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游樂園項(xiàng)目投資策劃可行性分析-資料下載頁

2025-06-29 04:52本頁面
  

【正文】 700   廣場 m2 32200 380 綠化場地 m2 58500 220 6 水域 m2 35600     合計(jì)       2 建筑密度 m2 %    3 綠化率 m2 74%    工程建設(shè)其他費(fèi)用投資估算表表 83估算書編號 工程和費(fèi)用名稱 單位 計(jì)算基數(shù) 費(fèi)率% 總價(jià)(萬元) 編制依據(jù)  工程建設(shè)其他費(fèi)用        1 建設(shè)用地相關(guān)費(fèi)用         征地費(fèi)土地劃撥費(fèi)用 畝   拆遷、安置、補(bǔ)償?shù)?          管線遷移及補(bǔ)償費(fèi)          2 建設(shè)管理費(fèi)等         建設(shè)單位管理費(fèi) 萬元 建設(shè)部建財(cái)[2022]394 號 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)         從 2022 年起不再收取 工程監(jiān)理費(fèi) 萬元 國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)改價(jià)格[2022]670 號文件 工程招標(biāo)服務(wù)收費(fèi) 萬元 國家計(jì)委[2022]1980 號文件 工程保險(xiǎn)費(fèi) 萬元 建設(shè)部建標(biāo)[2022]164 號文件 市政公用設(shè)施費(fèi) m2 15  3 工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)         工程勘察費(fèi) m2 國家計(jì)委建設(shè)部發(fā)布的(2022 年) 《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》 工程設(shè)計(jì)費(fèi) m2 25 國家計(jì)委建設(shè)部發(fā)布的(2022 年) 《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》 施工圖審查費(fèi) 萬元 根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定結(jié)合實(shí)際情況計(jì)算30 / 39工程建設(shè)其他費(fèi)用投資估算表(續(xù)表)表 83估算書編號 工程和費(fèi)用名稱 單位 計(jì)算基數(shù) 費(fèi)率% 總價(jià)(萬元) 編制依據(jù) 施工圖預(yù)算編制費(fèi) 萬元 根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定結(jié)合實(shí)際情況計(jì)算 環(huán)境影響咨詢服務(wù)費(fèi) 萬元 國家發(fā)改委、環(huán)保局發(fā)改價(jià)格[2022]125 號文件 勞動(dòng)安全衛(wèi)生評審費(fèi) 萬元 建設(shè)部建標(biāo)[2022]164 號文件 水資源建設(shè)、評價(jià)、保護(hù)費(fèi) 萬元 保監(jiān)[2022]22 號文件4 與未來企業(yè)生產(chǎn)有關(guān)的其他費(fèi)用         開辦費(fèi)         超級太空船,旋轉(zhuǎn)木馬等游樂設(shè)施. 項(xiàng) 1 1000 實(shí)際購置費(fèi)用  工程建設(shè)其他費(fèi)用投資估算       根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定結(jié)合實(shí)際情況計(jì)算31 / 39建設(shè)期利息估算表 單位:萬元 附表 84序號 項(xiàng)目 年限 金額 (萬元) 第 1 年利息 (萬元) 第 2 年利息 (萬元) 利息合計(jì) (萬元) 本金利息合計(jì)1 建設(shè)期(年) 2          2 第 1 年借款額(萬元)     3 第 2 年借款額(萬元)       合計(jì)   32 / 39 資金籌措 資金來源項(xiàng)目總投資由項(xiàng)目的建筑安裝工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、與未來企業(yè)生產(chǎn)有關(guān)的其他費(fèi)用、基本預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期利息、鋪底流動(dòng)資金組成,資金來源主要為自籌資金和銀行融資。 資金來源構(gòu)成項(xiàng)目資金來源構(gòu)成情況如下表:建設(shè)期資金來源及籌措表項(xiàng)目 資金(萬元) 比例自籌資金 %銀行融資 %總投資 (不含建設(shè)期利息 及鋪底流動(dòng)資金) %由建設(shè)期資金籌措表可知,建設(shè)期資金的籌措則不會(huì)影響工程進(jìn)度的實(shí)施。33 / 39第 9 章 投資收益分析評價(jià) 本項(xiàng)目經(jīng)營測算(見附表 91)經(jīng)營收入估算表(年收入) 單位:萬元 附表 91經(jīng)營期間序號 項(xiàng)目第 3 年 第 4 年 第 5 年~第 14 年 第 15 年 合計(jì)備注1 經(jīng)營收益            游樂園年旅游規(guī)模達(dá) 120 萬人次,門票收入  游樂園年旅游規(guī)模達(dá) 120 萬人次,有 40 萬人次游玩    經(jīng)營收入合計(jì)   營業(yè)稅及附加    經(jīng)營收益合計(jì)   本項(xiàng)目經(jīng)營成本分析 本地區(qū)游樂園正常經(jīng)營費(fèi)用構(gòu)成能源費(fèi)用 主要包括:水電、油耗及煤氣等費(fèi)用進(jìn)行了實(shí)際測算,正常年需支出 萬元;詳見《經(jīng)營使用外購燃料動(dòng)力費(fèi)用估算表(年費(fèi)用) 》 。