【正文】 150 天 日最大降水量 ③濕度 最 冷月平均相對濕度 81% 最熱月平均相對濕度 75% ④風(fēng) 風(fēng)速年平均值 主導(dǎo)風(fēng)向 夏季 NNW 冬季 NNW 30 年一遇最大風(fēng)速 23m/s ⑤最大積雪深度 10cm ⑥最大凍土深度 5cm ⑦全年日照時數(shù) 水文地質(zhì) 衡陽 水系屬湘江水系，由湘江和漣水、涓水為主體構(gòu)成。境內(nèi)有河長 5公里或流域面積 10平方公里以上的江河溪流 393 條，總境長達 8355公里，河網(wǎng)密度為每平方公里 公里。東部為 羅霄山 余脈天光山、 四方山 、園明坳；南部為 南嶺 余脈 塔山 、大義山、天門仙、景峰坳；西部為越城嶺的延伸熊羆嶺、四明山、騰云嶺；西北部、北部為大云山、九峰山和南岳衡山。 本項目土地的開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，已經(jīng) 衡陽市 規(guī)劃 局 審議通過。 ? 單張派發(fā)：每天均需進行的推廣方式 ,力求單張波及到衡陽的每一個角落。 ? 活動五：系列名人講座。 ② 短信推廣 成本低， 覆蓋面廣，操作簡單靈活，可以作為一種長期的營銷手法。一是房貸新政策抬高門檻，開發(fā)企業(yè)融資成本增加，自然促進房屋價格上漲；其次是本身就稀缺的土地，協(xié)議出讓方嚴(yán)管后，地價還有進一步上升的趨勢；其三是建材價格在上漲，提高了建筑成本；第四是隨著人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃的日益完善，房屋成本上漲；最后城市變化帶來了較大的有效需求促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。 銷售 收入預(yù)測 1） 周邊城市房價比較： 許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，衡陽目前房價水平處于全省中等水平，經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Υ?，在未來相?dāng)長的一段時間里，將有比較好的成長空間， 2021 年 10 月下旬，由省建設(shè)廳、統(tǒng)計局、國土資源廳、發(fā)改委、中國人民銀行長沙中心支計行，湖南銀 行監(jiān)局，國家統(tǒng)計局 湖南調(diào)查總隊等部門在長沙召開的全省前三季度房地產(chǎn)市場聯(lián)席會議上獲悉：全省商品房住宅均價為 2291 元 /平方米，衡陽的均價為 元 /平方米，低于全省平均水平。特別是劉和平等名人作為湘水明珠的準(zhǔn)業(yè)主，對項目內(nèi)在品質(zhì)的提升是更大的促進。公司占地面積 26000 平方米，固定資產(chǎn) 1億元。房地產(chǎn)投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。 2021 年衡陽樓市分析 ① 衡陽房地產(chǎn)市場走勢 隨著國家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實，衡陽 2021 年尤其是下半年房地產(chǎn)市場預(yù)計將 呈現(xiàn)以下特點： 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增長回落。 從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)投資增長，如下： 年 份 2021 2021 2021 2021 房地產(chǎn)開發(fā)投資金額 （億元） 增長幅度 % % % % 上表中很明顯， 202 2021 年是衡陽房地產(chǎn)投資的快速增長年，快速的投資增長來自于衡陽房地產(chǎn)市場需求的提升。樓盤在同等檔次的情況下，銷售速度比其它幾個區(qū)快。 . 區(qū)域房地產(chǎn)市場 分析 衡陽 房地產(chǎn)市場區(qū)域分布及特點 XXX 項目可行性研究報告 第 8 頁 共 50 頁 ① 主城區(qū)板塊 主城區(qū)為衡陽市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價值大，土地成本較高，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在 18003000 元 /平方米左右。居民享受最低生活保險的對象共有 萬 人，城市居民領(lǐng)取失業(yè)保險人數(shù) 萬人，基本做到應(yīng)保盡保。城市居民人均可支配收入 10681 元，比上年增長 %；扣除物價因素，實際增長 %。食品類價格上漲 個百分點。主要經(jīng)濟結(jié)構(gòu)比重見圖 2。 中央經(jīng)濟工作會議將 2021 年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹”， 2021 年 12 月 8 日，央行將存款利準(zhǔn)備金率提高一個百分點；同年 11 月 CPI 同比上漲 %；隨后央行、銀監(jiān)會明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位； 12 月國務(wù)院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居 民不得到農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房 ，繼 2021 年經(jīng)來，因家出臺的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。 