【正文】 居民領(lǐng)取失業(yè)保險人數(shù) 萬人，基本做到應(yīng)保盡保。全年工業(yè)完成投資 億元，比上年增長 %。 . 區(qū)域房地產(chǎn)市場 分析 衡陽 房地產(chǎn)市場區(qū)域分布及特點 XXX 項目可行性研究報告 第 8 頁 共 50 頁 ① 主城區(qū)板塊 主城區(qū)為衡陽市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價值大，土地成本較高，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在 18003000 元 /平方米左右。 ② 華新開發(fā)區(qū)板快 華新開發(fā)區(qū)位于衡陽市西部，是衡陽市新的行政中心，市委市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū)， 已形成一定的規(guī)模，政府機(jī)關(guān)搬遷工作已基本完成，區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢已經(jīng)開始體現(xiàn)，片區(qū) 市場將具有較大的發(fā)展和潛力。樓盤在同等檔次的情況下，銷售速度比其它幾個區(qū)快。 主要特征：早期 樓盤少，檔次低，規(guī)模少，樓盤素質(zhì)一般中檔次以下，普遍 價格比較低，但沿江的樓盤價格相對比較高，隨著風(fēng)光帶的建設(shè)，沿江路將發(fā)展成為衡陽的豪宅地標(biāo)。 從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)投資增長，如下： 年 份 2021 2021 2021 2021 房地產(chǎn)開發(fā)投資金額 （億元） 增長幅度 % % % % 上表中很明顯， 202 2021 年是衡陽房地產(chǎn)投資的快速增長年，快速的投資增長來自于衡陽房地產(chǎn)市場需求的提升。 衡陽房地產(chǎn)市場特征分析： 綜上所述， 我們 可以 對近幾年衡陽房地產(chǎn)市場的特征總結(jié)如下： ① 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，但增速與市場需求的增長呈良性發(fā)展關(guān)系。 2021 年衡陽樓市分析 ① 衡陽房地產(chǎn)市場走勢 隨著國家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實，衡陽 2021 年尤其是下半年房地產(chǎn)市場預(yù)計將 呈現(xiàn)以下特點： 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增長回落。 2）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。房地產(chǎn)投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。 項目銷售目標(biāo)群定位 本項目規(guī)劃為衡陽地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標(biāo) 客戶 群定位如下： ① 一類客戶：企事業(yè)單位職工 本項目周邊的大型企業(yè)較多，上萬人的企業(yè)包括中鋼衡重企業(yè)職工、衡陽鐵路部門職工等等。公司占地面積 26000 平方米，固定資產(chǎn) 1億元。 ② 二類客戶：周邊的私營業(yè)主 項目毗臨衡陽火車站，周邊的中小私營業(yè)主較多，主要分布在火車站商貿(mào)城、東方廣場、創(chuàng)富商城、廣東路批發(fā)街等幾大衡陽主力批發(fā)市場，具備大批有購買實力的經(jīng)營商家及商鋪業(yè)主過萬人，目前都住在江東，街道狹小，而且普遍家庭人口眾多，居住 空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問題。特別是劉和平等名人作為湘水明珠的準(zhǔn)業(yè)主，對項目內(nèi)在品質(zhì)的提升是更大的促進(jìn)。 本 項目暫時未作任何廣告宣傳，已經(jīng)有近 500 批客戶慕湘水明珠風(fēng)光帶的名聲前來公司作登記，希望能第一時間購買到湘水明珠的房屋。 