員工費(fèi)用 主要是員工工資費(fèi)用,經(jīng)調(diào)查,服務(wù)和管理人員共 36 人,每人每月工資3500 元;共需要支出 126 萬元;詳見經(jīng)營成本估算表(年成本) 。維修費(fèi)用 主要指游樂設(shè)備日常維修的費(fèi)用,每年約需 108 萬元;詳見經(jīng)營成本估算表(年成本) 。折舊及攤銷費(fèi)用游樂設(shè)備和房屋折舊及攤銷每年約需 萬元;詳見經(jīng)營成本估算表(年成本) 。管理費(fèi)用管理費(fèi)用主要是指管理人員工資等,每年約需 萬;詳見經(jīng)營成本估34 / 39算表(年成本) 。各種稅費(fèi)主要指營業(yè)稅支出,每年約需 530 萬;詳見經(jīng)營收入估算表(年收入) 。 經(jīng)營收入的測定方法 定位理論依據(jù)由于項(xiàng)目周邊沒有類似的產(chǎn)權(quán)式酒店,故不能采取比較法定價(jià);項(xiàng)目屬于典型經(jīng)營收益性管理,故可采取收益法。 收益法定義:預(yù)測估價(jià)對象的未來正常凈收益,選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加,以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益年有限,且其他因素不變的價(jià)格計(jì)算公式:V=[1-1/(1+r)n]a/rV——項(xiàng)目折現(xiàn)總價(jià)n——項(xiàng)目的收益年限r(nóng)——房地產(chǎn)資本化率,即項(xiàng)目投資回報(bào)率,一般取經(jīng)驗(yàn)值 8%;a——項(xiàng)目的年凈收益 價(jià)格求取經(jīng)營年限一般為 15 年,故項(xiàng)目的收益年限 n=15,含建設(shè) 2 年;在經(jīng)營期間,年平均凈收益作為本項(xiàng)目的年凈收益 a。 游樂園經(jīng)營項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 項(xiàng)目的累計(jì)凈現(xiàn)值按照酒店經(jīng)營年限一般為 15 年(含建設(shè)期 2 年) ,本項(xiàng)目的收益年限n=15;項(xiàng)目投資回報(bào)率,一般取經(jīng)驗(yàn)值 8%;經(jīng)計(jì)算, NPV(8%)= 萬元; 項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)回收期按照酒店經(jīng)營年限一般為 15 年(含建設(shè)期 2 年) ,故項(xiàng)目的收益年限n=15;項(xiàng)目投資回報(bào)率,一般取經(jīng)驗(yàn)值 8%;經(jīng)計(jì)算, 投資動(dòng)態(tài)回收期: 年; 項(xiàng)目的內(nèi)部收益率 按照酒店經(jīng)營年限一般為 15 年(含建設(shè)期 2 年) ,故項(xiàng)目的收益年限n=15;項(xiàng)目投資回報(bào)率,一般取經(jīng)驗(yàn)值 8%;經(jīng)計(jì)算,內(nèi)部收益率IRR=%。 項(xiàng)目不確定性分析本項(xiàng)目的經(jīng)營收入、經(jīng)營成本和建設(shè)投資三個(gè)因素分別變動(dòng)對項(xiàng)目效益均會(huì)產(chǎn)生影響,因此以下我們就三因素在兩種最不利情況進(jìn)行測算,測算過程詳見附表 126:《敏感性分析表》 。35 / 39敏感性分析 附表 92因素變化 測算結(jié)果 敏感率%經(jīng)營 15 年凈收益折現(xiàn)總價(jià)(萬元)  內(nèi)部收益率%  基本方案動(dòng)態(tài)投資回收期(年)  計(jì)算期 15 年凈收益折現(xiàn)總價(jià)(萬元) 內(nèi)部收益率%  當(dāng)租賃單價(jià)下降 10%動(dòng)態(tài)投資回收期(年)  計(jì)算期 15 年凈收益折現(xiàn)總價(jià)(萬元) 內(nèi)部收益率%  當(dāng)年經(jīng)營成本提高 10%動(dòng)態(tài)投資回收期(年)  計(jì)算期 15 年凈收益折現(xiàn)總價(jià)(萬元) 內(nèi)部收益率%  當(dāng)年建設(shè)投資提高 10%動(dòng)態(tài)投資回收期(年)  經(jīng)測算可知:本項(xiàng)目的經(jīng)營收入、經(jīng)營成本和建設(shè)投資三個(gè)因素分別變動(dòng)對項(xiàng)目效益會(huì)產(chǎn)生影響。其中經(jīng)營收入和建設(shè)投資對項(xiàng)目效益的影響較大,是關(guān)系到項(xiàng)目盈利能力大小的關(guān)鍵;項(xiàng)目經(jīng)營經(jīng)營成本在不利影響下,項(xiàng)目指標(biāo)表現(xiàn)一般,說明項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般。36 / 39第 10 章 社會(huì)效益和影響分析 完善城市功能,推動(dòng)片區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)程 該項(xiàng)目建成后將進(jìn)一步改善酒店的經(jīng)營水平,提升區(qū)域形象,推動(dòng)片區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)程。 