項目提出的理由 ① 項目建設(shè)符合國民經(jīng)濟發(fā)展 ② 項目對城市建設(shè)將起到促進作用 ③ 解決勞動就業(yè)的需要 主要建設(shè) 條件 . 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 序號 項目 單位 數(shù)值 1 總用地面積 ㎡ 2 規(guī)劃總建筑面積 ㎡ 其中： 住宅 建筑面積 ㎡ 其中： 12層 商 鋪 建筑面積 ㎡ 其中： 地下停車場 建筑面積 ㎡ 3 建筑密度 % 4 容積率 5 綠地率 % 6 項目總投資 萬元 7 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 8 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 9 靜態(tài)投資回收期 年 10 動態(tài)投資回收期 年 . 問題與建議 XXX 項目可行性研究報告 第 5 頁 共 50 頁 第 2章 項目投資環(huán)境與市場研究 . 投資環(huán)境分析 國家政治經(jīng)濟形勢及有關(guān)政策 2021 年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 246,619 億元，比上年增長 %。 固定資產(chǎn)投資增長較快全年全社會固定資產(chǎn)投資 137,239 億元，比上年增長%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增 加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。組織農(nóng)村勞務(wù)輸出 萬人。 2021 年， 衡陽市人口和計劃生育工作穩(wěn)定發(fā)展。 20212021 年城鄉(xiāng)居民人均收入情況見圖 6 和圖 7。從產(chǎn)業(yè)投向看，第一產(chǎn)業(yè)投資 億元，與去年持平；第二產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %，工業(yè)投入明顯加大。 主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，居住環(huán)境一般，小區(qū)景觀，面積以中、大戶型為主，售價多為 18003000元 /平方米左右。 ④ 江東板塊 江東板快早期給人的印象是城區(qū)較老 、雜亂，缺乏大型基礎(chǔ)配套設(shè)施，但是隨著XXX 項目可行性研究報告 第 9 頁 共 50 頁 這幾年的大型市政配套建設(shè)，尤其是沿江路風(fēng)光帶的建設(shè)，區(qū)域內(nèi)的綠化空間、居住環(huán)境等都大大提升，江岸沿線正催生著衡陽未來的江景豪宅板快。 2）需求分析 20212021商品房銷售面積一覽表0501001502021 2021 2021商品房銷售面積(萬平方米) 年 份 2021 2021 2021 商品房施工面積（萬平方米） 增幅 14． 08% 24． 90% 12． 12% XXX 項目可行性研究報告 第 11 頁 共 50 頁 20212021商品房銷售總額一覽表051015202021 2021 2021商品房銷售總金額(億元) 年 份 2021 2021 2021 商品房施工面積（萬平方米） 增幅 16． 04% 39． 46% 29． 04% 從上頁的系列圖表中可以看出，不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著 較大的增長勢態(tài)，市場需求整體向好。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于全社 會固定資產(chǎn)投資增速。人們 物質(zhì)生活的不斷改善，帶來消費的增長，人們對住房的要求越來越高，而本項目 地處 衡陽市湘江東岸南段， 西與 風(fēng)景優(yōu)美 的沿江風(fēng)光帶唇齒相依， 南至望江路與著名的東洲島隔河相望 ， 項目將 利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢在衡陽 珠暉區(qū) 打造出一個人文共生的 生態(tài)示范小區(qū) ， 以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造衡陽高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的江景住房， 使得沿河而居成為 衡陽人民追求 新生活的時尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。 2） 衡陽鐵路部門職工 衡陽鐵路系統(tǒng)，包括中鐵五局員工及家屬近 5萬人，目前集中居住在珠暉區(qū)和平鄉(xiāng)、苗圃一帶，居住環(huán)境較差，交通不便利，該部分客戶將會成為湘水明珠的購買主力客戶群。 ⑦ 七類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士 衡陽房價目前在全國來講都偏低， 2021 年全國地級市房地產(chǎn)銷售平均價格 2700元 /㎡ ,衡陽現(xiàn)在的水平還不到 2300 元 /㎡，有著極大的升值空間，將會吸引各地有眼光的人士前來購買。