銷售 收入預(yù)測 1） 周邊城市房價比較： 許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，衡陽目前房價水平處于全省中等水平，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ?，在未來相?dāng)長的一段時間里，將有比較好的成長空間， 2021 年 10 月下旬，由省建設(shè)廳、統(tǒng)計局、國土資源廳、發(fā)改委、中國人民銀行長沙中心支計行，湖南銀 行監(jiān)局，國家統(tǒng)計局 湖南調(diào)查總隊等部門在長沙召開的全省前三季度房地產(chǎn)市場聯(lián)席會議上獲悉：全省商品房住宅均價為 2291 元 /平方米，衡陽的均價為 元 /平方米，低于全省平均水平。 在衡陽市開發(fā)協(xié)會第三屆理事會換屆選舉會議 上，市城建開發(fā)辦主任田世凡的發(fā)言中發(fā)現(xiàn)，衡陽房地產(chǎn)發(fā)展分為三個階段： 90 年代至 2021 年為第一極端，這一階段主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)的起步和調(diào)整； 2021 年至 2021 年為第二階段，這一階段是衡陽市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)生翻天覆地的一個重要階段，也是譜寫衡陽市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)新篇章的一個重要時期。一是房貸新政策抬高門檻，開發(fā)企業(yè)融資成本增加，自然促進(jìn)房屋價格上漲；其次是本身就稀缺的土地，協(xié)議出讓方嚴(yán)管后，地價還有進(jìn)一步上升的趨勢；其三是建材價格在上漲，提高了建筑成本；第四是隨著人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃的日益完善，房屋成本上漲；最后城市變化帶來了較大的有效需求促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。 3） 項目銷售價格定位： 根據(jù)本項目住宅和商鋪房預(yù)測銷售價格，標(biāo)準(zhǔn)層住宅實現(xiàn)銷售均價不低于 2700元 /㎡； 其中 1號住宅樓銷售均價 2800 元 /平方米， 2號住宅樓銷售均價 2650 元 /平方米， 3 號住宅樓銷售均價 2800 元 /平方米， 1 號至 3號樓公共停車場 3000 元 /平方米，3 號樓一層商鋪銷售均價 9000 元 /平方米， 3 號樓二層商鋪銷售均價 5000 元 /平方米，本項目 預(yù)測銷售總收入為 萬元， 詳見附表五《銷售收入及稅金估算表》。 ② 短信推廣 成本低， 覆蓋面廣，操作簡單靈活，可以作為一種長期的營銷手法。 ⑤ 營銷活動 ? 活動一： “沿江風(fēng)光帶竣工典禮 ”、 “湘水明珠開盤慶典 ”。 ? 活動五：系列名人講座。 ? 公交和站臺廣告：開盤前三個月至開盤后三個月，周期半年。 ? 單張派發(fā)：每天均需進(jìn)行的推廣方式 ,力求單張波及到衡陽的每一個角落。 XXX 項目可行性研究報告 第 18 頁 共 50 頁 . 項目概況現(xiàn)狀 地點與地理位置 本項目位于衡陽市湘江東岸南段，總占地面積 20, 平方米，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風(fēng)光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。 本項目土地的開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，已經(jīng) 衡陽市 規(guī)劃 局 審議通過。整個盆地南面地勢較高， 1000 米以上的山 中東西連綿數(shù)十公里，而盆地北面相對偏低，衡山山脈雖較高，但各峰呈峰林狀屹立于中間，其東西兩側(cè)都有XXX 項目可行性研究報告 第 19 頁 共 50 頁 較低的向北通道，其東側(cè)的湘江河谷兩岸海拔高度均在 100 米以下。東部為 羅霄山 余脈天光山、 四方山 、園明坳；南部為 南嶺 余脈 塔山 、大義山、天門仙、景峰坳；西部為越城嶺的延伸熊羆嶺、四明山、騰云嶺；西北部、北部為大云山、九峰山和南岳衡山。東北部除南岳衡山外，一般地面高程在海拔 300 米 500 米。