【導(dǎo)讀】XXX項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

　　

【正文】 要求的企業(yè)有幾十家，施工隊(duì)伍不成問題，施工所需場(chǎng)地、施工道路、用水、用電均已滿足，故施工條件較好。 政策環(huán)境 本項(xiàng)目的建設(shè)符合 衡陽 城市建設(shè)總體規(guī)劃和 XXXX 總體規(guī)劃，貫徹了 衡陽 市政府城市建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。目前， 衡陽珠暉區(qū)已經(jīng)成立了衡陽市湘江東岸南段建設(shè)XXX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 22 頁 共 50 頁 協(xié) 調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，由原市委副書記王雄飛任組長(zhǎng)，珠暉區(qū)委書記段志剛?cè)胃苯M長(zhǎng)，市委市政府相關(guān)職能部門的領(lǐng)導(dǎo)及珠暉區(qū)負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員，考慮到該項(xiàng)目投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)，帶來的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益明顯，區(qū)政府下發(fā)了衡政發(fā) [2021]20 號(hào)文，“關(guān)于《湘江東岸南段堤路建設(shè)工程實(shí)施細(xì)則》的通知，將本項(xiàng)目納入省、市重點(diǎn)項(xiàng)目，享受區(qū)政府給予的有關(guān)有關(guān)優(yōu)惠政策。 第 4章 建筑方案 . 設(shè)計(jì)依據(jù) 《 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 》 GB5018093（ 2021 年版） 《 民用建筑設(shè)計(jì)通則 》 GB503522021 《 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 》 GB5004595 《汽車庫、修車庫、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5006797 《城市規(guī)劃編制辦法》 《衡陽市城市規(guī)劃行政技術(shù)準(zhǔn)則》 XXX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 23 頁 共 50 頁 衡陽市 2021 年城市總體規(guī)劃 本項(xiàng)目鄰近的湘江風(fēng)光帶設(shè)計(jì) . 項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題和開發(fā)理念 湘水明珠，地處被譽(yù)為衡陽八景的“平沙落雁” —— 東洲島之側(cè)，立于湘江東岸，“遠(yuǎn)眺峰巒峻秀，近看湘水伊人”，山水皆自然稟賦，屬 居家養(yǎng)生之風(fēng)水寶地。項(xiàng)目所處的“湘江東岸風(fēng)光帶南段工程”屬于衡陽市政府重點(diǎn)打造的“歷史文化長(zhǎng)廊”，全長(zhǎng) 公里，獨(dú)享原生態(tài)江岸文化，成就區(qū)域唯一性大規(guī)模江景文脈大宅社區(qū)。 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)由全球知名的“澳大利亞湯臣鄧肯建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所”承接，該設(shè)計(jì)公司接觸項(xiàng)目初期，即被衡陽所蘊(yùn)藏的厚重文化所折服，即付傾囊之力用建筑的方式讓湘水明珠所創(chuàng)造的輝煌得以延續(xù) 、綻放的光芒得以升華。 在建筑設(shè)計(jì)上，以江景為導(dǎo)向，考量衡陽當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣，利用地形，讓建筑樓棟合理布局，充分保持景觀的均好性、通風(fēng)及采光的自然暢通，而且每棟均擁 有寬綽樓間距，使每一戶均能享受開闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。 在項(xiàng)目整體規(guī)劃上，以西方建筑特色為藍(lán)本，融合東方居住理念，傾力打造國際生活標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)，為業(yè)主營造高品位、高質(zhì)量的居住氛圍。 XXXX 項(xiàng)目以 建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。 在住宅的設(shè)計(jì)理念上，項(xiàng)目引入了“新都市主義”、“街區(qū)型規(guī)劃”、“仿生規(guī)劃”等先進(jìn)設(shè)計(jì)理論，力求將歐洲經(jīng)典藝術(shù)的大氣、尊貴與東方文化的“天人合一”理念有機(jī)結(jié)合， 將和諧生活氛圍的營造融入社區(qū)文化建設(shè)的精神層面。 . 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 ① 挖掘地塊核心價(jià)值，以城市連營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)； ② 以銷售為主導(dǎo)的分期規(guī)劃設(shè)計(jì)，保證項(xiàng)目滾動(dòng)有序運(yùn)作； ③ 節(jié)點(diǎn)式園林景觀視線軸設(shè)計(jì)，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間； ④ 人車雙路線設(shè)計(jì)，即相對(duì)人車分流系統(tǒng)，避免車流對(duì)社區(qū)的穿越破壞。 項(xiàng)目 結(jié)構(gòu)和布局 XXX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 24 頁 共 50 頁 本項(xiàng)目總體規(guī)劃領(lǐng)先于湖南和 衡陽 眾多大盤規(guī)劃，力圖體現(xiàn)開發(fā)商發(fā)展視野的前瞻性和產(chǎn)品開發(fā)的可持續(xù)性， 總 占地面積 20, 平方米 ，總建筑面積為 65,平方米 ， 本項(xiàng)目兼具現(xiàn)代高尚生活和東方傳統(tǒng)人文精神特質(zhì)，強(qiáng)調(diào)人和人的交 往，動(dòng)靜有機(jī)結(jié)合，社區(qū)停車方式的多元化，生活形態(tài)的多樣化，用公共、商業(yè)與文化、娛樂建筑與居住社區(qū)配套，確保該項(xiàng)目能夠站在 衡陽 房地產(chǎn)業(yè)高端，對(duì)市民選擇居所的審美趨向和生活方式產(chǎn)生積極的影響，在規(guī)劃上采取低密度、低容積率、高綠化率的控制指標(biāo)，重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)，力爭(zhēng)將項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成為一流的、具有大規(guī)模高尚社區(qū)特征的示范性住宅小區(qū)。通過別具特色的物業(yè)服務(wù)，向人們?cè)忈尅靶戮幼∥幕钡年柟饫砟睢? ① 獨(dú)具特色的水系布局。 以水系貫穿南北兩個(gè)地塊，形式各具特色的中心水景、組團(tuán)水景、水岸島居，強(qiáng)化了“水 景”住宅概念。居住模式從有限的室內(nèi)居住空間隨著水系延伸到小區(qū)，延伸到湘江岸邊，真正做到景觀的均好性。 ② 更多的廣場(chǎng)和綠化開放的空間。小區(qū)內(nèi)曲徑通幽、步步為景，設(shè)計(jì)了地下陽光車庫，即使在車庫里也可以看見如畫的園林風(fēng)景，并形成獨(dú)具特色的下沉景觀，使整個(gè)空間錯(cuò)落有致。 ③ 充分考慮衡陽的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求 通風(fēng)系統(tǒng)暢通 。 ④ 采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。 住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局 本項(xiàng)目物業(yè)類型以高層住宅為主，靠近風(fēng)景優(yōu)美的湘江邊布置聯(lián)排住宅水岸島居，同時(shí)辦公 性質(zhì)的高層公寓，物業(yè)類型較為多樣。 本項(xiàng)目商業(yè)類型齊全，既有臨街商業(yè) 街，又有集中商業(yè)、社區(qū)會(huì)所。小區(qū)南北兩個(gè)地塊之間的市政路， 結(jié)合小區(qū)主入口的設(shè)置，形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街，沿小區(qū)東側(cè)市政路規(guī)劃了底層沿街商業(yè)，增強(qiáng)了小區(qū)外圍的商業(yè)氛圍。 . 建筑 設(shè)計(jì) 主要規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn) 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 [GB500092021] 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500072021] 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500102021] XXX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 25 頁 共 50 頁 《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500112021] 《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》 [JGJ9494] 《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》 [GB501082021] 《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500072021 《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》 JGJ32021 《高層建筑箱形與筏形基礎(chǔ)技術(shù)規(guī)范》 JGJ699 《建筑地基處理技術(shù)規(guī)范》 JGJ792021 《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5003894 《鋼筋混凝土連續(xù)梁和框架考慮內(nèi)力重分布設(shè)計(jì)進(jìn)規(guī)程》 CECS51： 93 建筑風(fēng)格及立面特點(diǎn) ① 依照“以人為本”的建筑設(shè)計(jì)理念，體現(xiàn)休閑、簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格，將新古典美學(xué)的精細(xì)、質(zhì)感、厚重和美感充分體現(xiàn)。 ④ 在建筑立面上采用歐洲古堡的顏 色，用復(fù)雜的線條曲線表現(xiàn)出優(yōu)美、動(dòng)感、多變的視覺效果；在群樓部分用文化磚加以裝點(diǎn)，讓建筑多了點(diǎn)歐式的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設(shè)計(jì)哲學(xué) ⑤ 建筑立面體現(xiàn)典雅細(xì)膩的新古典風(fēng)格，采用大尺度的陽光露臺(tái)，經(jīng)典的三段式立面，在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術(shù)氣息。 建筑戶型特色 ① 細(xì)化功能，把握尺度營造氣氛，更靈活性的平面設(shè)計(jì)以滿足日益變化的生活模式。 ② 充分考慮 衡陽的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求組織穿堂風(fēng)，明廚、明衛(wèi)，提高生活品質(zhì)。 ③ 住宅戶型格局方正大氣，功能布置合理，空間結(jié)構(gòu)緊湊 。 ④ 戶型設(shè)計(jì)新穎，增加品位空間，符合當(dāng)前及未來的市場(chǎng)需求，提升賣點(diǎn)。如：陽光電梯廳、空中內(nèi)庭院、大陽臺(tái)和飄窗等。 ⑤ 采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。 . 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 指導(dǎo) 思路 XXX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 26 頁 共 50 頁 在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中充分考慮 以下內(nèi)容 ： Ⅰ、 使結(jié)構(gòu)具有明確的計(jì)算簡(jiǎn)圖和合理的地震作用傳遞途徑。 Ⅱ、 具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的能力。 Ⅲ、 對(duì)可能出現(xiàn)的薄弱部位，擬采取措施提高抗震能力。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)二級(jí)，設(shè)計(jì)使用年限 50 年，抗震設(shè)防類別丙類，地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)丙級(jí)，地下室防 水等級(jí)二級(jí)。 結(jié)構(gòu)選型： 6 層以上的多層住宅采用框架結(jié)構(gòu)， 46 層的多層住宅 根 據(jù)地質(zhì)條件和是否有地下車庫，確定采用磚混結(jié)構(gòu)或框架結(jié)構(gòu)。 樓層蓋均休用現(xiàn)澆梁板結(jié)構(gòu) 。 地下室設(shè)計(jì) 地下車庫層蓋結(jié)構(gòu)采用澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)，地下車庫存的頂板采用加設(shè)次梁的梁板結(jié)構(gòu)，以減少樓板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以滿足建筑空間凈高的要求。地下室防水以砼結(jié)構(gòu)自防水為主，抗?jié)B等極 S8。 使用工具及軟件 中國建科院 PKPM 系列結(jié)構(gòu)軟件 2021 年新規(guī)范版。 . 