從單純的書記來看，衡陽的房屋均價低于長沙、邵陽，略高于郴州、永州，處于中等水平。 2） 衡陽樓市價格現(xiàn)狀： 根據(jù)衡陽業(yè)內(nèi)人士市場調(diào)查，衡陽電梯樓價大致如下：中泰峰景均價 3000 元 /平方米，愉景灣均價 2900 元 /平方米， 中凌景蒂 2700 元 /平方米，江東的云森湘江風(fēng)光2600 元 /平方米，月畔灣 2600 元 /平方米，尚邦 2500 元 /平方米，雅士林 2500 元 /平方米。 ④ 單張派發(fā) 貫穿項目營銷始終的宣傳利器 ， 衡陽地方小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。開盤三個月后，公司會盡快出樣板房、實景園林開放，加大廣告投放力度。 第 3章 建設(shè)規(guī)模與項目開發(fā)條件 . 建設(shè)規(guī)模 本項目 總 占地面積 20, 平方米 ，總建筑面積為 65, 平方米，建設(shè)總?cè)莘e率為 ，建設(shè)密度為 %,建設(shè)內(nèi)容 為 3 棟 (13號樓 )高層電梯住宅房（其中住宅面積 47, 平方米， 12層商鋪面積 平方米，地下停車場面積 10,842平方米）。 衡陽盆地 南高北低。西部山峰多在海拔 500 米以上，最高是祁東縣的騰云嶺，海拔 1044 米。水電資源理論蘊藏量 萬千瓦，可供開發(fā)量 萬千瓦。湘江、漣水、涓水到 衡陽 市總匯 集面積達 萬平方公里，總量為 億立方米，客水為本地水的 倍。近些年來，衡陽市大力發(fā)展水路運輸，努力構(gòu)筑鐵路、公路、水路“三位一體”的立體交通網(wǎng)絡(luò)，并從抓基礎(chǔ)設(shè)施入手，切實加強水路航道港口建設(shè)，實現(xiàn)了質(zhì)的飛躍。 政策環(huán)境 本項目的建設(shè)符合 衡陽 城市建設(shè)總體規(guī)劃和 XXXX 總體規(guī)劃，貫徹了 衡陽 市政府城市建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。 在住宅的設(shè)計理念上，項目引入了“新都市主義”、“街區(qū)型規(guī)劃”、“仿生規(guī)劃”等先進設(shè)計理論，力求將歐洲經(jīng)典藝術(shù)的大氣、尊貴與東方文化的“天人合一”理念有機結(jié)合， 將和諧生活氛圍的營造融入社區(qū)文化建設(shè)的精神層面。小區(qū)內(nèi)曲徑通幽、步步為景，設(shè)計了地下陽光車庫，即使在車庫里也可以看見如畫的園林風(fēng)景，并形成獨具特色的下沉景觀，使整個空間錯落有致。 建筑戶型特色 ① 細化功能，把握尺度營造氣氛，更靈活性的平面設(shè)計以滿足日益變化的生活模式。 Ⅲ、 對可能出現(xiàn)的薄弱部位，擬采取措施提高抗震能力。市政給水管網(wǎng)的供水流量能滿足小區(qū)用水量要求；壓力能保證小區(qū)低層建筑的壓力要求。 各棟生活污水經(jīng)室外污水管集中后，先排入小區(qū)化糞池，經(jīng)處理后，再排入市政下水道。 層室內(nèi)地面局部架空并采用了良好的隔熱保溫措施。全年平均氣溫 ℃ (衡東、西渡、祁東 )— ℃ (市區(qū) ),較歷年偏高 (衡東、西渡、祁東、常寧 )～ ℃ (衡山 )。上半年氣溫基本趨勢：冬暖且春溫高。 ① 淺色磁磚飾面。小區(qū)室外有按規(guī)范設(shè)置室外消火栓。 地下室設(shè)計 地下車庫層蓋結(jié)構(gòu)采用澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)，地下車庫存的頂板采用加設(shè)次梁的梁板結(jié)構(gòu)，以減少樓板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以滿足建筑空間凈高的要求。如：陽光電梯廳、空中內(nèi)庭院、大陽臺和飄窗等。 本項目商業(yè)類型齊全，既有臨街商業(yè) 街，又有集中商業(yè)、社區(qū)會所。 ① 獨具特色的水系布局。 項目建筑設(shè)計由全球知名的“澳大利亞湯臣鄧肯建筑設(shè)計事務(wù)所”承接，該設(shè)計公司接觸項目初期，即被衡陽所蘊藏的厚重文化所折服，即付傾囊之力用建筑的方式讓湘水明珠所創(chuàng)造的輝煌得以延續(xù) 、綻放的光芒得以升華。 臨江觀島 ，詩情畫意，自然生活，這正是中國人所追求的理想居家之地。公路縱橫交錯、四通八達，京珠高速公路與衡昆高速公路在衡陽Ｔ接，北京至廣州的 107 國道、衡陽至廣西憑祥的 322 國道、連接湘贛閩南部的“三南公路”貫穿 全境。 氣候條件 衡陽地處亞熱帶， 屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候，四季分明，光熱充足，全年平均氣溫為 16— 18℃， 日照時數(shù) 1300— 1800 小時 ， 無霜期長達 260— 310 天 ， 自然資源 極為豐富。地貌類型以崗丘為主，山地占總面積的 21%，丘陵占 27%，崗地占 27%平原占 21%，水面占4%。四周山、丘圍繞，中部平、崗丘交錯。經(jīng) 衡陽市 人民政府國用（ 2021）第 A102843 號 國土使用證批準(zhǔn)為城鎮(zhèn) 單一 住宅用地。 ? 衡陽報紙：開盤前一月投放 3－ 4 次，以及每次新貨上 市投放 1