境內(nèi)有河長 5公里或流域面積 10平方公里以上的江河溪流 393 條，總境長達(dá) 8355公里，河網(wǎng)密度為每平方公里 公里。 衡陽資源豐富 ，物產(chǎn)眾多，開發(fā)前景誘人，是全國著名的 “ 有色金屬之鄉(xiāng) ” 、 “ 非金屬之鄉(xiāng) ” 和 “ 魚米之鄉(xiāng) ” 。 ①氣溫 年平均氣溫 ℃ 一月份氣溫 ℃ XXX 項目可行性研究報告 第 20 頁 共 50 頁 七月份氣溫 ℃ 極端最低氣溫 ℃ 極端最高氣溫 ℃ ②降水量 年平均降水量 年降雨天數(shù) 150 天 日最大降水量 ③濕度 最 冷月平均相對濕度 81% 最熱月平均相對濕度 75% ④風(fēng) 風(fēng)速年平均值 主導(dǎo)風(fēng)向 夏季 NNW 冬季 NNW 30 年一遇最大風(fēng)速 23m/s ⑤最大積雪深度 10cm ⑥最大凍土深度 5cm ⑦全年日照時數(shù) 水文地質(zhì) 衡陽 水系屬湘江水系，由湘江和漣水、涓水為主體構(gòu)成。但客水資源目前只利用了 3億立方米。水上運輸便利，湘江上溯瀟水，下入洞庭，通江達(dá)海，常年可通千噸級輪船。 生態(tài)環(huán)境條件 風(fēng)水有云：宅居者 “ 藏風(fēng)聚氣，得水為上 ” ,項目在地域上凈水面寬幅長達(dá)約 800米 ,屬湘江衡陽段最為寬闊之地 ,水脈綿長而流遠(yuǎn) ,整體呈江水環(huán)抱之勢 ,處態(tài)不凡 ,俯瞰廣遠(yuǎn) ,吞吐萬匯 ,斂氣納財 ,乃物阜人豐之天象 ,足以世襲湘江千年貴 胄 氣脈。 施工條件 本項目所在地 地勢平坦，不占用城市主干道，無需大規(guī)模拆遷。目前， 衡陽珠暉區(qū)已經(jīng)成立了衡陽市湘江東岸南段建設(shè)XXX 項目可行性研究報告 第 22 頁 共 50 頁 協(xié) 調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，由原市委副書記王雄飛任組長，珠暉區(qū)委書記段志剛?cè)胃苯M長，市委市政府相關(guān)職能部門的領(lǐng)導(dǎo)及珠暉區(qū)負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員，考慮到該項目投資大、建設(shè)周期長，帶來的經(jīng)濟(jì)效益及社會效益明顯，區(qū)政府下發(fā)了衡政發(fā) [2021]20 號文，“關(guān)于《湘江東岸南段堤路建設(shè)工程實施細(xì)則》的通知，將本項目納入省、市重點項目，享受區(qū)政府給予的有關(guān)有關(guān)優(yōu)惠政策。 在建筑設(shè)計上，以江景為導(dǎo)向，考量衡陽當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣，利用地形，讓建筑樓棟合理布局，充分保持景觀的均好性、通風(fēng)及采光的自然暢通，而且每棟均擁 有寬綽樓間距，使每一戶均能享受開闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。 . 項目總體規(guī)劃方案 規(guī)劃設(shè)計原則 ① 挖掘地塊核心價值，以城市連營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)； ② 以銷售為主導(dǎo)的分期規(guī)劃設(shè)計，保證項目滾動有序運作； ③ 節(jié)點式園林景觀視線軸設(shè)計，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間； ④ 人車雙路線設(shè)計，即相對人車分流系統(tǒng)，避免車流對社區(qū)的穿越破壞。 以水系貫穿南北兩個地塊，形式各具特色的中心水景、組團(tuán)水景、水岸島居，強(qiáng)化了“水 景”住宅概念。 ③ 充分考慮衡陽的氣候特點，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求 通風(fēng)系統(tǒng)暢通 。小區(qū)南北兩個地塊之間的市政路， 結(jié)合小區(qū)主入口的設(shè)置，形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街，沿小區(qū)東側(cè)市政路規(guī)劃了底層沿街商業(yè)，增強(qiáng)了小區(qū)外圍的商業(yè)氛圍。 ② 充分考慮 衡陽的氣候特點，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求組織穿堂風(fēng)，明廚、明衛(wèi)，提高生活品質(zhì)。 ⑤ 采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。 結(jié)構(gòu)設(shè)計 結(jié)構(gòu)的安全等級二級，設(shè)計使用年限 50 年，抗震設(shè)防類別丙類，地基基礎(chǔ)設(shè)計等級丙級，地下室防 水等級二級。地下室防水以砼結(jié)構(gòu)自防水為主，抗?jié)B等極 S8。 Ⅱ用水量 生活用水量 Q=1440M3/D（ 138M3/H）；室外消防用水量 Q=20L/S。 ③ 排 水設(shè)計 小區(qū)采用分流制排水。 XXX 項目可行性研究報告 第 28 頁 共 50 頁 第 5章 節(jié)能節(jié)水措施 . 設(shè)計依據(jù) 為貫徹執(zhí)行國家節(jié)約能源、開發(fā)利用新能源和可再生能源、保護(hù)環(huán)境的法規(guī)和政策，改善湖南省居住建筑室內(nèi)熱環(huán)境，提高采暖和空調(diào)的能源利用效率，根據(jù)中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》， JCJ1342021 制定的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。 ② 外加保溫隔熱構(gòu)造。 樓梯間采用封閉式并可開啟外窗。這種氣溫特征對冬作物越冬和春作物播種十分有利，同時對人類及各種生物的生活規(guī)律產(chǎn)生一定影響，對環(huán)境有極大影響，例如 :候鳥提前北歸、作物過早發(fā)芽等。全市年極端最低氣溫 ℃ ,出現(xiàn)在西渡、衡東 (12 月 26 日 ),。下半年氣候基本趨勢：夏秋季節(jié)雨水充沛，比較涼爽，雨季結(jié)束不明顯，與上半年的暖冬事件有較好的相關(guān)性，是厄爾尼諾現(xiàn)象導(dǎo)致氣候異常變化的重要表現(xiàn)。 . 環(huán)境現(xiàn)狀 氣象 全年氣候的基本特點 :上半年氣溫延續(xù)近 10 年來一直偏高的特點，主要原因是冬季偏暖，而春季氣溫也一再偏高。 墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構(gòu)成的熱橋部位均作隔熱保溫處理 ，保證其內(nèi)表面溫度，不低于空氣露點溫度并減少附加傳熱損失。 建筑的屋頂和外墻采用下列節(jié)能措施并且預(yù)防白蟻、鼠等生物侵害。 小區(qū)雨水經(jīng)室外水管集中后，直接排入市政雨水管。 Ⅳ消防系統(tǒng) 小區(qū)室外消防給水管網(wǎng)成環(huán)狀布置，管徑 DN150，并分別從星沙大道及天華路兩條市政給水管上接入進(jìn)水管。 . 給排水設(shè)計 給 排 水 ① 設(shè)計規(guī)范 1) 《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》 [GB500152021]（ 03年版） 2) 《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》 [GB501402021] 3) 《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》 [GB500842021]（ 05年版） 4) 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 [GB500162021] 5) 《室外給水設(shè)計規(guī)范》 [GB500132021] 6) 《室外排水設(shè)計規(guī)范》 [GB500142021] 7) 國家和本地區(qū)現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等 ② 給水設(shè)計 Ⅰ水源概況 XXX 項目可行性研究報告 第 27 頁 共 50 頁 本工程生活、消防用水均由市政給水管網(wǎng)供水 小區(qū) 西 側(cè) 海棠 路 上市政給水管管徑 DN600；小區(qū) 東 側(cè) 楊柳 路上市政給水管管徑DN600。 樓層蓋均休用現(xiàn)澆梁板結(jié)構(gòu) 。