解決大量待業(yè)、失業(yè)人員的就業(yè)問題 邯鄲市趙苑游樂園項(xiàng)目的建設(shè)過程和交付使用后經(jīng)營期間都會(huì)給社會(huì)增加就業(yè)機(jī)會(huì)、減少待業(yè)人口,游樂園的建設(shè)過程能夠解決部分農(nóng)民工的就業(yè)問題;邯鄲市趙苑游樂園項(xiàng)目竣工交付使用后在經(jīng)營期間能夠解決城市待業(yè)人員的工作,給農(nóng)民工及失業(yè)和待業(yè)人員帶來穩(wěn)定的收入,改善地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、提高地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,故本項(xiàng)目對國家、對社會(huì)乃至對邯鄲市地區(qū)能夠起到一定的穩(wěn)定影響。 增加財(cái)政稅收 該項(xiàng)目建成后在經(jīng)營期間平均每年預(yù)計(jì)將為國家創(chuàng)造相關(guān)稅利 萬元。37 / 39第 11 章 項(xiàng)目分析及評價(jià) 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 111 項(xiàng) 目 主 要 的 建 設(shè) 內(nèi) 容序號 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 備注1 總用地面積 m2 333380  1 園區(qū) m2 60300 接待服務(wù)區(qū) m2 5500 極限運(yùn)動(dòng)區(qū) m2 15000 休閑運(yùn)動(dòng)區(qū) m2 12022 濱水景觀區(qū) m2 5000 休閑娛樂區(qū) m2 16000 保留建筑區(qū) m2 68002 道路 m2 24160 主干道 m2 13360 次干道 m2 108003 建筑物 m2 86004 構(gòu)筑物(景點(diǎn)) m2 38005 場地 m2 90700 廣場 m2 32200 綠化場地 m2 585006 水域 m2 35600  合計(jì)    2 建筑密度 m2 %3 綠化率 m2 74% 交通條件及周邊配套分析位于邯鄲市經(jīng)濟(jì)文化中心,各種基礎(chǔ)設(shè)施配套完善;項(xiàng)目方圓 500 米內(nèi),高尚物業(yè)眾多,集中了邯鄲市政府等行業(yè)機(jī)構(gòu);項(xiàng)目所在區(qū)域人流旺盛、商業(yè)氛圍較濃,并且發(fā)展空間很大。 景觀價(jià)值分析項(xiàng)目的景觀資源豐富,坐擁邯鄲市中心位置,視野開闊,中高層單位基本無遮擋,四周景色秀麗。結(jié)論:通過對比分析區(qū)域市場的各種特征,以及影響本項(xiàng)目的各種因素認(rèn)為:本項(xiàng)目在該片建設(shè)邯鄲市趙苑游樂園占有很大優(yōu)勢,如果能優(yōu)化主觀因素(市場定位、游樂園經(jīng)營成本控制、營銷策略等) ,在特色化和配套性上取得最佳差異38 / 39化特征,本項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)可以有效應(yīng)對和規(guī)避,并會(huì)有良好的市場表現(xiàn)。 項(xiàng)目評價(jià) 邯鄲市趙苑游樂園項(xiàng)目在邯鄲市區(qū)域內(nèi),目前屬于綜合大型游樂項(xiàng)目。由于該項(xiàng)目建設(shè)時(shí)機(jī)良好,預(yù)計(jì)經(jīng)營壓力不大。另外,從未來長期投資回報(bào)的角度考慮,應(yīng)該采用行之有效的方式降低游樂園的經(jīng)營成本,提高游樂園的盈利能力,盡量保證實(shí)現(xiàn)經(jīng)營中承諾的投資回報(bào),降低中小投資者的投資風(fēng)險(xiǎn),提高發(fā)展商的品牌形象。整體來看,邯鄲市趙苑游樂園項(xiàng)目的擬建是一種科學(xué)理性的發(fā)展手段,本項(xiàng)目運(yùn)營條件成熟,時(shí)機(jī)合理,市場醞釀形勢及周邊配套完善,受國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展總趨勢及邯鄲市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)的利好影響,本項(xiàng)目前景展望非常良好。參考文獻(xiàn):39 / 39[1]《公園設(shè)計(jì)規(guī)范》,編號 CJJ48—92,北京市園林局主編,建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所出版。[2]《工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》,國家計(jì)委([2022]9 號令)。[3]《河北水利科技》 ,郭增發(fā),2022 年第 04 期雜志;[4]《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》, 中華人民共和國主席令(第 21 號),( 通過, 起施行);[5]《建筑政工程可行性研究估算辦法》,國家建設(shè)部門發(fā)布的建標(biāo)(1996)628號,1996。[6]《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》, 國家計(jì)委建設(shè)部發(fā)布的(2022 年),2022
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