給排水設(shè)計(jì) 給 排 水 ① 設(shè)計(jì)規(guī)范 1) 《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500152021]（ 03年版） 2) 《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB501402021] 3) 《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500842021]（ 05年版） 4) 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 [GB500162021] 5) 《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500132021] 6) 《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500142021] 7) 國家和本地區(qū)現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等 ② 給水設(shè)計(jì) Ⅰ水源概況 XXX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 27 頁 共 50 頁 本工程生活、消防用水均由市政給水管網(wǎng)供水 小區(qū) 西 側(cè) 海棠 路 上市政給水管管徑 DN600；小區(qū) 東 側(cè) 楊柳 路上市政給水管管徑DN600。市政給水管網(wǎng)的供水流量能滿足小區(qū)用水量要求；壓力能保證小區(qū)低層建筑的壓力要求。 Ⅱ用水量 生活用水量 Q=1440M3/D（ 138M3/H）；室外消防用水量 Q=20L/S。 Ⅲ給水系統(tǒng) 小區(qū)各棟建筑由室外給水管網(wǎng)直接供水。 Ⅳ消防系統(tǒng) 小區(qū)室外消防給水管網(wǎng)成環(huán)狀布置，管徑 DN150，并分別從星沙大道及天華路兩條市政給水管上接入進(jìn)水管。小區(qū)室外有按規(guī)范設(shè)置室外消火栓。 ③ 排 水設(shè)計(jì) 小區(qū)采用分流制排水。雨水、污水分別排放。 小區(qū)雨水經(jīng)室外水管集中后，直接排入市政雨水管。 各棟生活污水經(jīng)室外污水管集中后，先排入小區(qū)化糞池，經(jīng)處理后，再排入市政下水道。 XXX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 28 頁 共 50 頁 第 5章 節(jié)能節(jié)水措施 . 設(shè)計(jì)依據(jù) 為貫徹執(zhí)行國家節(jié)約能源、開發(fā)利用新能源和可再生能源、保護(hù)環(huán)境的法規(guī)和政策，改善湖南省居住建筑室內(nèi)熱環(huán)境，提高采暖和空調(diào)的能源利用效率，根據(jù)中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》， JCJ1342021 制定的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。 . 建筑部分節(jié)能設(shè)計(jì) 外窗均采用淺蘭 色中空玻璃，并設(shè)置活動(dòng)外遮陽。 建筑的屋頂和外墻采用下列節(jié)能措施并且預(yù)防白蟻、鼠等生物侵害。 ① 淺色磁磚飾面。 ② 外加保溫隔熱構(gòu)造。 ③ 采用倒置式屋面和種植屋面，局部采用坡屋頂，以增加溫隔熱性能。 墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構(gòu)成的熱橋部位均作隔熱保溫處理 ，保證其內(nèi)表面溫度，不低于空氣露點(diǎn)溫度并減少附加傳熱損失。 層室內(nèi)地面局部架空并采用了良好的隔熱保溫措施。 樓梯間采用封閉式并可開啟外窗。 XXX 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 29 頁 共 50 頁 第 6章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) . 編制依據(jù) 1) 《 污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 GB89781996； 2) 《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》 GB309693； 3) 《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 GHZB11999； 4) 《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 GB1629796。 . 環(huán)境現(xiàn)狀 氣象 全年氣候的基本特點(diǎn) :上半年氣溫延續(xù)近 10 年來一直偏高的特點(diǎn)，主要原因是冬季偏暖，而春季氣溫也一再偏高。上半年氣溫基本趨勢(shì)：冬暖且春溫高。這種氣溫特征對(duì)冬作物越冬和春作物播種十分有利，同時(shí)對(duì)人類及各種生物的生活規(guī)律產(chǎn)生一定影響，對(duì)環(huán)境有極大影響，例如 :候鳥提前北歸、作物過早發(fā)芽等。入春后降水較集中，給春收和 春插帶來一定影響。下半年氣候基本趨勢(shì)：夏秋季節(jié)雨水充沛，比較涼爽，雨季結(jié)束不明顯，與上半年的暖冬事件有較好的相關(guān)性，是厄爾尼諾現(xiàn)象導(dǎo)致氣候異常變化的重要表現(xiàn)。全年平均氣溫 ℃ (衡東、西渡、祁東 )— ℃ (市區(qū) ),較歷年偏高 (衡東、西渡、祁東、常寧 )～ ℃ (衡山 )。全市年極端最低氣溫 ℃ ,出現(xiàn)在西渡、衡東 (12 月 26 日