺盛、商業(yè)氛圍較濃，并且發(fā)展空間很大。項目的景觀資源豐富，坐擁**市中心位置，視野開闊，中高層單位基本無遮擋，四周景色秀麗。結(jié)論：通過對比分析區(qū)域市場的各種特征，以及影響本項目的各種因素認為：本項目在該片建設(shè)**南郊游樂園占有很大優(yōu)勢，如果能優(yōu)化主觀因素（市場定位、游樂園經(jīng)營成本控制、營銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項目的市場風險可以有效應對和規(guī)避，并會有良好的市場表現(xiàn)。 **南郊游樂園項目在**區(qū)域內(nèi)，目前屬于綜合大型游樂項目。由于該項目建設(shè)時機良好，預計經(jīng)營壓力不大。另外，從未來長期投資回報的角度考慮，應該采用行之有效的方式降低游樂園的經(jīng)營成本，提高游樂園的盈利能力，盡量保證實現(xiàn)經(jīng)營中承諾的投資回報，降低中小投資者的投資風險，提高發(fā)展商的品牌形象。整體來看，**南郊游樂園項目的擬建是一種科學理性的發(fā)展手段，本項目運營條件成熟，時機合理，市場醞釀形勢及周邊配套完善，受國家經(jīng)濟發(fā)展總趨勢及**經(jīng)濟特點的利好影響，本項目前景展望非常良好。